О ЖКХ. Часть 2

Содержание и особенности экономических отношений в отрасли жилищно-коммунального хозяйства.

О ЖКХ. Часть 1 здесь  http://maxpark.com/community/1574/content/2580021 

Жилищно-коммунальное хозяйство – это самостоятельная сфера в системе народного хозяйства, основной целью функционирования которой является удовлетворение потребностей населения и предприятий в услугах, обеспечивающих нормальные условия жизни и работы населения и предприятий, расположенных на территории населенного пункта путем развития, эксплуатации и содержания его технического, инженерного оборудования и других видов благоустройства.

Таким образом, для жилищно-коммунальных услуг характерны следующие черты:

Во-первых, принадлежность к группе жизнеобеспечения;

Во-вторых, социальная значимость;

В-третьих, низкая заменяемость другими услугами.

С точки зрения управления, под жилищно-коммунальной сферой понимается совместная деятельность субъектов жилищно-коммунального хозяйства, органов государственной и муниципальной власти по обеспечению граждан жилищно-коммунальными услугами, а также управлению жилищным фондом. К субъектам ЖКХ относятся производитель, управляющая компания, потребитель жилищно-коммунальных услуг.

До недавнего времени в ЖКХ сохранялось преобладание административных рычагов регулирования. Взятый в начале 90-х гг курс на рыночные преобразования во всех сферах хозяйства страны, обнажил противоречие между сложившейся затратной формой финансирования ЖКХ и требованием его окупаемости. Необходимость экономической реформы ЖКХ стала очевидной еще в начале 90-хгг. Реально реформирование началось с передачи жилищного фонда и объектов коммунальной инфраструктуры от государства к муниципальным образованиям. Предполагалось, что жилищно-коммунальная сфера завершит переход к бездотационному функционированию в течение короткого периода, но ситуация в реальном секторе экономики не позволила это сделать. К началу 2001 г. население оплачивало около 60% стоимости жилищно-коммунальных услуг, а фактически с учетом льгот и субсидий около 40%. Эта ситуация существенно ухудшилась за счет огромной задолженности со стороны бюджетов разных уровней. Недостаток средств привели к увеличению износа основных фондов жилищно-коммунального комплекса (сегодня он составляет более 60%), а их планово-предупредительный ремонт уступил место аварийно-восстановительным работам, затраты на которые в 2-3 раза выше. В результате, жилищно-коммунальная сфера  становится и является источником социально-экономической напряженности в стране. Что же стало причиной такого кризиса? По мнению многих ученых, это произошло и по ряду объективных причин:

Во-первых, существует экономическая зависимость регионов, муниципальных образований от природно-климатических условий, их отдаленность от рынков сырья. Недостаточный учет районных особенностей усиливает разрушение ЖКХ;

Во-вторых, следующей причиной является то, что затратный механизм ценообразования в ЖКХ соседствует с бедностью основной массы населения. Согласно статистическим данным, 27% граждан имеют доход ниже прожиточного минимума, 50% - в пределах прожиточного минимума; 23% имеют достаток. Поэтому, существует сложность перехода к 100%-ной оплате жилищно-коммунальных услуг населением; 

Третья причина кризисного состояния ЖКХ связана с недостатками процесса формирования конкурентной среды и договорных отношений между субъектами ЖКХ и муниципального образования;

Четвертая причина – это сильнейшая зависимость ЖКХ от тарифной политики естественных монополистов, к которым относится, например, РАО «ЕЭС России», ОАО «Газпром» и другие. Доля стоимости ресурсов в тарифах на коммунальные услуги сегодня составляет более 60-65%.

Выявив причины системного кризиса в жилищно-коммунальной сфере, перейдем к рассмотрениюструктуры ЖКХ .Условно структуру ЖКХ можно представить  в виде 4 блоков:

I блок – объекты жилищного фонда, к которым относятся: частный жилищный фонд; ведомственный жилищный фонд; муниципальный жилищный фонд; общественный жилищный фонд.

