Какие документы нужно запросить у контрагента перед заключением договора

На модерации Отложенный

     СОБСТВЕННИКАМ ИМУЩЕСТВА МКД, ДОЛЖНО БЫТЬ ИЗВЕСТНО, что подп.«п» п.31ПРАВИЛ предоставления коммунальных услуг, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 г. №354 и Приказом Минстроя России от 31.07.2014 N 411/пр "Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах", потребителю должна быть предоставлена информация об "ИСПОЛНИТЕЛЕ" УСЛУГ, в т.ч.

Свения об исполнителе - наименовании, места нахождения (адрес его постоянно действующего исполнительного органа), сведения о государственной регистрации, режим работы, фамилия, имя и отчество руководителя, адресе сайта исполнителя в сети Интернет, а также адреса сайтов в сети Интернет, на которых исполнитель в случаях, предусмотренных законодательством РФ, обязан размещать информацию об исполнителе;

      • сведения о лице, уполномоченном на заключение договора управления МКД;
      • сведения об основаниях возникновения у данных лиц полномочий (права) на заключение договора управления МКД, которыми являются;
      • сведения об Уставе УК  и т.д.

Написано много, но и многое НЕПОНЯТНО ...

А ВОТ ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, КОТОРЫЕ РЕКОМЕНДУЕТСЯ ЗАПРОСИТЬ ЮРИДИЧЕСКИМ ЛИЦАМ, ПЕРЕД ЗАКЛЮЧЕНИЕМ СДЕЛКИ С КОНТРАГЕНТОМ.

НЕ ЗАБЫВАЕМ, ЧТО У ЮЛ - СУЩЕСТВУЮТ ЮРИДИЧЕСКИЕ СЛУЖБЫ, А МЫ- ПРЕДОСТАВЛЕНЫ САМИ СЕБЕ...

И ВОТ ПРИХОДИТ НА НОВЫЙ ДОМ, В КОТОРОМ СОБСТВЕННИК КУПИЛ КВАРТИРУ СВОБОДНОЙ ПЛАНИРОВКИ ЗА 4 ЛИМОНА( т.е. нежно ещё основательно вкладываться в ремонт квартиры) КАКОЕ-ТО ООО, С ЕДИНСТВЕННЫМ УЧРЕДИТЕЛЕМ И УСТАВНЫМ КАПИТАЛОМ 10 ТЫС. РУБ.,  КИДАЕТ СОБСТВЕННИКУ ИМУЩЕСТВА МКД БЛАНК С ТЕКСТОМ ДОГОВОРА БЕЗ ПОДПИСИ ЛИЦА, УПОЛНОМОЧЕННОГО НА ЗАКЛЮЧЕНИЕ СДЕЛОК , В КОТОРОМ ИЗЛОЖЕН  ТЕКСТ ДОГОВОРА НА  УСЛОВИЯХ ООО, И УСТАНАВЛИВАЕТ СРОК ДЛЯ ЕГО ПОДПИСАНИЯ....

Это каким нужно быть невменяемым собственником квартиры, чтобы подписать договор с рейдером??? Договор, который в дальнейшем подпишет неуполномоченное лицо, у которого ответственность по обязательствам ограничена 10 тыс. руб.....

А вот какие рекомендации даёт Журнал "Юрист права" В СВОЕЙ СТАТЬЕ

 Чтобы исключить юридические риски перед заключением сделки у контрагента, рекомендуется запросить у него уставные и иные правоустанавливающие документы, подтверждающие саму возможность заключения с ним договора.

 Кроме того, чтобы снизить эти риски в рамках длительных отношений с одним и тем же контрагентом, имеет смысл периодически запрашивать у него актуальные версии перечисленных ниже документов.

 На необходимость истребования определенных документов можно указать в Положении о договорной работе компании.

 Все документы должны быть представлены в копиях, заверенных нотариально или должностным лицом организации с приложением печати юридического лица. Это требование дисциплинирует контрагента и уменьшает риск представления недействительных, недостоверных или устаревших документов. Рекомендуется фиксировать факт получения документов от контрагента путем составления соответствующих описей или актов в бумажной или электронной (при обмене электронными сообщениями с контрагентом) форме.

