К десятилетию Жилищного кодекса РФ

по наводке Лидии Лобановой

Заберите белого слона!

Жилищная реформа, основной задачей которой было создание миллионов организаций коллективных собственников многоквартирных домов, несущих бремя их содержания, провалилась. Как можно исправить положение?

29 декабря 2004 года на свет явилось одно из самых знаменитых творений законодательной власти – Жилищный кодекс РФ (ЖК). Такую важную дату общество просто обязано отметить достойным образом и по этому случаю отдать должное результатам десятилетней деятельности юбиляра. ЖК является венцом многолетней жилищной реформы, которую постсоветское государство рассматривало как важнейшую часть своей социальной политики. Только четко представляя суть государственной социальной политики и жилищной реформы, можно дать объективную и убедительную оценку ЖК.

Социальная стратегия государства

Со 2.01.1992 правительство реформаторов приступило к практическим мерам по демонтажу социалистической державы, имея главной целью создание «слоя собственников». Для остального населения предназначалось эффективное государство, считающее социальную сферу «черной дырой», а социальные расходы – прямыми убытками, которые необходимо минимизировать – минимум доходов, минимум здравоохранения, минимум жилья, минимум образования; лидеры реформаторов ожидали сокращения населения за счет «не вписавшихся в реформы» на 30 млн человек, особенно полезным считали вымирание пенсионеров.

Государство реформаторов не желало видеть в семье ячейку, клетку общества, от здоровья которой зависит здоровье всего организма, не желало признавать, что вложения в семью есть вложения в завтрашний день страны, что семья есть, по сути, кредитор государства, выращивающий самый дорогой, человеческий капитал и дарящий его стране в качестве ее строителей и защитников. Статистика США, которая считает все, определила, что выращивание ребенка до возраста 17 лет обходится семье в среднем $197 300 (Lino M. Expenditures on Children by Families. USDA. 2007).

Одним из первейших объектов атаки реформаторов стал общественный фонд потребления, из которого в советский период население получало по 42 копейки натуральных и денежных доходов на каждый рубль заработной платы. По канонам логики и справедливости сокращение общественного фонда потребления должно было сопровождаться перенаправлением соответствующих финансовых потоков с бюджетного «общего котла» в индивидуальные кошельки граждан, из которых предстояло впредь оплачивать государственные в прошлом услуги. Однако все произошло наоборот: к 1999 году покупательная способность средней заработной платы упала до 27,8%, а средней пенсии – до 21,7% от уровня 1990 года (рассчитано по методике, установленной законами от 10.05.1995 №73-ФЗ, от 6.07.1996 №87-ФЗ и от 4.02.1999 №21-ФЗ).

Социальная политика государства наиболее четко и откровенно изложена в первом ежегодном Послании президента РФ В.В. Путина 8.07.2000, где по поводу приоритетов государства сказано следующее: «Шестое направление – реалистичная социальная политика. Я говорю шестое, его можно было поставить, конечно, на первое место по значимости. Политика всеобщего государственного патернализма сегодня экономически невозможна и политически нецелесообразна. Отказ от нее диктуется как необходимостью наиболее эффективного использования финансовых ресурсов, так и стремлением включить стимулы развития, раскрепостить потенциал человека, сделать его ответственным за себя, за благополучие своих близких… У нас нет другого выхода, кроме как сокращать избыточные социальные обязательства».

В соответствии с заявленными целями президент социального государства возглавил широкую кампанию по сокращению социальных обязательств (пенсия с половины заработка, «автогражданка», монетизация льгот и пр.) и замене «неэффективного» всеобщего государственного патернализма на рациональный избирательный патернализм для узкого круга лиц из числа олигархата, бюрократии и высшего менеджмента (налог 13% на сверхдоходы, пенсии для чиновников, отмена пошлин на дарение и наследование капитала, сокращение сроков давности по преступлениям при приватизации; щедрые финансовые вливания крупному бизнесу в 2008–2009 гг. и др.). Отчет Федеральной налоговой службы о декларировании доходов 2012 года позволяет представить размер осчастливленной президентским избирательным патернализмом группы лиц: годовые доходы более 10 млн рублей имели 31 478 человек; эти 0,026% взрослого населения получили 17% всех облагаемых налогом доходов физических лиц в стране. Последнее Послание президента РФ Федеральному собранию от 4.12.2014 показало, что курс и приоритеты президента в социальной сфере за 15 лет не претерпели изменений.

Некоторое представление об огромных «успехах» постсоветского государства в деле сокращения социальных расходов дают данные о вводе государством социальных объектов в 1987 и 2012 годах (см. таблицу). 1987 год выбран за базу для сравнения не случайно: это был год достижения наивысших социально-экономических показателей России; в последующие годы начал действовать запущенный Горбачёвым маховик разрушения державы, раскрученный затем до огромных скоростей его последователями. По данным ООН, в 1998 году в России был отмечен самый низкий показатель выпуска производства – 47,8% от уровня 1990 года, а в 2012 году производство составило 84,1% от уровня 1990 года. Но эти цифры не показывают всю степень разрушения производства, ибо не отражают его качественный сдвиг от выпуска технически сложных изделий к выпуску простейших изделий.

