Экономический анализ деятельности УО (фрагмент)

Пояснительная записка к Экономическому анализу деятельности Управляющей организации ОАО «Управдом Дзержинского района» по управлению МКД №39, г. Ярославль, 2014 год

(независимый экспертный анализ Собственников помещений многоквартирного дома).

Предложенный экономический анализ позволяет продемонстрировать, что управляющая организация (УО) реально может работать эффективно, правда, по другим принципам, а не тем, по которым сегодня работают УО на рынке ЖКХ.

Экономический анализ реализован с использованием «Программного модуля» и обеспечивает независимый контроль субъектом рыночных отношений (Собственникам квартир в МКД) контроль экономической деятельности УО по управлению, обслуживанию, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества (ОИ), с учетом влияния платежей за ХВС, ГВС и отопления на финансовые потоки в УО.

Проблемы, связанные с диагностикой, мониторингом и состоянием деятельности УО по финансовым потокам определяются с помощью «Программного модуля», основанного на использовании формальных правил, понятных субъекту рыночных отношений ─ Собственникам помещений в МКД.

Собственники помещений в МКД, нуждаются в подтверждении того, что полученные решения по управлению МКД в основном корректны.

Разработчики, имеющие дело с формированием алгоритмов и базы данных для функционирования «Программного модуля», должны убедиться, что сформулированные ими алгоритмы используются правильно и отвечают признакам экспертной системы, отражающей экономическую деятельность УО, понятную не квалифицированным Собственникам квартир МКД.

Особенность «Программного модуля» ─ «Учетная политика», используемая в УО, по основным параметрам должна быть согласована с «учетной политикой» для МКД, заложенной Собственниками квартир в МКД в «Программном модуле».

«Программный модуль» разработан на основе Правил №170, а также на основании действующего законодательства и НПА. Указанный «Программный модуль» постоянно совершенствуется.

I. О правовом поле в ЖКХ.

Согласно ст. 244 ГК РФ, ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ устанавливается, что собственник, приватизировавший квартиру, обладает правом на долю собственности общего имущества многоквартирного дома №39.

Согласно п3. и п7. ст.85 ФЗ № 131 «О местном самоуправлении …», государство «до 1 января 2008 года обеспечивает безвозмездную передачу в муниципальную собственность …федеральной собственности имущества, предназначенного для решения вопросов местного значения …», «… до возникновения права собственности … органы местного самоуправления, … вправе безвозмездно использовать такое имущество для исполнения полномочий по решению вопросов местного значения».

Касаясь предмета собственности общего имущества в многоквартирном доме, Конституционный Суд Российской Федерации от 28 мая 2010 года NQ 12-П (Дело № А40-59220/2013, Определение № 305-ЭС14-1452), «постановил: 1. Признать положения частей 2 и 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерацию во взаимосвязи с частями 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 3 и пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации - как предусматривающие переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме сформированного и поставленного на кадастровый учет земельного участка под данным домом без принятия органами государственной власти или органами местного самоуправления решения о предоставлении им этого земельного участка в собственность и без государственной регистрации перехода права собственности на него - не противоречащими Конституции Российской Федерации».

Конституционный суд разъясняет, что: «… законодатель обусловил переход земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимостью формирования данного земельного участка по правилам земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, возложив его осуществление на органы государственной власти или органы местного самоуправления».

Далее Конституционный суд устанавливает: «В силу части 3 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» собственники помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым не сформирован и в отношении которого не проведен государственный кадастровый учет, не могут без проведения общего собрания собственников потребовать формирования земельного участка и тем самым - реализации права, вытекающего из части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, хотя они фактически осуществляют владение и пользование несформированным земельным участком».

Статья 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года ФЗ 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», … устанавливает, что: «5. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме».

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года №2 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике …», разъясняется, что: «если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако … собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка (пункт 67)».

Если в многоквартирном доме №39 не проводилось общее собрание собственников по вопросу формирования земельного участка и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, то земля под многоквартирным домом и общее имущество многоквартирного дома №39, включая общедомовые приборы учета, находятся юридически в собственности Органов местного самоуправления г. Ярославля.