II блок – объекты ресурсосбережения – тепло-; электроснабжение; водоснабжение; водоотведение;

III блок – объекты благоустройства населенных пунктов – дорожно-мостовое хозяйство; озеленение; санитарная очистка; утилизация отходов;

IУ блок – объекты бытового обслуживания – банно-прачечное хозяйство; гостиничное хозяйство; ритуальные услуги. Задачи приватизации предприятий бытового обслуживания и создание в данном секторе условий для развития конкурентных отношений в настоящее время решены в достаточно полной мере. Этот сектор ЖКХ сегодня функционирует в рыночных условиях.

За последние годы значительно изменилась ситуация с собственностью на объекты жилищного и коммунального хозяйства. Эта ситуация характеризуется тремя главными тенденциями:

·                  Массовой приватизацией жилищного фонда;

·                  передачей объектов жилищно-коммунального хозяйства из государственной собственности в муниципальную собственность;

·                  акционированием части объектов ЖКХ, в основном объектов электро- и теплоснабжения, входящих в единую систему энергообеспечения страны.

Эти процессы заложили предпосылки для развития конкуренции и демонополизации в отрасли, но в настоящее время позитивных результатов не дали. Поэтому такие проблемы и вопросы, как и что сделать и каковы должны быть созданы условия для развития рыночных отношений в ЖКХ и сегодня являются достаточно острыми.

Говоря о новых механизмах управления в ЖКХ, следует различать два самостоятельных блока проблем:

= управление жилищным фондом как сферы с высоким потенциалом конкуренции;

= управление объектами инженерной инфраструктуры как естественно-монопольной сферы, где возможности конкуренции ограничены.

Специфика жилищно-коммунальной сферы такова, что в современной финансово-экономической ситуации ее нормальное функционирование, с одной стороны, невозможно без ее административного подчинения муниципальным органам управления, т.к. поддержание жизнедеятельности города и населенных пунктов – это одна из основных задач муниципального управления. С другой стороны, - необходимо сделать так, чтобы муниципальные органы не обладали бы монопольной властью в данной сфере. Рассмотрим отдельно проблемы управления и функционирования жилищной сферы, и отдельно проблемы управления в отраслях ее обслуживающих.

В жилищной сфере к настоящему времени произошло разграничение функций владения, управления и хозяйствования через обособление функций заказчика и подрядчика работ.Повсеместно созданы Единые службы заказчикам. Всего их по России насчитывается около 3 тысяч. Муниципальное учреждение «Дирекция Единого Заказчика» («ДЕЗ») занимается оперативным управлением муниципальной собственностью.

Принцип его действия таков: службы заказчика города составляют планы будущего года, предварительно прорабатывая их с подрядчиками и производителями жилищно-коммунальных услуг, затем согласовывают их с местной администрацией и утверждают в представительном органе муниципального образования и в Департаменте Управления ЖКХ – областной Дирекции Единого Заказчика. Областной Департамент формирует сводный коммунальный бюджет, согласовывает их со всеми структурными подразделениями Администрации области и представляет для утверждения Областной Думе.

Коммунальный бюджет – основной документ, по которому финансируются работы в сфере ЖКХ. В нем учтены доходы, полученные от всех потребителей коммунальных услуг (населения, предприятий, организаций), ассигнования бюджетов всех уровней и расходы поставщиков жилищно-коммунальных услуг.

Таким образом, происходит разделение функций владения – управления и хозяйствования, т.е. возникает цепочка: собственник (муниципалитет) – заказчик (Управляющая компания «ДЕЗ») – подрядчик (поставщик жилищно-коммунальных услуг). На местах вместо жилищно-эксплутационных контор сформировались прообразы управляющих компаний – Службы Заказчика. Сегодня более 70% жилищно-коммунального фонда обслуживаются такими структурами.

