В Санкт-Петербурге обнаружено около 120 тысяч квартир, сдающихся в аренду нелегально

ФНС планирует вывести рынок аренды жилья из тени. Для этого налоговики намерены усилить контроль за информацией на платформах объявлений, таких как ЦИАН и «Яндекс.Недвижимость». Эти сервисы аккумулируют данные о бизнес-активности арендодателей: частоте публикаций, динамике цен и структуре спроса. Хотя сами платежи часто не проходят через эти платформы, собранная информация помогает выявлять системных арендодателей и признаки предпринимательской деятельности.

Однако, по мнению участников рынка, данные с платформ не всегда являются доказательной базой. «Арендодателю могут отправить „письмо счастья“, пригласить на беседу в налоговую, слегка напугать. Но размещение объявления на агрегаторе не является юридическим доказательством сдачи квартиры. Можно рассчитывать только на „сознательность“ налогоплательщика. Можно, конечно, выйти по адресу и поговорить с арендатором, но такой сбор налогов станет „золотым“. При этом не факт, что арендаторы не будут всё отрицать», — рассказывает один из петербургских риелторов.

Поэтому, как отмечает глава ФНС Даниил Егоров, необходимо изменить мотивацию арендаторов. Он предлагает предоставлять им налоговый вычет, что сделает для арендодателей невыгодным уклонение от официального оформления.

Рынок аренды жилья в Санкт-Петербурге

Масштабы нелегальной аренды в Петербурге остаются значительными. По оценкам участников рынка, ежегодно сдаются от 140 тысяч до 190 тысяч квартир, однако лишь часть из 70 тысяч зарегистрированных самозанятых указывает аренду жилья как вид деятельности.

Следовательно, от 70 тысяч до 120 тысяч квартир функционируют в теневом секторе.

Согласно данным "Яндекс.Недвижимости", средняя арендная ставка за квартиру в Петербурге составляет около 50 тысяч рублей в месяц. Годовой оборот нелегального сегмента достигает 42 миллиардов рублей при оценке в 70 тысяч нелегальных квартир и 72 миллиардов — при оценке в 120 тысяч. Потери бюджета в этой ситуации составляют от 1,7 до 2,9 миллиардов рублей ежегодно при налоге в 4% и от 2,5 до 4,3 миллиардов рублей при ставке 6%. Это касается только самозанятых; физические лица и индивидуальные предприниматели должны платить больше.

Теневой рынок аренды сложился задолго до цифровизации сферы и стал частью городской реальности. Для арендодателей такой подход удобен: они могут самостоятельно устанавливать цены, менять жильцов без предварительного уведомления, избегать бюрократических процедур и не раскрывать реальные доходы.

Многие арендаторы также предпочитают теневой вариант из-за более низких цен и нежелания предоставлять документы работодателю или банкам. Однако эта кажущаяся свобода неизбежно приводит к отсутствию правовой защиты для обеих сторон и создаёт почву для конфликтов — от внезапного выселения до споров о повреждении имущества.

По словам генерального директора "ПИА Недвижимость" Максима Ельцова, платформы фактически остаются лишь досками объявлений — они не будут углубляться в сопровождение сделок, так как средний чек недостаточен, а участники рынка успешно договариваются напрямую.

"Самозанятость, которую когда-то активно продвигали, также не стала решением: те арендодатели, кто попытался легализовать свою деятельность, быстро столкнулись с дополнительными бюрократическими трудностями, и при отсутствии реальной выгоды большинство вернулось в тень," — отмечает эксперт.

Аренда в Петербурге: новые тенденции и вызовы

Рынок аренды недвижимости в Санкт-Петербурге становится всё более насыщенным. По данным сервиса "Яндекс.Аренда", в третьем квартале 2025 года около 40% владельцев квартир снизили их стоимость, чтобы быстрее найти арендаторов. В среднем снижение составило 9,1%, а в премиум-сегменте (квартиры стоимостью 100-120 тысяч рублей) — до 11,1%.

Только 6,6% арендодателей повысили цены, причём в среднем на 12,5%. Большинство собственников (55%) оставили стоимость аренды без изменений, что свидетельствует о высокой конкуренции на рынке.

Предложение долгосрочной аренды продолжает увеличиваться: в сентябре 2025 года оно выросло на 13% по сравнению с прошлым годом. Рост наблюдается во всех сегментах рынка: число студий увеличилось на 19%, однокомнатных и двухкомнатных квартир — на 12%, а трёхкомнатных — на 1%.

Спрос на аренду также остаётся стабильным: интерес к двухкомнатным квартирам вырос на 2%, а к студиям — на 1%.

Согласно данным Центра аналитики BN.ru, распределение арендного предложения по районам города остаётся неравномерным. Лидером является Приморский район, где сосредоточено 15,7% всех арендных объектов. Здесь расположены новые жилые комплексы, привлекающие молодые семьи и специалистов. Центральный район предлагает 13,1% арендных квартир, Московский — 10%, Василеостровский — 8,5%.

Наименьшая доля предложения наблюдается во Фрунзенском районе (3,8%) и Кировском (2,1%), что создаёт заметный дисбаланс на рынке.

Основной причиной существования теневого рынка аренды является отсутствие уверенности в стабильности налоговой нагрузки.

Максим Ельцов объясняет: "Если человек сегодня выбирает минимальные ставки, он справедливо опасается, что в будущем они вырастут. Даже те арендодатели, которые готовы платить символический налог, предпочитают оставаться в тени. Ключевой вопрос — как создать мотивацию для выхода из серой зоны. В сегменте купли-продажи это удалось благодаря налоговому учёту и необходимости официального подтверждения стоимости объекта. В аренде же риски ниже, а выгоды от формализации минимальны, поэтому заставить людей работать официально крайне сложно."

По мнению Максима Ельцова, налоговый вычет для арендаторов может частично обелить рынок, но не радикально. Арендодатели будут избегать тех, кто заявляет о вычете, чтобы не привлекать внимание налоговых органов. Это приведёт лишь к точечным изменениям, а не массовым.

Андрей Добрый, исполнительный директор классифайда по недвижимости Restate.ru, считает, что обсуждение вывода аренды из серой зоны ведётся уже много лет. Он также отмечает, что налоговые льготы могли бы привлечь больше людей к уплате налогов.