ЗАКОНОДАТЕЛЬНАЯ ЧЕХАРДА ПРИ ПОЛНОЙ БЕЗОТВЕТСТВЕННОСТИ ЗА ИСПОЛЬЗОВАНИЕ СРЕДСТВ НАСЕЛЕНИЯ

На модерации Отложенный Изменение порядка финансирования капитального ремонта МКД
Журнал "Управление многоквартирным домом", № 06, 2014

Автор: В.А. Гассуль, канд. экон. наук, почетный строитель России (Санкт-Петербург)

Тема: Капитальный ремонт

Изменения, внесенные в Жилищный кодекс

Один из важных факторов, влияющих на результат деятельности управляющих организаций (УО) по обеспечению надлежащего содержания общего имущества в многоквартирных домах (ОИ МКД), – своевременно и качественно выполненный капитальный ремонт (КР). Именно поэтому УО должны быть в курсе всех изменений, которые происходят в организации и финансировании капитального ремонта МКД, и определить свою роль и место в его подготовке и проведении. В особой степени это относится к ТСЖ и ЖСК, которые при соответствующем решении собственников помещений могут осуществлять функцию заказчика КР.

Федеральным законом от 25.12.2012 № 271-ФЗ (Федеральный закон № 271-ФЗ) в Жилищный кодекс был введен новый раздел IX, кардинально меняющий организацию проведения КР ОИ МКД и порядок его финансирования.

Подготовка и реализация этого закона потребовала от субъектов РФ значительных усилий и финансовых затрат.

Однако к моменту завершения всей подготовительной работы вступил в силу Федеральный закон от 28.12.2013 № 417-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (Федеральный закон № 417-ФЗ).

Изменения затронули прежде всего перечень работ по КР, представленный в ч. 1 ст. 166 ЖК РФ.

Законодатель исключил из этого перечня работы по утеплению фасада, переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую, устройству выходов на кровлю, установке общедомовых приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов.

В то же время в ч. 2 ст. 166 ЖК РФ субъектам РФ предоставлено право в своих нормативных правовых актах не исключать указанные работы из перечня работ по КР, а также включать в этот перечень другие работы.

В этом вопросе имеется определенное противоречие.

С одной стороны, законодатель считает указанные работы необходимыми для нормальной эксплуатации МКД.

Это косвенно подтверждается его первоначальным решением и полностью – документами Фонда содействия реформированию ЖКХ (Фонд), к которым законодатель обращается, внося изменения в вопрос финансирования КР.

Кроме того, следует вспомнить, что, например, обязательная установка общедомовых приборов учета потребления ресурсов была предусмотрена законодательством Российской Федерации.

С другой стороны, законодатель возложил решение вопроса о рассматриваемых работах на субъекты РФ, формально исключив эти работы из перечня работ по КР.

 В редакции Федерального закона № 417-ФЗ

перечень работ и (или) услуг по КР ОИ МКД, выполнение которых финансируется за счет средств фонда КР, сформированного исходя из минимального размера взноса на КР, включает ремонт:

- внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

- или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

- крыши;

- подвальных помещений, относящихся к общему ОИ МКД;

- фасада;

- фундамента МКД.

 В Федеральном законе № 417-ФЗ имеются поправки, касающиеся прав субъектов РФ не включать в региональную программу КР МКД с износом основных конструктивных элементов свыше 70% и по другим признакам.

Закон увеличивает максимальный срок решения об определении способа формирования фонда КР с двух до шести месяцев и возникновения обязанности у собственников помещений по уплате взносов на КР с четырех до восьми месяцев с момента утверждения региональной программы КР.

Однако окончательные сроки принимают субъекты РФ, и во многих регионах эти сроки уже приняты.

Затронут вопрос о предельных индексах размера платы за коммунальные услуги, который будет решаться Правительством РФ и субъектами РФ.

Существенным можно считать дополнение к п. 5 ст. 189 ЖК РФ, согласно которому собственники помещений в МКД выбирают «лицо, которое от имени всех собственников помещений МКД уполномочено участвовать в приемке выполненных работ по КР, в т. ч. подписывать соответствующие акты».

ТСЖ и ЖСК обеспечивают выбор указанного лица и оказывают ему всяческое содействие.

УО могут наладить деловые контакты с таким лицом, выбор которого обеспечивают региональные операторы.

В вопросах сроков и качества работ по КР интересы собственников помещений и уполномоченного ими лица совпадают с интересами УО.

Этим обстоятельством следует в полной мере воспользоваться.

Рассматривая влияние поправок к Жилищному кодексу на организацию проведения КР в 2014 г. по новым правилам, установленным разделом IX ЖК РФ,

 можно заключить,

что явно несвоевременное изменение перечня работ по КР затруднило работу субъектов РФ.

Например, в Санкт-Петербурге еще 11.12.2013 был принят закон № 600-120 «О капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных домах Санкт-Петербурга», в котором перечень работ по КР определялся ссылкой на ст. 166 ЖК РФ, в которую теперь внесены изменения.

В изменениях к Жилищному кодексу не нашел должного отражения вопрос качества работ.

Лицо, уполномоченное на приемку работ, не наделено правами проверки качества принимаемых материалов и работ в процессе их производства.

Орган местного самоуправления не наделен правом отказаться от согласования акта приемки работ по КР по причине их низкого качества или неполного выполнения (п. 12 ст. 20.1 Федерального закона № 417-ФЗ).

И наконец, как в положениях Жилищного кодекса, так и в изменениях к нему ничего не сказано об участии в КР МКД УО.

В то же время именно эти компании, а не региональные операторы больше всех заинтересованы в качественном выполнении КР, ибо именно им предстоит эксплуатировать дома после производства ремонтных работ.

Кстати, даже в подготовке дома к КР нельзя обойтись без УО, которые поддерживают связь с жильцами, могут предоставить подвальные помещения для складирования материалов и производства заготовительных работ, источники подключения водопровода, отопления и электроснабжения и т. п.

Можно предположить, что фактическое отстранение УО от участия в КР, в первую очередь от приемки ремонтных работ, является непродуктивным решением, требующим пересмотра и корректировки.

 Изменение, внесенное в порядок финансирования КР

В Федеральном законе № 417-ФЗ представлено решение об изменении порядка финансирования КР.

Суть этого решения заключается в том, что в нем указан источник государственной поддержки КР за счет средств федерального бюджета и определены условия получения этой поддержки.

Решение, безусловно, важное и в условиях недостаточного финансового потенциала для КР у субъектов РФ и населения просто необходимое.

 Более подробный обзор изменений законодательства по каптиальному ремонту МКД вы найдете в статье В.А. Гассуля, канд. экон. наук, почетного строителя России (Санкт-Петербург), в №6 2014 журнала "Управление многоквартирным домом"