 Учредительные документы

 В зависимости от вида юридического лица это могут быть устав и (или) учредительный договор.

 Необходимо проверить, чтобы учредительные документы были представлены полностью. Не имеет смысла запрашивать выписки из учредительных документов, первые и последние страницы устава и т. п. В этом случае не удастся выяснить всю необходимую информацию.

 Учредительные документы нужно запрашивать у контрагента в последней, то есть действующей редакции. Определить, последняя ли версия уставных документов была представлена контрагентом, можно по выписке из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ). При возникновении сомнений относительно достоверности представленных документов можно истребовать у контрагента все предыдущие редакции учредительных документов.

 Регистрационные документы

 Свидетельство о государственной регистрации юридического лица (свидетельство ОГРН), а также все листы записи ЕГРЮЛ и свидетельства о регистрации изменений учредительных документов и о регистрации внесения сведений в ЕГРЮЛ, не связанных с внесением изменений в учредительные документы.

 Тут особое внимание нужно обратить на то, чтобы наименование организации, указанное в учредительных документах, совпадало с наименованием организации в свидетельстве ОГРН.(ЭТО ОЧЕНЬ ВАЖНЫЙ МОМЕНТ - ПОСМОТРИТЕ САМИ-ДОГОВОР ПОДПИСЫВАЕТСЯ ДИРЕКТОРОМ "ООО", А ЕГРЮЛ НАЗВАНИЕ "ООО УК"

 Если юридическое лицо меняло наименование, то в этом случае наименование организации, указанное в учредительных документах, может не совпадать с наименованием организации в свидетельстве ОГРН. Дело в том, что при изменении наименования новое свидетельство о государственной регистрации юридического лица не выдается. Однако изменение наименования организации обязательно должно быть отражено в листе записи ЕГРЮЛ или в свидетельстве о внесении изменений в ЕГРЮЛ.

 Документы из налоговой

 Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе и о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (свидетельство ИНН). Наименование организации, указанное в учредительных документах, должно совпадать с наименованием организации в свидетельстве ИНН.

 Документы, подтверждающие полномочия лица, которое будет подписывать договор

 Если договор будет подписывать генеральный директор (руководитель юридического лица), то контрагент должен представить либо решение о назначении генерального директора, либо протокол об избрании генерального директора коллегиальным органом юридического лица. Для подтверждения полномочий руководителя организации на момент подписания договора нужно также затребовать от контрагента и выписку из Единого государственного реестра юридических лиц. (А зачастую, В ЕГРЮЛ указан ТОЛЬКО ДИРЕКТОР.Между тем в ООО существует и ЕИО - который и уполномочен подписывать договор. При этом Директор ООО должен оформить передачу полномочий от Директора ООО к ЕИО ООО. А как он их оформит, если сам не имеет никаких полномочий?)

 При проверке полномочий руководителя юридического лица необходимо обратить внимание на его полномочия, закрепленные в уставе организации. Например, его полномочия по совершению гражданско-правовых сделок могут быть ограничены определенной суммой. В результате сделки, совершенные с нарушением такого ограничения, могут быть признаны недействительными (ст. 174 ГК РФ).

 Кроме того, в уставе юридического лица, как правило, указывается срок, на который избирается (назначается) руководитель организации. В связи с этим нужно проверить, чтобы представленные контрагентом решение о назначении генерального директора либо протокол об избрании генерального директора коллегиальным органом юридического лица не были просрочены.

 Нужно иметь в виду, что положения учредительного документа, которые определяют условия осуществления полномочий лиц, выступающих от имени юридического лица, в том числе о совместном осуществлении отдельных полномочий, не могут влиять на права третьих лиц и служить основанием для признания сделки, совершенной с нарушением этих положений, недействительной. Это не касается случаев, когда будет доказано, что другая сторона сделки в момент совершения сделки знала или заведомо должна была знать об установленных учредительным документом ограничениях полномочий на ее совершение. При этом бремя доказывания того, что третье лицо знало или должно было знать о таких ограничениях, возлагается на лиц, в интересах которых они установлены.

