Фонд капитального ремонта: вопросы и ответы

ЧТО ТАКОЕ РЕГИОНАЛЬНЫЙ ФОНД КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА ЖИЛЫХ ДОМОВ города МОСКВЫ?

Региональный ФОНД капитального ремонта многоквартирных жилых домов создается на основании Федерального закона № 417 от 28.12. 2013 г. Учредителем Регионального ФОНДА  капитального ремонта г. Москвы является орган местного самоуправления — Правительство Москвы.

Источником денежных средств для организации работы ФОНДА  является капитал, который при учреждении в ФОНД должно будет внести в ФОНД Правительство Москвы, субсидии, благотворительные взносы, а также платежи по заключенным ФОНДОМ договорам с гражданами.

ПОЧЕМУ МЫ СТАНЕМ ДОЛЖНЫ, НАЧИНАЯ С 1 ИЮЛЯ 2015 г., ЗАКЛЮЧАТЬ с ФОНДОМ ДОГОВОРЫ И ПЛАТИТЬ В ФОНД СБОРЫ?

В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом,  Законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с ФЗ № 417 от 28.12.2013 г.: «Собственники помещений, не принявшие решение о формировании Фонда капремонта на спецсчетах, ОБЯЗАНЫ ЗАКЛЮЧИТЬ С РЕГИОНАЛЬНЫМ ОПЕРАТОРОМ ДОГОВОР О ФОРМИРОВАНИИ ФОНДА КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА И ОБ ОРГАНИЗАЦИИ ПРОВЕДЕНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА».

Таким образом, обязанность заключить с ФОНДОМ договор возложена на граждан статьей 181 указанного Федерального закона.

СУЩЕСТВУЮТ ЛИ АЛЬТЕРНАТИВЫ?

Да, для домов, в которых сформировано ТСЖ, существует возможность  формирования фонда капитального ремонта дома на спецсчете ТСЖ. Однако следует отметить, что механизм использования ТСЖ этих денег в настоящий момент  до конца не урегулирован и сопряжен с большими сложностями по учету средств, отчетности, обоснованию их расходования. Для всех остальных домов существует возможность формировать фонд капитального ремонта дома на спецсчете компании, осуществляющей управление домом.

К сожалению, на собраниях собственников недвижимости редко удается собрать необходимый кворум. В связи с этим, если собрания собственников недвижимости не состоятся или состоятся, но решение сформировать фонды капремонта на спецсчетах ТСЖ или управляющей компании не будет принято, начнет действовать Положение, при котором каждый собственник недвижимости ОБЯЗАН ПЛАТИТЬ СБОРЫ В ФОНД.

Ставка взносов, установленная для г. Москва – 15 руб. с м. кв. недвижимости в месяц.

СУЩЕСТВУЕТ ЛИ ВОЗМОЖНОСТЬ ОТКАЗАТЬСЯ ПЛАТИТЬ ЭТИ ПОБОРЫ И ЧТО НУЖНО ДЛЯ ЭТОГО СДЕЛАТЬ?

Да, такая возможность есть, но для реализации этой возможности следует прочитать весь текст консультации до конца и воспользоваться приведенной ниже инструкцией.

КАКИМ ОБРАЗОМ БУДЕТ ПОДПИСЫВАТЬСЯ ДОГОВОР С ФОНДОМ?

Поскольку ФОНД будет ОБЯЗАН в силу возложенного на него Законом обязательства заключить договоры с большим количеством граждан, то можно с высокой долей вероятности предположить, что Фонд капитального ремонта Москвы изберет форму заключения договоров путем предложения так называемой ПУБЛИЧНОЙ ОФЕРТЫ.

ПУБЛИЧНАЯ ОФЕРТА – это публично адресованное неопределенному кругу лиц и содержащее все существенные условия договора предложение, из которого усматривается воля ФОНДА заключить договор на указанных им в предложении условиях с любым, кто отзовется.

