О документах, удостоверяющих государственную регистрацию прав на иное недвижимое имущество

ВЫДЕРЖКИ ИЗ СТАТЬИ

Становление в России единой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним вносит существенные изменения в реализацию норм законодательства о недвижимости и в правила, сложившиеся на рынке недвижимости. Определение государственной регистрации дано Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закон о государственной регистрации).

Государственная регистрация - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Складывающаяся в регионах различная правоприменительная практика учреждений юстиции, обилие и сложность норм гражданского законодательства, подлежащих применению при государственной регистрации, обусловливают актуальность публикаций на данную тему.

Принципиальной особенностью системы государственной регистрации является то, что регистрации подлежат не правообладатели, не сами объекты недвижимости и не документы на нее, а гражданские правоотношенияпо поводу недвижимости, а именно:

а) права на недвижимое имущество.

б) сделки с ним;

в) ограничения (обременения) прав.

Регистрация таких правоотношений в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется в различном порядке и влечет различные юридические последствия.

Целью настоящей статьи является описание проблем государственной регистрации, связанных с моментом возникновения права, особенностей приобретения и регистрации права общей собственности на недвижимость, оформления наследственных прав граждан.

Данная публикация должна помочь участникам рынка недвижимости определить, какие юридические последствия влечет акт государственной регистрации либо его отсутствие, и выбрать верный вариант поведения в конкретной ситуации. Статья может быть полезной также для нотариусов и государственных регистраторов прав.

Права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации

Согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ подлежащие государственной регистрации права возникают с момента государственной регистрации права, если иное не установлено законом. Возникновение права на недвижимость, приобретение титула, является основным юридическим последствием государственной регистрации.

Государственной регистрации подлежат следующие права на недвижимое имущество, указанные как вещные в п. 1 ст. 131 и ст. 216 ГК РФ:
1) право собственности;
2) право хозяйственного ведения имуществом;
3) право оперативного управления имуществом;
4) право пожизненного наследуемого владения земельным участком;
5) право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
6) сервитут.

Система вещных прав отечественного гражданского законодательства такова, что вид вещного права связан с объектом и субъектом права. Например, на земельные участки могут существовать только право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования и сервитут, причем право пожизненного наследуемого владения - только у физических лиц. Возникновение вещного права хозяйственного ведения или оперативного управления земельным участком законодательством не предусмотрено.

Существуют еще такие вещные права физических лиц, как право пользования жилым помещением проживающими в нем членами семьи собственника (п. 1 ст. 292 ГК РФ), право проживать в жилом помещении в силу завещательного отказа (ст. 538 ГК РСФСР 1964 г.). Однако требование государственной регистрации поставило бы реализацию прав указанных лиц, регулируемых жилищным, семейным и наследственным законодательством, в зависимость от акта государственной регистрации, введенной Гражданским кодексом. В случае необходимости их регистрации перед учреждениями юстиции неизбежно встанет проблема определения субъектов таких прав и оснований для регистрации. Согласно ст. 53 Жилищного кодекса РФ к членам семьи относятся не только супруги и дети, родители, но и другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы. В исключительных случаях иные лица, проживающие совместно и ведущие общее хозяйство, также могут быть признаны членами семьи. Для возникновения прав пользования жилым помещением несобственниками не требуется государственной регистрации. В первую очередь потому, что эти права не участвуют в гражданском обороте и не могут свободно отчуждаться. Законодателем предусмотрен иной способ защиты таких прав, отличный от государственной регистрации. Данные права сохраняются при переходе права собственности на жилое помещение к другому собственнику (п. 2 ст. 292 ГК РФ), а перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, является существенным условием договоров купли-продажи и мены жилья (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Именно поэтому обязательным документом для нотариального удостоверения или регистрации сделок с жилыми помещениями являются выписки из домовых книг, справки паспортных столов. Не предусмотренная законом регистрация прав пользования жилыми помещениями привела бы к выполнению несвойственной учреждениям юстиции административной функции паспортно-визовой службы МВД РФ.

