СПРОСИ СОБЯНИНА И ПОСТУПИ НАОБОРОТ. ВОПРОС 1: ЗЕМЛЯ

- Вот пишу письмо Сергею Семеновичу.

- А кто такой Сергей Семенович?

- А это теперь так зовут Юрия Михайловича.

                                                                                                         Московский фольклор 

В предыдущем посте (блог Катаева Д.И. здесь http://echo.msk.ru/blog/kataev_/ - примеч.А.Р.) я обещал рассказать,  как сейчас  независимая общественность понимает  некоторые практические проблемы Москвы, не решаемые Собяниным, и какие первые шаги нового мэра необходимы для их решения. Проблемы огромные, сверхважные – не какая-то там тротуарная плитка.

А тут очень кстати Навальный раскопал три роскошных квартиры двух дочек Собянина. Нет, я не собираюсь расследовать  историю с квартирами дальше, это другая тема. Я решил посмотреть,  как московская власть решает земельный вопрос: во-первых, для себя, любимой. -  на примере трех элитных домов, где находятся эти квартиры;  и во-вторых - как она его решает для москвичей -  на примере дома, где находится моя квартира, и некоторых других домов.

Земля - важнейшая часть общего имущества собственников в многоквартирном доме. Мы уже потеряли, а Лужков с Батуриной и вся московская строительная олигархия «заработали» на нашей земельной ренте много миллиардов долларов. И продолжаем терять. Собственность на городскую землю - важная часть проблемы  становления института собственности,  как его использует  московская власть для себя и как  присваивает общее имущество собственников. Но главное даже не это. На манипулировании землей построена чуть ли не вся политика московских властей – жилищная, градостроительная, дорожностроительная, экологическая.

Кстати, это 7-й пост о земле в моем блоге на «Эхе».

Итак, город Москва, дом №12 с.1 на улице Рочдельская, где несовершеннолетней Ольге Сергеевне Собяниной  принадлежит квартира площадью 308 кв.м (http://echo.msk.ru/blog/navalny/1132618-echo/ ). Это рядом с «Белым домом» и парком. Открываем публичную кадастровую карту (http://maps.rosreestr.ru/Portal), вписываем кадастровый адрес Москвы и Центрального административного округа 77:01, и, постепенно увеличивая масштаб, находим нужный дом   (для этого полезно открыть и обычную карту). Кадастровый номер дома 77:01:0004031:1055, его декларируемая площадь 13948 кв.м.

Дом построен в 2001 году на земельном участок, который, по словам местных жителей,  раньше как-то относился к парку имени Павлика Морозова. Его кадастровый номер 77:01:0004031:38. Чтобы увидеть на кадастровой карте участок и его характеристики, надо в окошко на карте вставить этот номер. Или еще проще: кликнуть  прямой адрес http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/?l=17&x=4182262.411712645&y=7510284.385223391&mls=map|anno&cls=cadastre&cn=77:1:4031:38 .  Декларируемая площадь участка 8660 кв.м, кадастровая стоимость 757 034 857.20 руб. (кадастровые стоимости участков относительно близки к рыночным, в отличие от оценок недвижимости в БТИ).

Примерно в середине участка был детский бассейн, а дальше (от Рочдельской) в четырех небольших строениях дома 11а по соседнему переулку  располагался центр детского творчества. В общем, участок формально или неформально предназначался для детей. Но бассейн забросили, отделили две трети участка высоким забором от центра детского творчества и построили элитный дом. В кадастре участок остался формально общим.

Если предположить, что все помещения в  домах на участке (16807 кв.м) – это индивидуальная собственность (физических лиц, юридических лиц, государства), то доля Ольги Собяниной в общем имуществе составляет 0,0186, а в кадастровой стоимости земельного участка, соответственно, - около 14 млн руб. (на самом  деле эта доля наверняка больше, потому что дом 12  с.1 имеет огромный холл, и вообще в таком роскошном доме значительная часть площади обычно приходится на холлы, лестницы и прочее общее имущество; а есть еще и 2 подземных этажа – наверно, гаражи; и все это вычитается из общей площади при вычислении индивидуальной доли в общем имуществе).

