Об общедолевой собственности. Часть 6.

На модерации Отложенный

Часть 1 http://maxpark.com/community/1574/content/1607278

Часть 2 http://maxpark.com/community/1574/content/1607465

Часть 3 http://maxpark.com/community/1574/content/1607471

Часть 4 http://maxpark.com/community/1574/content/1607476

Часть 5 http://maxpark.com/community/1574/content/1607484

Часть 6 http://maxpark.com/community/1574/content/1607491

ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕЖИМА ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

(Статья написана до принятия Жилищного кодекса, когда уже был подготовлен его проект)


Авторы:
Сидоренко А.Д., кандидат технических наук.
Чефранова Е.А., кандидат юридических наук.

Часть 6

 

    Нередко собственникам приходится искать защиту от подобных действий в суде. Так, Определением Судебной коллегии Верховного Суда РФ от 12 марта 1996 г. были удовлетворены требования Иванова о признании незаконным разрешения на возведение надстройки в доме, в котором Иванов имел квартиру на праве собственности. В Определении указывалось: "На основании ст. 290 ГК РФ (1995 г.) Иванову на праве собственности принадлежит не только квартира, но и доля в праве собственности на общее имущество, распоряжение которым принадлежит ему наравне с другими собственниками дома - жильцами, приватизировавшими жилые помещения, и муниципалитетом.

    Следовательно, Правительство Москвы не вправе было давать разрешение на возведение надстройки в случае обоснованных на этот счет возражений Иванова и других сособственников дома...". Примечательно, что в судебных инстанциях города собственник не нашел защиты от произвола городских же властей. Не менее показателен и другой пример. Мэром Санкт-Петербурга 19 февраля 1996 г. было принято распоряжение "О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях", согласно которому договор с инвестором подлежал согласованию с собственниками общих помещений, несущих конструкций дома и внутриквартирного оборудования (п. 2.2). Заметим, что не собственники, а именно городские власти наделялись правом заключать договоры на реконструкцию чердаков и мансард.

     Однако позднее такое правило, до некоторой степени учитывавшее интересы собственников квартир, показалось избыточным, и позднее, 11 декабря 1998 г. губернатором Санкт-Петербурга было издано распоряжение N 1244-р "О внесении изменений в распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 19.02.96 N 128-р", по которому из упомянутого распоряжения мэра Санкт-Петербурга был исключен п. 2.2, предусматривающий согласование договора на реконструкцию чердаков и мансард с собственниками общих помещений, несущих конструкций и внеквартирного оборудования. Указанное распоряжение губернатора Санкт-Петербурга обжаловали собственники жилых помещений в многоквартирных домах Истцы потребовали признания недействительным пункта 1.2 названного распоряжения, ссылаясь при этом на то, что их право на владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, в том числе и на общие помещения, несущие конструкции и внеквартирное оборудование граждан (подвалы и т.п.), будет нарушено. Заявители полагали, что реконструкция чердачных помещений и оборудование (строительство) мансард без согласования с ними существенно ухудшит их жилищные условия, создаст препятствия в пользовании находящимися в их собственности квартирами.

    Решением Санкт-Петербургского городского суда от 13.09.2000 требования заявителей были удовлетворены. Ответчик обжаловал решение в кассационном порядке. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации решение Санкт-Петербургского городского суда оставила без изменения, указав, что чердаки многоквартирных домов относятся к общему имуществу дома и как объект инвестиций не могут быть переданы в собственность инвестору отдельно от права собственности на квартиры, расположенные в этом доме. Доводы кассационной жалобы о том, что заявителям, обратившимся в суд, на праве собственности в силу договоров приватизации принадлежит лишь только квартира, но не доля в праве на общее имущество, являются несостоятельными. Указанные выводы кассационной инстанции были признаны правильными и надзорной инстанцией.