Таблица показывает, что за последние четверть века объем ввода государством социальных объектов сократился в 8 раз. Кроме того, в этот период происходило еще и уничтожение созданных в советское время социальных объектов; так, на одной из телевстреч с москвичами в 2006 году мэр Москвы Ю. Лужков сообщил, что в городе придется строить не менее чем по 100 детских учреждений ежегодно, чтоб со временем возместить те 1000 детских учреждений, что были приспособлены ранее бизнесом для своих целей.

Одновременно с сокращением капитальных расходов государство сокращало и расходы на содержание социальной сферы, перекладывая их на семейные бюджеты граждан. Например, за период 1987–2012 годов доля населения в общих расходах на содержание жилья и коммунальные услуги в стране возросла с 20% до 100%, а доля затрат на содержание жилья и коммунальные услуги в потребительских расходах семьи возросла с 3,1% до 10,9%.

Вехи жилищной реформы

В жилищно-коммунальной сфере путь к кардинальному сокращению социальных расходов государство видело в отказе от общенародной собственности на многоквартирные дома (в них проживает 3/4 населения России) и в передаче их в частную собственность граждан вместе с ответственностью за содержание. Процесс создания собственников многоквартирных домов включал два этапа: а) передача квартир в частную собственность граждан с обременением долей в общем имуществе дома и б) образование из собственников квартир организаций собственников многоквартирного дома, на которые государство сбросит бремя содержания дома. Эта акция требовала от государства кропотливой работы с населением и большой перетряски законодательства, но обещала превратить ранее убыточную собственность в весьма доходную за счет обложения налогами и сборами (на землю, имущество, страхование).

Дать правильную оценку жилищной реформы невозможно, не проследив ее генезис и не поняв, как и почему жилищное право, консолидированное в ЖК, обрело нынешний вид.

Начало жилищной реформы было положено при правительстве И.С. Силаева Законом РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» от 4.07.1991, которым государство разрешало передачу жилых помещений в многоквартирных домах из общенародной (тогда говорили «государственной») собственности в частную собственность граждан, занимающих эти помещения на условиях найма. Приватизация привлекла граждан возможностью продавать, завещать, закладывать квартиру. В типовом договоре на передачу квартир в собственность граждан было осторожно записано, что «получатель участвует соразмерно занимаемой площади в расходах, связанных с техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальным всего дома». Эта формулировка, с одной стороны, оставляла за государством свободу маневра в будущем, с другой стороны, не вызывала у приобретателей квартир особой тревоги и подозрений, ибо не меняла собственника коммунального хозяйства и поставщика коммунальных услуг в лице государства (здесь и далее под государством понимаются все уровни органов власти – федеральный, региональный, муниципальный).

Правительством Б.Н. Ельцина – Е.Т. Гайдара был разработан проект Программы углубления экономических реформ; 3 июля 1992 года он был представлен Е.Т. Гайдаром Верховному Совету РФ; программа так никогда и не была принята, но она интересна тем, что раскрывает замыслы и планы реформаторов. В частности, уже с конца 1992 года намечалось приступить к прекращению прямого финансирования социальной сферы (начиная со здравоохранения и образования) и раздаче населению целевых сертификатов (ваучеров), гарантирующих минимум бесплатных услуг; оплата населением услуг сверх минимума будет источником инвестиций в социальную сферу. Жилищная реформа названа «важнейшей составной частью экономической и социальной реформы»; предусматривалось немедленно начать «перевод отрасли на принципы безубыточного функционирования», действуя по трем направлениям: приватизация жилья, реформа квартирной платы и реформа эксплуатационного сектора. Для ослабления шокового эффекта рост затрат населения на жилье и коммунальные услуги до запланированного уровня 20% от дохода семьи растягивался на 3–5 лет. Отмечалось, что приватизация жилья есть критически важный момент реформы, но что ее форсирование сдерживается опасением граждан по поводу того, что на собственников квартир будут обрушены большие налоги на имущество и затраты на ремонт здания и коммуникаций.

Если процесс приватизации квартир в общем удовлетворял государство, то с объединением граждан в организации собственников многоквартирных домов сразу обнаружились проблемы, весьма опасные для судьбы жилищной реформы. Поэтому Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24.12.1992 государство впервые обязало (пока декларативно и без детализации) собственников жилых помещений в многоквартирном доме образовывать «товарищество собственников недвижимости в жилищной сфере – кондоминиум» для установления условий совместного владения и пользования общим имуществом дома и с правом управления домом.

В середине 1993 года правительством В.С. Черномырдина была принята Государственная целевая программа «Жилище» (Постановление Правительства РФ от 20.06.1993 № 595), в которой жилищно-коммунальная сфера объявлена «важнейшей составной частью экономики России» (жилища составляют 20% воспроизводимого недвижимого имущества страны), жилищная реформа – имеющей «ключевое значение для общего успеха экономической реформы» и особенно для сокращения дефицита государственного бюджета. Признано критическое состояние жилищного хозяйства в связи с отказом государства от роли собственника в этой сфере и резким сокращением государственных расходов на него. Решение проблем государство видит в форсировании курса на режим безубыточного функционирования жилищной сферы; для этого в течение 5 лет, к 1997 году, затраты населения на содержание и ремонт жилья и коммунальные услуги намечено поднять до 20–25% от дохода семьи. Ставилась задача форсировать создание правовой базы реформы, а также приватизацию жилья и образование товариществ.

