ЖКХ: зарубежный опыт

В отличие от Украины, где сфера ЖКХ требует серьезного реформирования, за рубежом все вопросы в этом направлении уже давно решены. Западному потребителю незнакомы такие явления, как хронические перебои в подаче воды, регулярные отключения света и обветшалые дома, за которые никто не несет ответственности. Здесь всем управляют бизнес и сами потребители, для которых уют и чистота в своем доме и городе – превыше всего!

Интересно, что в большинстве зарубежных стран, например во Франции, Нидерландах, США, Канаде, Польше, Словакии, Чехии, Мексике, Сингапуре, Малайзии и других, управление в сфере ЖКХ рассматривается как отдельный вид предпринимательской деятельности, за которую управляющая организация получает вознаграждение от собственников помещений, а ответственность перед ними за содержание здания несет объединение (ассоциация, товарищество) собственников жилья. Все основные управленческие решения (прежде всего, по распоряжению финансами и заключению договоров на закупку товаров и услуг) принимаются руководящими органами товарищества (ассоциациями) собственников жилья, в то время как управляющий готовит и обосновывает рекомендации для правления товарищества.
Рынок жилищно-коммунальных услуг формирует требования к управляющим компаниям, невыполнение которых делает их неконкурентоспособными. Прежде всего это относится к страхованию управляющей компанией (управляющим) своей гражданской и материальной ответственности на случай нанесения ущерба собственникам жилья в результате неправильных действий управляющего. Страхование ответственности управляющих развито в большинстве стран Европы и Америки. Возможно, качество жилищно-коммунальных услуг в Украине тоже кардинально поменялось бы с введением такого подхода нашим законодательством.
Кроме того, конкурентоспособность управляющей организации повышается при наличии сертификатов, подтверждающих ее профессионализм, опыт и финансовую стабильность, а также неуклонное следование стандартам в сфере ЖКХ.
За рубежом профессиональные сообщества управляющих предлагают различные образовательные курсы как базовые, так и повышающие квалификацию. Обучение на таких курсах дает серьезные знания и практические навыки. Большое значение имеет подготовка специалистов по управлению жильем. На Западе многие политехнические вузы, а также специальные колледжи дают базовое образование, позволяющее выпускнику начать работать управляющим.
Законодательством западных стран установлены высокие требования к управляющему недвижимостью. Так, например, в Германии управляющий должен иметь высшее образование и квалификацию экономиста, инженера, юриста или социального работника, а также обладать такими личностными качествами, как коммуникабельность, умение вести переговоры, разрешать конфликты.
В Венгрии согласно закону “О товариществах собственников жилья” управляющими кондоминиумами могут быть только лица, прошедшие соответствующую профессиональную подготовку. С 1999 г. в стране получили государственную лицензию курсы обучения по специальностям “Управляющий кондоминиума” и “Управляющий недвижимостью”. Оба курса обучения отвечают критериям профессиональной подготовки, экзамены сдаются в соответствии с распоряжением Министерства внутренних дел Венгрии.

Германия
В многоквартирных домах Германии существует аналог украинских ОСМД. Жители такого дома ежемесячно вносят определенные суммы в «кассу», причем размер взносов утверждается на общем собрании. Часть денег идет на текущее обслуживание, ремонт и вывоз мусора, часть откладывается на капитальный ремонт. Порядок уборки подъездов и придомовой территории также решается на общем собрании: если жители готовы оплатить услуги специального человека – «хаусмастера», то именно он будет отвечать за чистоту. Если жильцы не готовы нести дополнительные расходы, убираются сами в соответствии с графиком. На поставку воды, электричества и газа каждый владелец квартиры заключает собственный договор с поставщиком. Отопление часто организовано собственными силами с помощью бойлерной.
Отдельно стоит сказать о вывозе мусора. В Германии принято сортировать мусор, прежде чем его выбрасывать. Обычно существует 3 вида контейнеров: для пищевых и органических отходов, для бумаги и для неорганических и химических отходов. Контейнеры являются собственностью мусоровывозящей компании и устроены таким образом, что сверх того объема, на который они рассчитаны, мусор в них поместить не получится. Соответственно компания вывозит только оплаченный объем. За правильностью сортировки следят тщательно: если жилец выбросит мусор в непредназначенный для этого контейнер, в следующем месяце он будет платить значительно больше (в случае многоквартирных домов сумма увеличится для всех). Поэтому нарушителей ловят, существуют даже специальные детективы, которые по составу мусора могут определить его хозяина. В частных домах контейнеры устанавливаются в каждом домовладении. В среднем, семья, проживающая в частном доме, платит за вывоз мусора 40 евро за 3 месяца. В эту стоимость входит вывоз мусора объемом около 150 литров каждого типа один раз в неделю и один раз в 3 месяца вывоз одной крупногабаритной вещи типа холодильника или старого дивана. Весь строительный и нетиповой мусор оплачивается отдельно.

