14.10.2012 04:00

Об общедолевой собственности. Часть 5

На модерации Отложенный

Часть 1 http://maxpark.com/community/1574/content/1607278

Часть 2 http://maxpark.com/community/1574/content/1607465

Часть 3 http://maxpark.com/community/1574/content/1607471

Часть 4 http://maxpark.com/community/1574/content/1607476

Часть 5 http://maxpark.com/community/1574/content/1607484

Часть 6 http://maxpark.com/community/1574/content/1607491

ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕЖИМА ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

(Статья написана до принятия Жилищного кодекса, когда уже был подготовлен его проект)

Авторы:
Сидоренко А.Д., кандидат технических наук.
Чефранова Е.А., кандидат юридических наук.

Часть 5

Между тем в законодательстве такой дифференциации не проводится. В ГК специальной нормы на этот счет не содержится, а в Законе о ТСЖ права собственников ограничены, поскольку в соответствии с ним по соглашению домовладельцев, достигнутому в соответствии с установленной процедурой принятия решения общего собрания домовладельцев, объекты общего имущества могут быть переданы в пользование какому-нибудь лицу или лицам в случае, когда это не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересов домовладельцев. Проект ЖК РФ, с одной стороны, как отмечалось, запрещает выдел в натуре, раздел и отчуждение общего имущества (п. 3 ст. 39), а с другой - предусматривает возможность присоединения части общего имущества к помещениям в результате их реконструкции, переустройства и перепланировки (п. 2 ст. 45), а также допускает принятие общим собранием ТСЖ решений о сдаче в аренду, залоге или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме (пп. 12 п. 2 ст. 145), что по меньшей мере свидетельствует о непоследовательности и рассогласованности отдельных положений проекта. (сейчас боле 2/3 от общего числа собственников по кв.м., а в особых случаях - 100%. Примеч. - А.Радуньский)

В целом, по нашему мнению, ограничение прав собственников на распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме не может быть расценено как отвечающее требованиям Конституции и ГК РФ. Так, п. 3 ст. 55 Конституции допускает ограничение прав и свобод человека и гражданина только на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. То же закреплено и в п. 2 ст. 1 ГК РФ применительно к гражданским правам, среди которых право собственности на первом месте.

В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Если отчуждение объекта общего имущества, имеющего самостоятельное целевое назначение, в собственность другим лицам не затрагивает охраняемые законом права и интересы домовладельцев, то такое правомочие, по нашему мнению, должно быть признано за его сособственниками, поскольку ограничение права распоряжаться имуществом в данном случае не может рассматриваться как законное, адекватное, соразмерное и справедливое. Другое дело, что как состав объектов общего имущества, в отношении которых возможно отчуждение, так и процедура принятия сособственниками решения об отчуждении объекта общей собственности должны быть строго, четко и детально регламентированы.

Законом установлено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (доля участия) по общему правилу пропорциональна размеру принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме.

Объекты инфраструктуры, элементы благоустройства, современное оборудование и т.п., находящиеся в общей собственности, повышают комфортность и привлекательность каждого из основных объектов, а следовательно, и их стоимость. Нетрудно понять, что и размер эксплуатационных расходов, приходящихся на каждого из сособственников, соответственно увеличивается.

В соответствии с п. 2 ст. 46 проекта ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома. Доля обязательных платежей за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома определяется долей участия.
Доля в ценности общего имущества оказывает влияние на степень интереса в использовании и обеспечении сохранности общего имущества. Эта степень интереса частично определяет и степень несения затрат по содержанию общего имущества.

Как справедливо подчеркивает Д. Савельев, в основе деления права общей собственности в кондоминиуме на доли лежит степень интереса домовладельцев .

Вместе с тем она может быть неодинакова по отношению к различным объектам общего имущества, предназначенного для обслуживания всех помещений в многоквартирном доме (например, крыши), и общего имущества, обслуживающего только часть помещений, входящих в состав кондоминиума (например, колясочной, которой оборудована только одна из секций дома).