Постановлением Правительства Москвы от 6 октября 1998 г. № 767 утвержден порядок регистрации прав пользования жилым помещением членами семьи собственника в соответствии со ст. 292 ГК РФ, которая производится на основании совместного заявления собственника жилого помещения и членов его семьи. Данный акт субъекта Российской Федерации противоречит ст. 3, 11 Закона о государственной регистрации, согласно которой субъекты РФ вправе принимать акты только в части создания органов регистрации и определения платы за регистрацию, а также п. "О" ст. 71 Конституции РФ, относящему гражданское законодательство к исключительному ведению Российской Федерации.

Пунктом 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации установлено, что в тексте закона под государственной регистрацией прав подразумевается государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. То есть, понятие государственной регистрации прав в данном законе включает в себя всю регистрационную процедуру, при этом объект регистрации устанавливается Гражданским кодексом.

Только Кодексом может быть конкретно установлено, что подлежит регистрации: право, сделка или обременение (ограничение) права.

Момент возникновения прав на недвижимость

По правилу, установленному п. 2 ст. 8 ГК РФ, право на недвижимость возникает с момента государственной регистрации, если иное не установлено законом. Таким образом, правовым последствием акта государственной регистрации права является возникновение вещного права на недвижимость.

Следует отличать регистрацию прав от регистрации сделок с недвижимостью. Устанавливая обязательность государственной регистрации определенных договоров в отношении недвижимости, законодатель определил момент их регистрации как момент заключения (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Таким образом, правовым последствием акта государственной регистрации сделки является признание договора заключенным.

Если регистрации подлежит сделка по отчуждению недвижимости, например, договор купли-продажи жилых помещений (п. 2 ст. 558 ГК РФ), то данный договор считается заключенным с момента его государственной регистрации.

Именно с этого момента появляются определенные (ст. 454 ГК РФ) взаимные обязательства сторон: продавца - передать имущество, покупателя - принять и оплатить его.

Однако обязательства - это только взаимные обещания, которые могут быть и не исполнены сторонами.

Для того, чтобы покупатель стал собственником недвижимости, необходимо осуществление второго регистрационного действия - регистрации его права.

Только с момента внесения второй регистрационной записи в Единый государственный реестр согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ возникнет право собственности покупателя.

Таким образом, регистрация сделок и регистрация прав - разные регистрационные действия, имеющие различные правовые последствия.

Однако, связывая момент возникновения вещных прав на недвижимость с моментом государственной регистрации права, Гражданский кодекс допускает установленные законом исключения из этого правила.

Только с момента государственной регистрации права возникают вещные права на вновь созданную (ст. 219 ГК РФ) и приобретенную по договору недвижимость (ст. 223 ГК РФ), а также на давностное владение (п. 1 ст. 234 ГК РФ). Если по общему правилу государственная регистрация прав имеет правоустанавливающее значение, то в перечисленных далее случаях она только подтверждает существование права, то есть имеет правоподтверждающее значение.

Особенности государственной регистрации права общей собственности

Право общей долевой собственности представляет собой единое право, особенностью которого является то, что оно принадлежит одновременно нескольким лицам.

Доля в праве общей собственности не означает права собственности на определенную часть недвижимости.

Государственная регистрация права совместной собственности производится внесением одной записи о праве с указанием в качестве субъектов права всех совместных собственников.

Государственная регистрация права долевой собственности осуществляется внесением записи о праве каждого сособственника с указанием его доли в праве.

Важной особенностью общей собственности является то, что она возникает одновременно при поступлении одной вещи в собственность нескольких лиц (п. 4 ст. 244 ГК РФ). Возникает вопрос о необходимости одновременной государственной регистрации права всех сособственников. Поскольку для регистрации долевой собственности требуется подача каждым правообладателем заявления с приложением документа об оплате, это создает сложности в случае нежелания одного из сособственников регистрировать свое право.