Разграничение функций послужило основой для формирования договорных отношений и перехода к конкурсному отбору подрядных организаций. Тенденция такова, что среди предприятий, осуществляющих обслуживание и ремонт жилищного фонда, постоянно растет доля частных компаний. Так, в Кемеровской области 22,5% жилищного фонда обслуживается предприятиями частной формы собственности, в Волгоградской области – 59,5%, а в самом Волгограде – 100% Обслуживание жилищного фонда передается также частным вновь созданным предприятиям и предприятиям, образованным на базе муниципальных унитарных.

Общая динамика такова, что монополия государственных и муниципальных предприятий в этом секторе нарушена, и сегодня начинается ее следующий этап – демонополизация сферы управления жилищным фондом. На рынок выходят частные управляющие компании, которые также начинают конкурировать между собой. Этот опыт пока не стал массовым, но бесспорно, он развивается.

Управление жилищным фондом – это деятельность, направленная на обеспечение его сохранности и надлежащего технического и санитарного состояния, безопасных условий проживания, решение вопросов пользования жилыми домами и придомовыми земельными участками, а также финансового обеспечения содержания жилых домов, включая обоснование расходов на эти цели, расчет и сбор всех платежей (взносов) с собственников, нанимателей и арендаторов помещений.

В соответствии с частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации осуществляемое собственниками управление должно обеспечивать:

– благоприятные и безопасные условия проживания;

– надлежащее содержание дома и земельного участка, на котором он расположен;

– своевременный ремонт общего имущества в многоквартирном доме и расположенных на земельном участке объектов;

– решение вопросов пользования общим имуществом в многоквартирном доме;

– предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в доме.

Содержание жилья включает в себя обслуживание, ремонты и другую деятельность, направленную на сохранность и создание необходимых условий по проживанию и пользованию жилыми домами, придомовыми земельными участками и расположенными на них элементами благоустройства и озеленения.

Обслуживание – выполнение работ (оказание услуг) по поддержанию надлежащего технического и санитарного состояния имущества.

Ремонты – работы по восстановлению и улучшению состояния имущества.

Рациональное разделение функций в системе управления жилищно-коммунальным хозяйством и организация взаимоотношений между собственником жилого помещения, управляющей организацией, подрядными организациями различных форм собственности, осуществляющими обслуживание жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры, и иными организациями позволяет достичь необходимое качество в обслуживании жилищного фонда и отвечает целям проводимой в стране реформы жилищно-коммунального хозяйства. Это позволяет значительно уменьшить общий объем потребления ресурсов за счет предотвращения неоправданных расходов воды, газа и других энергоресурсов. Население привыкает экономно относиться к предоставляемым услугам, прослеживая связь между своими затратами и потреблением этих услуг, что ведет в конечном итоге к эффективному управлению жилищно-коммунальным комплексом.

После приватизации многоквартирного жилищного фонда объектом управления стал каждый отдельный многоквартирный дом. В нем собственники сами управляют своими квартирами и нежилыми помещениями, а для управления общим имуществом в доме и придомовым земельным участком им необходимо выбрать один из вариантов, предлагаемых действующим законодательством.

Собственники помещений в многоквартирном доме в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации (часть 2 статьи 161) обязаны выбрать на общем собрании один из следующих способов управления:

– непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

– управление ТСЖ, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, предусмотренным федеральным законом;

– управление юридическим лицом независимо от организационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателем (управляющая организация).

В соответствии со статьей 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К его  компетенции относятся:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

4) выбор способа управления многоквартирным домом;

5) другие вопросы, отнесенные Жилищным кодексом Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Полномочия общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (в частности, по использованию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и иных объектов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме) вытекают из права общей долевой собственности  собственников помещений в многоквартирном доме на общее имущество.

При выборе на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме непосредственного управления ими в таком доме договорные отношения собственников помещений с другими физическими и юридическими лицами возникают у них непосредственно.

На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

Однако договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.