В конце 1993 года спешно принимается Временное положение о кондоминиуме (Указ Президента РФ от 23.12.1993 № 2275), в котором впервые устанавливается правовой статус, порядок создания и деятельности организаций собственников многоквартирных домов.

Кондоминиум или товарищество домовладельцев есть «объединение собственников в едином комплексе недвижимого имущества в жилищной сфере», включающее как находящиеся в собственности отдельных домовладельцев квартиры, так и находящееся в общей собственности домовладельцев общее имущество дома. Товарищество является некоммерческой организацией и юридическим лицом, подлежит регистрации в органе местного самоуправления на основании представленного устава; имеет регистрационное свидетельство, печать, счета в банках, штат оплачиваемых работников; управляет недвижимым имуществом и обеспечивает коммунальные услуги домовладельцам. Вся недвижимость, принадлежащая домовладельцам, подлежит государственной регистрации в установленном порядке; домовладельцы несут расходы по ее содержанию.

Высшим органом управления товарищества является общее собрание его членов, исполнительным органом – правление. Правление составляет сметы расходов товарищества, отчеты об исполнении расходов, годовой отчет и баланс, использует средства товарищества, ведет делопроизводство, бухгалтерский учет и отчетность и пр. Поскольку создать правление из членов товарищества, обладающих необходимыми профессиональными навыками и согласных в нем работать, затруднительно, товариществу позволялось решением общего собрания передавать выполнение функций правления управляющему, нанимаемому по договору.

Гражданский кодекс РФ (ГК) от 30.11.1994 впервые четко и однозначно определил отношения собственности в многоквартирном доме: а) собственникам помещений дома принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество многоквартирного дома; б) они несут бремя содержания общего имущества дома; в) они образуют некоммерческую организацию в форме товарищества собственников квартир (жилья) «для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом» (ст. 210, 289–291 ГК).

В начале 1996 года появляются Основные направления нового этапа реализации государственной целевой программы «Жилище» (Указ Президента РФ от 29.03.1996 №431), в которых отмечается, что ряд прогнозов относительно жилищной реформы не подтвердился, что не получили распространения товарищества собственников жилья (ТСЖ), что «неотрегулированность порядка содержания части недвижимости, находящейся в общей долевой собственности, вызывает социальные конфликты, преждевременный износ и выбытие жилья, затрудняет реализацию прав собственников жилья, которые практически не могут влиять на эксплуатацию дома, повышение благоустройства, ремонт и так далее». Ставится задача ускорить создание правовой базы реформы и перевод жилищной сферы в безубыточный режим функционирования. Выдвигается требование введения трех платежей для собственника жилища (содержание и текущий и капитальный ремонт общего имущества дома; коммунальные услуги; налог на недвижимое имущество) и включение затрат на строительство и реконструкцию жилищ в плату за наем жилья.

Озабоченность государства провалом идеи создания миллионов организаций коллективных собственников многоквартирных домов понятна, ибо на ней была построена вся конструкция жилищной реформы. По официальным данным, на конец 1995 года гражданами было приватизировано 36% общей площади жилых помещений, но зарегистрировано только 325 ТСЖ при наличии в стране 3,190 млн многоквартирных домов. Положение еще более усложнила принятая 12.12.1993 Конституция РФ, которая статьей 30 запрещает принуждение граждан к вступлению в объединение. В последующих правовых актах государство вынуждено было отступить от некоторых основополагающих принципов жилищной реформы, чем признало ее провал и совсем запутало отношения собственности в многоквартирном доме.

В законе «О товариществах собственников жилья» от 15.06.1996 кондоминиум определяется уже только как комплекс недвижимого имущества, включающий собственность отдельных граждан-домовладельцев (квартиры) и общую долевую собственность домовладельцев (общее имущество). Домовладельцы несут бремя расходов на содержание и ремонт общего имущества кондоминиума. Кондоминиум подлежит государственной регистрации с выдачей паспорта домовладения.

Первой ожидаемой новацией в жилищном праве явилась отмена установленной ГК обязательности образования домовладельцами многоквартирного дома товариществ собственников жилья и разрешение домовладельцам передавать функции по управлению кондоминиумом «уполномоченной государством или органами местного самоуправления службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги».

Но если домовладельцы хотят сами управлять кондоминиумом, то они обязаны образовать некоммерческую организацию и юридическое лицо в организационно-правовой форме ТСЖ, членами которого являются все домовладельцы, включая тех, которые ТСЖ не признали (что является нарушением той же статьи 30 Конституции РФ). ТСЖ также вправе передать функции управления по договору организации любой формы собственности или индивидуальному предпринимателю.

В этом состоит вторая ожидаемая новация в жилищном праве: нишу коммунальных услуг многоквартирных домов, которую покинуло государство и которую не удалось заполнить энтузиазмом граждан, объединенных в организации коллективных собственников дома, государство начало передавать бизнесу.

В Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства в РФ (Указ Президента РФ от 28.04.1997 №425) отмечается нарастание негативных явлений и наличие состояния кризиса в жилищно-коммунальной сфере, ставится задача ускорения жилищной реформы, следуя прежним курсом на «переход от бюджетного дотирования к оплате в полном объеме жилищно-коммунальных услуг потребителями». С удовлетворением отмечается, что рост тарифов на жилищно-коммунальные услуги значительно опережает темпы инфляции даже в условиях одновременного падения доходов населения. Государство решило чуть ослабить давление на население и увеличить срок перехода на режим безубыточного функционирования и самоокупаемости жилищного хозяйства с 5 до 10 лет. Ставятся задачи к 2003 году осуществить: а) взимание с населения полной оплаты затрат на обслуживание и ремонт (включая капитальный) жилья и коммунальных услуг, в т.ч. включение затрат на капитальный ремонт и реновацию в плату за наем жилья; б) повышение тарифов при наличии у граждан сверхнормативной площади, сверхнормативного потребления коммунальных услуг, повышенного качества жилья и удобности и престижности его местоположения; в) обязательное страхование жилья; г) массовый охват населения товариществами, организационное и методическое содействие созданию ТСЖ, обучение кадров для работы в ТСЖ, рассмотрение вопроса о стимулировании создания ТСЖ путем освобождения их от налогов (на землю, добавленную стоимость и пр.) Отмечается, что рост платежей и налогов в жилищной сфере будет способствовать снижению общей потребности населения в жилье и рациональному перераспределению жилья между гражданами. Поставленные в Концепции задачи доныне не выполнены и ожидают своего времени.

И вот, наконец, тринадцатилетнее движение по пути жилищной реформы завершилось принятием Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004, который сконцентрировал в одном акте ранее принятые положения по жилищному праву. ЖК подтвердил отношения собственности в многоквартирном доме, установленные ГК: общее имущество многоквартирного дома находится в общей долевой собственности собственников квартир, которые и несут бремя его содержания. ЖК также подтвердил веденную ранее законом «О ТСЖ» ревизию положения ГК, касающегося ТСЖ: собственники помещений многоквартирного дома вправе не образовывать ТСЖ, а могут просто передать свои функции управления домом бизнесу, выступающему в форме специально создаваемых управляющих организаций.

При желании управлять домом самостоятельно собственники помещений обязаны образовать ТСЖ (или жилищный, жилищно-строительный, потребительский кооператив), которое отвечает по своим обязательствам имуществом, созданным в результате хозяйственной деятельности (но не общим имуществом многоквартирного дома, которое является общей долевой собственностью собственников квартир). Но теперь членами ТСЖ являются только собственники квартир, проголосовавшие за его образование или вступившие в него по заявлению. Много лет спустя законодатель спохватился и регламентировал взаимоотношения ТСЖ с собственниками квартир, не являющимися членами ТСЖ (закон от 4.06.2011): последние имеют право знакомиться с документами ТСЖ и обязаны исполнять все решения ТСЖ под угрозой судебного преследования (ст. 137 ЖК). Тут ст. 30 Конституции РФ обойдена очень оригинальным способом: собственники квартир, не признающие ТСЖ, в принятии решений ТСЖ не участвуют, но подчиняться им обязаны.

Законом от 5.05.2014 в ГК были внесены изменения: ТСЖ подлежат реформированию в товарищества собственников недвижимости, создаваемые «для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности…» (ст. 123.12 ГК). Обратим внимание на два момента, ставящих под сомнение частный характер собственности на общее имущество многоквартирного дома: во-первых, государство признает принудительное (в силу закона) обременение граждан этой собственностью и, во-вторых, государство оставляет за собой право ограничивать собственника в распоряжении этим имуществом.

В обществе не утихает доныне критика ЖК, причем даже со стороны президента, его подписавшего. Многие положения ЖК оторваны от жизни, противоречат канонам логики и гражданского права, «вызывают социальные конфликты, преждевременный износ и выбытие жилья». ЖК беспрерывно корректируется, но это не может спасти ошибочную стратегию.

Вот цифры, свидетельствующие о грандиозности задачи тотального охвата населения организациями собственников многоквартирных домов, на которую замахнулись реформаторы:

– в стране имеется 3 190 328 многоквартирных домов, в которых расположено 44 759 100 квартир общей площадью жилых помещений 2,40 млрд м2;

– в многоквартирных домах проживают 104 274 000 граждан (73% населения страны), которые уплачивают за жилищно-коммунальные услуги 1,638 трлн рублей в год;

– эксплуатацией жилищного фонда занимаются 89 600 предприятий, из которых 77 400 являются частными (данные Росстата на 1.01.2013).

За 23-летний (1991–2014) период удалось добиться следующих результатов в сфере управления многоквартирными домами: 87% многоквартирных домов управляются частными организациями, 5% – государственными и муниципальными организациями, 8% – прочими организациями.

По сообщению Минстроя России, на середину сентября 2014 года в стране зарегистрировано 60 052 ТСЖ и 11 977 потребительских кооперативов (ЖК, ЖСК и пр.), что составляет 2,3% от имеющихся в стране многоквартирных домов.

