ХапРемонт: Как живете, крепостные?

Статья адресована гражданам - собственникам помещений в МКД и их взаимоотношениям с «Региональным оператором»  (в дальнейшем – Оператор). Понятие «Фонд капитального ремонта» (в дальнейшем – Фонд) в статье используется как фонд денежных средств конкретного МКД. 

 Законодатели России в части проведения капитального ремонта многоквартирных домов, вероятно, натолкнулось на какие-то трудности, поэтому  решили, что делать это лучше «по понятиям». В связи с чем,  в ЖК РФ были внесены изменения, которые (на мой взгляд) «размывают» имущественные права граждан и признают ничтожность решения общего собрания собственников МКД. Считаю, что многие положения в ЖК РФ по организации капитального ремонта МКД через Оператора написаны с «недомолвками», что бы специально ввести собственников в заблуждение.

Ниже я попробую свою позицию обосновать, не являюсь юристом, рассматриваю ситуацию между хозяйствующими субъектами как экономист.

 Кроме собственников помещений МКД на общем имуществе дома разрешено порезвится стороннему юридическому лицу – Оператору, под которого многоквартирники создают накопительные Фонды. Собственников не спрашивают,  нужен ли ему Фонд, мало ли как граждане хотят капиталить свой дом. Никто же не запрещает людям за свои кровные ремонтировать крышу, менять лифт … , но денежный Фонд будет Оператором создан. Собственников обязывают вносить в него ежемесячный взнос, потому что Фонд – он как 2-й фронт, раскорячься, но обеспечь.

Никакого решения собственников по созданию Фонда не требуется, его подменяет решение общего собрания о выборе способа формирования Фонда.  Законодателя можно понять, ведь никакое сообщество не может принудить человека отдавать свои личные финансы даже на очень благородное, общественно значимое деяние, даже если в финале гражданин получит существенную выгоду.  В конце концов, у нас в России даже Конституция есть. Поэтому и сделана подмена, уж если выбрали способ, то значит,  и против Фонда возражений нет.

По большому счету, это не имеет значения. Если собственники МКД такой способ не выбрали, то  для накопления Фонда им будет назначен отдельный субсчет на счете Оператора (ч.5 ст. 175 ЖК РФ). Теперь именно Оператор будет крышевать этот многоквартирник.

Далее, каждый собственник помещений в МКД обязан заключить с Оператором договор о формировании фонда капитального ремонта и об организации капитального ремонта (ч.1 ст.181 ЖК РФ). Этот договор он обязан заключить в соответствии с ГК РФ (ст. 445) исключительно добровольно, руководствуясь  собственным желанием. Никакое  общее собрание собственников помещений  решения по заключению данного договора не принимало, и принять не может, поскольку по своему содержанию  он вне компетенции общего собрания собственников МКД.

Если собственники помещений в МКД, обладающие более чем 50% от общего числа голосов такой договор заключили, то они выступают одной стороной договора. Но это не значит, что они  могут выступать, стороной договора от имени  собственников всего МКД,  как при заключении договора управления.  Нет решения общего собрания, думаю, что законодатель не случайно об этом умолчал. Такая формулировка вводит собственников в заблуждение, неважно подписал, либо не подписал человек договор, он считает, что платить взнос обязан.

Первая оплата собственником взноса на капитальный ремонт признается акцептом – согласием и подписанием договора. Такую оплату может сделать кто угодно, и не обязательно –  собственник, а через пункт приема наличных платежей это будет анонимный платеж. У нас повсеместно так организован сбор платежей – всё равно кто платит на лицевой счет, который закреплен за собственником.

Меня вообще удивляет беспомощность Оператора, которому все данные по собственникам сливает ГосРеестр. Обеспечить 100% подписание собственниками МКД договоров о формировании фонда капитального ремонта и об организации капитального ремонта не вопрос. Заплати за каждую квартиру по одному рублю на счет Оператора, и  «С добрым утром, крепостные». Чубайс отдыхает! Это тебе не завод приватизировать, а конкретные «живые» души на тридцать лет пользования.

 Именно поэтому, никакие 50% и более процентов голосов МКД, подписавших такой договор не могут быть тождественны решению общего собрания.

Так что если человек такой договор заключать (подписывать) не хочет, то может не подписывать. Возникнет обязанность по оплате фактического капитального ремонта общего имущества, в соответствии со своей  долей будет эту оплату делать, закон это позволяет. То, что написано  об обязанности собственника заключить договор (ч.1 ст.181 ЖК РФ) ,…,  помнится в законе о приватизации жилья так же была прописана обязанность властей о проведении капремонта, и что?