Органы местного самоуправления безвозмездно используют указанное общее имущество дома №39, включая указанные приборы учета, и, согласно ст. 695 ГК РФ, обязаны поддерживать общее имущество в исправном состоянии и нести все расходы на содержание, текущие и капитальные ремонты.

Как юридический собственник общего имущества многоквартирного дома №39, Органы местного самоуправления передали указанное общедомовое имущество на баланс ОАО «Управдом Дзержинского района», по правилам «Доверительного управления» или «Хозяйственного ведения», не закрепленные по ЕГРП.

Далее ОАО «Управдом Дзержинского района» заключает «Договор управления многоквартирным домом» от 27 декабря 2007 года с Собственниками квартир многоквартирного дома №39, по правилам «жилищного права» согласно ЖК РФ, как с «заинтересованными лицами» по «жилищному праву» в сохранности жилищного фонда многоквартирного дома №39, в котором проживают Собственники квартир. Указанное разъяснено в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года №2 10/22 «О некоторых вопросах …».

По «Договору управления многоквартирным домом» от 27 декабря 2007 года ОАО «Управдом Дзержинского района» обязаны исполнять по правилам установленному п.2 ст.162 ЖК РФ и быть «заказчиком» по управлению, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома №39.

Жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения восстановления нарушенных «жилищных прав» и их судебной защиты (ч.1 ст.1 ЖК РФ).

Согласно ч.1 ст. 3 ГПК РФ Собственники квартир, как «заинтересованные лица», по «жилищному праву», вправе обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых «жилищных прав», свобод или законных интересов исключительно в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве.

Согласно ч.1 ст.4 ГПК РФ гражданское дело возбуждается по заявлению лица, выступающего в защиту только своих законных интересов.

В то же время юридическое лицо ОАО «Управдом Дзержинского района» или ОАО «ТГК-2» не являются субъектами «жилищных прав».

Их «жилищные права» не могут быть нарушены.

Законные интересы у сторон: Собственники квартиры и ОАО «Управдом Дзержинского района», ОАО «ТГК-2» могут возникнуть только из договорных правоотношений.

А если правоотношения сторон не урегулированы в соответствии с требованиями закона, то не могут возникнуть никаких нарушений обязательств по отношению к стороне, не могут ни в коей мере быть затронуты законные интересы стороны, до тех пор, пока отношения не будут урегулированы в установленном порядке.

Так как земельный участок под многоквартирным домом №39 не формировался и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, то согласно Постановлению Конституционного Суда Российской Федерации от 28 мая 2010 года NQ 12-П, «СОБСТВЕННИКОМ» объекта, т.е., «собственником» общего имущества многоквартирного дома №39, включающие указанные общедомовые приборы учета, является Органы местного самоуправления г. Ярославля.

Указанные Органы местного самоуправления передали общее имущество многоквартирного дома №39, включающие указанные приборы учета, на баланс ОАО «Управдом Дзержинского района», по правилам «доверительного управления» или «хозяйственного ведения», не закрепленные по ЕГРП.

ОАО «Управдом Дзержинского района» заключает «Договор управления многоквартирным домом» от 27 декабря 2007 года с Собственниками квартир многоквартирного дома №39, по правилам, установленным Жилищным кодексом РФ, включая п.2 ст.162 ЖК РФ, и должно быть «заказчиком» по управлению, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома №39.

Не являясь юридическими «собственниками» общего имущества в многоквартирном доме Собственники квартир реализуются как «безвозмездные инвесторы» у ОАО «Управдом Дзержинского района (УО), тем самым образуя множество проблем для населения, и в первую очередь, способствуя образованию MIN/MAX «Общего долга» УО перед населением, за не выполненные услуги/работы в нарушение п.2 ст. 162 ЖК РФ, как показано на стр.18,19 и стр.21,22, Экономического анализа.

Реформирование ЖКХ должно было бы завершиться «созданием» экономического механизма, обладающего свойствами саморегулирования, основой которой является ценовой механизм, обеспечивающий возможность свободной реализации интересов всех входящих в рыночную систему субъектов экономических отношений, включая УО, подрядных организаций, ресурсоснабжающих организаций, Собственников помещений и др.

