ЖКХ: их опыт. Обзор. Часть 6.

(Окончание)

Часть 1 http://maxpark.com/community/1574/content/1633118

Часть 2 http://maxpark.com/community/1574/content/1634288

Часть 3  http://maxpark.com/community/1574/content/1638470

Часть 4 http://maxpark.com/community/1574/content/1640647

Часть 5 http://maxpark.com/community/1574/content/1645641

Опыт проведения капитального ремонта и модернизации

 ...В Германии накопления на капитальный ремонт не могут быть менее 0,4 евро/1м2 в месяц и более 0,8 евро/1м2 в месяц, и зависят от возраста и особенностей жилого дома...

 ...Коммунальная касса. Существует, с целью накопления средств для осуществления мелкого либо капитального ремонта здания, а так же мест общественного пользования… В среднем, размер взносов варьируется от 20 до 40 евро. Он зависит от стоимости и объема предполагаемых работ. В домах, планирующих капитальный ремонт, сумма может быть выше. После покупки квартиры новый хозяин автоматически становится косвенным владельцем той части денег, которую уже внес в коммунальную кассу прошлый собственник...

Опыт Словакии

 ...Государственная поддержка развития жилищного сектора началась с принятия в 1992 г. закона о строительных сбережениях. Эта система получила широкое распространение, поскольку у нее не было конкурента до 1996 года, когда начал реально работать закон об ипотеке (после возобновления института залогового права)...

 ...Система строительных сбережений первоначально была ориентирована на физических лиц, желающих приобрести (построить) жилье. С 1999 года строительные сбережения стали доступны для товариществ собственников жилья (далее – товарищества) для обновления (реконструкции, капитального ремонта) многоквартирных домов. Строительные банки предоставляют товариществам кредиты на тех же условиях, что и физическим лицам...

… В первое время требуемый срок накоплений равнялся шести годам, затем это ограничение банками было снято. Если товарищество накапливало деньги на сберегательном «строительном» вкладе меньше шести лет, но затем внесло разовый взнос в таком размере, что общая сумма достигла той величины, что должна была бы накопиться за 6 лет, то банк предоставляет товариществу кредит раньше положенного срока, но под несколько бóльшие, чем при шестилетних накоплениях, проценты. Банк может предоставить кредит и немедленно без предварительного накопления денег на строительном счете, но по более высокой процентной ставке...

 ...Таким образом, система строительных сбережений представляет собой специально созданный финансовый институт, успешная деятельность которого напрямую зависит от получения бюджетных дотаций. . В случае возникновения проблем с бюджетными средствами система имеет все признаки финансовой пирамиды...

 ...Первоначально средства Государственного фонда развития жилья направлялись на строительство социального жилья и предоставлялись только муниципалитетам. С 2003 года сфера его деятельности была значительно расширена и на сегодняшний день он также предоставляет поддержку как физическим лицам на модернизацию, строительство либо покупку жилья, так и юридическим лицам - предоставление товариществам кредитов с низкими процентными ставками...

 ...Государственный фонд развития жилья предоставляет финансовые средства на следующие цели:

1. 1.                   строительство квартиры в многоквартирном доме;
2. 2.                   строительство индивидуального жилого дома;
3. 3.                   строительство или достройка учреждения социальных услуг или перестройка нежилого помещения в учреждение социальных услуг, предназначенное для граждан, которые нуждаются в помощи согласно специальному предписанию;
4. 4.                   покупка квартиры:
5. 5.                   обновление многоквартирного здания:
6. 6.                   строительство муниципальной наёмной квартиры в многоквартирном доме, включая квартиру, которая приобретается посредством надстройки, встраивания, пристройки или перестройки нежилого помещения...

 ...В соответствии с действующим законом, существуют два вида государственной поддержки – кредит и безвозвратная субсидия. Кредиты предоставляются (Государственным фондом развития) на цели устранения конструктивных недостатков, улучшения внешнего вида, качества и тепловой защиты многоквартирных домов. Требованием к проекту по ремонту/модернизации дома для получения кредита является достижение как минимум 20%-ной экономии энергии по сравнению с расчетным расходом энергии до осуществления проекта (при условии, что после окончания проекта расход энергии на отопление здания не превысит нормы, установленной специальным предписанием). Кредит выдается в размере до 80% от полной стоимости проекта на срок до 30 лет (с ограничением максимальной суммы в расчете на одну квартиру). Безвозвратные субсидии предоставляются на устранение дефектов панельных домов, возникших из-за недостатков проектных решений и несоблюдения технологии строительства, если такие дефекты встречаются в домах данной серии с частотой не менее 20 %. Максимальный размер субсидии (в зависимости от вида дефекта) может составить 50% затрат на устранение дефекта (ремонт), но с ограничениями по максимальной сумме в расчете на одну квартиру...