Польша
Любопытен и опыт Польши, которая в числе первых из государств бывшего социалистического лагеря перешла на управление в сфере управления ЖКХ, создав акционерное общество со 100-процентным государственным или городским капиталом. Были объединены все виды коммунальных услуг в единую компанию. Все экономические, технологические процессы осуществляются холдингом. Основной курс, который взят поляками, – оказание качественной услуги и обеспечение надежности функционирования всех объектов.
В сфере ЖКХ Польши действуют поставщики разных форм собственности. Так, в Краковский коммунальный холдинг входят предприятия энергетики, водоканала, муниципального транспорта. При этом 100% акций холдинга принадлежит Гмине (мэрии) г. Кракова, которая управляет денежными потоками, производством, ведет контроль. Несмотря на то, что холдинг – акционерное общество, власть в Кракове даже не планирует продажу акций. В то же время, на рынке таких услуг, как уборка, вывоз мусора, обслуживание жилья в плане ремонта – много частников. Для модернизации, переоборудования они пользовались и пользуются очень льготными кредитами.
В Украине, в первую очередь, стоит проблема нехватки средств и несвоевременных платежей за оказанные услуги. Несвоевременная оплата сдерживает качество выполняемых работ. В Польше нет такого явления, как массовые неплатежи, проблем неоплаты услуг вообще не возникает. Там давно отработана система субсидий, льгот, тарифов и кредитов.
В некоторых государствах Восточной Европы и Прибалтики собственники помещений в многоквартирном доме имеют право не создавать товарищество – юридическое лицо, а заключить на равных для них условиях общий договор с управляющим. В таком случае органом, ответственным за принятие решений, выступает общее собрание собственников жилья, а управляющий готовит свои предложения для вынесения их на его рассмотрение и утверждение.
В странах Восточной Европы управленческо-ремонтно-обслуживающие организации постепенно разделились на организации более узкой специализации в соответствии с требованиями повышения экономической эффективности их деятельности. Таким образом, рынок развивается в сторону специализации и усиления конкуренции между организациями с одинаковой специализацией.

Англия
В Англии на реформу ЖКХ ушло более 15 лет, но результат себя оправдал. В Англии и водоканал и электросети находятся в руках частных компаний. После приватизации цены упали, но потом стали расти, теперь счета за газ и электричество увеличиваются ежегодно на 6-10 процентов.

Житель Лондона может свободно менять поставщиков электроэнергии, единственное ограничение – делать это не чаще раза в неделю. Поставщиков даже может быть несколько: у одного выгодно покупать электричество днем, у другого – ночью.
Качество коммунальных услуг в Великобритании – понятие не эфемерное, оно определяется множеством измеряемых параметров. В частности, зафиксировано время дозвона до диспетчерской службы – 30 секунд – и время исполнения заявки по устранению неполадок.

США
США демонстрируют развитый рынок жилищных услуг с узкоспециализированной деятельностью организаций в сфере содержания и ремонта жилья.
Например, в США инженерные сети внутри дома обслуживает одна фирма, приборы учета на системах теплоснабжения – вторая, насосы, установленные на системах теплоснабжения, – третья, бойлер (теплообменник) – четвертая и т. д. Для этого собственникам жилья необходим такой управляющий, который знает рынок подрядных работ и преимущества применения различных технологий, ориентируется в ценах, владеет различными инструментами финансирования и выступает как консультант по этим вопросам.
В разных штатах США ситуация с «коммуналкой» разная. Например, во Флориде, которая почти не газифицирована, главное — электричество. Поэтому его все экономят. Оплата происходит автоматически: деньги раз в месяц снимаются с банковского счета. Все долги копятся на банковских кредитках. И если деньги не внесены до 15-го числа — это грозит выселением из квартиры.
А вообще, квартплата в нашем понимании в США отсутствует. Есть налог на жилье, который платится раз в год и составляет 13% от стоимости дома или квартиры.

