Деньги в хаты

С начала года в России начал действовать так называемый ипотечный стандарт. Хитрые маркетинговые уловки застройщиков вроде траншей и комиссий отныне запрещены. При этом большинство девелоперов начали предлагать значительные скидки. Похоже, что маркетологи уже успели придумать схемы обхода ипотечного стандарта.

Почему не стоит ждать снижения цен на жильё (рисунок: Темур Козаев)

Начавший действовать с 1 января ипотечный стандарт призван навести порядок на рынке и положить конец хитроумным схемам, увеличивающим стоимость квартиры для покупателя. Так, банкиры отныне не могут получать от застройщика вознаграждение за пониженную ставку по ипотеке, если из-за этого растёт цена объекта. Также запрещён кешбэк – схема, при которой в сумме первоначального взноса учитываются средства, возвращающиеся покупателю после приобретения квартиры. Кроме того, срок ипотечного кредита не может превышать 30 лет.

Старые схемы на новый лад

«Стандарт вводится, потому что на рынке получили большое распространение схемы, опасные как для потребителя, так и для застройщика, – объясняет руководитель аналитического отдела «ДОМ.РФ» Михаил Гольдберг. – Например, траншевая ипотека, которая фактически являлась схемой обхода 214-ФЗ, или нулевые ставки за счёт комиссий». А начальник Центра аналитики рынка недвижимости Банка России Александр Копылов прямо называл практику взимания комиссий за снижение процентной ставки «непрозрачной» и «непонятной». «В отдельных случаях рост цены объекта и суммы кредита таков, что заёмщик на длительный период фактически лишится возможности рефинансировать полученный кредит, поскольку стоимости обеспечения не будет хватать на покрытие суммы долга», – отмечал он.

Но что интересно: несмотря на грозные заявления регулятора и введение ипотечного стандарта, «непрозрачные и непонятные» схемы, похоже, не исчезнут. «В рамках ипотечного стандарта действительно возможны обходные манёвры. Документ носит рекомендательный характер, так что его нарушение не считается незаконным, – отмечает коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. – За обход стандарта предусмотрены санкции ЦБ – прежде всего увеличение норм резервирования для кредитных организаций. Следовательно, застройщики совместно с банками-партнёрами могут сохранить субсидирование займов, однако стоимость таких кредитов точно повысится».

Не стоит забывать и о том, что запреты ипотечного стандарта не распространяются на продажи квартир в рассрочку, которая, по сути, обладает ещё более кабальными условиями, нежели ипотека. Как уже рассказывала «Наша Версия», данный инструмент продаж вообще никак не регулируется. В результате у покупателя есть риск остаться и без квартиры, и без денег. При этом в конце 2024 года до 40% сделок по покупке жилья осуществлялось в рассрочку.

Ограниченная распродажа

Ипотечный стандарт вступил в силу на фоне обвала объёмов продаж новостроек, вызванного сворачиванием программ льготной ипотеки. Казалось бы, это должно вызвать заметное снижение цен на жильё. Формально оно уже произошло. Как рассказали «Нашей Версии» в компании «Метриум», в конце декабря только в Москве скидки предлагались в 185 проектах из 300. При этом максимальный размер дисконта доходил до 37,9%.

По словам главы аграрного комитета Совфеда Александра Двойных, одной из причин повышения цен на сливочное масло в стране могла стать низкая рентабельность.

Экспертные оценки подтверждаются и реальными кейсами. Так, в декабре при заходе на портал компании «ПИК» можно было обнаружить щедрую распродажу. В ЖК «Ильинские луга» стоимость студий с отделкой вернулась к ценам 2021 года, составив 3,5 млн рублей. Для сравнения: аналогичные предложения на вторичном рынке доходят аж до 6 миллионов. Получается, сбылись оптимистичные прогнозы о том, что застройщикам хочешь не хочешь, но придётся снижать цены?