Жилищный кодекс в п.2 ст. 162 предусматривает реализацию указанного саморегулирования, по правилам возмездного договора.

В «Программном модуле» указанный механизм саморегулирования разработан и его алгоритм реализован, а результаты представлены в «Экономическом анализе», отражающие формирование финансовых потоков по обеспечению процессов управления, содержания, текущего и капитального ремонта общего имущества МКД, без помощи государства и дополнительных отчислений на «капремонт» Собственниками помещений МКД, как субъекта рыночных отношений.

В настоящее время МКД в РФ, в подавляющем большинстве своем, находятся под «управлением» управляющих организаций (УО), с которыми население «заключило» «Договоры управления многоквартирным домом», в которых, по аналогии с ст. 36 ЖК РФ, декларативно утверждается, что указанные Договоры соответствуют п.2. ст.162 ЖК РФ, как возмездному договору, утверждая, что «Настоящий Договор заключен на основании решения общего собрания собственников жилого дома и в соответствии со ст. 162 Жилищного кодекса РФ».

Однако УО, по умолчанию, применяет другие правила, - как для «Договора доверительного управления» или «Хозяйственного ведения».

Договор доверительного управления не является аналогом Договора управления многоквартирным домом.

Договор доверительного управления ─ институт гражданского права, в соответствии с которым собственник передает свое имущество доверительному управляющему, наделяя последнего правомочиями по владению, пользованию, распоряжению и правом совершать любые фактические и юридические действия над указанным имуществом.

Доверительный управляющий владеет данным имуществом, пользуется им, т.е. извлекает полезные свойства имущества и распоряжается им.

Договор доверительного управления подлежит государственной регистрации ФЗ "О государственной регистрации прав, ЕГРП (п.2 ст.1017 ГК РФ) http://www.frskuban.ru/index.php?option=com_content&view=article&id=23905:2013-04-25-07-28-23&catid=49:2009-09-28-06-53-44&Itemid=115.

Договор управления многоквартирным домом ─ институт «жилищного права», в соответствии с которым обеспечивается сохранность жилищного фонда дома, где проживают Собственники помещений.

В отличие от Договора доверительного управления, по Договору управления многоквартирным домом имеется следующие особенности: ─ не допускается получение доходов УО от профессионального использования общего имущества, то есть, в нашем случае получение доходов УО в денежном эквиваленте, от месячных/годовых «Остатков» и «Внереализационных доходов» на общем имуществе.

─ Согласно п.2 ст. 782 ГК РФ УО вправе отказаться от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг по п.2 ст. 162 ЖК РФ (по Договору управления многоквартирным домом за период 2008-2014 годы) лишь при условии полного возмещения Собственникам помещений убытков, то есть, «Общего долга» (MIN/MAX=14,82/20,16 млн. руб.), см. стр. 25,26, 18,19и 21, 22, с учетом ч.6 ст.29 закона «О защите прав потребителей» и ч.ч.2,3 ст.737 ГК РФ.

Указанные Договоры должны реально соответствовать п.2 ст. 162 ЖК РФ и сопровождаться формированием Резервного и Капитального Фондов, как показано для контрольного МКД (S=6998,8м2) на стр.11, Сценария 3, Экономического анализа, где Собственникам помещений дома, как субъекту рыночной системы, отводится роль полноправных участников рыночных отношений, через контроль за финансовыми потоками в УО, через Договор управления многоквартирным домом, как возмездный договор, согласно п.2 ст. 162 ЖК РФ.

Однако УО, по умолчанию, применяет правила, как для «Договора доверительного управления», где в «Учетной политике» УО целевые платежи собственников по статье «содержание и ремонт», «Остатки» и «Внереализационные доходы», определяются как «выручка» УО.

Исходя из сказанного, УО, пользуясь безграмотностью населения (субъекта рыночных отношений) по правовым и экономическим вопросам в ЖКХ, рассматривает «выручку» как прибыль, при минимальном выполнении услуг/работ, как показано на стр. 36, Экономического анализа.

Свою долю в это рассогласование вносят ресурсоснабжающие организации (РСО или ТГК-2 в нашем случае) и Мэрия, когда устанавливают свои нормативы потребления по тепловой энергии на отопление, превышающие (далее, «Перетопы») проектные нормативы и «законодательные нормативы» (ПП 306, ПП 307, ПП 354, СНиП) на 27,02%, как показано на стр. 28, Экономического анализа.