Швеция

Выделение за рубежом управления МКД (многоквартирным домом) в самостоятельный вид деятельности способствует увеличению предложений со стороны профессиональных управляющих и формированию конкурентного рынка услуг по управлению, развитию малого и индивидуального предпринимательства в области управления жильем.
Так, в Швеции широко развито движение квартиросъемщиков, которые следят за качеством предоставляемых жилищно-коммунальных услуг и ценами на них, ведут работу по взаимодействию с государственными и муниципальными органами власти, защищают свои права в суде. Несколько союзов и ассоциаций квартиросъемщиков, численность членов в которых достигает сотен тысяч, представляет собой огромную силу, с которой считаются все политические партии. Такие ассоциации имеют свою штаб-квартиру, региональные и местные отделения.
Главная цель жилищного движения – повышение заинтересованности квартиросъемщиков в выработке грамотных решений относительно домов, в которых они живут, вовлечение их в процесс принятия таких решений. Для этого за рубежом применяются две разные модели – модель “скидки” и модель “амортизации”. Модель “скидки” предполагает возможность выбора тех услуг, в которых нуждается квартиросъемщик. Пропорционально этому рассчитывается квартплата. Согласно модели “амортизации”, чем бережнее вы относитесь к своему жилью, тем меньше платите. Разве что-то мешает украинским квартиросъемщикам (собственникам и нанимателям) тоже начать объединяться для защиты своих прав в сфере ЖКХ?
Очень важный факт: в Швеции для решения проблем в этой сфере создан и успешно функционирует Жилищный суд, результатами работы которого являются: полная прозрачность деятельности всех структур ЖКХ и тарифов на жилищно-коммунальные услуги; отсутствие коррупции; близкое к идеальному качество обслуживания потребителей; предъявление простыми жителями исков монополисту – обычное дело (причем в большинстве случаев выигрывают жильцы).

Финляндия
ЖКХ Финляндии отличается высоким качеством предоставляемых услуг. Так, в этой стране 1,4 миллиона домов объединены в 70 тыс. акционерных обществ – владельцев жилой недвижимости. 50 тыс. из них пользуются услугами компаний по управлению недвижимостью (операторов), 20 тыс. управляются самостоятельно. Оператор (управляющая компания), прежде всего, отвечает за ежедневное управление в соответствии и согласно договору на управление, в котором оговариваются условия и перечень услуг и расценки. Оператор (управляющая компания) выбирает эксплуатирующую организацию, для небольших объектов члены товарищества выбирают ее сами.
Эксплуатирующая организация предоставляет жилищно-коммунальные услуги либо самостоятельно, либо по договору со специализированными компаниями (ремонтно-строительные, уборка территории, снега, охрана, вывоз мусора и пр.). Эксплуатирующая организация ежегодно отчитывается перед жильцами о доходах и расходах, а также балансе общества собственников жилья. При этом в Хельсинки всеми коммунальными системами владеет город. Мэр города считает, что так надежнее – никто не отключит отопление ни при каких обстоятельствах. Правда, при этом множество электростанций в Финляндии находится в частных руках. Более того, отопление в Хельсинки централизованное. Однако это не мешает бесперебойно предоставлять услуги ЖКХ, а морозы не повергают руководство города в знакомое многим российским губернаторам состояние тягостного ожидания: может, пронесет.
А функционирует все нормально в этих условиях просто потому, что ЖКХ в Финляндии, как и во многих других странах, давно уже развито как нормальный бизнес (конечно, с учетом социальных особенностей). И не важно, кому принадлежат объекты ЖКХ, централизована система отопления или нет. Главное — сама система управления строится по одинаковым правилам: минимизация издержек и использование передовых технологий. Например, для выработки электроэнергии и тепла можно использовать три источника — уголь, газ и гидроэнергию. Выбирается то, что дешевле. А на случай сильных морозов (-30° и ниже) в городе есть резервные станции, которые работают на масле. Особая гордость мэра — две отапливаемые улицы Хельсинки. Туда совершенно без всяких дополнительных затрат идет вторичное тепло из домов.
Что касается конкуренции, то у горожанина есть право и технические возможности выбрать, у кого выгоднее покупать услуги. В этом случае он должен оплатить городским сетям услуги передачи электроэнергии от альтернативных источников. При этом власти следят, чтобы у компаний не было конкурентных преимуществ.
Конечно, в Финляндии нет 60-процентного износа коммунального оборудования, но все равно на поддержание систем в рабочем состоянии, на их обновление, на новые проекты нужны деньги. Но деньги приходят туда, где система управления понятна и стабильна, где кредит - не проблема ни для муниципальной, ни для частной структуры, и где гарантируется возврат вложений с прибылью. Местный водоканал – структура, которой полностью владеет город. Это коммерческое предприятие со своим бюджетом. В его распоряжении находятся и сети водоснабжения, и канализационные сети, и все водонапорные башни. В свое время предприятие взяло кредит в 150 млн евро на 20 лет и теперь постепенно выплачивает его из своих доходов.

Южная Корея и Мозамбик

Хорошо в жарких странах: там нет надобности в отоплении, так что и платить не за что. А вот в Южной Корее есть центральное отопление, притом в двух вариантах — газовое и электрическое. Газовое дороже, но и установка электрического обойдется в копеечку. Кроме того, электрическое отопление днем отключают.

Интересно платят за электроэнергию в Мозамбике. Здесь эта услуга предоставляется на принципах предоплаты, а счет на электричество жители этой страны пополняют, как счет на мобильный телефон, и делают это чаще всего на автозаправках.