Поскольку 2/5 товариществ и 1/5 кооперативов передают управление домом управляющим организациям, под реальным управлением собственников оказывается только 1,4% многоквартирных домов.

Жилищная реформа явно провалилась, брошенное государством общее имущество многоквартирных домов оказалось фактически бесхозным и им манипулируют бизнес, местное чиновничество и просто мошенники, создающие липовые ТСЖ. Почему так произошло?

Прорехи жилищной реформы

1. Народ – субъект, а не объект права. Жилищная реформа, охватывающая подавляющую часть населения страны и рассчитанная на его активное участие, могла иметь успех только в случае широкой поддержки убежденного в ее полезности и заинтересованного в ней населения. Однако ничего подобного не произошло и не могло произойти, ибо жилищная реформа носила откровенно антинародный характер, она могла быть проведена только путем принуждения законом, который, как щелчок кнута, погонит человеческое стадо в загоны в виде миллионов организаций собственников многоквартирных домов.

История знает пример тотального охвата населения организациями – это отделения Комитета защиты революции, которые возникли в конце 1960 года на Кубе в каждом многоквартирном доме, в каждом квартале индивидуальных домов, в каждом селе в условиях мощного подъема и мобилизации населения на защиту завоеваний революции и по призыву власти во главе с Ф. Кастро, пользующейся огромной поддержкой масс. Но в России в 1990-х годов сложилась противоположная ситуация: власть не только бездарно растратила реформаторский подъем масс, но разрушением всех сфер жизни страны, обманами и конфискациями породила у граждан глубокое недоверие к себе и отторжение своих инициатив.

2. Государство не вправе отказываться от исполнения своих функций. Имеются две основные формы собственности: общенародная и частная (гражданина или юридического лица). Эти формы собственности имеют различия, из которых отметим два: а) частная собственность, как правило, защищена от доступа посторонних лиц (ограждения, замки, охрана), а общенародная собственность обычно общедоступна (природа, улицы и площади городов, дворы и общие помещения многоквартирных домов); б) частный собственник осуществляет в отношении своей собственности «свои гражданские права своей волей и в своем интересе», а общенародная собственность закреплена за государственными органами, которые управляют ею от имени общества, в интересах общества и на средства общества.

Государство для удобства управления вправе делить общенародную собственность по административно-территориальному признаку на части федеральную, региональную (субъектов РФ) и муниципальную, но от этого она не перестает быть общенародной собственностью с присущими ей признаками.

В соответствии с задачами жилищной реформы государство выделило из состава муниципальной собственности новую, четвертую, административно-территориальную часть общенародной собственности – собственность на общее имущество в многоквартирном доме, но не стало создавать для нее новую систему государственных органов управления, а поделило эту собственность на миллионы кусочков и назначило законом для каждого кусочка коллективного (корпоративного) собственника в лице группы граждан, объединенных по признаку наличия собственных квартир в одном многоквартирном доме. Этому коллективному собственнику государство передало законом свое бремя проблем и расходов по содержанию общего имущества многоквартирного дома.

Эти действия государства основаны на вроде бы неоспоримом утверждении о том, что общим имуществом дома пользуются только обитатели дома, кроме них оно никому не нужно, а потому будет якобы логично и справедливо, чтобы собственники квартир взяли на себя все заботы и расходы по содержанию общего имущества дома, а не перекладывали их на других граждан, на общество в лице государства.

Давайте согласимся с этим утверждением, но в соответствии со статьями 19 и 55 Конституции РФ, провозглашающими, в том числе, и равенство прав граждан независимо от места жительства, потребуем от законодателя распространить это утверждение как правовую норму на всех граждан страны. Например, владельцы индивидуальных домов городского переулка должны быть также обременены законом общей собственностью на имущество переулка с дорогами, тротуарами, зелеными насаждениями, наружным освещением, наземными и подземными коммуникациями, поскольку ими пользуются только они и более это имущество никому, кроме них, не нужно. Идем далее и потребуем, чтобы жители микрорайона были обременены общей собственностью на территорию микрорайона со всем имуществом (проездами и тротуарами, автостоянками, мостами, аллеями, спортплощадками, детскими городками, учреждениями здравоохранения, школами, детскими садиками, полицейскими участками и пр.), которым пользуются только они и которое никому, кроме них, не нужно. Идем уж до конца и спросим: а почему жители села, поселка или города не обременены … а почему жители района … а почему жители региона..? И не забудем о дорогах и линиях снабжения и связи, которые тянутся к удаленным поселениям, которые тоже никому, кроме жителей этих поселений, не нужны.

В погоне за эффективностью и экономией государство пришло к оригинальному принципу в отношении общенародной собственности: «Мне это не надо, а кому надо, тот пусть с этим и возится». В данном случае принцип применен к многоквартирному дому, но что будет, если дело пройдет гладко и государство расширит его действие на школы, поликлиники и т.д.