 Все неясности и противоречия в положениях учредительных документов юридического лица об ограничениях полномочий единоличного исполнительного органа толкуются в пользу отсутствия таких ограничений. Ссылку в договоре, который заключен от имени организации, на то, что лицо, заключающее сделку, действует на основании устава данного юридического лица, суд оценивает с учетом конкретных обстоятельств заключения договора и в совокупности с другими доказательствами по делу.

Такое доказательство, как и любое другое, не имеет для суда заранее установленной силы и не свидетельствует о том, что другая сторона сделки знала или заведомо должна была знать об указанных ограничения (абзацы 5–8 пункта 22 постановления Пленума Верховного суда РФ № 25).

 Если договор будет подписывать иное лицо, чем руководитель организации, то помимо документов, названных выше, необходимо запросить еще и копию доверенности данного лица на подписание договора. В доверенности должна содержаться дата ее совершения. Без такой даты доверенность признается недействительной (п. 1 ст. 186 ГК РФ).

 В доверенности указывается также срок ее действия. Если срок действия в доверенности не указан, то доверенность действительна в течение года со дня ее совершения (п. 1 ст. 186 ГК РФ). Необходимо следить за тем, чтобы срок действия доверенности не был просрочен.

 Нужно обратить внимание и на форму представленной доверенности. Доверенность, выдаваемая юридическим лицом, может быть удостоверена нотариально либо самой организацией. В последнем случае доверенность должна быть заверена подписью руководителя организации или иного уполномоченного сотрудника. Если на доверенности отсутствует печать организации, это никак не влияет на ее действительность (кроме случаев, прямо указанных в законе).

 Доверенность будет иметь одинаковую юридическую силу вне зависимости от того, каким образом она удостоверена. При этом стоит проверить полномочия лица, выдавшего доверенность.

 Если доверенность удостоверена нотариально, то полномочия лица, подписавшего доверенность, проверять необязательно, поскольку данные полномочия проверил нотариус при удостоверении доверенности. Этот факт, безусловно, повышает доверие к «нотариальной доверенности». Однако требовать от контрагента представления именно нотариально удостоверенной доверенности совсем не обязательно.

 Если доверенность выдана руководителем юридического лица, то необходимо проверить полномочия этого руководителя на момент выдачи доверенности. Если доверенность выдана иным лицом (например, заместителем директора), нужно проверить полномочия этого заместителя на момент выдачи доверенности. Они должны вытекать либо из уставных документов, либо из выданной ему доверенности с правом передоверия. Если доверенность выдана в порядке передоверия, то она должна быть удостоверена нотариально (п. 3 ст. 187 ГК РФ).

 Если сделку от имени юридического лица подписывает его сотрудник, который действует на основании доверенности, выданной в порядке передоверия руководителем филиала юридического лица, другая сторона сделки признается добросовестной, если она изучила доверенности (первоначальная и выданная в порядке передоверия), дающие полномочия сотруднику юридического лица, совершившему сделку (п. 129 постановления Пленума Верховного суда РФ № 25).

 Полномочия лица, указанные в доверенности, должны быть достаточными для подписания договора, то есть право подписания договора от имени организации должно быть прямо указано в доверенности либо вытекать из текста доверенности.

 Выписка из ЕГРЮЛ

 Сведения, содержащиеся в реестре, могут постоянно меняться. Поэтому нужно запрашивать выписку, выданную как можно позднее к дате передачи этой выписки контрагентом. Также можно разработать единые правила по проверке документов от контрагента и указать в них, что выписка должна быть представлена контрагентом, например, не позднее 10 дней до даты подписания договора. Если контрагент заявляет, что ему трудно настолько оперативно получить выписку, нужно иметь в виду: чем более ранней датой представлена выписка, тем выше будут риски при заключении договора с этим контрагентом. В любом случае не рекомендуется принимать от контрагентов выписки, выданные позднее одного месяца до предполагаемой даты подписания договора.