Однако порядок регистрации долевой собственности также зависит от основания и момента возникновения права.

На основании договоров приобретения недвижимого имущества в общую собственность право на недвижимое имущество возникает у приобретателей с момента государственной регистрации права, которая осуществляется одновременно по заявлению всех сособственников путем внесения записей о праве каждого участника с указанием его доли.

В данном случае государственная регистрация права только одного из сособственников не может быть произведена без регистрации прав остальных. Например, если недвижимость приобретена тремя покупателями, но один из них уклоняется от регистрации перехода права, невозможно осуществить регистрацию права только двух сособственников с указанием 2/3 доли в праве. При этом нельзя сказать, что на 1/3 долю переход права не произошел, и она осталась в собственности продавца. Продавец не передавал каждому покупателю по 1/3 доли, он передал одну вещь в собственность трех лиц, и право собственности на имущество может возникнуть только одновременно. Подписавшие вместе один договор приобретатели обязаны одновременно подать заявления и документы, необходимые для государственной регистрации. В противном случае их действия можно расценивать как уклонение от государственной регистрации, случаи которого установлены п. 3 ст. 165 и п. 3 ст. 551 ГК РФ.

Если один из сособственников отчуждает принадлежащую ему долю в праве, то право на недвижимость возникнет у приобретателя доли с момента государственной регистрации права в соответствии с требованиями ст. 251 и п. 2 ст. 223 ГК РФ. В данном случае регистрация осуществляется по заявлению приобретателя путем внесения в реестр записи о его праве с указанием размера доли. Требовать регистрации права остальных сособственников регистратор не может, поскольку их право возникло ранее и признается юридически действительным.

При приватизации коммунальной квартиры один договор безвозмездной передачи должен быть подписан всеми участниками. Если квартира передается в долевую собственность, то количество подлинных экземпляров договора должно соответствовать числу участников. Договор приватизации, например, "25/86 доли коммунальной квартиры", неправомерен, поскольку объектом приватизации могут являться находящиеся в найме жилые помещения: коммунальная квартира в целом, либо состоящая из одной или нескольких комнат часть квартиры, либо иное жилое помещение. В случае приватизации коммунальной квартиры возникает право долевой собственности в целом на квартиру как объект недвижимости. Как отмечалось выше, данное право возникает не с момента государственной регистрации в учреждении юстиции, а с момента регистрации договора в органе местного самоуправления. В подобной ситуации каждый из участников приватизации может обратиться за государственной регистрацией права собственности независимо от других.

Регистрация права долевой собственности на основании решения суда также должна быть произведена без регистрации прав остальных сособственников, поскольку согласно п. 1 ст. 28 Закона о государственной регистрации регистратор не вправе отказать в регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда.

При заключении участниками общей собственности соглашения об установлении (изменении) долей записи о правах с указанием новых долей должны быть внесены в Единый государственный реестр одновременно по заявлениям всех сособственников. Если общая собственность была ранее зарегистрирована в учреждении юстиции, то производится не государственная регистрация, а внесение изменений в существующую регистрационную запись.

В соответствии со ст. 251 и 233 ГК РФ доля в праве собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации в случае отчуждения доли сособственником.

Но, доли в существующем праве собственности определяются законом или соглашением между сособственниками, при этом законом не установлено, что доли возникают с момента государственной регистрации.

В случае общей собственности в Едином государственном реестре регистрируется не право на долю, а право собственности с указанием или без указания размера долей, поскольку долевая и совместная собственность - только виды одного вещного права собственности.

Неверно будет утверждать, что, например, при определении долей прекращается совместная собственность, и возникает собственность долевая. Как отмечалось выше, с момента государственной регистрации у сособственников возникает одно право на один объект недвижимости, но определение долей в существующем праве с моментом государственной регистрации не связано.

