ЖКХ: их опыт. Обзор. Часть 4.

(Продолжение)

Часть 1 http://maxpark.com/community/1574/content/1633118

Часть 2 http://maxpark.com/community/1574/content/1634288

Часть 3  http://maxpark.com/community/1574/content/1638470

Организация профессиональной деятельности по содержанию объектов

 ...Как подсчитано ведущими экономистами мира, в себестоимости услуг ЖКХ составляющая заработной платы работников данной сферы доходит до 30-35% в развитых странах Западной Европы

 ...Восточной Германии в настоящее время собственность распределена среди частных собственников 80%, коммерческих собственников 15% и муниципальными жилищными компаниями 5%. Причём в 80% частных собственников входят ЖСК и квартиры, сдаваемые собственниками внаём. 5% государственных жилищных компаний в ближайшее время будут преобразовываться в частные, т.к. при всей немецкой педантичности даже немцы не смогли добиться в этих компаниях эффективной работы – затраты в 2 раза выше, чем в частных компаниях, а на качество услуг имеются нарекания у населения...

 ...В Германии …управляющим может быть и просто физическое лицо. Территориального деления нет, заказ на управление может быть получен совершенно разными путями. Цель у всех одна – повысить рыночную стоимость жилья и привлекательность для жильцов, для этого производится санация домов, включая пристройку лифтов, утепление фасадов, благоустройство территории...

 ...            ЖСК в Восточной Германии – это крупные образования, включающие как правило десятки домов и осуществляющие разные функции. Но в любом случае главная – это управление. Многие ЖСК также учредили для управления жилыми домами ООО, как правило для снижения затрат. ООО, оказывая услуги ЖСК, не платит НДС 12%...

 ...Так, например, в Восточной Германии в штате управляющих компаний как правило нет уборщиков, электриков, сантехников, маляров и т.д. – к этим работам привлекаются специализированные фирмы и частные предприниматели, по мере необходимости. В штате имеется только специалисты управления по трём направлениям – технический директор с помощниками, финансовый директор с помощниками, секретариат. Кроме того, в каждом жилом доме имеется «управдом», или хауз-мастер, к которому непосредственно обращаются жильцы при наличии технических вопросов. Управляющая компания в обязательном порядке производит страхование общего имущества, включая земельный участок, а собственники квартир как правило производят страхование своего имущества. В случае возникнове6ния обстоятельств (например, на земельном участке ТС кто-то поскользнулся и сломал ногу) выплачивается страховка за счёт страховой компании...

… Монтер в области бытового обслуживания населения работает в качестве жестянщика или слесаря-сантехника на предприятиях по предоставлению бытовых услуг населению. Он выявляет поврежденные места в системе водоснабжения, устраняет их и проводит их техническое обслуживание, например, убирает листву с кровельного лотка или прочищает водопроводные трубы. В случае аварии он немедленно выезжает на место, будь-то ночь, выходной или праздничный день. Монтер в области бытового обслуживания населения в Германии получает 1937 евро, средняя зарплата слесаря по ремонту газового оборудования составляет 2556 евро в месяц. Среднемесячная зарплата слесаря-сантехника составляет 2556 евро...

 ...Законом Республики Казахстан от 22 июля 2011 года № 479-IV «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищных отношений» были внесены поправки в Закон «О жилищных отношениях», которые разграничили обязанности по управлению и содержанию объекта кондоминиума...

 ...В соответствии с указанными поправками управление объектом кондоминиума осуществляют органы управления объектом кондоминиума в виде тех форм, которые были перечислены выше, содержание же объекта кондоминиума осуществляют – субъекты сервисной деятельности (проще говоря, сервисные компании).

Причем дается следующее понятие «содержания объекта кондоминиума» – это совокупность организационных и технических мероприятий, реализуемых субъектом сервисной деятельности в соответствии с договором, заключаемым с органом управления объектом кондоминиума. Получается, что органы управления объектом кондоминиума должны заключать договоры с субъектами сервисной деятельности для выполнения мероприятий по содержанию объекта кондоминиума. Органы управления объектом кондоминиума могут только управлять, но никак не осуществлять деятельность, связанную с реализацией технических мероприятий (того же ремонта)...

 ...приказом Председателя Агентства Республики Казахстан по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства от 13 сентября 2011 года № 338 была утверждена Типовая форма договора управления объектом кондоминиума. Кстати сказать, собственники квартир могут и должны брать за основу данный договор, когда заключают договора на управление объектом кондоминиума. В приложении к этому Договору имеется Перечень работ по управлению объектом кондоминиума, в котором и перечислены основные работы, которые могут осуществлять органы управления объектом кондоминиума:

•  ...организация осуществления осмотра технического состояния конструкций и инженерного оборудования объекта кондоминиума:
•  ...организация работ по обследованию объекта кондоминиума (объектов) с целью определения их технической готовности к эксплуатации (в том числе сезонной), необходимости проведения текущего и капитального ремонта общего имущества:
•  ...планирование работ по содержанию и ремонту переданного в управление общего имущества объекта кондоминиума:
•  ...планирование финансовых и технических ресурсов, заключение договоров с подрядными организациями:
•  ...осуществление систематического контроля за качеством услуг, работ подрядных организаций, субъектов сервисных деятельностей в рамках заключенных договоров
•  ...и многие другие работы, среди которых можно выделить ведение документации, открытие банковских счетов, заключение договоров с поставщиками, обеспечение регистрации объекта кондоминиума, оформление управленческих решений, подготовка отчетов, организация проведения собраний собственников квартир (помещений)...

 ...В Финляндии оператор (управляющая компания), прежде всего, отвечает за ежедневное управление в соответствии и согласно договору на управление, в котором оговариваются условия и перечень услуг и расценки

 ...Оператор (управляющая компания) выбирает эксплуатирующую организацию, для небольших объектов члены товарищества выбирают ее сами...

 ...Эксплуатирующая организация предоставляет жилищно-коммунальные услуги либо самостоятельно, либо по договору со специализированными компаниями (ремонтно-строительные, уборка территории, снега, охрана, вывоз мусора и пр.). Эксплуатирующая организация ежегодно отчитывается перед жильцами о доходах и расходах, а также балансе общества собственников жилья...

 ...На Западе и в США инженерные сети внутри дома обслуживает одна фирма, приборы учета на системах теплоснабжения – вторая, насосы, установленные на системах теплоснабжения, – третья, бойлер (теплообменник) – четвертая и т. д...

 ...В Германии управляющий должен иметь высшее образование и квалификацию экономиста, инженера, юриста или социального работника, а также обладать такими личностными качествами, как коммуникабельность, умение вести переговоры, разрешать конфликты

 ...В Венгрии согласно закону “О товариществах собственников жилья” управляющими кондоминиумами могут быть только лица, прошедшие соответствующую профессиональную подготовку.С 1999 г. в стране получили государственную лицензию курсы обучения по специальностям “управляющий кондоминиума” и “управляющий недвижимостью”...

 …опыт Польши, которая в числе первых из государств бывшего социалистического лагеря перешла на управление в сфере управления ЖКХ, создав акционерное общество со 100-процентным государственным или городским капиталом. Были объединены все виды коммунальных услуг в единую компанию...