«Как правило, скидки распространяются не на все квартиры и апартаменты в проектах, а на ограниченный пул лотов, – констатирует управляющий директор «Метриума» Руслан Сырцов. – Девелоперы обычно не прибегают к прямой коррекции цен вниз, главным образом в связи с обязательствами в рамках проектного финансирования. И цены на первичное жильё в 2025 году, напротив, будут расти, хоть и медленнее, чем в период действия льготной ипотеки».

Даже при максимально выгодных дисконтах цена квартиры всё равно остаётся достаточно высокой. Как подсчитали в Dataflat.ru, по итогам минувшего года средняя стоимость квадратного метра в Москве составила чуть более 450 тыс. рублей, что на 16% дороже, чем годом ранее

Заметим, что даже при максимально выгодных дисконтах цена квартиры всё равно остаётся достаточно высокой. Как подсчитали в Dataflat.ru, по итогам минувшего года средняя стоимость квадратного метра в Москве составила чуть более 450 тыс. рублей, что на 16% дороже, чем годом ранее. В Подмосковье «квадрат» подорожал на 9% (до 202,2 тыс. рублей), в Санкт-Петербурге – на 13% (до 258,2 тыс.), в Ленобласти – на 6% (до 155,1 тыс. рублей). «Рост цен на квартиры, который мы наблюдаем последние пять лет, спровоцировал выход большого числа проектов на рынок, что, по сути, предопределило наступление пика и затоваривание рынка, – рассуждает СЕО ENGEO Development и совладелец компании «МАГ ТЗК» Михаил Груничев. – В результате мы получили огромное количество посредственных проектов по неоправданной стоимости. Стало нормой, что проекты у МКАД, где из достоинств только новый лифт и пластиковые окна, стоят по 200–250 тыс. за квадратный метр».

Кризис кризисом, а выручка – по расписанию

Ключевым фактором, заставляющим девелоперов удерживать цены на квартиры, эксперты называют механизм проектного финансирования. Кстати, недавно в отраслевых телеграм-каналах начали муссироваться слухи о том, что некоторые застройщики столкнулись с проблемами доступа к финансированию: якобы банки начали отказывать в деньгах даже по тем проектам, где договоры были подписаны и строительство началось. Из-за этого застройщики не могут рассчитаться с подрядчиками, и те уходят с объектов. «Доля затрат застройщиков на проектное финансирование с учётом оплаты процентов достигает 40–45% от себестоимости строительства. Логично, что сейчас банки предоставляют проектное финансирование не всем желающим. Кредитные организации проверяют финансовую состоятельность девелоперов ещё тщательнее, чем уровень доходов и закредитованность физлиц при оформлении ипотеки», – констатирует Дмитрий Голев.

В связи с этим вновь возникает вопрос: где в таком случае застройщики будут брать деньги на возведение очередных «человейников»? Выходит, распродавать квартиры всё же придётся? Да нет же, уверяют аналитики рынка, как раз здесь девелоперы будут стоять до последнего. А финансовые проблемы они станут решать за счёт иного ресурса – путём распродажи своего земельного банка. Этот процесс начался ещё в конце прошлого года и, видимо, теперь станет масштабнее. Согласно прогнозам, крупные девелоперы скоро могут выставить на продажу свои участки, предложив существенные скидки. «Наверное, 30–35% к ранее заявленным ценам», – отмечает партнёр Ricci Пётр Виноградов.

Таким образом девелоперы смогут удержать цены на квартиры, не прибегая при этом к большим жертвам. Дело в том, что в 2024 году компании, будто готовясь к будущим потрясениям, инвестировали рекордные суммы в покупки земли. Общий объём вложений, по данным компании Rissi, по всей стране составил 575 млрд рублей, что на 38% больше, чем в 2023 году. А вложения в столичную землю увеличились на 50,8% – до 481 млрд рублей. Теперь продажа земли поможет девелоперам поправить своё финансовое положение, не отходя от главного принципа: что бы ни происходило, жильё должно только дорожать.

Кира Деливориа