Вероятней всего текст проекта договора с ФОНДОМ будет опубликован на интернет-портале Правительства Москвы, а также на сайте самого ФОНДА. Возможно, что текст будет опубликован и в каких-либо московских печатных изданиях. Этого будет достаточно, чтобы считать, что ФОНД выполнил возложенное на него Законом обязательство вступить с гражданами в договорные отношения.

Со своей стороны собственники недвижимости также в силу норм Закона должны вступить с ФОНДОМ в договорные отношения.

Порядок заключения договоров в обязательном порядке предусмотрен Статьей 445 ГК РФ.             

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне:

- извещение об акцепте,

- либо об отказе от акцепта,

- либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

По состоянию на 01.05.2015 года проект договора публичной оферты ФОНДОМ капитального ремонта недвижимости г. Москвы не был опубликован. В связи с этим дальнейший анализ приведен на основе нескольких проектов договоров региональных Фондов. (Московской области, Тамбовской области, Краснодарского края, Нижегородской области и т.п.) и с основанием можно предположить, что  проект московского договора будет по смыслу и тексту близок к уже апробированным в регионах документам.

Вместе с тем,  в срок с 01.07.2015 года собственники недвижимости г. Москвы должны начать осуществлять отчисления в ФОНД. Следует предположить, что проект договора публичной оферты будет опубликован ФОНДОМ не позднее 01.06.2015 г., то есть таким образом, чтобы начал действовать предусмотренный статьей 445  ГК РФ 30-дневный срок для оферты договора. В этом случае квитанции по возникшему за июль обязательству будут начислены и выставлены не позднее, чем в августе.

Уклоняться от оплаты квитанций, не совершая при этом никаких иных юридических действий бессмысленно, так как из той же статьи 445 ГК РФ вытекает, что по истечении срока, отведенного на акцепт публичной оферты, тот есть 30 дней, у ФОНДА возникнет право ОБЯЗАТЬ СОБСТВЕННИКА НЕДВИЖИМОСТИ ПЛАТИТЬ ПО РЕШЕНИЮ СУДА.

Отказаться от вступления в договор нельзя в силу того, что, как это уже было указано выше, договор на основании Закона является ОБЯЗЫВАЮЩИМ.

Однако НИКТО НЕ ВПРАВЕ ЗАСТАВИТЬ ГРАЖДАНИНА ВСТУПАТЬ В ЗАВЕДОМО КАБАЛЬНЫЕ ДОГОВОРНЫЕ ОТНОШЕНИЯ В УЩЕРБ СЕБЕ.

НАША РЕКОМЕНДАЦИЯ СВОДИТСЯ К ТОМУ, ЧТО КАЖДЫЙ  СОБСТВЕННИК НЕДВИЖИМОСТИ, НЕСОГЛАСНЫЙ С НЕОБХОДИМОСТЬЮ ПЛАТЕЖЕЙ В ФОНД, ДОЛЖЕН БУДЕТ ПОДГОТОВИТЬ И НАПРАВИТЬ В ФОНД ПИСЬМЕННОЕ СОГЛАСИЕ ЗАКЛЮЧИТЬ ДОГОВОР НА ИНЫХ УСЛОВИЯХ, НЕЖЕЛИ ПРЕДЛОЖЕННЫЕ ФОНДОМ (ПРОТОКОЛ РАЗНОГЛАСИЙ К ДОГОВОРУ).

Таким образом, ФОНД в течение 30 дней с момента получения протокола разногласий к договору будет обязан или согласиться на условия, предложенные собственником недвижимости или письменно уведомить об отклонении данного протокола.

В этом случае при отклонении протокола разногласий ФОНДОМ,  либо неполучении извещения от ФОНДА о результатах его рассмотрения в указанный срок собственник недвижимости, направивший  протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. Равно как и ФОНД получит право требовать заключения договора на основании решения суда.

НО! И ЭТО ВАЖНО!:

В этом случае в суде сначала будет решаться вопрос СОГЛАСОВАНИЯ ДОГОВОРНЫХ УСЛОВИЙ СТОРОН ОБЯЗЫВАЮЩЕГО ДОГОВОРА, а не просто объявляться взыскание по требованию ФОНДА суммы задолженности по платежам.

