Мысли вслух про капремонт в ЖКХ. Часть 2

Мысли вслух про капремонт в ЖКХ. Часть 2

Рассмотрим, каким образом собственники квартир многоквартирного дома стали собственниками общего имущества дома (ОИД) после того, как в силу ст.36 ЖК РФ продекларировано их право собственности на это самое ОИД, ссылка http://maxpark.com/community/1574/content/3669783.

Указанные ниже пункты являются базовыми для всех форм собственности, в соответствии с законодательством РФ, и включают:

1) Материальный объект переходит в собственность, во владение и в распоряжение только после процедуры передачи этого объекта соответственно собственнику, владельцу.

2) Процедура передачи материального объекта не обязательно приводит к изменению собственника этого объекта.

3) Процедуры «снять/принять на баланс» не меняют права собственности на материальные объекты, поскольку являются учетными операциям, отражающими фактическое движение имущества.

В соответствии с Приложением 3 постановления Верховного Совета РФ N3020-1 от 27 декабря 1991 года государство передало жилищный фонд органам местному самоуправлению (далее ОМСУ).

При этом ОМСУ, полученный у государства жилищный фонд, населению не передавали, ограничившись приватизацией отдельных жилых помещений.

ОМСУ и его организации, которым на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления был передан жилой фонд, должны были выполнить процедуры передачи многоквартирного дома (Материальный объект переходит в собственность, во владение и в распоряжение только после процедуры передачи этого объекта соответственно собственнику, владельцу) собственникам квартир.

Указанное подтверждается частью 3 п1. и частью 3 п7. ст.85 ФЗ № 131 от 16 сентября 2003 года «О местном самоуправлении …», где указывается, что государство: «до 1 января 2008 года обеспечивает безвозмездную передачу в муниципальную собственность … имущества, предназначенного для решения вопросов местного значения …», «… до возникновения права собственности на передаваемое имущество органы местного самоуправления, … вправе безвозмездно использовать такое имущество для исполнения полномочий по решению вопросов местного значения».

Органы МСУ должны были передать собственникам квартир здание, сооружение под названием «многоквартирный дом», как «единый объект» строительных конструкций, элементов, коммунальных систем, образующих ОИД, по адресу нахождения их собственных приватизированных квартир.

Если государство передало многоквартирный дом в ОМСУ, как «единый объект», то собственникам приватизированных квартир передать, как «единый объект», невозможно, так как собственники квартир - это не организация, ни печати, ни материально-ответственного лица и они не могут быть балансодержателями, тем самым юридических прав на принятие в собственность здания (сооружения) у собственников нет, не было и не будет.

При этом, собственников квартир в доме – много и доля каждого собственника не может быть выделена в натуре. Нельзя передать материальный объект другой стороне, как некие виртуальные его «куски».

Наряду с этим, законодатель полностью проигнорировал совершенно очевидное обстоятельство, что в основной своей массе собственники не обладают ни должной квалификацией, ни средствами, необходимыми для надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома. Кроме того, никогда в жизни не собрать всех собственников (законных собственников квартир) многоквартирного дома, чтобы подписать акт приема/передачи здания, с его дырявой крышей, замокающей стеной, присвоенным властями и проданным цокольным помещением, дышащим на ладан лифтом и т.д. и т.п.

Тем не менее, бремя содержания и ремонт указанного общего имущества и, соответственно, ответственность за его состояние, законодатель возложил на собственников квартир многоквартирного дома.

Итак, ОМСУ оказались в сложной ситуации, они не могли передать многоквартирные дома, как общедомовое имущество, собственникам квартир многоквартирного дома.

Они могли их только «сбросить». Для начала, дома были сняты с баланса (Процедуры «снять/принять на баланс» не меняют права собственности на материальные объекты, поскольку являются учетными операциям, отражающими фактическое движение имущества). Многоквартирные дома были исключены из системы бухгалтерского учета ОМСУ и их организаций на основании внутренних документов (распоряжений, приказов) с приложением всяких оправдательных «бумажек».

При этом они по прежнему остались муниципальными, просто стали «теневой» собственностью.

В городах, крупных населенных пунктах жилые дома находились либо в оперативном управлении, либо хозяйственном ведении муниципальных организаций.

Эти организации меняли организационную форму, реорганизовывались, приватизировались, ликвидировались, банкротились. При этих процессах многоквартирные дома на баланс никто назад в муниципалитет не возвращал, они их просто не принимали.

Тем самым многоквартирные дома были сброшены в «бесхоз», так как указанные дома, как имущественные объекты, собственники не принимали, поскольку права на принятие в собственность здания (сооружения) у собственников нет, не было и не будет.

Процедуры передачи имущества «сдал-принял» не было, и быть не могло.