Анне Сергеевне Собяниной принадлежит квартира площадью 108 кв. м по адресу: Москва, улица Косыгина 2, корп. 1 – напротив здания Президиума Российской Академии наук (http://echo.msk.ru/blog/navalny/1137516-echo/ ).   К дому 2 относятся два корпуса. Они есть на кадастровой карте, хотя почему-то не указаны их адреса, и площадь корпусов приведена суммарная  -  22572 кв. м.  Само собой, тоже есть два подземных этажа и полноценный земельный участок, общий на два корпуса: №77:06:0001001:1000,  площадь 10800 кв.м, кадастровая стоимость 609 250 680 руб., адрес в интернете http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/?l=18&x=4183095.638209676&y=7500812.737124146&mls=map|anno&cls=cadastre&cn=77:6:1001:1015 .  С теми же оговорками, что и в первом случае, оцениваем долю Анны Сергеевны в этом общем имуществе – 2 915 075 руб. Маловато? Но это определяется кадастровой стоимостью земли в этом месте (см. ниже).

У Анны Сергеевны есть и квартира в Питере, площадью 205 кв м, не совсем на Невском, а чуть в сторонке, где почище и потише – на Малой Конюшенной, д. 14 (http://echo.msk.ru/blog/navalny/1135174-echo/ ). Есть земельный участок № 78:31:0001289:5, площадью 1522 кв м, ценой 142 952 769 руб., адрес в интернетеhttp://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/?l=19&x=3375845.5001999996&y=8385548.2816&mls=map|anno&cls=cadastre&cn=78:31:1289:5. Боковые границы участка проведены точно посредине между домом 14 и соседними домами.  Из участка №…5 совершенно незаконно выделена и отдельно зарегистрирована часть– участок №…3 вокруг дома, площадью 1 269.00 кв. м.

Напомню, что нас сейчас интересуют не дочки и не квартиры, а то, как бюрократия решает земельный вопрос. Мы убедились, что для себя она его решает вполне разумно: ВЛАСТЬ БЕРЕТ СЕБЕ ПОЛНОРАЗМЕРНЫЕ ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ, на которых прекрасно размещаются  или могут размещаться подъездные дорожки,  детские площадки,  хозяйственные постройки,  всевозможное озеленение и прочее. Разместился бы и гараж, но он под домом.

Согласно части 5 статьи 16 Федерального закона №189 «О введении в действие жилищного кодекса РФ» от 29.12.2004, как только  участок при многоквартирном доме сформирован и прошел кадастровую регистрацию, он становится частью общего имущества собственников помещений в доме. Правительство Москвы саботирует эту норму Федерального закона, и, видимо, поэтому Кадастровая карта не дает информации о собственниках. К тому же  на двух из трех обсуждавшихся земельных участков - не по одному дому, как требует Жилищный кодекс, а по несколько. Так что мои утверждения о собственности на эти земельные участки и о долях, видимо, преждевременны. Но если это так, то это, во-первых, незаконно, а во-вторых, легко и быстро поправимо, поскольку 99,99% работы уже сделано, а своя рука – владыка.

МОСКВИЧАМ ЖЕ МОСКОВСКАЯ ВЛАСТЬ ПРЕДЛАГАЕТ РАЗМЕЖЕВАТЬ (А ФАКТИЧЕСКИ ПЕРЕМЕЖЕВАТЬ) ЗЕМЛЮ ТАК, ЧТОБЫ СОБСТВЕННИКИ ПОЛУЧИЛИ ЛИБО МИНИМУМ - «МЕТР ОТ ФУНДАМЕНТА», ЛИБО ЧУТЬ БОЛЬШЕ – ЯКОБЫ ПО НОРМАТИВАМ.  Нормативы приняты московскими властями для других целей  и к тому же не опубликованы официально, т.е. не действуют. На публичные слушания представляются проекты межевания, на которых из придомовых участков исключены детские и спортивные площадки, участочки под ЦТП, проезды, даже озеленение.

Рьяно исполняется придуманный московской властью принцип «минимизации обременений» земельных участков. И в результате примерно треть территории микрорайона власть оставляет в своем распоряжении – под будущую точечную застройку, «народные» гаражи и т.п.

Вот примеры.

Моя квартира находится в пятиэтажке «сносимой серии» – дом 15, корпус 4  по Фестивальной улице. Место прекрасное: в глубине микрорайона, зеленое, тихое, до метро пять минут ходьбы. Т.е. место по нынешним временам довольно дорогое. Земельный участок при доме не сформирован, как и для соседних пятиэтажек. Оно и понятно: жители пятиэтажек уже более десяти лет ждут сноса и отселения; если оформить земельные участки, то их стоимость придется учитывать при отселении. Пусть лучше эта стоимость достанется  инвестору.