Остаются неурегулированными и вопросы, возникающие в связи с развитием комплекса недвижимого имущества. К примеру, кто-то из домовладельцев, не имея интереса к устройству на крыше солярия, тренажерного зала в подвальных помещениях или крытой автомобильной стоянки во дворе, отказывается от участия в несении соответствующих расходов. Как это обстоятельство после создания объекта должно повлиять и повлияет ли вообще на размер доли такого домовладельца в общем имуществе?
--------------------------------
Д. Савельев. Долевая собственность в кондоминиуме // Российская юстиция. 2000. N 10.

Заслуживает внимания высказанное в литературе предложение, которое сводится к тому, что общее имущество в многоквартирном доме должно находиться в общей собственности только тех домовладельцев, для обслуживания помещений которых оно предназначено, которые имеют к нему доступ .

Хотелось бы, исходя из предложенного нами деления общего имущества на три группы объектов, внести некоторое уточнение: общее имущество, отнесенное к объектам второй и третьей группы могло бы находиться в общей долевой собственности только тех собственников помещений, которые имеют к ним доступ в силу конструктивных особенностей многоквартирного дома или же принимали участие в создании дополнительных объектов благоустройства.
--------------------------------
Филимонов С.Л. Анализ порядка регистрации кондоминиумов и доли в праве на общее имущество // ЖКХ. 2004. N 7. Ч 1. С. 23.

Применительно к отношениям общей собственности на общее имущество в комплексах, подвергшихся реконструкции с возведением пристроек или надстроек, очевидно, что доли в праве общей собственности подлежат пересмотру, но остается неясным, каким именно образом.

Ведь при прочих равных условиях домовладельцы, чьи квартиры находятся во вновь возведенных частях здания, не понесли расходов на создание большей или значительной части объектов права общей собственности.

Влияние разнородности главных вещей в составе комплекса недвижимого имущества на подсчет доли в праве на общее имущество - вот еще одна проблема.

С очевидностью основным объектом прав может выступать не только квартира и нежилое помещение, используемое по самостоятельному целевому назначению (магазин, салон, офис и т.п.), но и, например, машиноместо в подземном гараже.

Каким образом исчислять в таком случае размер доли участников общей собственности, не имеющих квартир в доме и соответственно доступа к пользованию общим имуществом, их обслуживающим? Можно, конечно, как это сделано в ст. 9 ФЗ "О товариществах собственников жилья" и п. 1 ст. 40 проекта ЖК РФ, отдать решение этого вопроса исключительно на усмотрение решения общего собрания домовладельцев, принимаемого в соответствии с установленной закона процедурой, или иного законного соглашения участников долевой собственности на общее имущество, но разумнее было бы сформулировать диспозитивные нормы, предусмотрев в законе допустимые пределы усмотрения.
--------------------------------

В соответствии с Законом от 15 марта 1953 г. "О приобретении права собственности на жилые помещения", действующим в Германии, места для стоянки автомобилей считаются замкнутым пространством, если они отчетливо маркированы и маркировка носит постоянный характер. Такие машиноместа признаются самостоятельными объектами индивидуальной собственности и не входят в состав общей собственности квартировладельцев.

В проекте ЖК РФ положительно разрешен очень важный вопрос приобретения доли в праве общей собственности на общее имущество при приобретении помещения во вновь построенном многоквартирном доме. В соответствии с нормой ст. 42 проекта при приобретении в собственность помещений во вновь построенном многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, включающее земельный участок, на котором расположен дом.

Санкция за нарушение этой нормы весьма суровая - условия договора, которыми переход права собственности на помещение во вновь построенном многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в доме, являются ничтожными.

Закрепление в законе подобного правила потребует соответствующих технических и юридических решений начиная уже со стадии проектирования многоквартирных домов. Мы не видим оснований к тому, чтобы решение было иным для случаев отчуждения помещений в многоквартирных домах сложившейся застройки, то есть на вторичном рынке недвижимости.