     Судебная коллегия по гражданским делам в своем определении отметила, что по смыслу действующего гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации жилые помещения (квартиры), находящиеся в многоквартирных домах, относятся к сложным вещам, т.е. составлены из главной вещи (самой квартиры), непосредственно удовлетворяющей жилищные потребности граждан, а также других общих помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, крыши и т.п.) и предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи (квартиры) и связанных с ней общим назначением.

     В силу ст. 134 ГК РФ, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь).

    Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное. Согласно ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает специальную регламентацию некоторых отношений, возникающих при пользовании жилыми помещениями, находящимися в многоквартирных домах. В силу ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

       В соответствии со ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. В силу п. 2 ст. 290 ГК РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
--------------------------------
Цитируется по статье Савельева.
    С учетом изложенного суд правильно пришел к выводу о том, что чердаки относятся к общему имуществу дома и как объект инвестиций не могут передаваться в собственность инвестору отдельно от права собственности на квартиры, расположенные в этом доме. При таких обстоятельствах суд обоснованно удовлетворил заявленные требования, признав недействительными и не порождающими правовых последствий со дня издания обжалуемые пункты названных распоряжений губернатора Санкт-Петербурга .
--------------------------------
    Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2000 года. Дело N 78-Г00-61. Документ размещен в системе "Консультант Плюс".
Верховный Суд в своем определении среди прочего подчеркнул, что действующее законодательство допускает возможность не указывать в правоустанавливающем документе принадлежности к главной вещи, если иное специально не предусмотрено договором (ст.

135 ГК РФ). Представляется, что наши предложения вполне согласуются с законом, поскольку мы вовсе не настаиваем на перечислении принадлежностей, но размер доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома необходимо указывать .
--------------------------------
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2000 года. Дело N 78-Г00-61. Документ размещен в системе "Консультант Плюс".

     С сожалением приходится констатировать, что вопросы определения размера доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, а также юридического оформления и закрепления права на долю в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома пока еще далеки от удовлетворительного решения.

     Между тем от решения этих вопросов зависит не только распределение расходов на содержание дома, но и распределение рисков, размер налогового бремени, а также и залоговая стоимость квартиры. В соответствии со ст. 249 ГК каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию. Недавно внесенными в Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" дополнениями предусматривается взимание с собственников платы за услуги по содержанию общего имущества жилого дома (в том числе подвала, чердака, подъезда, крыши) и техническому обслуживанию общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений жилого дома (ч. 11 ст. 1 Закона введена Федеральным законом от 06.05.2003 N 52-ФЗ). С собственников взимается также плата за текущий ремонт общего имущества жилого дома в соответствии с установленными нормативами. На основании ст. 75 Федерального закона "Об ипотеке (залоге) недвижимости" при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

    Однако указанными аспектами дело не исчерпывается: без установления правил определения и правового закрепления размера доли в праве общей собственности на имущество общего пользования и как следствие определения ее стоимости невозможно дальнейшее развитие комплексов недвижимого имущества, снижается мотивация к производству улучшений посредством осуществления пристроек, перепланировок, надстроек, создания объектов инфраструктуры и т.п.

      На наш взгляд, уже на стадии проектирования многоквартирного дома должно определяться общее имущество дома и указываться его назначение (в том числе для обслуживания только части помещений ввиду ограниченного доступа) и его площадь, которая представляет собой разность между общей площадью многоквартирного дома и общей площадью помещений (жилых и нежилых); затем на стадии ввода в эксплуатацию с учетом данных технического и кадастрового учета первоначальные сведения подлежат уточнению и закреплению в документах технического и кадастрового учета; впоследствии данные технического и кадастрового учета ложатся в основу условий договора о приобретении в собственность помещений во вновь построенном доме в части, касающейся доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, включающее земельный участок, на котором расположен дом.

     При государственной регистрации права домовладельца на помещение (жилое или нежилое) в ЕГРП в выдаваемое свидетельство о праве вносятся соответствующие сведения о доле в праве в общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме с указанием размера доли в праве общей собственности, принадлежащей данному домовладельцу.