Еще пример – жилой микрорайон примерно напротив элитного дома 2 корп. 1 по улице Косыгина. В нем три больших дома. Дом 5 по ул. Косыгина – угловой, имеет два крыла под прямым углом друг к другу. Казалось бы, естественно – отдать в общую долевую собственность хотя бы треугольный двор между крыльями. Ан нет – участок  сформирован минимальный,  «метр от фундамента». Любопытная деталь: судя по площади и цене участка, кадастровая цена квадратного метра 211402 руб., тогда как квадратный метр земли для элитного дома рядом оценивается почти в  четыре раза ниже -  56412 руб. Что это – обычный бардак или целенаправленное занижение будущего земельного налога для одних и давление на  других, чтобы не требовали увеличения участка?  Ну, а два других дома в этом микрорайоне (34/1 и 36 по Ленинскому проспекту) - вообще «безземельные», как моя пятиэтажка, как очень многие дома в Москве.

Вся эта ситуация грубо противоречит федеральному законодательству при полном попустительстве федеральных властей.

При застройке любой микрорайон делился на участки, и после этого его межевание - незаконно (часть 2 статьи 6 ФЗ от 29.12.2004 №191 «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ»). Информация об делении микрорайона содержится в документах  БТИ. Они равносильны кадастровым паспортам (часть 1 статьи 45 ФЗ № 221 от 24.07.2007 «О государственном кадастре недвижимости»). А земельный участок при многоквартирном доме, поставленный на кадастровый учет, как уже говорилось, в силу закона является общей долевой собственностью собственников помещений в этом доме.  Этому не препятствует и предстоящий снос дома. Эти документы хранятся в БТИ либо в Мосгорархиве на Профсоюзной улице. Департамент земельных ресурсов их там не требует, а от москвичей они оберегаются , как Кащеева смерть.

В оправдание земельного грабежа используются страшилки: дескать, дорогие мои москвичи, зачем вам платить большой налог на землю, а также платить за обслуживание территории? При этом умалчивается, что, например, в подмосковном Троицке местный совет давно отменил этот налог по крайней мере для ТСЖ, а на обслуживание территории установил тариф 1,30 руб/кв. м.; когда же Троицк приписали к Москве, тариф стал 17 руб! Так что все эти страшилки – в компетенции Мосгордумы и мэра. ВОТ О ЧЕМ НАДО  ПОМНИТЬ ПРИ ВЫБОРАХ И КАНДИДАТАМ, И ИЗБИРАТЕЛЯМ!

Но даже если ТСЖ, ЖСК или Советы домов соглашаются на этот грабеж и  настырные председатели начинают добиваться признания своих земельных прав, - они все равно сталкиваются с бюрократическими препонами, почти непреодолимыми.

Собственность – все-таки и в Москве собственность. Естественен вопрос – а зачем нам эта земля, ведь не для того же, чтобы платить налог? Обычные ответы: для того, ЧТОБЫ БЫТЬ ХОЗЯЕВАМИ В СВОЕМ ДВОРЕ И ЗАЩИТИТЬСЯ ОТ ТОЧЕЧНОЙ ЗАСТРОЙКИ. Это немало, но это не главное. Институт собственности должен работать в полную мощь на пользу москвичам! НА СВОЕЙ ЗЕМЛЕ МОЖНО ПОСТРОИТЬ ДЕЙСТВИТЕЛЬНО НАРОДНЫЙ ГАРАЖ, вместо навязываемого властью очень «народного». Более того, для многих москвичей, хотя и не для всех, - это самый доступный, не требующий расходов путь к улучшению своих жилищных условий: на своей земле можно построить новый дом (взяв кредит под залог земли), окупить строительство продажей, примерно, одной трети площадей, остальные две трети использовать для переселения, а старый дом снести. Все это, разумеется, - в соответствии с официальными документами о развитии микрорайона. Такие попытки были, но московская власть стоит стеной.

