Субаренда как отдельный офисный рынок

В последние несколько лет объем свободных площадей на рынке офисной недвижимости оставался стабильно небольшим. С одной стороны, из-за приостановки деятельности различных компаний освобождались ранее занятые офисы. С другой, девелоперская активность оставалась сдержанной, новых объектов на рынке появлялось немного.

Ретроспектива

В разгар «ковидного» кризиса 2020 года уровень вакансии вырос всего на 2 п.п., но уже ко второму полугодию 2021 года доля свободных помещений вернулась к значениям 2019 года. К началу 2022 года уровень вакансии на рынке составил 7%.

Февральские события 2022 года нарушили течение бизнес-процессов, большинство компаний были вынуждены заморозить свои проекты развития. Снижение деловой активности негативно отразилось на планах по набору дополнительного персонала и расширению офисных помещений. Доля свободных площадей прирастала за счет высвободившихся помещений, оставленных компаниями вследствие банкротства или оптимизации штата.

Ключевым полем активности на рынке офисной недвижимости, особенно в сегменте класса «А», стали предложения субаренды и переуступки прав аренды.

Формирование рынка субаренды

Каждый кризисный период формирует отдельный сегмент субаренды офисной недвижимости — это типичный признак ослабления деловой активности. Однако масштабы предложения меняются от кризиса к кризису в зависимости от конкретных условий, формирующих субрынок.

В июне 2022 года объем предлагаемых в субаренду площадей класса «А» превысил пиковые значения кризисного 2009 года: 120 тыс. кв. м.

против 70 тыс. кв. м. соответственно.

На российский бизнес пришлось около 20% — компании освобождали офисы в связи с ликвидацией, реструктуризацией, а также отказом от помещений, арендованных с прицелом на будущее, в расчете на будущий рост, который оказался под вопросом.

Основную долю вакансии сформировали иностранные компании. К IV кварталу 2022 года 34% крупнейших иностранных компаний ограничили свою деятельность на территории РФ, 15% передали местное подразделение новому собственнику, 7% объявили о полном уходе с российского рынка.

Прогноз на 2023 год

К концу 2022 года объёмы предлагаемых в субаренду площадей выросли настолько, что эксперты стали включать их в расчет общего показателя уровня вакансии. Исходя из опыта, основанного на взаимодействии с крупными компаниями, мы понимаем, что процесс перераспределения игроков ещё не завершён: реструктуризация или уход крупного международного бренда — не одномоментное событие. Можно ожидать, что в 2023 году некоторые иностранные собственники будут покидать российский рынок.

В июле 2022 года аналитики СORE.XP оценивали объем офисной субаренды и площадей, предлагаемых по договорам уступки права аренды, в 300 тыс. кв. м. Однако к концу года тренд на рост субаренды прекратился. По прогнозам экспертов, доля свободных площадей во всех вариантах, включая прямую аренду и субаренду, составит не более 12%. Пик роста ожидается в I квартале 2023 года, затем показатель стабилизируется.