Как отремонтировать общее имущество многоквартирного дома

По данным статистики ЖКХ, не менее 80% жилого фонда в России нуждается сегодня в ремонте. Причем значительная часть домов уже достигла состояния ветхости. Все понимают, что ждать от государства помощи в данном вопросе – занятие неблагодарное. Но как правильно организовать ремонт общего имущества в многоквартирном доме? Мы ответим на этот вопрос в тематических статьях.

Какой бывает ремонт

Прежде всего, следует четко разграничивать понятия текущего и капитального ремонта. Так, текущий ремонт должен проводиться в многоквартирных жилых домах, как минимум, раз в году, в то время как потребность в капитальных работах возникает гораздо реже.

В нашей сегодняшней статье речь пойдет о текущем ремонте. А порядок проведения капитального работа будет раскрыт в следующем тематическом материале.

Что относится к общему имуществу многоквартирного дома

Для ответа на этот вопрос следует обратиться к правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491.

Согласно пункту 1 указанных правил, состав общего имущества в конкретном доме определяется, в частности, собственниками жилых помещений. К нему должны быть отнесены площади, которые не являются частями квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме.

Правила содержат и примерный состав имущества, который может быть включен в соответствующий перечень. К такому имуществу, например, относятся:

· крыши;

· коридоры;

· колясочные;

· лестницы (включая площадки);

· лифты (включая шахты);

· чердачные помещения;

· технические помещения и подвалы;

· котельные и бойлерные;

· трансформаторные подстанции и тепловые пункты;

· ограждающие несущие и ненесущие конструкции (например, фундаменты и перекрытия, перила и парапеты);

· механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения (квартиры);

· земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом (включая прилегающие территории, элементы благоустройства и озеленения, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки).

Обратите внимание: к общему имуществу многоквартирного жилого дома также относятся помещения, которые были построены и оборудованы за счет личных средств отдельных собственников (например, встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские).

Что такое текущий ремонт

Определение текущего ремонта находим во втором разделе правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170.

Так, под текущим ремонтом жилого дома подразумевается комплекс работ, который включает в себя ряд строительных и организационно-технических мероприятий для устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем дома для поддержания эксплуатационных показателей.

Проще говоря, если в доме периодически не работает лифт, а во время ремонта рабочие ограничились добросовестной окраской стен в оригинальный цвет, то это должно вызвать у жильцов обоснованные подозрения.

Примерный перечень работ по текущему ремонту находим в Перечне, утвержденном постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170. В частности, сюда относится:

· починка печей;

· замена водосточных труб;

· ремонт входов в подвалы;

· смена обшивки деревянных стен;

· ремонт и окраска фасадов зданий;

· укрепление и окраска перекрытий;

· усиление элементов деревянной стропильной системы;

· антисептирование и антиперирование;

· ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции;

· устранение небольших деформаций фундамента, усиление и повреждений их поврежденных участков;

· герметизация стыков стен, заделка и восстановление отдельных архитектурных элементов;

· восстановление отделки стен, потолков, полов в подъездах, технических и других вспомогательных помещениях;

· установка, замена и восстановление элементов внутренних систем центрального отопления (в т.ч. котельных), а также водопровода, канализации и горячего водоснабжения (в т.ч. насосные установки);

· работы по наладке электроснабжения дома;

· замена и восстановление внутридомовой вентиляции;

· профилактические работы с мусоропроводами (в т.ч. по восстановлению работоспособности мусороприемных клапанов и шиберных устройств).

Кто ремонтирует

О вариантах распределения обязанностей по проведению текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома говорится в подпункте «з» пункта 11 и пункте 16 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491.

Все будет зависеть от способа, который избрали жильцы для управления многоквартирным домом.

Текущий ремонт могут осуществлять собственники помещений самостоятельно. Это актуально, когда управление домом осуществляется ими напрямую.

Для этого им следует, на выбор:

· заключить договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией;

· заключить договор о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы.

Если договор на проведение ремонта заключается с управляющей компанией, то особое внимание следует уделить следующим моментам:

· в договоре должен быть приведен конкретный перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

· порядок изменения указанного перечня работ и услуг;

· размер платы за содержание и ремонт жилого помещения;

· порядок оплаты.

Другой распространенный вариант – управление многоквартирным домом осуществляется через ТСЖ, ЖСК или иное подобное учреждение. В этом случае жильцы участвуют в расходах по текущему ремонту через членства в данных организациях. Те из них, которые не состоят в соответствующем кооперативе или товариществе, должны отдельно заключать специальные договоры о содержании и ремонте общего имущества.

Причем ТСЖ или ЖСК могут выполнять работы по ремонту как своими силами, так и привлекать для этого подрядчиков. Такое право (которым они зачастую злоупотребляют) дает им часть 2.2 статьи 161 Жилищного кодекса.

Организуем собрание жильцов

При проведении текущего ремонта проводить общее собрание собственников требуется только в том случае, если жильцы хотят все организовать самостоятельно. В этом отличие процедуры от принятия решения по капитальному ремонту, когда собираться придется в любом случае. Соответственно, если обязанности по текущему ремонту делегированы какому-либо учреждению, все происходит автоматически и никаких особых решений принимать не надо. Отметим, что на сегодняшний день именно последняя «схема» наиболее распространена в России – желающих проявить инициативу в подобных вопросах традиционно немного.

Но вернемся к собранию жильцов. На нем собственники принимают решение о проведении текущего ремонта простым большинством голосов от общего числа участников собрания. Этот порядок регламентирован такими нормативными актами как:

· пункт 4.1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса;

· часть 1 статьи 46 Жилищного кодекса;

· пункт 18 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491.

В частности, на общем собрании собственникам следует утвердить (п. 17 Правил, утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491):

· перечень требуемых работ и услуг;

· условия выполнения;

· объем финансирования.

Кто платит за текущий ремонт

Как правило, «ремонтные» суммы просто включают в ежемесячную платежку в состав платы за содержание жилого помещения. Этот вариант актуален, когда многоквартирный жилой дом обслуживается управляющей организацией.

Если же в доме создан ТСЖ, ЖСК или другой кооператив, то ее члены вносят соответствующие обязательные платежи и взносы. Те собственники помещений, которые не входят в состав таких учреждений, должны платить за содержание и ремонт жилых помещений по договорам, заключенным с соответствующими организациями (ч. 5 и ч. 6 ст. 155 ЖК РФ).

Таким образом, мы рассказали об основных правилах и процедурах проведения текущего ремонта в многоквартирном жилом доме. Как уже упоминалось выше, в следующий раз речь пойдет об актуальном порядке проведения капитального ремонта.

Резюме:

Источник http://consultantpuls.ru/%D0%BA%D0%B0%D0%BA-%D0%BE%D1%82%D1%80%D0%B5%D0%BC%D0%BE%D0%BD%D1%82%D0%B8%D1%80%D0%BE%D0%B2%D0%B0%D1%82%D1%8C-%D0%BE%D0%B1%D1%89%D0%B5%D0%B5-%D0%B8%D0%BC%D1%83%D1%89%D0%B5%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%BE/