Общество наняло государство для выполнения задач общественного значения, то есть всех тех задач, решение которых выходит за пределы возможностей семьи, ячейки общества и требует консолидации средств и усилий всех ячеек общества (образование, здравоохранение, коммунальное хозяйство, дороги, оборона и т.п.). Государство как собственник многоквартирного дома, передав одни части дома (квартиры) в частную собственность граждан, остается собственником остального имущества дома. Общее имущество многоквартирного дома обслуживает группу граждан, оно имеет общественное значение и подлежит управлению государством, собирающим для этого налоги и ренты. Никакое имущество общественного значения не может быть брошено государством под ответственность граждан, принуждаемых к созданию альтернативных государственным заведомо нежизнеспособных бутафорских «гражданских» эрзац-органов управления, ибо это неминуемо ведет к фактической бесхозности и уничтожению этого имущества.

Но даже если какие-то государственные функции граждане соглашаются взять на себя, государство по законам логики и совести обязано одновременно передавать им те средства, которые ранее расходовались на выполнение этих функций, иначе происходит обман населения методом двойного счета. Например, услуги по управлению общим имуществом дома (которое, напомним, испокон было муниципальным) граждане фактически оплачивают дважды: сперва, как и в дореформенное время, государству в неявном виде налогами и рентами, а затем – в явной форме бизнесу по выставляемым счетам. Метод двойного счета, оставаясь неразоблаченным, все шире расползается по государственным учреждениям в здравоохранении, образовании и т.п.; граждан уже приучили считать нормой развешанные чиновниками по казенным конторам прейскуранты цен на свои услуги, которые уже оплачены гражданами-налогоплательщиками

3. Обременение собственностью. Исходной точкой реформы было то состояние жилищной сферы и менталитета граждан, которое досталось реформаторам от социалистического прошлого. Тогда среднестатистический гражданин существовал в атмосфере тотальной общенародной собственности; квартира, в которой он проживал, тоже была общенародной собственностью, переданной ему в пользование на условиях найма. Жилищно-коммунальное хозяйство, как собственность общенародная, управлялось Управлениями жилищного хозяйства гор(рай-)исполкомов городского (районного) Совета депутатов трудящихся, а непосредственно обслуживалось входящими в структуру этих Управлений домоуправлениями, РЭУ, ЖЭК, ДЭЗ и пр.

Приобретая в частную собственность жилище, гражданин считал себя отныне полновластным хозяином маленького кусочка вселенной, ограниченного наружными стенами, полом и потолком его квартиры, а все пространство за пределами квартиры для него оставалось общенародной собственностью, и это обстоятельство гарантировало ему надежную поставку в квартиру коммунальных услуг по государственным тарифам.

Обременение собственников квартир долей в общей собственности на общее имущество многоквартирного дома в качестве обязательного условия приобретения квартиры разрушило грезы граждан о беспроблемном проживании в собственной квартире. Однако люди вправе отказаться от ненужной им собственности, поскольку ее навязывание нарушает права гражданина и потребителя:

– ст. 35 Конституции РФ (1993) провозглашает, что «никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда», из чего явно следует и обратное: никто не может быть обременен собственностью иначе как по решению суда;

– п. 2 ст. 16 закона «О защите прав потребителя» (1992), запрещает обусловливать приобретение одних товаров или услуг обязательным приобретением иных товаров или услуг;

– ст. 55 Конституции РФ запрещает издавать законы, отменяющие или умаляющие права граждан.

4. Обременение обязанностями. Обременение граждан общей собственностью на общее имущество многоквартирных домов повлекло за собой обременение граждан обязанностями по содержанию этого имущества, которые несвойственны, непонятны и не нужны приобретающим квартиры рабочим, учителям, полицейским и другим гражданам, но которые посильны специалистам.

Среднестатистическому собственнику квартиры совершенно не интересен и темен вопрос, как создаются и доставляются в квартиру нужные ему услуги; он в этом ничего не смыслит и разбираться не собирается по причине отсутствия специальных знаний, времени, желания. Его страшит статус обладателя ненужной ему собственности и обрушивающаяся на него при этом масса ненужных проблем. Он не желает изучать основы управления, права, финансирования, бухгалтерии, лицензирования, сметного и налогового дела, технических регламентов и пр. Он не желает тратить рабочее время (к неудовольствию «хозяина») на решение вопросов в государственных и частных конторах, прокуратурах и судах, выступая повсюду жалким дилетантом-общественником перед опытными «зубрами», работающими за зарплату и в рабочее время. Он не желает быть пожизненно прикованным к ненужной ему собственности, как раб на галерах; он хочет оставаться просто наемным работником, который профессионально делает свое дело и создает ВВП, просто семьянином, который выращивает детей – будущих строителей и защитников страны. И все, и баста; а еще он платит государству налоги для того, чтоб оно не мордовало его проблемами, которые ему непонятны и не нужны, а решало их само силами специалистов, получающих казенный оклад и не имеющих интереса к обиранию граждан.

Государство прекрасно понимает профессиональную непригодность среднестатистического гражданина к управлению многоквартирным домом и даже пыталось организовать обучение граждан (см. выше. – В.Б.).

5. Ни организации, ни финансов, ни кадров. Государство не обеспечило проведение жилищно-коммунальной реформы организационно и финансово, не определило, какие специалисты, на какие средства будут организовывать миллионы юридических лиц, кто предоставит для последних помещения и оргтехнику, подготовит миллионы специалистов для укомплектования штатов.

