Права на общее долевое имущество собственников

Рекомендации

Общественной палаты Российской Федерации 

по итогам общественных слушаний на тему:

«Новое в судебной практике разрешения споров по защите прав на общее долевое имущество собственников помещений многоквартирных домов»

30 января 2013 г. г. Москва

В Общественной палате Российской Федерации состоялись общественные слушания на тему «Новое в судебной практике разрешения споров по защите прав на общее долевое имущество собственников помещений многоквартирных домов», организованные Комиссией Общественной палаты Российской Федерации по местному самоуправлению и жилищно-коммунальной политике совместно с комиссией по защите общего имущества собственников многоквартирных домов Ассоциации НКО по содействию развитию ТСЖ и ЖСК и Костромской региональной Ассоциацией ТСЖ и ЖСК. а примерах различных регионов России участники слушаний - представители организаций собственников многоквартирных домов - представили многочисленные акты нарушения прав собственников помещений многоквартирных домов, связанных с отчуждением общего долевого имущества граждан, определенного статьей 6 илищного кодекса Российской Федерации.

Отчуждение важных конструктивных частей многоквартирных домов, таких как подвалы и чердаки, наносит ущерб надлежащей эксплуатации многок вартирных домов, приводит к преждевременному износу, снижает возможности для привлечения частных инвестиций для реконструкции аварийного жилого фонда, повышает стоимость содержания жилья, вызывает рост социальной напряженности. Задачи, поставленные Федеральным законом от 23 ноября 2009 года № 261-ФЗ «Об энергосбережении и повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», а также Правила предоставления коммунальных услуг, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации № 354, становятся невыполнимыми в домах с отчужденными техническими помещениями подвалов и чердаков.

Экономный режим расходования энергии, сбережение средств граждан, предотвращение хищений ресурсов становятся нереализуемыми задачами там, где новый собственник подвалов препятствует установке общедомовых приборов учета. Кроме того, при существующем порядке подсчета количества голосов собственников многоквартирного дома со значительными пристроенными к дому помещениями выявляются факты, когда собственники квартир по принципиальным вопросам использования общего имущества, выбора управляющей компании или необходимости проведения срочного ремонта не могут принять решение простым голосованием. Количество их голосов часто меньше, чем количество голосов собственников пристраиваемых к жилому дому коммерческих помещений.

По свидетельству участников слушаний, в отдельных субъектах Российской Федерации началась работа органов власти по определению способов возврата незаконно отчужденных помещений в общее имущество собственников помещений многоквартирных домов, созданы соответствующие межведомственные комиссии. По результатам работы комиссий в Москве принимаются решения о возврате помещений подвалов в общую собственность. Например, такие решения приняты по спорным подвалам ТСЖ «Дом на Фурманном», ТСЖ «Хавско-Шаболовский», ТСЖ «Каширка, 16».

Однако к работе в данных комиссиях далеко не всегда привлекаются представители общественности, собственники жилья, а сама деятельность комиссий зачастую не является гласной и открытой. существлению защиты общего имущества препятствует отсутствие единого подхода к оценке статуса нежилых помещений, расположенных в жилых домах. Многочисленными судебными решениями в пользу собственников подтверждается отсутствие правомерных оснований для таких отчуждений. Участники слушаний также обратили внимание на наличие противоречивых судебных решений, отметили недостаточное понимание судами технического предназначения помещений общего имущества, его влияния на режим экономии энергетических ресурсов и комфорт проживания граждан в многоквартирных домах.

Так, например, Решением от 05.12.2006 г. Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу № А56-11161/2006 Товариществу отказано в признании права общедолевой собственности на нежилое помещение, находящееся в подвале, несмотря на то, что в спорном помещении расположен теплоцентр. Постановлением от 28.09.2007 г. ФАС СЗО Решение суда первой инстанции отменено, признано право общедолевой собственности, указано, что спорное помещение не может находиться в собственности отдельных лиц, так как является частью общего имущества. Аналогичные выводы сделаны по делу № А56-13731/2008.

Прямо противоположная практика наблюдается в судебном деле № А56-50126/2009. Несмотря на наличие в спорных помещениях инженерного оборудования, в т.ч. индивидуального теплового пункта, в признании права общедолевой собственности было отказано. Судом первой инстанции отказано в проведении строительной экспертизы, «…поскольку для правовой оценки состава инженерных коммуникаций, входящих в общее имущество дома, не требуется специальных познаний». В Решении арбитражного суда Костромской области по делу № А31-5506/2008 от 28.09.2010 г., принятом на основании судебно-строительной экспертизы, установившей наличие общедомового инженерного оборудования, указано на незаконность включения подвала многоквартирного дома в реестр муниципальной собственности. Суд также установил, что Решение Малого Совета Костромской области № 120 от 16.07.1992 г., на которое как на правоустанавливающий документ сослался представитель администрации, упоминания о передаче спорного помещении подвала в состав муниципальной собственности не содержит.

