Покупка жилья под снос: вложение денег или русская рулетка?

На модерации Отложенный Прибыли можно прождать всю жизнь, убеждены специалисты.

Вопрос этот возникает не случайно: аналитики рынка недвижимости отмечают, что в Москве жилье в пятиэтажках, подлежащих сносу, сегодня стоит в среднем на 14 процентов дороже жилья эконом-класса, и цены на такое жилье растут в несколько раз активнее, чем в среднем по рынку. Если в обычном эконом-классе квадратный метр стоит 5 730 долларов, то в домах под снос цена достигает уже 6 490 долларов за квадратный метр. Под бульдозер сегодня пошли столичные девятиэтажки, и в них метры самые дорогие.

Понятно, что ситуация в столице отличается от провинциальных реалий. В то же время в Нижнем Новгороде, например, как сегодня всем известно, существуют проекты застройки, претендующие на столичный уровень и по масштабности, и по связанным с ними перспективам развития рынка жилья. Понятно, что совершенно по-особому власти планируют развивать город Бор, который при условии реализации проекта Глобал Таун превратится в один из самых престижных районов Нижнего.

Но выгодно ли сегодня вкладывать деньги в покупку жилья под снос, и может ли подобная операция рассматриваться как инвестиционная сделка – не в столице, а у нас в Нижнем? Можно ли разбогатеть, вложив свои деньги в такую квартиру? И велик ли шанс прогореть? Или покупка квартиры в доме под снос по-прежнему рассматривается как легальная попытка заработать не деньги как таковые, а улучшенное жилье – для себя, своих детей и внуков? Срабатывают ли сегодня популярные схемы советских времен «прописал несколько родственников – получил несколько квартир»?
Все эти вопросы мы задали руководителям нижегородских агентств недвижимости.

Сергей ЖАРОВ, директор АН «Орион-НН»:

- Выкупая сегодня старый ветхий фонд, мы не можем сказать, за сколько он будет продаваться. Люди, которые живут в этих домах и продают свои квартиры, рассчитывая получить жилье до 2012 года (именно на эти сроки рассчитана программа губернатора, согласно которой весь ветхий фонд должен быть снесен), цены завышают. Но, согласитесь, это все равно, что ждать у моря погоды: когда еще очередь дойдет именно до этого здания? И нужно еще дождаться застройщика, который возьмется за расселение и предоставит жилье взамен. То есть, можно купить квадратные метры в таком здании как квартиру в расчете на прибыль (в том или ином виде), а получить - в лучшем случае! – такую же по стоимости квартиру. Если инвестировать деньги в проект в расчете на прибыль, то вряд ли расчет оправдан: риски велики, а отдачи получаем по минимуму. Если вообще получаем.
Поэтому, если дом находится в ветхом состоянии и в текущем году включен в план расселения, люди, как правило, не продают это жилье, а, наоборот, пытаются прописать на свои метры как можно больше людей, рассчитывая тем самым получить не одну, а две, а, возможно, и три квартиры. Но и эта, когда-то гарантировавшая успех, схема устарела. Сейчас, когда вступил в силу Жилищный кодекс, шанс получить несколько квартир сводится к нулю.

Как правило, расселяет такой дом застройщик, освобождая себе площадку под новую застройку, и исходит он не из количества прописанных граждан, а строго из закона. А по закону человек может претендовать только на то, что он имеет на момент расселения. Оценочная стоимость его жилья есть, и если человек хочет улучшить свои условия, то он должен доплачивать. И не факт, что, проживая в Нижегородском районе, он получит новое жилье здесь же, а не в заречной части города. Шанс получить в виде компенсации жилье в центре практически нулевой.

Единственный плюс: если сносом и расселением ветхого фонда занимается администрация города, то эти структуры исходить, конечно, будут из санитарных норм. И люди получат именно квартиры, а не сомнительные «метры». Например, в Канавинском районе дома на улице Марата попадают под снос в районе строительства метромоста. И если в таком доме проживает семья из четырех человек: муж, жена и двое разнополых детей, – то можно с уверенностью сказать, что они получат квартиру с изолированными комнатами, и это не будет хрущовка.