Возьмем хотя б вопрос организации ТСЖ: разработка устава, общее собрание, государственная регистрация, открытие счета в банке, постановка на налоговый учет, кадастровые документы, оплата пошлин, услуг разных контор, банковских комиссионных, юридических услуг, составления и размножения документов, транспортных, почтовых, канцелярских и прочих расходов. Законодатель, по-видимому, представляет граждан такими же вольными и находящимися на казенном обеспечении людьми, как депутаты Государственной думы, или активными добровольцами-общественниками советских времен, когда общественная деятельность поощрялась, а не преследовалась, как ныне, и не грозила потерей работы и средств существования.

Еще больше вопросов возникает по поводу того, как законодатель представляет самостоятельное управление многоквартирным домом и обеспечение квартир коммунальными услугами силами собственников квартир, объединившихся в ТСЖ. Так, в обязанности правления ТСЖ входит управление многоквартирным домом, наем и увольнение персонала, заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества дома, контроль и приемка выполняемых работ, делопроизводство, бухгалтерский учет и бухгалтерская отчетность, составление смет доходов и расходов, отчетов о финансовой деятельности, уплата налогов и взносов и пр. Но найдутся ли в каждом доме нужные специалисты для работы в правлении, да еще согласные оставить имеющееся рабочее место?

Более того, положенный в основу жилищной реформы принцип «один многоквартирный дом – одно ТСЖ» является изначально порочным: а) специалисты утверждают, что для полной загрузки работников и получения прибыли организации необходимо обслуживать не менее 20 многоквартирных домов; б) миллионы заново образованных мелких и неэффективных юридических лиц лягут на страну огромным затратным бременем и захлестнут ее морем проблем и конфликтов.

Государственная игра в собственника

Итак, государство продекларировало собственников квартир многоквартирных домов собственниками общего имущества дома и обязало их нести бремя расходов на его содержание. Но согласно ГК, недвижимое имущество становится объектом гражданского права, а его коллективный собственник – субъектом гражданского права только при выполнении следующих условий:

– собственник имеет статус юридического лица, занесен в Единый государственный реестр юридических лиц, имеет печать и счет в банке, отвечает по своим обязательствам своим имуществом, образовал постоянно действующий исполнительный орган, имеющий юридический адрес (ст. 51 и 54 ГК);

– недвижимое имущество описано и зарегистрировано вместе со сведениями о праве на него в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним с выдачей собственнику документа, удостоверяющего его право на недвижимость (ст. 131 ГК).

Не удовлетворяющие этим условиям собственник и недвижимое имущество не являются де-юре существующими субъектом и объектом гражданского права; на такого собственника невозможно возложить обязанности и ответственность, заключать с ним договоры, подать на него в суд, потребовать уплаты налогов, штрафов и компенсаций ущерба и т.д.; с такой недвижимостью нельзя совершить никакой сделки и даже ее конфисковать.

Образуемое собственниками квартир «для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме» (ст. 135 ЖК) ТСЖ, в которое входят не менее половины собственников квартир дома без внесения имущественного вклада, также собственником общего имущества дома не является.

Еще более запутаны отношения собственности в многоквартирных домах, собственники помещений которых передали управление домом бизнесу, не образовывая ТСЖ. Согласно ст. 44–45 ЖК, органом управления в многоквартирном доме является ежегодное общее собрание собственников помещений дома, организация которого настолько оторвана от жизни и зарегламентирована, что делает такого рода собрание делом совершенно невыполнимым и утопическим, легитимность которого легко опровергается в суде. Но даже такое общее собрание существует 1–2 часа в году, а в остальное время общее имущество дома остается совершенно бесхозным. Правда, много позднее законодатель спохватился и обязал собственников квартир избирать советы многоквартирного дома (закон от 4.06.2011), но, во-первых, по заявлению депутата Государственной думы Г.П. Хованской (ТВ-5, 13.11.2014), это требование нарушает ст. 30 Конституции РФ о добровольности вступления в объединения, во-вторых, совет дома как орган управления нигде не регистрируется, никакими полномочиями не обладает, существует на общественных началах (но только оплата труда порождает юридическую ответственность и обязательность), занимается организацией общих собраний, выполнением решений собраний и организацией контроля качества услуг.

Таким образом, общее имущество многоквартирного дома утеряло признаки общенародной собственности с того момента, как государство отказалось от него, но не приобрело и признаков частной собственности вследствие декларативности и юридической неоформленности собственника, и как бесхозное попадает в руки ловкачей, которые продают или сдают в аренду земли, помещения, подвалы, крыши и стены домов.