     Позднее, на стадии управления и развития объекта недвижимости может иметь место перераспределение: уменьшение или увеличение долей в праве общей долевой собственности на общее имущество, которое, разумеется, должно производиться с соблюдением установленных законодательством процедур.

     Таким образом, определение и закрепление размера доли в праве собственности на общее имущество должны происходить на всех стадиях процесса воспроизводства недвижимости.

       Что касается многоквартирных домов в сложившейся застройке населенных пунктов, то обязанность проведения работ по техническому и кадастровому учету с определением состава общего имущества многоквартирного дома, включающего земельный участок, а также с определением доли участия каждого из собственников помещений, с учетом отсутствия заинтересованности большинства домовладельцев в проведении технического и кадастрового учета и регистрации права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, следовало бы возложить на органы местного самоуправления с отнесением расходов на собственников.

 

 

ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ

"КОНСТИТУЦИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
(принята всенародным голосованием 12.12.1993)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 16.07.1998 N 102-ФЗ
"ОБ ИПОТЕКЕ (ЗАЛОГЕ НЕДВИЖИМОСТИ)"
(принят ГД ФС РФ 24.06.1997)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 21.07.1997 N 122-ФЗ
"О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ"
(принят ГД ФС РФ 17.06.1997)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 15.06.1996 N 72-ФЗ
"О ТОВАРИЩЕСТВАХ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ"
(принят ГД ФС РФ 24.05.1996)
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 21.10.1994)
ЗАКОН РФ от 24.12.1992 N 4218-1
"ОБ ОСНОВАХ ФЕДЕРАЛЬНОЙ ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ"
ЗАКОН РФ от 07.02.1992 N 2300-1
"О ЗАЩИТЕ ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ"
ПРИКАЗ Минюста РФ от 27.06.2003 N 152
"ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ИНСТРУКЦИИ О ПОРЯДКЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ В КОНДОМИНИУМАХ"
"ОБОБЩЕНИЕ ПРАКТИКИ РАССМОТРЕНИЯ СУДАМИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ДЕЛ ПО СПОРАМ МЕЖДУ ГРАЖДАНАМИ И ОРГАНИЗАЦИЯМИ, ПРИВЛЕКАЮЩИМИ ДЕНЕЖНЫЕ СРЕДСТВА ГРАЖДАН ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА МНОГОКВАРТИРНЫХ ЖИЛЫХ ДОМОВ"
(утв. Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ 19.09.2002)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ Верховного Суда РФ от 25.12.2000 N 78-Г00-61

ЗАКОН г. Москвы от 09.11.1994 N 19-87
"О ПЕРЕЧНЕ ОБЪЕКТОВ ОБЩЕГО ПОЛЬЗОВАНИЯ В ЖИЛЫХ ЗДАНИЯХ, ЯВЛЯЮЩИХСЯ ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ"
РАСПОРЯЖЕНИЕ губернатора Санкт-Петербурга от 11.12.1998 N 1244-р
"О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В РАСПОРЯЖЕНИЕ МЭРА САНКТ-ПЕТЕРБУРГА ОТ 19.02.96 N 128-Р"
("О РЕКОНСТРУКЦИИ ЧЕРДАКОВ И МАНСАРД НА ИНВЕСТИЦИОННЫХ УСЛОВИЯХ")
РАСПОРЯЖЕНИЕ мэра Санкт-Петербурга от 19.02.1996 N 128-р
"О РЕКОНСТРУКЦИИ ЧЕРДАКОВ И МАНСАРД, НАХОДЯЩИХСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА, НА ИНВЕСТИЦИОННЫХ УСЛОВИЯХ"
Нотариус, 2004, N 6

Часть 1 http://maxpark.com/community/1574/content/1607278

Часть 2 http://maxpark.com/community/1574/content/1607465

Часть 3 http://maxpark.com/community/1574/content/1607471

Часть 4 http://maxpark.com/community/1574/content/1607476

Часть 5 http://maxpark.com/community/1574/content/1607484

Часть 6 http://maxpark.com/community/1574/content/1607491