Если кто-то сгоряча такой договор в соответствии со статьями ГК РФ  заключил, проведя оплату взноса, то точно так же (ст. 450 ГК РФ, и ст.32 федерального закона №212-ФЗ «О защите прав потребителей») его можно расторгнуть в одностороннем порядке, направив Оператору уведомление.

 Хочу очень коротко остановиться на некоторых ситуациях,  связанных с договором «О формировании фонда капитального ремонта и об организации капитального ремонта».

1. Большинство собственников помещений в МКД договор  не видели и не читали.

2. Многие граждане считают, что это вариант публичного договора, например, такого как на поставку коммунальных ресурсов. Соответственно, существует обязанность своевременной оплаты взноса по предъявленной квитанции, тем более что пеня начисляется.

3. Люди введены в заблуждение названием платежа словом «взнос», который почему то считается обязательным платежом. Работодатели оплачивают взносы в социальные фонды (ПФР, ОМС, С/Страх), которые по форме и срокам исполнения приравнены к обязательным платежам (налоги). Поскольку, это страховые фонды, то у них два вида деятельности: обязательное страхование и добровольное страхование. Вот этот «компот» со словом «обязательный» дезориентирует людей, многие считают, что такой взнос в Фонд является налогом. Обязательность взноса в Фонд на счета регионального Оператора определяется только заключенным договором между гражданином и Оператором, как в любом договоре на оказание услуг.  

 Предлагаю посмотреть содержание типовых региональных договоров «О формировании фонда капитального ремонта и об организации капитального ремонта»

Слова в них могут быть разные,  но они схожи. Предлагаю в них выделить две части с точки зрения заказчика и исполнителя.

1.     Собственник помещений в МКД ежемесячно и в долгосрочном периоде отдает Оператору в безвозмездное пользование личные денежные средства, без получения на вложенные в Фонд средства какого либо дохода.  Оператор обязуется оплатить этими средствами капитальный ремонт общего имущества МКД собственника, при необходимости возможно кредитование, неиспользованные средства подлежат возврату собственникам. Обратите внимание, что собственники не финансируют своими взносами деятельность Оператора.

 2.     Деятельность Оператора определяется его учредителем и представляет собой управленческую деятельность, жестко регламентированную законодательством и нормативными документами. То есть Оператор сам капитальный ремонт делать не будет, он обязан выступить заказчиком, привлечь подрядчиков, и обеспечить их финансирование согласно выполненным работам и услугам. Деятельность Оператора финансируется учредителем.

 Что из этого следует? Неважно как называется договор, по сути, договор между Оператором и собственником помещений является договором на безвозмездное оказание финансовых услуг. То есть собственник бесплатно кредитует Оператора под его инвестиционную деятельность, и в заранее установленные сроки Оператор оплачивает капитальные расходы собственника, правда если Оператор кредитует собственника, то уже под проценты. Ещё Оператор может вернуть собственникам неизрасходованные взносы, только в стране,  где раз в 15 лет национальная валюта девальвируется в два раза, это можно рассматривать как плевок в лицо.

 Резюме:

Дело в том, что работать по привлечению денежных средств населения могут только специализированные организации, там особое законодательство, и никакого безбумажного, «коллективной стороны» договора, да ещё на долгосрочный период быть не может. Вспомните возню вокруг ЕРКЦ, которые,  всего лишь осуществляли транзит и распределение денежных средств потребителей между поставщиками услуг. Вот если в этом аспекте смотреть на деятельность региональных Операторов, то она незаконна, поскольку противоречит федеральному законодательству.  

Отсюда напрашивается, что никакого понуждения к заключению такого договора Оператор применить не может,  и он не имеет права начислять пеню, кроме случаев, когда уже идет капитальный ремонт и подрядчики понесли расходы.  Экономический смысл пени – обеспечение своевременности платежа поставщику товаров, работ, услуг для компенсации понесенных  им убытков ввиду отвлечения средств из-за нарушения сроков.  Оператор не несет убытков, если собственники не оплачивают взносов, его деятельность финансируется из других источников. Пеня может быть предусмотрена договором с непосредственным исполнителем капитального ремонта, но это уже когда … решение общего собрания, утверждение сметы, …

В завершении приведу пример. Обращалась в Прокуратуру по поводу того, что в региональной программе Томской области не установлены виды ремонтов и предельные сроки его проведения  в разрезе по МКД. Прокуратура предложила руководствоваться краткосрочными планами капитального ремонта Оператора, которые утверждаются и контролируются учредителем. Прокуратура тут права, меня с Оператором могут связывать только финансовые взаимоотношения, а с региональной Администрацией меня ничего не связывает, не планируют они по моему МКД капремонта.  Вот я и не плачУ, и не плАчу...

Мне самовольно изменили название статьи.  Правлю, но на  всякий случай сообщаю, что правильное название статьи "ХапРемонт: Как живете, крепостные?".