Не оспаривая вывод ученых и юристов-практиков о том, что доля в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома не подлежит отдельной государственной регистрации, поскольку автоматически переходит вместе с правом собственности на отдельное помещение , который основывается на указании, содержащемся в п. 2 ст. 23 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которому государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, и не ставя под сомнение одновременное с приобретением права собственности на помещение возникновение или переход права собственности на долю в общем имуществе дома, мы тем не менее считаем, что как состав общего имущества, так и размер доли в праве общей долевой собственности на общее имущество должны быть доведены до сведения будущего собственника уже на стадии заключения договора, размер доли в праве на общее имущество должен быть отражен в содержании договора, а затем находить адекватное закрепление в ЕГРП и документальное подтверждение посредством выдачи соответствующего свидетельства о государственной регистрации права собственности на долю в общем имуществе многоквартирного дома.

Такой подход основывается как на положениях ГК, так и на нормах нового ЖК РФ. Иначе окажутся невыполнимыми положения нового ЖК РФ о несении собственниками бремени по содержанию и ремонту общего имущества дома (п. 2 ст. 46 ЖК РФ), а также положения, регламентирующие порядок управления многоквартирным домом, поскольку доля обязательных платежей за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома в общем объеме других расходов, а также доля голосов на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме или членов товарищества собственников жилья определяется их долей участия.
--------------------------------
Пискунова М.Г. Сделки с недвижимостью. Оформление без нотариуса. М.: Юрайт, 2000. С. 70.

В настоящее время действует Инструкция "О порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах" (утверждена Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 27 июня 2003 г. N 152, в ред. Приказа Минюста РФ от 19.11.2003 N 295). В этом нормативном акте большое внимание уделено вопросам государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в кондоминиуме . Хотя право общей долевой собственности на имущество, составляющее общее имущество в многоквартирном доме, согласно Инструкции отдельно (пообъектно) не регистрируется, однако наряду с записями о правах домовладельцев на помещения (жилые и нежилые) в многоквартирном доме, в реестре отражается и общее имущество дома, производится запись, отражающая назначение имущества, и указывается его площадь, которая представляет собой разность между общей площадью многоквартирного дома и общей площадью помещений (жилых и нежилых), принадлежащих домовладельцам и не находящихся в их общей долевой собственности.

Кроме того, Инструкцией предусматривается, что при государственной регистрации права домовладельца на помещение (жилое или нежилое) в особых отметках регистратора (подраздела II-1 Единого государственного реестра) прав вносятся сведения о доле в праве в общей долевой собственности на общее имущество в кондоминиуме с указанием размера доли в праве общей собственности, принадлежащей данному домовладельцу.

Вместе с тем государственная регистрация права общей долевой собственности на объект недвижимого имущества, являющийся общим имуществом домовладельцев, продолжает оставаться необязательной.

Государственная регистрация права общей долевой собственности на общее имущество является обязательной лишь в случаях, когда данный объект передается в пользование (например, в аренду) какому-нибудь лицу или лицам или является предметом иных сделок, на основании которых право общей долевой собственности ограничивается (например, соглашения о сервитуте); при возведении нового объекта недвижимого имущества, на который у домовладельцев возникает право общей долевой собственности; при создании кондоминиума.

Соотнесение жизненных реалий с положениями Инструкции приводит к неутешительному выводу о том, что зарегистрировать право общей долевой собственности на общее имущество кондоминиума чрезвычайно непросто.

Инструкция требует не только представления большого числа документов, но и ставит проведение государственной регистрации права каждого в зависимость от воли всех домовладельцев, что само по себе является практически непреодолимым препятствием, ибо непредставление любым из домовладельцев необходимых документов или полномочий на их подачу в учреждение юстиции по регистрации прав блокирует процесс полностью. Обращает на себя внимание и "техническая" деталь: "сведения об остальных участниках общей долевой собственности указываются на оборотной стороне свидетельства о государственной регистрации права". Простое перечисление персональных данных домовладельцев в кондоминиуме, представляющем собой комплекс многоэтажных жилых домов, способно занять несколько страниц, не говоря уже об остальных необходимых сведениях. С очевидностью порядок, предусмотренный Инструкцией, нежизнеспособен и нуждается в совершенствовании. (Это, кажется, усовершенствовано. Примеч.-А.Радуньский)

--------------------------------
Проект нового ЖК РФ от понятия "кондоминиум" отказался, заменив его понятием "многоквартирный дом". Ввиду принятия ЖК РФ, содержащего раздел VI, озаглавленный "Товарищество собственников жилья", Закон "О товариществах собственников жилья" с очевидностью прекратит действие. Это неминуемо повлечет за собой изменения в других нормативных правовых актах, в том числе и регулирующих регистрацию прав на недвижимое имущество.