Зато московская власть (в частности, бывший ближайший соратник Лужкова Ресин, ныне депутат Госдумы) инициировала закон об упрощенном изъятии земли на «новых территориях» Москвы (от 5 .04.2013 №43-ФЗ), по примеру печально известного закона для олимпиады в Сочи. Закон уже вступил в силу. Так что новые москвичи и садоводы –  будьте бдительны! А все остальные беспечные жители Москвы и области – ждите очередной законодательной инициативы наших благодетелей, расширяющей предыдущую. Ведь  для властей именно дурной пример – заразителен.  

А 12 июля тот же Ресин, выступая на «Эхе Москвы», пообещал, что уже в следующем году в Москве начнутся АУКЦИОНЫ (!!!) НА ПРАВО ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА О «РАЗВИТИИ» ЧЕТЫРЕХ ЗАСТРОЕННЫХ ТЕРРИТОРИЙ. Это   квартал 80-й в Северном Измайлове, квартал 75-77 Волхонка ЗИЛ, микрорайон 3-4-7-9-11 в Нагатинском затоне, микрорайон 1-2 в Алтуфьевском районе. Аукцион – значит, какая фирма обеспечит меньшую себестоимость (читай – меньшие компенсации жителям), та и получит право «развивать», в том числе перекраивать земельные участки и расселять дома! (статьи 46.1 - 46.3 Градостроительного кодекса РФ)  И эти микрорайоны - только начало. ВМЕСТО ТОЧЕЧНОЙ ЗАСТРОЙКИ – ГРЯДЕТ МНОГОТОЧЕЧНАЯ. «Жаль только, жить в тех квартирах прекрасных уж не придется ни мне, ни тебе», потому что под угрозой и норма об отселении в пределах района проживания, которой мы в Мосгордуме когда-то с трудом добились,  к тому же для ЦАО и Зеленограда она не действует.

 У меня же вопрос: если мы - собственники земли в силу закона, если принято решение о развитии застроенной территории, то у нас – приоритетное право осуществить это решение, - развивать территорию самим, используя свою землю как основной капитал, и самим получать выгоды? Можем даже поделиться с городом.

Короче: ВЫ ХОТИТЕ НОВУЮ КВАРТИРУ, БОЛЬШЕ ПРЕЖНЕЙ, НА МЕСТЕ СТАРОГО ДОМА, БЕСПЛАТНО ?

А вас, господа чиновники, - «тут не стояло»!

Вот какие стратегические вопросы, связанные с землей, затрагивающие жизненные интересы очень многих, а в чем-то и всех москвичей, может решить московская власть. Но – не хочет. И это еще не все: проблемы транспортного строительства тоже во многом связаны с землей, но об этом – позже.

И вот - не понятно, почему вопрос о земле не становится предметом внимания ни москвичей, ни СМИ, ни, тем более, - кандидатов в мэры. Ведь очевидны саботаж бюрократии и колоссальная стоимость присвоенной ею земли, и очевиден ОДИН ИЗ ПЕРВЫХ НЕОБХОДИМЫХ ШАГОВ НОВОГО  МЭРА: ввести  перечень документов БТИ, устанавливающих земельные права москвичей, и распорядиться о размещении этих документов в интернете, с информацией о месте их хранения и с четким порядком доступа для москвичей. А далее развернуть с привлечением общественности разъяснительную работу для москвичей и помочь им использовать этот колоссальный ресурс на благо себе и городу.   Ну и еще – отказаться от использования грабительского Федерального закона об упрощенном порядке изъятия земельных участков в «Новой Москве» и столь же грабительских статей 46.1 – 46.3 Градостроительного кодекса РФ. А затем выступить с законодательными инициативами в Мосгордуме о пересмотре закона о земельном налоге и о бюджетной поддержке, предоставляемой товариществам, кооперативам и управляющим организациям на содержание придомовых земельных участков.

ВОТ ТАКАЯ ЯРКАЯ, ОСТРАЯ, КОНСТРУКТИВНАЯ ТЕМА ИЗБИРАТЕЛЬНОЙ КАМПАНИИ – ЛУЧШЕ НЕ ПРИДУМАЕШЬ! КАНДИДАТЫ, АУ – КТО ПЕРВЫЙ ?

Почему я предлагаю эту тему всем кандидатам, а не одному, за которого буду голосовать? Во-первых, потому, что это общие наработки общественности, независимо от идеологических предпочтений. Во-вторых, потому, что кто бы из кандидатов оппозиции  ни нарастил свои проценты, - все благо, все работает НА ВТОРОЙ ТУР.