Об общедолевой собственности. Часть 4.

Часть 1 http://maxpark.com/community/1574/content/1607278

Часть 2 http://maxpark.com/community/1574/content/1607465

Часть 3 http://maxpark.com/community/1574/content/1607471

Часть 4 http://maxpark.com/community/1574/content/1607476

Часть 5 http://maxpark.com/community/1574/content/1607484

Часть 6 http://maxpark.com/community/1574/content/1607491

(Статья написана до принятия Жилищного кодекса, когда уже был подготовлен его проект)

Авторы:
Сидоренко А.Д., кандидат технических наук.
Чефранова Е.А., кандидат юридических наук.

     Охарактеризованный выше специальный правовой режим согласно указанию закона распространяется на общее имущество в многоквартирном доме. На вопрос, какое именно имущество относится к общему имуществу в многоквартирном доме, ответ дает законодательство. Гражданский кодекс относит к общему имуществу общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Перечень общего имущества, содержащийся в ст. 7 Закона о ТСЖ, несколько отличается и включает обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служащие его использованию.

     Проект ЖК РФ в п. 2 ст. 38 воспроизводит с некоторыми уточнениями перечень, содержащийся в Законе о ТСЖ. Очевидно, что исчерпывающего перечня объектов общего имущества дать невозможно, о чем, собственно, и свидетельствуют вышеперечисленные нормы, дающие примерные и сверх того различающиеся между собой перечни общего имущества.

     Однако в законодательстве достаточно четко сформулирован принцип отнесения объектов к общему имуществу: критерием является назначение имущества. Если объект предназначен для обслуживания интересов более одного собственника, то он признается общим имуществом, независимо от того, находится ли он внутри квартиры или за ее пределами.

    Нетрудно видеть, что в состав общего имущества многоквартирного дома входят неоднородные по своей сути объекты. Это, с одной стороны, оборудование и инженерные сооружения, а с другой - вспомогательные (подсобные) и иные помещения. Кроме того, в состав объектов общей собственности в многоквартирном доме входит земельный участок, о чем недвусмысленно говорится в ст. 44 проекта ЖК РФ, а также иные объекты, расположенные на соответствующем земельном участке.

      Объекты в составе общего имущества многоквартирного дома различаются по своему назначению: одни предназначены для нормальной эксплуатации и обслуживания как самого дома, так и помещений в нем, тогда как другие - служат благоустройству помещений как помещений в доме, так и дома в целом. Оборудование и некоторые вспомогательные помещения общего пользования предназначены исключительно для нормальной эксплуатации и обслуживания квартир (помещений).

     Такое общее имущество непригодно для самостоятельного использования, его предназначением является исключительно обслуживание главной вещи, поскольку оно является ничем иным, как принадлежностью главной вещи (ст. 135 ГК РФ), каковой признается квартира или иное помещение, имеющее самостоятельное целевое назначение.

     К объектам права общей долевой собственности, предназначенным для нормальной эксплуатации и обслуживания, могут быть отнесены, кроме перечисленных в законе механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, межквартирных лестничных клеток, лифтовых и иных шахт, коридоров и подвалов и технических этажей, также другие вспомогательные помещения общего пользования: холлы, галереи, вестибюли, тамбуры, чердаки, вентиляционные и мусоросборочные камеры.

     Такие вспомогательные помещения общего пользования, как колясочные, дворницкие, консъержные и т.п. , непосредственно на эксплуатацию и обслуживание дома влияния не оказывают, но, несомненно, повышают комфортность проживания в нем и могут быть отнесены к объектам благоустройства.

     При определенных условиях назначение таких помещений может быть изменено без ущерба для нормальной эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома. Не случайно подобные объекты по соглашению домовладельцев могут быть переданы в пользование какому-нибудь лицу или лицам, возможны и иные способы отчуждения, в том числе сдача в аренду, если это не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересов домовладельцев (п.

4 ст. 8, п. 3 ст. 34 Закона о ТСЖ). Такая возможность предусматривается также и упоминавшимся Законом города Москвы.
--------------------------------
    В г. Москве принят и действует Закон города Москвы от 9 ноября 1994 года N 19-87 "О перечне объектов общего пользования в жилых зданиях, являющихся общим имуществом собственников помещений". Информационная правовая система "".