Если граждане приобрели в совместную собственность квартиру и зарегистрировали в учреждении юстиции право совместной собственности, а впоследствии соглашением установили доли, превратив совместную собственность в долевую, то следует обратиться не за регистрацией права долевой собственности, а за внесением изменений. При этом каждому из долевых собственников должно быть выдано Свидетельство о регистрации с указанием его доли в праве. В качестве основания указывается правоустанавливающий документ, на основании которого ранее возникла совместная собственность, а также соглашение об установлении (изменении) долей. Если учесть, что соглашение об установлении (изменении) долей не является сделкой, подлежащей государственной регистрации, и не требует обязательного нотариального удостоверения, то затраты на изменение совместной собственности на долевую или на изменение размера долей будут минимальными.

Согласие участников долевой собственности на государственную регистрацию

Согласно п. 1 ст. 24 Закона о государственной регистрации в случае регистрации доли в праве общей собственности к заявлению о государственной регистрации должны прилагаться согласия со стороны других сособственников, оформленные в органе государственной регистрации либо нотариально заверенные. Указанное требование порождает сложности при государственной регистрации прав. Но это требование должно соответствовать положениям Гражданского кодекса (в соответствии с п. 6 ст. 131 ГК РФ) об общей собственности. ГК РФ установлено только одно ограничение реализации правомочий по распоряжению долей в праве - соблюдение права остальных участников общей собственности на преимущественную покупку при возмездном отчуждении доли (п. 2 ст. 246, ст. 250). Если материальной нормой не предусмотрено согласия на отчуждение доли, то процессуальная норма не может предоставить каких-либо новых прав остальным сособственникам в ущерб обладателю доли. Необходимость согласия участников общей собственности на государственную регистрацию доли определяется способом приобретения права в соответствии с Гражданским кодексом.

Возможны следующие случаи приобретения и регистрации права долевой собственности.
1. При возникновении долевой собственности на основании договоров, подписанных всеми долевыми собственниками (например, приобретение недвижимости в долевую собственность, заключение соглашения об установлении, изменении долей), данные договоры выражают согласие всех сособственников, поэтому для регистрации их долей в праве подачи отдельных заявлений о согласии каждым из них не требуется.
2. Если возмездный договор отчуждения одним из участников доли в праве удостоверен нотариально, то нотариус должен удостовериться о соблюдении права преимущественной покупки доли. Доказательством могут служить: заявления от других сособственников об отказе от права преимущественной покупки, свидетельства нотариальной конторы о передаче извещения продавца о продаже доли сособственникам, если с момента извещения всех сособственников до удостоверения договора прошло более месяца. Если право преимущественной покупки при возмездном отчуждении соблюдено, то нотариально удостоверенные копии таких доказательств могут заменить согласия других сособственников и предотвратить приостановку регистрации.
3. В случае возникновения доли в праве на основании возмездной сделки, заключенной в простой письменной форме, к заявлению о государственной регистрации договора и права должны прилагаться письменные согласия со стороны остальных сособственников. Согласия со стороны граждан могут быть подписаны ими лично или их представителями (лучше по нотариальной доверенности) непосредственно в учреждении юстиции либо нотариально засвидетельствованы. При отсутствии согласия всех сособственников государственная регистрация приостанавливается на два месяца, о чем в трехдневный срок сообщается заявителю и сособственникам, не выразившим согласие. С учетом месячного срока государственной регистрации общий срок в этом случае может составить три месяца. Именно такое время предоставлено сособственникам для заявления в судебном порядке требований о переводе на себя прав и обязанностей по договору отчуждения доли (п. 3 ст. 250 ГК РФ).
4. Если доля в праве продается другому участнику долевой собственности, то согласия остальных также не требуется, поскольку право преимущественной покупки соблюдается при продаже доли постороннему лицу.
5. В случае отчуждения доли в праве на основании безвозмездной сделки также не требуется согласия остальных сособственников, поскольку право преимущественной покупки должно быть соблюдено только для возмездной сделки. Право возникает в данном случае на основании договора, заключенного в соответствии с Гражданским кодексом, дополнительные требования к заключению договора не могут быть установлены Законом о государственной регистрации. Но поскольку дарение доли в праве собственности, например на коммунальную квартиру, часто представляет собой скрытую продажу комнаты, т.е. притворную сделку, государственный регистратор вправе потребовать представления согласия остальных сособственников в соответствии со ст. 24 Закона.