Светлана ТОРОПОВА, генеральный директор АН «Модус»:

- Вложение средств в недвижимость дает намного большую прибыль, чем другие, известные сегодня способы приумножения капитала. Инвестировать выгодно, но это относится не ко всем сегментам недвижимости. Наиболее востребованными для инвестиций все-таки остаются новостройки. Если у вас денег достаточно, то можно вложить их в элитную квартиру - и получать максимальный процент прибыли от аренды.

Покупку жилья в доме под снос тоже можно рассматривать как инвестиции, если у организации много денег, которые она может вложить в то, чтобы расселить людей из ветхого фонда. У нас в Нижнем жилье под расселение тоже раскупается по более высоким ценам, но не как элитное, конечно. Я не думаю, что мы вообще можем равняться на Москву. В столице сейчас идет слом хрущовок, и на этом месте строятся новые дома. У нас до хрущовок еще долго руки не дойдут. Сносятся двухэтажные деревяшки, то есть старый-старый фонд, по-настоящему ветхий, в котором жить уже вообще невозможно. Да, есть сейчас в продаже квартиры в таких домах. Но когда их будут сносить, неизвестно, и эта неизвестность – дополнительный риск.

Кроме того, в свете последних законов, собственник не получает взамен сносимого жилье по количеству прописанных. Раньше как было? В двухкомнатной квартире жили (или были прописаны) три семьи, и если дом шел на слом, им предоставляли три отдельные жилплощади. Сейчас эти схемы не работают. Получают не по количеству прописанных, а по количеству имеющихся квадратных метров. Исключение составляют случаи, когда в семье появился ребенок, и то, если ребенку уже более трех лет.
А вот если у проживающих в комнате в коммунальных условиях были разделены лицевые счета, тогда, да, могут дать две отдельные комнаты или две маленькие однокомнатные квартиры.

Нет, у нас ситуация совсем другая, чем в Москве: у нас продавцы квартир рады хоть что-нибудь получить вместо своих деревяшек и пожить в нормальных условиях. Хотя не исключаю, что придет время, и у нас будут сноситься хрущовки. Но сейчас, если человек хочет инвестировать в жилье, то он покупает и сдает площади в аренду – и таким образом получает прибыль. А с жильем под снос еще и спрогнозировать трудно, когда будет слом. Я знаю ситуации в Нижнем, когда застройщик выкупает дома целиком, но одна семья не соглашается на переселение и живет в этом, уже нежилом, доме. И застройщик вынужден просто оставлять площадку неработающей – до того момента, как эта семья примет, наконец, решение. Так что обогатиться на этой операции вряд ли можно. Разве что чуть-чуть поправить свое положение.

Маргарита СМИРНОВА, генеральный директор АН «Нотра –НН»:

- Я могу сказать об опыте нашего агентства. Мы участвовали в расселении трехэтажного дома в Канавинском районе, в нем было 26 квартир. Причем некоторые - с хорошо проведенным ремонтом, что, конечно, осложняло ситуацию. Первое, с чем мы столкнулись, это отсутствие должной законодательной базы. Мы специально изучали ситуацию в Москве – там идет массовый снос старого жилья, и власти пришли к тому, что разработали и законодательно закрепили механизмы таких процессов. У нас же пока рынок работает по принципу «как договоришься». С одной стороны, хорошо: каждый индивидуальный случай рассматривается именно как индивидуальный. У нас, например, в том же Канавино недовольных людей не осталось – и застройщик пошел навстречу жителям, и жители этого дома, предназначенного на снос, понимали ситуацию. Но не каждый застройщик так добр… Мы с самого начала ориентировали всех участников процесса на то, что нужно не обострять отношения, а договариваться. Но чаще всего в таких ситуациях налицо борьба двух сторон: тех, кто хочет купить здание под снос подешевле, и тех, кто, понимая, что это для них последний шанс в жизни как-то улучшить свое материальное положение, пытается продать то, что у них есть, подороже.