    В Законе дан перечень объектов и их описание. К числу объектов общего пользования этим законодательным актом отнесены: балкон, используемый двумя и более собственниками, вестибюль, веранда, внеквартирное инженерное оборудование, галерея, коридор, крыши, лестничные площадки, лифтовый холл, лифты, лифтовые и иные шахты, несущие и ограждающие, ненесущие конструкции, подъезд, придомовая территория, тамбур, технический этаж, чердак, эксплуатируемая крыша. К объектам, в отношении которых допускается отчуждение, Закон относит дворницкие, колясочные, велосипедные, консьержные, погреб.

      Наряду с перечисленными в общей собственности могут находиться и другие объекты благоустройства, в том числе конструктивно с домом не связанные и на нормальную эксплуатацию и обслуживание ни отдельных помещений в доме, ни дома в целом влияния не оказывающие, как, например, бассейны, детские и спортивные площадки, крытые автостоянки. Подобные объекты имеют самостоятельное целевое назначение, в соответствии с которым могут эксплуатироваться независимо от многоквартирного дома.
 

      Кроме того, в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме могут находиться земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома и иные части недвижимого имущества. Такие участки вполне могут с соблюдением соответствующих процедур обременяться залогом, сервитутом или отчуждаться иным способом.

     Как видим, характер и назначение общего имущества в многоквартирном доме различны. В составе общего имущества в многоквартирном доме присутствуют объекты, не оказывающие влияния на нормальную эксплуатацию и обслуживание дома и предназначенные для удовлетворения иных потребностей собственников (например, рекреационных).

     В целом в зависимости от целевого назначения все объекты, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, можно подразделить на три группы.

      К первой группе относятся объекты, в отношении которых любые способы отчуждения абсолютно недопустимы. Невозможно в том числе присоединение таких объектов или их частей к помещениям в результате производства реконструкции, переустройства и перепланировки последних. Такое общее имущество ни при каких условиях не может быть передано в пользование иным лицам, поскольку таковое безусловно повлекло бы за собой нарушение прав и законных интересов собственников помещений. Сказанное относится к оборудованию, а также помещениям общего пользования, обеспечивающим безопасную эксплуатацию и надлежащее обслуживание.     Следовательно, объекты, включаемые в первую группу, начисто лишены оборотоспособности.

     Во вторую группу могут быть включены некоторые объекты, обеспечивающие нормальное обслуживание помещений и дома в целом или его части, например одной секции, а также отдельные объекты благоустройства в составе многоквартирного дома, не имеющие самостоятельного целевого назначения и ни при каких условиях не могущие быть выделенными в натуре и сформированными в качестве самостоятельных объектов права собственности, но которые, тем не менее по соглашению собственников помещений могут быть переданы в пользование и аренду. Таким образом, объекты, включаемые во вторую группу, обладают весьма ограниченной оборотоспособностью.

     Включению в третью группу подлежат объекты благоустройства, имеющие самостоятельное целевое назначение, в соответствии с которым они могут быть использованы отдельно от многоквартирного дома. Эти объекты могут быть конструктивно связаны с домом, быть его частью или же являться отдельно стоящими зданиями или сооружениями, расположенными на соответствующем земельном участке. Объекты, входящие в последнюю группу (спортивные залы, автостоянки и т.п.), по нашему мнению, с соблюдением соответствующих процедур могли бы быть выделены из состава общего имущества в многоквартирном доме с образованием самостоятельного объекта права. Такие объекты могут быть включены в гражданский оборот и участвовать в нем так же, как другие помещения в многоквартирном доме.

(продолжение следует)

Часть 1 http://maxpark.com/community/1574/content/1607278

Часть 2 http://maxpark.com/community/1574/content/1607465

Часть 3 http://maxpark.com/community/1574/content/1607471

Часть 4 http://maxpark.com/community/1574/content/1607476

Часть 5 http://maxpark.com/community/1574/content/1607484

Часть 6 http://maxpark.com/community/1574/content/1607491