Что такое доля в праве на общую долевую собственность МКД?

Автор: В.К. Хомяков, председатель Комитета по жилищным правоотношениям Общероссийской общественной организации “Гражданская лига”, автор теории долевизма (теории долевой собственности)

Понятия, которые мы применяем

Словосочетание “многоквартирный дом” (МКД) используется в российском жилищном законодательстве для описания базового объекта недвижимого имущества в жилищной сфере и представляет собой сложный объект.

Отметим, что само понятие “многоквартирный дом” является некорректным и не отражает сути объекта недвижимого имущества. Понятие “многоквартирный дом” в российском законодательстве пытается заменить правильные понятия “домовладение” и “совладение” (“кондоминиум” – до введения Жилищного кодекса РФ в 2005 г.). Уместнее рассматривать МКД не как здание или строение, парящее над землей, а как объект недвижимого имущества в жилищной сфере, т. е. как домовладение (при одном собственнике), а в большинстве случаев – как совладение или земельно-имущественный комплекс (при наличии права собственности на один объект недвижимого имущества у множественности лиц – собственников помещений МКД).

Как профессионалы, говоря “многоквартирный дом”, мы будем подразумевать базовый объект недвижимого имущества в жилищной сфере в его формах “домовладение” и “совладение” (“кондоминиум”).

Цепочка правоотношений

Управление МКД должно начинаться с договора управления домом. Одной стороной по договору является заказчик, в качестве которого выступает множественность лиц – собственников помещений МКД либо ТСЖ как юридическое лицо, созданное этими собственниками для представления общих интересов по управлению МКД. Второй стороной по договору выступает профессиональная управляющая организация. Но это не первое звено цепочки правоотношений.

КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

С ПОЗИЦИИ СОБСТВЕННИКОВ МКД

Первое, что должен сделать заказчик при вступлении в переговоры с исполнителем о заключении договора управления МКД, – предъявить правоустанавливающие документы, которыми он подтверждает свои права собственности на объект управления как предмет договора.

Второе, что должен сделать заказчик, – получить подтверждение профессионализма управляющей организации.

С ПОЗИЦИИ УК

Первое, что должна сделать управляющая организация как исполнитель по договору, – подтвердить свой статус профессиональной управляющей организации.

Второе, но главное по важности, что должна сделать управляющая организация прежде чем согласиться на исполнение функций исполнителя, – получить подтверждение наличия у заказчика права собственности на объект управления, являющийся предметом договора.

Как ни прискорбно, но на сегодняшний день это безусловное правило нигде на территории России не соблюдается. И самое плохое – что и не может соблюдаться! Причина – в нежелании правящей власти законодательно ввести жилищную сферу в правовое поле. Функционерам власти удобно и выгодно получать с собственников помещений МКД плату за содержание так называемого общего имущества МКД, при этом право распоряжения этим имуществом власть, как правило, сохраняет в своих руках.

Как это удается? Все дело в том, что никакого “общего имущества МКД” в России сегодня нет! С юридической точки зрения все так называемого общее имущество МКД является государственной либо муниципальной собственностью. Это подсознательно понимают собственники, и это хорошо знают функционеры власти.

Чтобы выяснить, есть ли юридически и фактически общее имущество МКД или нет, где, когда и при каких условиях оно может появиться, когда возникают право на общее имущество МКД и доля в праве на общее имущество МКД у собственника помещений, мы постараемся разобрать на составные части право на общее имущество и попробуем найти истину в этом юридически сложном вопросе. Теперь вернемся к договору управления МКД.

Первая сторона договора управления МКД

Раньше профессионализм управляющей организации понимали так: управляющая организация должна гарантировать соблюдение норм и правил технического содержания объекта управления. Сегодня это называется “стандарты” управления, которым должна соответствовать управляющая организация при исполнении своих управленческих функций. Где можно ознакомиться с этими стандартами? Увы, профессиональное управляющее сообщество, саморегулируемые организации (СРО), их пока не выработали. Чиновники органов исполнительной власти, как и положено подчиненным, в вопросах управления, тем более в вопросах стандартов управления, являются полными дилетантами. Им бы написать стандарты подчинения – там они авторитеты. Но именно чиновники исполнительной власти решили осчастливить жителей МКД и управляющие организации и дать народу стандарты управления в жилищной сфере.

Учитывая, что чиновники не могут отличить функцию управления от функции обслуживания и функции предоставления коммунальных услуг, то несложно предвидеть, что за шедевр будут представлять собой их “стандарты”.

Сегодня определить профессионализм выбираемой управляющей организации заказчику невозможно.

Подскажу главное требование, которому, впрочем, не отвечает ни одна управляющая организация в России, – срок отсутствия аварий на объектах, которыми управляла выбираемая управляющая организация.

