Об общедолевой собственности. Часть 2.

На модерации Отложенный

Часть 1 http://maxpark.com/community/1574/content/1607278

Часть 2 http://maxpark.com/community/1574/content/1607465

Часть 3 http://maxpark.com/community/1574/content/1607471

Часть 4 http://maxpark.com/community/1574/content/1607476

Часть 5 http://maxpark.com/community/1574/content/1607484

Часть 6 http://maxpark.com/community/1574/content/1607491

ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕЖИМА ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

(Статья написана до принятия Жилищного кодекса, когда уже был подготовлен его проект)

 

Авторы:
Сидоренко А.Д., кандидат технических наук.
Чефранова Е.А., кандидат юридических наук.

Часть 2

     Гражданский оборот в целом и его участники в частности - стороны договора, и любые третьи лица испытывают определенные трудности и неудобства от того, что в случае общей собственности собственник представлен не одним лицом, а множественностью лиц. К задачам специального правового регулирования в первую очередь относится смягчение, ослабление в интересах стабильности имущественного оборота "эффекта множества собственников одной вещи" до степени создания юридической фикции единства субъекта - носителя права общей собственности. В многоквартирных домах, где в общей собственности находится общее имущество, такое единство субъекта достигается, например, посредством создания товариществ собственников жилья.

    Отношения общей собственности - это, с одной стороны, отношения сособственников друг с другом, складывающиеся по поводу осуществления правомочий владения, пользования и распоряжения объектом общей собственности. (внутренние отношения), а с другой - это отношения всех сособственников, складывающиеся по поводу объекта общей собственности с любыми третьими лицами (внешние отношения).
   

   Современному российскому законодательству известны два вида общей собственности: долевая и совместная. Возникновение последней возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральным законом (п. 3 ст. 244 ГК).

    Общая долевая собственность на делимое имущество возникает на основании не только закона, но и договора.

    Что касается неделимых вещей, то общая долевая собственность на таковые возникает в силу поступления таких вещей в собственность двух или нескольких лиц (п. 4 ст. 244 ГК).
   

     Анализ действующего законодательства позволил ученым сделать обоснованный вывод о появлении особой разновидности права общей долевой собственности .

      При этом как на главный отличительный признак новой разновидности права общей долевой собственности указывается в первую очередь на отсутствие самостоятельной гражданской оборотоспособности объекта. Речь идет о праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которое предусмотрено ст. 289 ГК РФ и ст. ст. 7 - 9 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" (ст. 38 проекта ЖК РФ) и которое существенно отличается от классического права общей долевой собственности, предусмотренного нормами главы 16 ГК РФ "Общая собственность".

    Существование прав на общее имущество в многоквартирном доме ни фактически, ни юридически немыслимо вне их связи с правом собственности на находящееся в многоквартирном доме помещение (квартиру, а иногда и комнату или же нежилое помещение, имеющее самостоятельное целевое назначение, то есть пригодное для самостоятельного использования, а не призванное обслуживать квартиру).
--------------------------------
Крашенинников П.В. Жилищное право. М.: Статут, 2000. С. 174.
Далее - Закон о ТСЖ.
   

    Отношения общей долевой собственности на имущество общего пользования, складывающиеся в многоквартирных домах, то есть в строениях, состоящих из двух и более изолированных (обособленных) жилых или нежилых помещений, являющихся самостоятельными объектами прав, весьма непросты и специфичны.

   Их специфика проявляется уже на стадии возникновения общей долевой собственности на имущество общего пользования.

   Основанием возникновения общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме является прямое указание закона. В ст. 289 ГК РФ установлено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

    К.П. Крашенинников справедливо подчеркивает: "Объединение имущества, не относящегося к жилью в многоквартирных домах, но находящегося в собственности различных лиц, происходит не по воле субъекта, а в силу предусмотренных законом юридических фактов... Лицо направляет свою волю на возникновение права собственности на конкретное жилище, но, поскольку существование его в многоквартирном доме невозможно без вспомогательных элементов, одновременно с приобретением права собственности на жилое помещение у него возникает право общей собственности на общее имущество" .

    Проект ЖК РФ вслед за Законом о ТСЖ расширил субъектный состав собственников имущества общего пользования в многоквартирном доме указанием на то, что общее имущество в многоквартирном доме находится в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, а не только собственников квартир (см. п. 1 ст. 39 проекта ЖК РФ). Несомненно, такое решение следует приветствовать как справедливое и отвечающее отношениям, складывающимся в реальной действительности.
--------------------------------
Крашенинников П.В. Жилищное право. М.: Статут, 2000. С. 172 - 173.
   

     Помимо основания возникновения права общей собственности на общее имущество многоквартирного дома имеются особенности правового режима общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.    

    Так, доля в праве на общее имущество лишена оборотоспособности.

     Собственник не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли, отдельно от права собственности на принадлежащую ему квартиру или иное помещение (п. 2 ст. 290 ГК РФ, п. 4 ст. 40 проекта ЖК РФ).

     Доля собственника помещения в многоквартирном доме в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома следует судьбе права собственности на квартиру или иное помещение, являющееся самостоятельным объектом прав.
   

    Не распространяются на объекты общего имущества в многоквартирном доме и другие правила, предусматривающие порядок распоряжения долей в праве общей собственности, а именно предусмотренное п. 2 ст. 250 ГК РФ преимущественное право покупки на долю в общем имуществе непременимо.
   

    Еще одной отличительной чертой осуществления права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома является то, что в этом случае участник долевой собственности не имеет права требовать предоставления в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, то есть правило п. 2 ст. 247 ГК РФ не может быть применено . Такое изъятие вполне объяснимо, поскольку применение данной нормы на практике привело бы к ограничению доступа других сособственников к пользованию общим имуществом, например такими объектами, как пожарная лестница и т.п.
--------------------------------
Фогель В.А. Особенности осуществления права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома // Юрист. 2002. N 12. С. 25.


Часть 1 http://maxpark.com/community/1574/content/1607278

Часть 2 http://maxpark.com/community/1574/content/1607465

Часть 3 http://maxpark.com/community/1574/content/1607471

Часть 4 http://maxpark.com/community/1574/content/1607476

Часть 5 http://maxpark.com/community/1574/content/1607484

Часть 6 http://maxpark.com/community/1574/content/1607491



(продолжение следует)