7. Не требуется также приложение согласия остальных сособственников и при регистрации на основании нотариального свидетельства о праве на наследство. Такое свидетельство является документом, подтверждающим бесспорное право и указывается в качестве одного из оснований для регистрации права в ст. 17 Закона о государственной регистрации. Тоже самое может быть сказано и о свидетельстве на долю в общем имуществе супругов, выданном в установленном ст. 75 Основ законодательства РФ о нотариате порядке.

8. Не требуется представления согласия со стороны остальных участников долевой собственности при регистрации доли в праве на основании решения суда. В случае отсутствия такого согласия, но при наличии судебного решения регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного в ходе судебного разбирательства (ст. 28 Закона о государственной регистрации).

Таким образом, любой из долевых собственников может обратиться независимо от остальных сособственников с заявлением о регистрации своей доли в праве на основании:
- договора о безвозмездном приобретении доли;
- свидетельства о праве на наследство по закону, завещанию, выданного нотариусом;
- свидетельства о праве на долю в общем имуществе супругов, выданного нотариусом;
- судебного решения о признании доли в праве собственности;
- договора приобретения доли у другого участника общей собственности.

Обязательность государственной регистрации

Государственной регистрации как правоприменительной деятельности присущ принцип диспозитивности, вытекающий из общего принципа гражданского права - автономии воли участников гражданского оборота в установлении своих прав и обязанностей. Диспозитивность (или заявительный характер процесса государственной регистрации) отражен в п. 3 ст. 131 ГК РФ, согласно которому удостоверение произведенной регистрации производится по ходатайству правообладателя. Статьей 16 Закона о государственной регистрации заявление правообладателя также положено в начало регистрационного процесса. Обязательность государственной регистрации, установленная п. 1 ст. 131 ГК РФ и ст. 4 Закона о государственной регистрации, означает, что отсутствие таковой влечет непризнание права на недвижимость, а также ничтожность сделки с недвижимостью (п. 1 ст. 165 ГК РФ). Но только от правообладателя недвижимости зависит, будет ли он требовать регистрации возникшего права или останется беститульным владельцем, поскольку основным началом гражданского законодательства является приобретение лицами гражданских прав своей волей и в своем интересе (п. 2 ст. 1 ГК РФ). Устойчивость оборота недвижимости обеспечивается положениями законодательства о том, что до регистрации перехода права отношения продавцов и покупателей с третьими лицами не изменяются (п. 2 ст. 551 ГК РФ).Никаких специальных санкций со стороны государства за отсутствие регистрации прав и сделок законодательством не предусмотрено, правообладатели и участники сделки должны самостоятельно совершить необходимые действия по государственной регистрации для защиты и признания их прав на недвижимость или возместить убытки другой стороне в случае уклонения от регистрации. Нельзя признать правонарушением отсутствие государственной регистрации права владельца недвижимости и привлечь его за это к административной ответственности, например, как это предусмотрено ст. 6 "Ответственность за нарушение правил учета и регистрации объектов нежилого фонда" Закона г. Москвы от 2 апреля 1997 г. N 7 "О государственном контроле за учетом, регистрацией и использованием объектов нежилого фонда в городе Москве". Можно сослаться на позицию Пленума Высшего Арбитражного Суда, отметившего, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права право собственности сохраняется за продавцом, а покупатель является законным владельцем недвижимости (Постановление Пленума ВАС от 25 февраля 1998 г. № 8, п.14).