Таким образом, многоквартирные дома, как здания, сооружения, объекты ресурсоснабжения, объекты жизнеобеспечения стали «бесхозными», то есть «ничьи».

Соответственно, таким же «бесхозным» стало и является общедомовое имущество дома, которое самостоятельно без здания существовать не может.

А как же ст.36 ЖК РФ, которая декларирует, что: «Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме».

Так бывает, продекларировали, но имуществом не наделили, а доля у собственников есть, как же без доли, только эта доля - на ноль.

Указанное общее имущество находится, как «бесхозяйное» (Процедура передачи материального объекта не обязательно приводит к изменению собственника этого объекта), учитывается в «штуках», как любое чужое имущество «за балансом» нынешних УО, ТСЖ.

Согласно ЖК РФ собственники квартир обязаны оплачивать услуги содержания, текущего и капитального ремонта, коммунальные услуги, поскольку собственники квартир пользуются общим имуществом многоквартирного дома и заинтересованы в сохранности жилищного фонда (конклюдентные действия).

В то время как, обязанности по оплате ремонтов, в том числе при подготовке здания к зимнему периоду, дорогостоящих капитальных ремонтов, обслуживание и ремонт указанного общего имущества многоквартирного дома, а тем более других домов, у собственников квартир – нет.

Она есть у ОМСУ, в границах которых находятся многоквартирные дома, и теперь у региональных властей, в связи с внесением в ЖК РФ их ответственности по организации капитального ремонта, через Региональный Фонд капитального ремонта.

Здесь просматривается важное обстоятельство, которое позволяет по-другому взглянуть на вмененные населению (посмертно) ежемесячные «поборы» на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Рассмотрим ситуацию возможности собственниками квартир приема в общедомовое имущество материальных объектов, восстановленных при работах по капитальному ремонту лифтов, бойлеров, отопительным газовым котлов и в частности общедомовых приборов учета. Как уже определили, сегодня указанные общедомовые объекты многоквартирного дома де-юре «бесхозяйны», да и ладно. В случае восстановления их при ремонтах исполнителями работ, их некому передать и некому их принять в общедомовую собственность, в состав общедомового имущества.

Такие объекты можно оставить либо себе, либо сбросить в «бесхоз», поскольку права на принятие в собственность указанных объектов у собственников квартир нет, не было и не будет.

Однако собственникам квартир вменено страхование ответственности, например, за лифт, приборный учет потребления коммунальных ресурсов, которое невозможно реализовать, если они «бесхозные».

А как с отопительным газовым котлам, требующим особого режима эксплуатации?

Указанную ситуацию можно проследить на примере губернаторской программы "Народный счетчик" в г.Томске, по ссылке: http://hozyain.tomsk.ru/files/12_yavorski.pdf.

В Томске была реализована программа "Народный счетчик". На многоквартирные дома за счет средств областного бюджета были установлены порядка 1900 общедомовых приборов учета тепловой энергии.

Их поставили, ввели в эксплуатацию, но по полномочиям, они не могли висеть на балансе области, их надо было передать. Но собственники квартир в общую долевую собственность указанные приборы принять не могли, так как собственники квартир - это не организация, ни печати, ни материально-ответственного лица и они не могут быть балансодержателями.

А Правила по приборному учету держатся на разграничениях по балансовой принадлежности.

Поэтому сделали как с многоквартирными домами, «отдали» своей организации. Указанные приборы сейчас - не как общедомовое имущество многоквартирного дома, их можно самортизировать, но списать нельзя, они все номерные, зарегистрированы в ресурсоснабжающих организациях, поверку проходят, когда надо.

А собственникам квартир многоквартирного дома вменено «пожизненно» оплачивать за "Обслуживание приборов учета тепла".

Ситуация с капитальным ремонтом общего имущества дома через Регионального оператора еще более критична.

После капитального ремонта многоквартирного дома, собственность на имущественные объекты дома получит кто-то другой, а не собственники квартир в многоквартирном доме, поскольку права на принятие в собственность общего имущества дома у собственников нет, не было и не будет.

Тем не менее, собственникам квартир (пожизненно) вменяется быть «конклюдентными» плательщиками взносов на капитальный ремонт в Региональный Фонд.

За счет взносов собственников квартир на капремонт многоквартирного дома Региональный оператор, но не собственники квартир, становится «безвозмездным» собственником «бесхозного» общего имущества дома после капитального ремонта дома.

Тем самым получается, что Региональный оператор выполняет капремонт НЕ ДАРОМ, он становится собственником имущества за счет взносов граждан.

Главное в этом, что дом переходит в собственность Регионального оператора, т.к. все улучшения многоквартирного дома при капитальном ремонте - принадлежат Региональному оператору, так как он оплачивает, а сам многоквартирный дом, как объект права, остается «бесхозным» - это самое важное!

Продолжение следует