КАКИЕ ОСНОВНЫЕ РАЗНОГЛАСИЯ СЛЕДУЕТ УКАЗАТЬ В ПРОТОКОЛЕ РАЗНОГЛАСИЙ, НАПРАВЛЯЕМОМ В ФОНД И ПОЧЕМУ?

Возражения по проекту договора публичной оферты, предложенному ФОНДОМ капитального ремонта, следует разделить на четыре основных раздела:

1. Возражения по предмету договора
2. Возражения по стоимости договора и формированию цены.
3. Возражения по сроку действия договора
4. Возражения по ответственности сторон.

Рассмотрим каждый из пунктов подробнее.

КАКИЕ ВОЗРАЖЕНИЯ ДОЛЖНЫ БЫТЬ УКАЗАНЫ В РАЗНОГЛАСИЯХ ПО ПРЕДМЕТУ ДОГОВОРА?

По настоящему договору Собственник помещения в многоквартирном доме ежемесячно, в установленные настоящим договором сроки, обязуется вносить на счет Регионального оператора взносы на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома, а Региональный оператор обязуется обеспечить проведение капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме в сроки, определенные региональной программой капитального ремонта.

Фонд также обязуется обеспечить финансирование такого капитального ремонта и в случаях, предусмотренных настоящим договором, перечислить денежные средства в размере фонда капитального ремонта на специальный счет или выплатить собственнику помещений в многоквартирном доме денежные средства, соответствующие доле такого собственника в фонде капитального ремонта.

НЕОБХОДИМОСТЬ КОНКРЕТИЗИРОВАТЬ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА МЕЖДУ СОБСТВЕННИКАМИ НЕДВИЖИМОСТИ И ФОНДОМ ВЫТЕКАЕТ из того, что в соответствии с условиями Статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В связи с тем, что САМ ФОНД НЕ ЯВЛЯЕТСЯ СТРОИТЕЛЬНОЙ ОРГАНИЗАЦИЕЙ, обеспечение проведения капитального ремонта ФОНДОМ возможно только силами ТРЕТЬИХ ЛИЦ, которые ФОНД выберет в будущем, и они не будут известны собственникам недвижимости на момент подписания настоящего договора.

То есть реальная суть услуги ФОНДА — это действия, совершаемые ПО ПОРУЧЕНИЮ СОБСТВЕННИКА НЕДВИЖИМОСТИ В ОТНОШЕНИИ ИМУЩЕСТВА СОБСТВЕННИКА И ЗА СЧЕТ СОБСТВЕННИКА НЕДВИЖИМОСТИ.

Состав услуг ФОНДА должен быть представлен следующим образом:

Услуга № 1 – отбор по поручению и за счет собственника недвижимости на тендерной основе непосредственной компании, которая будет осуществлять тот или иной вид работ по капитальному ремонту дома.

Услуга № 2 – функции финансово–технического надзора за компанией-подрядчиком (при наличии у ФОНДА права заниматься такой деятельностью).

Услуга № 3 – функции приемки выполненных подрядчиком работ услуг и контроль за сдачей инженерных и иных систем дома в государственную эксплуатацию ( при наличии у ФОНДА права заниматься такой деятельностью).

Услуга № 4 — накопление и хранение ФОНДОМ денежных средств собственника недвижимости (принятие на ответственное хранение движимого имущества – денежных средств) на персонифицированном счете ( при наличии у ФОНДА права заниматься такой деятельностью).

КАКИЕ ДОЛЖНЫ БЫТЬ УКАЗАНЫ ВОЗРАЖЕНИЯ ПО СТОИМОСТИ ДОГОВОРА И ОПРЕДЕЛЕНИЮ ЦЕНЫ УСЛУГ ФОНДА?

В предложенном проекте договора Собственник помещения в многоквартирном доме ежемесячно, в установленные настоящим договором сроки, обязуется вносить на счет Регионального оператора взносы на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома.