В другом решении, принятом областным судом Костромской области по делу № 386 от 13.04.2009 г., отменено решение Свердловского районного суда г. Костромы и отказано собственникам в признании подвала многоквартирного дома общей долевой собственностью вопреки имеющемуся в деле заключению судебного эксперта, признавшего подвал техническим на основании наличия в нем инженерного оборудования, обслуживающего все квартиры дома. При этом суд не обратил внимания и на отсутствие в правоустанавливающем документе, на основании которого зарегистрировано право муниципального образования - Решении Малого Совета Костромской области № 120 от 16.07.1992 г., упоминания о зарегистрированном помещении и отказал собственникам.

Ситуация, когда в качестве основания применяются ненадлежащие правоустанавливающие документы, является распространенной. Примерами документов, используемых для незаконной регистрации, как правило, являются решения Советов народных депутатов субъектов Российской Федерации, принятые в 1992-1993 годах на основании Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 г. №3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» (далее – Постановление ВС РФ № 3020-I от 27.12.1991 г.), передающего предприятия государственной собственности и жилые дома в собственность муниципальных образований, но не затрагивающего отдельные части зданий: подвалы, чердаки, колясочные, электрощитовые, другие вспомогательные и технические помещения многоквартирных домов.

На основании подобных документов в собственность муниципальных образований могли передаваться лишь встроенно-пристроенные к жилым домам помещения, соответствующие условиям Приложения № 3 к Постановлению ВС РФ № 3020-I от 27.12.1991 г., построенные за счет 5-7 процентных отчислений на строительство объектов социального и культурно-бытового назначения, то есть объекты общественного назначения, построенные по специальным проектам и за счет государственных средств. Подтверждением правоты такой позиции является Решение Мурманского областного арбитражного суда от 18.10.2010 г. по делу № А42-2943/2010, который справедливо отмечает, что муниципалитетом не представлено доказательств того, что спорное помещение было построено за счет 5-ти и 7-ми процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения, что нежилое помещение «Учрежденческая» изначально не проектировалось в социально-культурных и бытовых целях, что, кроме того, оно не является встроенно-пристроенным помещением.

В попытке дать правовое обоснование отчуждению нежилых помещений из состава жилых домов встречаются и ссылки на Указы Президента России, изданные в 1991-1993 годах, например, № 114 от 18.03.1992 г. «Об утверждении положения об определении пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности», № 2265 от 22.12.1993 г. «О гарантиях местного самоуправления в Российской Федерации». В городе Жуковском Московской области, забирая технический подвал, сослались даже на Указ Президента Российской Федерации от 03.12.1991 г. № 255 «О первоочередных мерах по организации работы промышленности РСФСР». Актуальность проблемы иллюстрируется тем, что на основании вышеупомянутых документов и в настоящее время помещения выставляются на торги и окончательно выбывают из владения собственников многоквартирных домов.

Администрациями муниципальных образований, к сожалению, не принимается во внимание находящееся в отчуждаемых помещениях подвалов и чердаков инженерное оборудование жизнеобеспечивающих систем дома, подачи электроэнергии, отопления, водоснабжения и водоотведения. В Волгограде, Хабаровске, Калининграде, Новгороде, Пятигорске, Самаре, многих других городах имеются десятки примеров неправомерных отчуждений помещений общей долевой собственности. Глава города Переславль-Залесский Ярославской области собственным постановлением № 12 от 21.02.2005 г. произвольно передал колясочные, лифтовые и даже мусоросборные камеры сразу нескольких домов в собственность города, затем продал с торгов.

По существу, в своих решениях общественные и межведомственные комиссии, признающие помещения общей долевой собственностью, констатируют ошибку, ранее совершенную администрациями муниципальных образований. В такой ситуации было бы справедливым организовать устранение последствий ошибочного отчуждения и обеспечение возврата помещения из муниципальной собственности в общую долевую собственность силами муниципального образования без привлечения собственников к судебному разбирательству. По мнению участников слушаний, для повышения гарантий целостного сохранения многоквартирных домов необходима корректировка и отдельных статей Жилищного и Гражданского кодексов Российской Федерации.