 ...кредитованием модернизации многоквартирного жилья в Словакии занимаются и коммерческие банки. Естественно, что они предоставляют кредиты на коммерческих условиях. Они могут предоставлять кредиты под залог недвижимости – квартир членов товарищества, поручительство отдельных собственников помещений или под гарантию государственного Словацкого банка гарантий и развития (SZRB). Для повышения привлекательности кредитов коммерческих банков на цели модернизации и капитального ремонта многоквартирных домов в конце 1990-х - начале 2000-х годов отдельные муниципалитеты (г. Братислава, г. Кошице и др.) предоставляли субсидии для снижения процентной ставки по кредитам…

 Опыт Эстонии

 ...Законодательство разрешало собственникам квартир привлекать заемные средства для финансирования капитального ремонта еще с 1996 года. Однако до 2001 года товариществам было почти невозможно воспользоваться этим правом, так как закон требовал обязательного залога квартир всеми собственниками в доме для обеспечения кредита. В 2000 году обязательный залог недвижимости был отменен, и в 2001-2002 годах банки предоставляли кредиты товариществам под поручительства собственников квартир. Эти условия также оказались мало приемлемыми, так как собрать поручительства от каждого из собственников лишь немногим проще, чем добиться залога квартир...

 ...В период с 2003 по 2008 годы в Эстонии действовала Программа развития жилищного сектора (Housing Development Plan)… предполагалась реализация ряда мероприятий, таких как: Предоставление субсидий на проведение капитального ремонта и модернизацию многоквартирных домов, на увеличение муниципального жилищного фонда, предоставляемого в найм...

 ...В числе мер государственной поддержки собственников при проведении капитального ремонта и модернизации многоквартирного дома, можно выделить следующие:

•  предоставление пособий (компенсаций) на техническую экспертизу и энергоаудит:
•  предоставление пособий (компенсаций) на капитальный ремонт и модернизацию:
•  предоставление пособий (компенсаций) на обучение...

 ...Все перечисленные выше меры по предоставлению пособий осуществлялись путем целевого выделения бюджетных средств из государственного бюджета. Оператором этих бюджетных средств выступило специализированное агентство «KredEx», которое было создано путем слияния трех внебюджетных гарантийных фондов: жилищного (ипотечного) фонда, фонда поддержки малого предпринимательства и фонда поддержки экспорта и является многоцелевым агентством...

 ...В 2007 году была принята новая Программа развития жилищного сектора на 2007 – 2013 г. Г

 ...В связи с получаемыми из структурных фондов Европейского Союза средствами и дополнительно получаемым из Банка Развития Европейского Совета кредитом «KredEx» позволяет банкам - партнерам выдавать на построенные до 1993 года жилые дома более льготные кредиты с фиксированной процентной ставкой 4,1 % - 4,8 % и с более продолжительным сроком возврата (до 20 лет) без возможности рефинансирования, назначением которых является достижение энергосбережения путём проведения реконструкционных работ (рис. 8).

Целью выдачи реновационного кредита является поддержка реконструкции жилых домов и достижение, благодаря комплексным решениям, энергосбережения в жилых домах площадью до 2000 кв. м как минимум на 20% и в жилых домах площадью более 2000 кв. м как минимум на 30%. Максимальная сумма кредита - в пределах 127 EUR/кв. м (в зависимости от местоположения многоквартирного дома). В качестве обеспечения кредита выступает залог материальных требований против членов квартирного товарищества. При необходимости предоставляется поручительство «KredEx»...

 ...KredEx» предоставляет гарантии (поручительства) по кредитам квартирным товариществам, жилищным товариществам (кооперативам), а также сообществам владельцев квартир без образования юридического лица. В последнем случае ходатайство подает сообщество, однако заемщиком будет являться выбранный сообществом управляющий или управляющая компания, удовлетворяющая установленным требованиям к надежности и профессионализму. Кредиты должны быть направлены на финансирование капитального ремонта или модернизацию многоквартирного дома. Ходатайство о поручительстве подается в банк вместе с ходатайством о кредите. Банк обращается в «KredEx» за предоставлением поручительства. Однако для ускорения принятия решения клиент может подать ходатайство о поручительстве одновременно в банк и «KredEx». Сумма поручительства не превышает 75% от суммы кредита и уменьшается пропорционально возврату кредита. Стоимость поручительства составляет 1,2 % -1,7 % от остатка суммы в год, для оформляемого банком поручительства - 1,4 % в год...

 ...В случае не выполнения своих обязательств со стороны заемщика, «KredEх» оплачивает задолженность одного основного должника на протяжении 12 месяцев, причем сумма выплат не может превышать 75% от остатка кредита на момент подачи соответствующего заявления. С уплаченных за должника сумм начисляется маржа величиной 1/2 от маржи по кредиту. Товарищество/банк/управляющий прилагают усилия для того, чтобы должник ликвидировал свой долг, при необходимости реализуют квартиру должника и, если получаемая при этом сумма достаточна для покрытия задолженности, возвращают «KredEх» сумму, уплаченную за должника...

.Опыт Польши

 ...По оценке Государственного офиса жилого и городского развития Польши, потребление тепла для отопления и горячего водоснабжения в Польше может быть сокращено в два раза. Около 1,5 миллионов из 12 миллионов квартир в Польше было построено до 1918 года, и 3,7 миллионов - до 1939 года.