В договоре, таким образом, отсутствует разделение денежных средств, поступающих от собственника недвижимости на оплату услуг ФОНДА и на накопительную часть, идущую в зачет стоимости будущего капитального ремонта. ЦЕНА УСЛУГ ФОНДА за обеспечение процесса отбора поставщиков услуг, надзор за ними, приемку их работы и за выполнение функции хранения денег вообще не определена. Это существенное упущение, и оно должно быть исправлено.

Следует также синхронизировать сроки оплаты собственником недвижимости услуг ФОНДА  со сроками возникновения реальных затрат ФОНДА на выполнение им его обязательств по договору.

То есть определить стоимость услуг ФОНДА или принцип определения стоимости и закрепить их в договоре можно и сейчас, а вот обязать собственника недвижимости оплачивать авансовые платежи СЕЙЧАС за услуги, которые будут оказаны в соответствии с программой капремонта жилых домов г. Москвы в 2035 (допустим) – это уже кабальная сделка.

КАКИЕ ДОЛЖНЫ БЫТЬ УКАЗАНЫ ВОЗРАЖЕНИЯ ПО СРОКУ ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА?

Типовой договор с региональным ФОНДОМ предлагается заключать на неопределенный срок.

Данное условие в договоре приведено с учетом возможности изменения Правительством Москвы сроков региональной программы капитального ремонта. Например, если сейчас дом стоит в периоде ремонта на 2040 год, то существует возможность переноса срока на 2050 и далее годы, что делает сумму денежных обязательств собственника недвижимости неопределенной.

Однако, главный риск собственника недвижимости даже не в этом, а в том, что такой договор может быть расторгнут ФОНДОМ в одностороннем порядке в любой момент.

По общему правилу гражданско-правовые договоры носят срочный характер, т.е. действуют в течение определенного периода времени либо до наступления указанного в договоре или законе момента.

Бессрочный характер договора обуславливает право любой из его сторон на односторонний немотивированный отказ от сделки.

Причины расторжения договора здесь не имеют правового значения. В противном случае сторона договора будет вынуждена исполнять в течение неопределенного периода времени ставшее невыгодным для нее соглашение, дожидаясь согласия другой стороны на прекращение обязательств или наступления определенных обстоятельств, служащих основаниями для обращения в суд с иском о расторжении.

Нормы закона, предоставляющие участнику сделки право в одностороннем порядке отказаться от договора, являются императивными. Подчеркивая указанное обстоятельство, в некоторых статьях ГК РФ (например, ч. 2 п. 2 ст. 837, абзац второй ст. 1051) устанавливается, что условие договора об ограничении права на такое расторжение договора является ничтожным.

Очевидно, что в этой ситуации имущественные права заинтересованного лица — собственника недвижимости — могут быть существенно нарушены.

Как мы уже писали выше, никто не вправе заставить человека вступить в кабальную сделку.

КАКИЕ ВОЗРАЖЕНИЯ ДОЛЖНЫ БЫТЬ УКАЗАНЫ В ПРОТОКОЛЕ РАЗНОГЛАСИЙ ПО ОТВЕТСТВЕННОСТИ СТОРОН?

Услуга № 4 ФОНДА, связанная с накоплением и хранением денежных средств собственника недвижимости, должна предусматривать механизм ГАРАНТИРОВАНИЯ СОХРАННОСТИ СБЕРЕЖЕНИЙ.

К числу таких механизмов относятся:

1. Банковские гарантии.
2. Страховки.
3. Поручительства.

Ни один из этих инструментов в типовом проекте договора с ФОНДОМ не предлагается.

Разумным было бы заявить требование о предоставлении соответствующего механизма страхования и обеспечения гарантий сохранности ФОНДОМ полученных в виде авансовых платежей денежных средств.