Профессиональной является лишь та управляющая организация, у которой не было ни одной аварии (в первую очередь на коммуникациях общего имущества и в жилых и нежилых помещениях), как минимум, три года, а лучше пять, совсем хорошо, если десять.

Вторая сторона договора управления МКД

Как управляющей организации определить, что перед ней заказчик, который является собственником объекта, передаваемого в управление? Первое звено – это подтверждение прав собственности у лиц, вступающих в договорные отношения по вопросу распоряжения МКД.

Здесь ситуация еще хуже, чем с выбором управляющей организации. Перед нами свои “условные стандарты” – стандарты права собственности на недвижимое имущество, которые чиновники написали и дали народу для исполнения в жилищной сфере.

В спущенном властью для народа Жилищном кодексе указывается, что собственники помещений (имеется в виду жилых и нежилых) определяют на своем общем собрании вопрос распоряжения… нет, не своими квартирами и офисами, на которые у них есть свидетельства о праве собственности, а общим имуществом МКД, общей долевой собственностью. И сразу же перед нами возникает правовой вакуум – ни у одного собственника помещений нет ни одного свидетельства о праве собственности на обсуждаемое общее имущество МКД. Никто из собственников помещений не понимает, о чем идет речь, когда управляющая организация начинает просить у заказчика предоставить к договору правоустанавливающий документ на объект, являющийся предметом договора управления.

Причина этой абсурдной ситуации при заключении договора управления МКД очевидна – объекта управления в виде общего имущества МКД как такового с точки зрения зарегистрированного права нет!

Обрисуем имеющуюся ситуацию заключения договора управления МКД подробнее относительно наличия права у сторон по договору.

С одной стороны, у собственников квартир отсутствует право распоряжаться так называемым общим имуществом МКД, поскольку у них просто нет правоустанавливающих документов на объект, являющийся собственно предметом договора управления.

С другой стороны, ни одна управляющая организация не может внятно заявить, какие стандарты управления она обязуется соблюдать, и подтвердить свой профессионализм, так как все управляющие организации в России работают по принципу аварийности – сидят и ждут, когда где-то “рванет”. Тогда бегут туда и ремонтируют. Сделали – и можно снова сидеть и ждать новой аварии. Оплата производится за ожидание прорыва. Никаких санкций и вычетов из зарплаты за аварию нет! Сегодня существует превратное понимание профессионализма как умения быстро ликвидировать последствия любой ценой.

Получается, что везде в России имеют место интересные правоотношения: по одну сторону договора находятся лица, называющие себя заказчиками, при этом они не имеют никакого правового отношения к объекту управления, но проводят общие собрания и “выбирают” управляющую организацию для управления этим объектом; по другую сторону договора находятся лица, называющие себя управляющими организациями, при этом путают организацию управления с обслуживанием и предоставлением коммунальных услуг и не могут дать никаких гарантий, что имеют профессиональные навыки управления МКД.

УСЛОВИЯ ДЛЯ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ

1. Заказчик при вступлении в переговоры с исполнителем о заключении договора управления МКД должен предъявить правоустанавливающие документы, которыми он подтверждает свои права собственности на объект управления как предмет договора.

2. Исполнитель должен подтвердить свой профессионализм. Профессиональной является лишь та управляющая организация, у которой не было ни одной аварии (в первую очередь на коммуникациях общего имущества и в жилых и нежилых помещениях), как минимум, три года, а лучше пять, совсем хорошо, если десять.

Преодоление хаоса

В правоотношениях в жилищной сфере царит полный хаос, созданный чиновниками законодательной и исполнительной власти. Но выходить из этого состояния необходимо как можно скорее. Нужно определить правовой статус МКД как объекта права, общего имущества в МКД и ввести обязательную государственную регистрацию права собственности на МКД как на объект недвижимого имущества и права долевой собственности каждого собственника помещений в праве собственности на общее имущество в МКД. Только тогда у собственников помещений появится право распоряжаться не только своими жилыми и нежилыми помещениями, но и общим имуществом в МКД.

Когда у каждого собственника помещений возникнет зарегистрированное право на долю в общем имуществе дома, тогда можно будет сказать, что сделан важный шаг к построению правового поля, в котором появится и объект управления, и заказчик на выбор управляющей организации для исполнения функций управления МКД. Передавая объект управления управляющей организации по акту приема-передачи, заказчик сможет выставить условия соблюдения стандартов управления недвижимым имуществом, которые станут характеризовать профессионализм управляющих организаций.

Таким образом, главной проблемой в сегодняшнем жилищном законодательстве является непонимание или неумение власти корректно сформулировать принцип правоотношений с правом долевой собственности в жилищной сфере.