Капремонт: признание провала реформы

Общенародный характер собственности на общее имущество многоквартирного дома проявляется на каждом шагу, само государство дает тому множество доказательств, в силу обстоятельств поневоле присваивая себе некоторые функции собственника. Так, согласно ЖК, государство оставляет за собой контроль за использованием и сохранностью этого частного имущества, установление правил его содержания и пр. Но самым ярким свидетельством тому является введенный законом от 25.12.2012 №271-ФЗ порядок организации капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов, с помощью которого государство пытается спасти жилищный фонд, реально оказавший бесхозным, от разрушения и гибели. Согласно закону, организация таких ремонтов возложена на органы государственной власти субъектов РФ, которые облагают собственников квартир многоквартирного дома обязательным взносом на этот ремонт, составляют региональную программу капитальных ремонтов многоквартирных домов с указанием очередности и сроков, создают регионального оператора для аккумулирования взносов и выполнения функций технического заказчика, финансирующей организации и контролера качества капитального ремонта. Для соблюдения приличий за собственниками квартир оставлена формальность голосованием на общем собрании «принимать решения» по вопросам капитального ремонта, одни из которых уже решены властью (размеры взносов, способ формирования фонда капитального ремонта), а другие требуют анализа специалистов (перечень работ, смета расходов, срок исполнения, источники финансирования, порядок кредитования работ).

Принятый государством порядок организации капитальных ремонтов многоквартирных домов наводит на раздумья и вопросы.

1. Немало россиян ныне приобрели квартиры за рубежом, но их никто не обременяет ненужной долей в коллективной собственности, участием в каких-то организациях, общими собраниями, выплатой взносов на капитальный ремонт и пр. Собственника квартиры совершенно не касается, что происходит за пределами квартиры, ибо то есть зона ответственности муниципалитета или другого собственника дома. Почему для России не применим мировой опыт?

2. Почему подавляющая часть населения страны, проживающая в многоэтажках, отделена от государства в жилищной сфере и обязана образовывать подомовые «общаки» для оплаты капитальных ремонтов домов, в то время как для решения подобных вопросов общественного значения существует государство и государственный бюджетный «общак», наполняемый теми же гражданами посредством налогов и рент?! Тот факт, что собираемые с граждан взносы сразу направляются на оплату капитальных ремонтов домов в соответствии с региональной программой, свидетельствует о том, что главной задачей является не накопление средств на капитальный ремонт отдельного дома, а решение текущих проблем государства за счет кошельков граждан. Но если средства взносов не вложены в банк, то как будет компенсировано их обесценение от инфляции: ведь, согласно российской статистике, только за последние десять лет (2004–2013) товары и услуги подорожали в 2,44 раза?

3. Разумно ли принуждать собственника к этой навязываемой государством системе страхования капитального ремонта имущества, полной рисков утраты накоплений по причине инфляций, дефолтов, денежных реформ, революций, государственных конфискаций и просто мошенничества, особенно с учетом провала организованной на этих же принципах накопительной пенсии? Не будет ли правильным признать предлагаемую государством систему добровольной и предоставить собственнику право решать свои проблемы без всяких хитрых и сомнительных схем в общепринятом в мире порядке – не заниматься проблемами, которых нет, а решать проблемы по мере их возникновения за счет сбережений или кредитов? Кстати, в последнем случае снимается вопрос о справедливости взимания взносов (по сути, авансовых платежей за услугу) с пенсионеров, которым для этого приходится сокращать расходы на питание и лечение, а также с лиц, заселившихся в новые дома, ибо и тем и другим будущие услуги могут не потребоваться.

4. Предоставляемое субъектам РФ право субсидировать капитальный ремонт многоквартирных домов из регионального бюджета противоречит ст. 19 Конституции РФ, провозглашающей равенство прав граждан независимо от места жительства. Субсидирование должно проводиться по единым государственным нормам, ибо не секрет, что тучность бюджетов некоторых регионов достигается за счет худосочности бюджетов других регионов, возникающей вследствие действия п. 2 ст. 54 ГК о регистрации (а значит, и уплате налогов) юридических лиц по месту нахождения их исполнительного органа, а не по месту нахождения основных фондов и производств.

И вообще, справедливо ли взимать взносы на капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов с лиц, которые собственниками этого имущества ни де-юре, ни де-факто, как это показано выше, не являются?

Итак, подведем итоги нашего исследования: жилищная реформа, основной задачей которой было создание миллионов организаций коллективных собственников многоквартирных домов, несущих бремя их содержания, провалилась. Как можно исправить положение?

Надо признать, что жилищно-коммунальная сфера является такой же сферой государственных услуг, как здравоохранение, образование, охрана порядка и т.п., что она также нуждается в профессионализме, финансировании и управлении, что отказ государства от выполнения своих функции в отношении общего имущества многоквартирных домов, имеющего важное общественное значение, нарушает права граждан, установленные ст. 19, 30 и 55 Конституции РФ, что он привел жилищный фонд в состояние бесхозности и опасности разрушения, создал вокруг него атмосферу правовой неразберихи, социальных конфликтов, коррупции и воровства.

Общее имущество многоквартирных домов необходимо вернуть в общенародную собственность и под управление государства, ибо только оно располагает для этого необходимыми специалистами, финансами и полномочиями.

Согласно старой легенде, король Сиама, желая наказать кого-то из подданных разорением и нищетой, дарил ему белого слона, содержание которого было дорого. Россиянам, одаренным государством общим имуществом многоквартирного дома, ныне впору взмолиться: «Заберите белого слона!»

Вячеслав БАРСУКОВ
г. Белгород
[25/12/2014]