Аргументы ФОНДА в пользу того, что деятельность ФОНДА гарантирована самим фактом учреждения его  Правительством Москвы, смехотворны, так как субсидиарная ответственность учредителей (участников) юридических лиц  наступает лишь при недостатке у банкротов (или причинителей вреда) какого-либо имущества, способного удовлетворить интересы кредиторов (п. 3 ст. 56, п. 1 ст. 75, абз. 3 п. 2 ст. 105, п. 2 ст. 1074 ГК РФ). Кроме того, здесь, в отличие от договорных отношений, дополнительно необходимо наличие ВИНЫ в действиях субсидиарно отвечающего лица.

Как будет доказываться ВИНА Правительства Москвы, например, при банкротстве ФОНДА в силу изменившихся макроэкономических показателей экономики (инфляции, например), которые привели к изменению цен на строительные материалы, что сделало невозможным обеспечить капитальный ремонт домов спустя 20 лет после начала периода накопления?

В связи с этим либо следует требовать в договоре солидарной ответственности Правительства Москвы по всем обязательствам Фонда, либо наличия одного из выше упомянутых обеспечений: банковской гарантии, страховки, поручительства третьих лиц.

ЭТО ДАЛЕКО НЕ ПОЛНЫЙ ПЕРЕЧЕНЬ РАЗНОГЛАСИЙ К ПРОЕКТУ ДОГОВОРА ПУБЛИЧНОЙ ОФЕРТЫ С ФОНДОМ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА г. МОСКВЫ, НО МИНИМАЛЬНО ДОСТАТОЧНЫЙ, ЧТОБЫ НЕ ВОЗНИКЛО НИ ДОГОВОРНОЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВО, И, СЛЕДОВАТЕЛЬНО, НИ ОБЯЗАТЕЛЬСТВО ОСУЩЕСТВЛЯТЬ ПЛАТЕЖИ ПО НЕ ПОДПИСАННОМУ С ФОНДОМ ДОГОВОРУ.

Урегулирование договорных обязательств с ФОНДОМ с учетом существующей практики судопроизводства может занять срок не менее полутора лет. Множественные обращения граждан в суд с требованиями, аналогичными описанным выше, сведут идею создания ФОНДА в течение этого периода времени на «нет».

ЕСЛИ ВАМ НЕОБХОДИМ ПЕРСОНИФИЦИРОВАННЫЙ ПОЛНЫЙ КОМПЛЕКТ ДОКУМЕНТОВ ДЛЯ НАПРАВЛЕНИЯ В ФОНД О СОГЛАСИИ ПОДПИСАТЬ ДОГОВОР НА ДРУГИХ УСЛОВИЯХ (С ГОТОВЫМ ПРОТОКОЛОМ РАЗНОГЛАСИЙ), ТО ЕГО МОЖНО ПОЛУЧИТЬ ПО  АДРЕСУ: г. МОСКВА, ул. ОБРАЗЦОВА, д. 14, офис компании «Гориславцев и Ко». В рабочие часы с 10.00 до 20.00, кроме воскресенья.

ДЛЯ ПОДГОТОВКИ ПЕРСОНИФИЦИРОВАННОГО ЗАЯВЛЕНИЯ В ФОНД ПРИ СЕБЕ НЕОБХОДИМО ИМЕТЬ КОПИЮ ПАСПОРТА СОБСТВЕННИКА НЕДВИЖИМОСТИ И КОПИЮ СВИДЕТЕЛЬСТВА НА ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ.

СТОИМОСТЬ ДАННОЙ УСЛУГИ 1000 рублей и, кроме пакета документов, включает в себя индивидуальную консультацию по данному вопросу.

С УЧЕТОМ УСТАНОВЛЕННЫХ ЗАКОНОМ СРОКОВ АКЦЕПТА ПУБЛИЧНОЙ ОФЕРТЫ ФОНДА (30 ДНЕЙ С МОМЕНТА ПУБЛИКОВАНИЯ ПРОЕКТА ДОГОВОРА) ВСЕ ЗАЯВЛЕНИЯ ДОЛЖНЫ БЫТЬ ПОДПИСАНЫ И ПОДАНЫ В СРОК ДО 01.07.2015 года.