Все эти «Перетопы» УО оплачивает по договору с РСО из «выручки», т.е. за счет статьи «содержание и ремонт», «Остатков» и «Внереализационных доходов», так как других источников «дохода» у УО нет.

В результате не целевого использования «Остатков» и «Внереализационных доходов» у УО образуется MIN/MAX «Общий Долг» перед собственниками МКД, за не выполненные услуги/работы по общему имуществу МКД, как показано на стр. 25, 26, 18, 19 и 21, 22 Сценарий 4, Экономического анализа (MIN/MAX=14,82/20,16 млн. руб.).

Возвращение Указанного «Общего Долга» регулируется ч.6 ст.29 закона «О защите прав потребителей» и ч.ч.2,3 ст.737 ГК РФ.

Требование о возвращении «Общего Долга» Собственникам квартир может быть предъявлено в течение десяти лет, начиная с 2014 года, когда Собственники помещений узнали о существовании «Общего долга» УО перед Собственниками помещений дома №39.

В настоящее время, используя ч.1.1. ст. 165 ЖК РФ, повсеместно идет «передел» управления МКД по сценарию 2007 года путем устранения ТСЖ и/или перезаключения Договоров управления многоквартирным домом, как бы по решению общего собрания Собственников квартир дома (Субъекта рыночных отношений).

При этом в Договорах с УО может присутствовать пункт, который гласит примерно так: «Исполнитель освобождается от ответственности за вред, причиненный Собственникам из-за недостатков в содержании общего имущества многоквартирного дома, возникших до заключения настоящего Договора».

То есть, с 1 января новая УО, ничего никому не должна, а старая УО избавляется от своего «Общего Долга» (MIN/MAX=14,82/20,16 млн. руб.) (стр. 25, 26, 18, 19 и 21, 22 ) перед населением МКД.

Через следующие 5-6 лет произойдет новый «передел» управления МКД и УО снова избавится от «Общего Долга» перед населением.

Так как УО является акционерным обществом (ОАО), то основным компонентом обеспечения в Активы и номиналы обыкновенных Акций учредителей, является «чистая прибыль», которая образуется после выполнения всех услуг/работ по содержанию и ремонту общего имущества с учетом «Внереализационных доходов» от деятельности УО на общем имуществе МКД.

Чем меньше УО выполнит услуг/работ, тем больше размер «чистой прибыли», тем выше рентабельность активов, тем большее распределение в стоимость Акций и в выплаты дивидендов собственникам Акций.

При этом Собственникам помещений дома, как субъекту рыночных отношений, отводится роль «безвозмездных инвесторов», путем отстранения от контроля за финансовыми потоками УО.

Рыночные отношения в ЖКХ обязывают принципиально изменить старую организацию финансовых потоков в УО.

Адаптация монопольных УО и РСО к рыночным условиям лежит через формирование таких механизмов отношений, когда монопольный характер деятельности способствует успеху. Для этого должны быть «сконструированы» экономические механизмы, обладающие свойством саморегулирования, основой которой является ценовой механизм, обеспечивающий возможность свободной реализации интересов всех входящих в эту систему субъектов экономических отношений (Собственников квартир, УО, РСО, подрядных организаций, и др.).

Каждый объект жилищного фонда должен быть включен в «Рыночную смету», содержащую перечень услуг/работ, которые необходимо выполнить с указанием их (рыночной) стоимости. Наличие четкого пообъектного плана управления («Рыночной сметы») позволит субъекту рыночных отношений (Собственнику квартиры в МКД) осуществлять контроль за управлением жилищным фондом и в итоге влиять на конечный показатель качества Жилищных услуг и реализовать «Жилищное Право» – «сохранность Жилищного фонда».

Эффективное распределение финансовых потоков между субъектами рыночных отношений определяется условиями совпадения по основным параметрам «Учетной политики» от УО с «учетной политикой» от МКД, заложенной в «Программном модуле», предназначенном для контроля финансовых потоков Субъекту рыночных отношений - Собственниками квартир в МКД.