 При проверке информации, которая содержится в выписке из Единого государственного реестра юридических лиц, нужно исходить из следующего:

 Единый государственный реестр юридических лиц открыт для всеобщего ознакомления. Презюмируется, что лицо, которое полагается на данные ЕГРЮЛ, не знает и не должно знать о недостоверности таких данных;

  • юридическое лицо не вправе в отношениях с лицом, которое добросовестно полагалось на данные ЕГРЮЛ, ссылаться на данные, не включенные в этот реестр, а также на недостоверность его данных. Исключение предусмотрено лишь для случаев, если соответствующие данные включены в указанный реестр в результате неправомерных действий третьих лиц или иным путем помимо воли юридического лица;
  • по общему правилу закон не устанавливает обязанности лица, которое не входит в состав органов юридического лица и не является его учредителем или участником, проверять учредительные документы юридического лица с целью выявления ограничений или разграничения полномочий единоличного исполнительного органа юридического лица или нескольких единоличных исполнительных органов, действующих независимо друг от друга либо совместно;
  • третьи лица, которые полагались на данные ЕГРЮЛ о лицах, уполномоченных выступать от имени юридического лица, по общему правилу вправе исходить из неограниченности этих полномочий. Если в ЕГРЮЛ содержатся данные о нескольких лицах, которые уполномочены выступать от имени юридического лица, третьи лица вправе исходить из неограниченности полномочий каждого из них. При наличии в ЕГРЮЛ данных о совместном осуществлении полномочий несколькими лицами третьи лица вправе исходить из неограниченности полномочий лиц, которые действуют совместно.

 Такие разъяснения содержатся в пункте 22 постановления Пленума Верховного суда РФ № 25.

 Лицензия на осуществление деятельности по договору

 Если деятельность подлежит лицензированию, необходимо проверить лицензию.

 Перечень лицензируемых видов деятельности указан в статьях 1 и 12 Федерального закона от 4 мая 2011 г. № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности». Причем в статье 12 этого Закона указан перечень видов деятельности, лицензирование которых осуществляется в соответствии с этим Законом, а в статье 1 – перечислены виды деятельности, лицензирование которых осуществляется в соответствии с иными законами.

 К лицензии обычно прилагается перечень конкретных видов деятельности, которые разрешено осуществлять юридическому лицу. Либо этот перечень может быть указан на обратной стороне лицензии. В любом случае имеет смысл настаивать на том, чтобы контрагент представил этот перечень вместе с лицензией до заключения договора.( у большинства УК в ЕГРЮЛ не указан вид деятельности по энергоснабжению МКД, поэтому и идут бесконечные тяжбы с собственниками МКД по отключению эл-гии.)

 Если в лицензии указан срок ее действия, то необходимо проверить, не просрочена ли лицензия контрагента.( Вот кто должен получить лицензию - учредитель ООО или УК, которой он передал полномочия?)

 Документы на имущество

 Правоустанавливающие документы в отношении имущества, которое передается по договору в собственность или во временное владение и пользование.( А нашим рейдерам кто передал имущество МКД в новостройках?)

 Подпись руководителя

 При возникновении сомнений в достоверности подписи руководителя организации-контрагента можно запросить также копию банковской карточки с образцом подписи директора, заверенную нотариально или банком, осуществляющим расчетно-кассовое обслуживание контрагента.( договор подписывает один Директор, а деньги плывут к другому Директору!!!!)

 Документы для заключения договора с индивидуальным  предпринимателем

 До заключения сделки с индивидуальным предпринимателем у него также необходимо истребовать документы, подтверждающие его правовой статус. Однако этот перечень документов имеет некоторые особенности по сравнению с перечнем документов, запрашиваемых у юридического лица.

 У индивидуального предпринимателя отсутствуют какие-либо учредительные документы – устав или учредительный договор.

  1. Индивидуальный предприниматель действует на основании свидетельства о государственной регистрации индивидуального предпринимателя (ОГРИП).
  2. У индивидуального предпринимателя нужно запрашивать выписку из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП).
  3. Документами, подтверждающими право индивидуального предпринимателя на подписание договора, являются свидетельство ОГРИП и паспорт гражданина РФ.

 В остальном действуют те же требования, что и для юридических лиц.