Анализ действующего порядка технического учета объектов градостроительной деятельности, а также требований, предъявляемых законодательством к составу и порядку представления сведений об объекте, правообладателе и возникающем праве, вносимых в ЕГРП, убеждает в необходимости разработки и внедрения комплексной системы мер, направленных на совершенствование и унификацию документации и процедур на всех стадиях создания, технического и кадастрового учета и регистрации прав на объект недвижимого имущества, в целях всемерного обеспечения прав и законных интересов правообладателей.

В условиях широчайшего распространения практики заключения между гражданами и организациями договоров долевого участия в жилищном строительстве и иных договоров, имеющих целью приобретение жилья и нежилых помещений в собственность после их возведения, важно уже на стадии заключения таких договоров требовать от производителей и продавцов соблюдения Закона РФ "О защите прав потребителей" (ст. 10) в части исполнения возложенной на них обязанности по своевременному предоставлению потребителю необходимой и достоверной информации о товаре, обеспечивающей возможность осуществления правильного выбора .
--------------------------------

Верховный Суд Российской Федерации неоднократно высказывался в пользу применения к договорам долевого участия в строительстве и сходным договорам, заключаемым гражданами-потребителями с организациями, законодательства о защите прав потребителей. См.: Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2003. N 2. Такое же мнение высказано и в специальной литературе. См.: Долевое строительство и права потребителей // Экономика и жизнь. 1997. N 17. С. 47; Свирин Ю. Инвестор или потребитель? // Российская юстиция. 1997. N 3. С. 36 - 37.

В случаях приобретения оконченных строительством и принятых в эксплуатацию объектов недвижимости документом, содержащим подробное описание объекта, является технический паспорт (выписка из него) или паспорт домовладения.

В настоящее время для целей государственной регистрации прав представляются планы объектов недвижимости (выписки из технических паспортов), удостоверенные государственным органом учета объектов недвижимого имущества, содержащие сведения, подлежащие внесению в первый подраздел первого раздела ЕГРП. Однако объекты градостроительной деятельности, подлежащие техническому учету, и объекты гражданских прав отнюдь не всегда совпадают. Например, в здании смешанного типа - многоквартирном доме со встроено-пристроенными нежилыми помещениями объектами имущественных прав являются жилые и нежилые помещения, а также принадлежащее собственникам помещений на праве общей долевой собственности общее имущество многоквартирного дома.

Не случайно многоквартирный дом признается в качестве объекта эксплуатации, но не в качестве объекта вещных прав. В этом-то и все дело! Вот причина, по которой в ЕГРП зачастую отсутствуют сведения о многоквартирном доме, но наличествуют записи о квартирах и иных самостоятельных объектах имущественных прав.

Одним из следствий такого положения дел является отсутствие сведений о составе общего имущества, субъектах права собственности на такое имущество и размере доли каждого из них в праве общей собственности. В результате собственник квартиры становится сособственником чего-то неопределенного, права на которое отдельно не регистрируются, но автоматически переходят к новому собственнику в соответствии с правилом, предусматривающим следование принадлежности судьбе главной вещи (ст. 135 ГК РФ). Разумеется, вместе с правами переходят и обязанности, которые должны быть определены четко и быть соразмерны доле участия каждого из сособственников.

Излишне говорить, что отсутствие сведений о составе общего имущества дома, субъектах права собственности на него, а также сведений о размере доли в праве на общее имущество многоквартирного дома как в договоре, так и в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на главную вещь оборачивается произволом монополистов от ЖКХ и не только.

Последние получают возможность в одностороннем порядке принимать решения, связанные с использованием чердаков, крыш, подвалов и т.д. В последние годы с развитием сотовой связи распространилась практика установки антенн на крышах жилых домов без согласования с собственниками. В Казани, например, все четыре действующих в Татарстане оператора сотовой связи практикуют установку антенн без заключения договоров с собственниками, ситуация обострилась настолько, что защитой прав собственников жилья занялась правозащитная организация "Защита ваших прав".