Можно ли однозначно назвать приобретение жилья под снос выгодными инвестиционными сделками? С подобными, четко просчитанными, ситуациями мы тоже сталкивались. Есть такие игроки, которые каким-то образом заранее узнавали информацию о сносе зданий, хотя она и считается закрытой, покупали такие квартиры и, подождав полгода, а то и меньше, получали прибыль с этой операции. Наверное, можно, хоть и с натяжкой, назвать это инвестиционной сделкой. Некоторые фигуранты, имея достаточные средства для такой операции, вкладывают деньги даже в приватизацию, если видят, что жильцы - не слишком надежный контингент. Но назвать это стопроцентным вложением капитала сложно: остается слишком большая доля рисков. Я не знаю, из каких источников нужно получать информацию, чтобы не прогореть. Как правило, основной источник информации в таких случаях – слухи.
По-прежнему пытаются в строениях под снос прописать массу людей. Один такой лакомый кусочек – напротив нашего агентства на Студеной. Стоят дома-развалюхи, которые явно предназначены на слом. Я интересовалась: там в каждой квартире прописано масса людей. Но получат ли они желаемое? Не факт.

С точки зрения инвестора, мы должны понимать, что, вкладывая деньги, через какое-то определенное время получим прибыль. Здесь же ожидание может растянуться на годы.

Ирина МАЛЫГИНА, директор АН «Кварц»:

- Наше агентство как раз работает с жильцами домов, предназначенных к сносу. И я могу назвать только два случая, когда подобные ситуации рассматривались как инвестиционные. В первом случае была выкуплена одна десятая доля жилья, во втором – взяли на содержание пожилую женщину с алкогольной зависимостью. Только два случая – за пять последних лет работы. На самом деле, люди уже не верят в то, что их неблагополучные дома будут расселены.

Например, сейчас мы работаем с домом на улице Рябцева. Так там расселения уже тридцать лет ждут. Уже не одно поколение выросло в этом ожидании. Нет четкой достоверной информации: когда будет снос? С другой стороны, зачем застройщику и властям открывать эту информацию? Чтобы пошли мошенничества?

С прописанными родственниками сейчас ситуация совершенно другая. Можно прописать сколько угодно, но от этого все равно ничего не выиграешь. После общения с нами, нашим агентством, люди, наоборот, снимают с регистрационного учета посторонних лиц. Потому что мы объясняем: вот прописаны у вас как беженцы из Прибалтики девять человек - все они, как члены вашей семьи, в вашу двухкомнатную квартиру и пойдут.

Нет, в моем опыте случаи инвестирования в дома под снос – явления, скорее, единичные. Может быть, это еще может что-то дать в центре города, но мы работаем в заречной части, с так называемыми «народными стройками», бараками. Какие уж тут инвестиции?

Любовь НИКОНОВА, директор-соучредитель АН «Ключ» (г. Бор):

- Какого-то особого ажиотажа в связи с планами застройки Бора у нас не наблюдается. Более того, многие жители настроены против проекта Глобал Таун и даже грозят забастовками, если проект все-таки будет реализовываться. А вот вопросам сноса ветхого фонда занимается непосредственно администрация города, в связи с нацпроектами по обеспечению граждан доступным жильем. И, как правило, не разрешает продавать и покупать такое жилье перед тем, как его будут сносить. Я согласна, что чаще всего подобные сделки купли-продажи обусловлены инвестиционными соображениями и планами. Но не у нас. У нас ветхий фонд, который сейчас сносится, – это одноэтажные и двухэтажные строения, как правило, деревянные. На их месте строят 5-, 9-этажные дома. Все происходит под строгим контролем администрации. Прописка сегодня, как известно, ничего не значит, и люди больше ориентируются по стоимости, по метражу. Цель у них, как правило, – улучшить собственные жилищные условия, а не выгодно вложить средства. Хотя, если говорить о вложении денег в жилье как таковое, вне зависимости от вопроса по ветхому фонду, то, по-моему, вкладывать деньги в любую недвижимость сейчас выгодно, особенно у нас на Бору – потому что у нас цены практически уже не отличаются от Нижнего.

Елена Чернова