Заявительный характер государственной регистрации как правоприменительной процедуры ни в коей мере не противоречит императивному характеру государственной регистрации как материальной нормы гражданского права. В отличие от нотариальной формы договора, стороны не вправе своим соглашением установить государственную регистрацию, равно как и отменить ее. Если договор подлежит государственной регистрации, то он считается заключенным с момента регистрации, а если не подлежит, - то с момента достижения соглашения по всем существенным условиям в форме, установленной законом или договором (ст. 432, 433, 434 ГК РФ). Так, договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента государственной регистрации сделки (п. 2 ст. 558 ГК РФ), а купли-продажи недвижимости нежилого назначения - с момента подписания договора сторонами (или нотариального удостоверения, если стороны решили облечь сделку в квалифицированную форму). В соответствии с п. 1 ст. 20 с учетом п. 1 ст. 2 Федерального закона в регистрации прав и сделок, не подлежащих регистрации в соответствии с законодательством, должно быть отказано. Например, должно быть отказано в регистрации договоров найма жилого помещения, договоров купли-продажи недвижимости нежилого назначения, поскольку указанные договоры считаются заключенными, а основанные на них обязательственные права считаются возникшими без акта государственной регистрации.

В соответствии с общими нормам ГК РФ об обязательности государственной регистрации прав и сделок Закон о государственной регистрации конкретизирует случаи необходимости регистрации. Согласно ему обязательной регистрации подлежат права: а) на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после 31 января 1998 г. (п. 2 ст. 4); б) ранее возникшие права перед регистрацией сделки или иного ограничения (обременения) права (п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13).

Второй случай имеет прямое отношение к теме данной статьи. Если право на недвижимость возникло без акта государственной регистрации, то собственник вправе пользоваться и владеть недвижимостью. Например, гражданин, унаследовавший жилое помещение или дачу, может проживать в них, не оформляя свидетельства о праве на наследство и не регистрируя своих прав в учреждении юстиции (правда, при этом он лишается доказательств существования своего права). Одновременно он также обязан нести расходы, связанные с реализацией права собственности, уплачивать коммунальные платежи и налоги, ремонтировать жилье. Но если он как собственник решит распорядиться недвижимостью (продать, обменять, подарить и пр.), его право обязательно должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре. Аналогично, если юридическое лицо приобрело право на здание после реорганизации в порядке правопреемства, оно вправе осуществлять свои правомочия по пользованию и владению, а также обязано уплачивать необходимые платежи и налоги. Следует отметить, что административное и налоговое законодательство не связывают обязанности владельцев с оформлением прав на недвижимость в соответствии с гражданским законодательством. Так, налог на имущество в виде здания должен уплачиваться с момента постановки его на балансовый учет независимо от оснований приобретения. Но реализовать свои правомочия по распоряжению недвижимостью (продажа, передача в аренду или залог и пр.) организация сможет только после государственной регистрации существующего права.

Заключение

Государственной регистрации подлежат не все права на недвижимость, а только вещные права, которые могут свободно отчуждаться в гражданском обороте. Обязательственные права на недвижимость не регистрируются, а возникают на основании должным образом заключенных договоров. Если договор подлежит государственной регистрации, то он регистрируется как сделка. С момента государственной регистрации сделки договор признается заключенным, и основанное на нем обязательственное право дополнительной регистрации не требует.

Основной особенностью приобретения прав на недвижимость является правило, согласно которому момент возникновения права связан с моментом государственной регистрации права. Но перечень приведенных в настоящей статье исключений подтверждает, что для большинства оснований приобретения права собственности законодатель установил иной момент возникновения. Основания и момент возникновения права определяют особенности государственной регистрации. Только с момента государственной регистрации возникает право на приобретенную и вновь созданную недвижимость. В случае приобретения прав на недвижимость по иным основаниям (наследование, реорганизация, приватизация и пр.) момент возникновения права не связан с актом государственной регистрации. Но при этом регистрация возникшего права необходима для реализации собственником правомочий по распоряжению недвижимостью путем заключения сделок. Таким образом, можно сделать вывод, что государственная регистрация призвана обеспечивать законность гражданского оборота и именно в этом заключается ее стабилизирующее значение для рынка недвижимости.