Вместе с тем, разрешение проблемы защиты общего имущества от незаконных отчуждений лежит в плоскости соблюдения действующего законодательства субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями. Значительную помощь собственникам могло бы оказать участие в разрешении проблемы таких правительственных ведомств как Министерство регионального развития Российской Федерации, Министерство экономического развития Российской Федерации, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), принятия ими соответствующих нормативных актов и инструкций. Региональным управлениям Росреестра следует принять меры для недопущения регистрации имущества на основании документов, не имеющих отношения к конкретным регистрируемым объектам, в которых нет даже упоминания об оформляемом в собственность муниципального образования объекте недвижимости.

По итогам обсуждения участники общественных слушаний рекомендуют: Государственной Думе Федерального Собрания Российской Федерации: - рассмотреть вопрос разработки проекта федерального закона, дополняющего пункт 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации абзацем: «Общим имуществом собственников многоквартирного дома являются подвалы и цокольные помещения многоквартирных домов, за исключением помещений, выстроенных по проектам помещений общественного назначения.

Помещения общего имущества, находящиеся в собственности муниципальных образований или субъектов Федерации, подлежат возврату в общую долевую собственность собственников многоквартирных домов в любое время за счет стороны, допустившей отчуждение таких помещений из общей долевой собственности», а также вносящего в Жилищный кодекс поправку, исключающую из голосования на собраниях собственников многоквартирного дома голоса собственников пристроенных к многоквартирному дому нежилых помещений. Министерству регионального развития Российской Федерации: - рассмотреть возможность разработки и принятия нормативных правовых актов и\или методических рекомендаций по процедурам защиты прав собственников многоквартирных домов на общее имущество; - направить субъектам Российской Федерации инструктивное письмо, разъясняющее необходимость сохранения целостности проектного решения многоквартирного дома, недопущения исключения из его состава технических помещений, подвалов, чердаков, электрощитовых, тепловых и водомерных узлов, обязательностью при реконструкции жилого дома или его частей руководствоваться строительными нормами и правилами.

Министерству экономического развития Российской Федерации: - рассмотреть вопрос разработки нормативных правовых актов и/или методических рекомендаций, не допускающих включение нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, в программы приватизации; - направить субъектам Российской Федерации соответствующее инструктивное письмо, разъясняющее необходимость сохранения целостности проектных решений многоквартирных домов.

Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии: - при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на объекты недвижимого имущества, расположенные в многоквартирных домах, осуществлять дополнительную проверку содержания представляемых документов на наличие признаков возможного отнесения недвижимого имущества к объектам общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома; - подготовить инструктивное письмо для региональных управлений Росреестра, указывающее на недопустимость оформления нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, в собственность муниципальных образований и субъектов Российской Федерации на основании документов, не содержащих наименования и описания помещения; - разработать инструкции для региональных управлений Росреестра, разъясняющие порядок снятия с государственного учета ошибочно включенных в собственность муниципальных образований и субъектов Федерации помещений и регистрации права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома.

Верховному Суду Российской Федерации и Высшему Арбитражному Суду Российской Федерации: - обобщить судебную практику по делам, связанным с незаконным отчуждением имущества, отвечающего признакам общего долевого имущества собственников помещений многоквартирных домов, с целью прекращения практики применения ненадлежащих правоустанавливающих документов при оформлении в собственность нежилых помещений многоквартирных домов; - обобщить судебную практику по рассмотрению споров о восстановлении прав собственников на помещения общего имущества и необходимости проведения судебной строительной экспертизы, технического обследования по вопросам, требующим специальных познаний в области строительства и технологий жилищно-коммунального хозяйства многоквартирных домов.

Субъектам Российской Федерации: - исключить реализацию с торгов нежилых помещений, отвечающих признакам общей долевой собственности, определенным статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации; - создать межведомственные комиссии для выявления и возврата собственникам помещений, относящихся к общему долевому имуществу собственников помещений многоквартирных домов, в обязательном порядке включив в их состав представителей организаций, объединяющих собственников многоквартирных домов, иных представителей общественности, экспертов-строителей, представителей МЧС; обеспечить открытость и гласность работы таких комиссий, в том числе регулярно публиковать отчеты об их деятельности; - провести комплексную техническую комиссионную инвентаризацию подвалов и других технических и вспомогательных помещений в многоквартирных домах с целью проверки относимости помещений к общему долевому имуществу; - разработать механизмы внесудебного возврата ошибочно отчужденного имущества; - в целях предупреждения и выявления нарушений прав собственников на объекты общего имущества, организовать на уровне городских муниципальных образований проведение разъяснительных мероприятий, обучающих семинаров с участием представителей профильных подразделений администрации, объединений собственников жилья, общественных организаций, надзорных и контрольных органов.