 ...18 декабря 1998 года Парламент Польши принял Акт «О поддержке действий по тепломодернизации», который определяет основные направления работы Фонда содействия термомодернизации и реконструкции (далее - Фонд). Фонд управляет ресурсами государственного бюджета, выделенными для действий по тепломодернизации, и осуществляет свою финансовую деятельность через Bank Gospodarstwa Krajowego - Банк Государственного Хозяйства (далее - Банк BGK)...

 ...Субсидия предоставляется банку, финансирующему модернизацию в определенном здании, в объеме 20% от размера предоставленного кредита, но не более 16% от общих расходов по проекту и двойной величины ожидаемого годового объема экономии по расходам на энергоносители (данный показатель определяется в ходе энергоаудита)...

 ...Польский опыт государственной поддержки на проведение термомодернизации и (или) реконструкции многоквартирных домов сводится к предоставлению бюджетных субсидий собственникам зданий на проведение соответствующих работ. Условиями предоставление субсидий является возраст здания и достигаемые показатели энергоэффективности. Размер субсидий ограничен и составляет не более одной пятой от общих расходов, которые производятся, как правило, за счет кредитных заимствований...

 ...Германия. В Германии банки предоставляют кредиты на модернизацию многоквартирного жилья только на условиях залога недвижимости, что дает возможность взыскать оставшуюся часть долга в судебном порядке, если заемщик не в состоянии выполнить свои обязательства… Возможность предоставить такое обеспечение кредита связана с тем, что в программу санации в Германии входили дома, находящиеся в собственности муниципальных или коммерческих жилищных организаций, квартиры в которых предоставляются по найму...

 ...Банки в Германии различают гарантированный размер обеспечения (приблизительно 50 % рыночной стоимости недвижимости) и превышающий эту величину рискованный размер обеспечения. Гарантия по кредиту оформляется путем внесения в поземельную книгу записи о кредитной задолженности в качестве обременения недвижимости. В Восточной Германии поручительства по кредитам предоставляются в индивидуальном порядке при наличии общественного интереса в проведении крупной санации и доказательств экономической рентабельности проекта (кроме того, заемщик должен быть в достаточной степени кредитоспособным).

 ...Венгрия. В Венгрии работает большое количество банков с иностранным капиталом, которые предоставляют достаточно дешевые кредиты (6-10% годовых, по данным 2004 года) на финансирование крупных ремонтов и модернизацию жилищного фонда. …согласно залоговому законодательству у объединения собственников квартир есть право и возможность без судебного решения зарегистрировать залог на квартиру собственника, имеющего просроченную задолженность по обязательным платежам, а затем обратить взыскание на квартиру для покрытия долга...

 ...… финансовую поддержку товариществам и жилищным кооперативам в осуществлении ремонтов и реконструкции домов оказывают государство или муниципалитеты через программы грантов.

 ...Обязательным условиям получения бюджетных денег являются:

 ...Решение общего собрания товарищества о проведении конкретного вида ремонта...

 ...Стимулом к реконструкции часто является стремление сократить энергопотребление, а значит, и расходы на оплату коммунальных услуг...

 ...Литва. В рамках государственной программы модернизации многоквартирных домов, принятой в 2004 г. с целью стимулирования собственников жилья создавать товарищества, обновлять свои дома и внедрять энергосберегающие технологии, товарищество собственников жилья может получить от государства грант в размере до 30 % стоимости проекта модернизации дома. Одновременно принятая городским советом Вильнюса программа «Обновленный дом – обновленный город» позволяет к средствам государственного гранта присоединить грант города в размере до 15 % стоимости проекта. При этом товарищество должно иметь не менее 10 % собственных средств от стоимости проекта, а остальную недостающую сумму может занять в банке под гарантию специализированного агентства.

 ...Латвия. Государственным Агентством жилья разработана программа поддержки собственников жилья при проведении технического обследования и энергоаудита многоквартирных домов. Банки Латвии сегодня предоставляют объединениям собственников квартир, кооперативам, а также частным и муниципальным предприятиям по управлению домами займы на цели ремонта, реконструкции, реставрации и повышения энергоэффективности общего имущества в многоквартирных домах...Банки предоставляют кредиты в сумме до 100% стоимости проводимых работ, максимум на 12 лет. Собственники квартир выплачивают кредит за счет создаваемого в обязательном порядке фонда ремонта и технического обслуживания...

 ...Кредиты на цели капитального ремонта, модернизации и энергосбережения предоставляются коммерческими банками без залога недвижимости. Реальным обеспечением возврата кредита являются средства на счете объединения собственников или управляющей компании, открываемом в банке-кредиторе на период кредитования, через который осуществляются расчеты по всем платежам. Если в доме не создано объединение собственников квартир, банк требует поручительства собственников. В качестве дополнительной гарантии банк оговаривает в кредитном договоре возможность продать другой организации право взыскания платы за обслуживание долга, если заемщик не может выполнить обязательства по кредиту...

 ...Сначала была принята программа трехлетнего утепления жилищного фонда, и только после этого началась реформа цен и переход на локальное теплоснабжение...

(подборка Игоря Измайлова)