ЖКХ: их опыт. Обзор. Часть 3

<address> </address><address> </address><address>(продолжение)</address><address>Часть 1 http://maxpark.com/community/1574/content/1633118</address><address>Часть 2 http://maxpark.com/community/1574/content/1634288</address>

Субъекты правоотношений, их права и обязанности

 Налогообложение

 ...Практически в любом государстве недвижимость представляет собой источник пополнения казны в качестве объекта налогообложения при годовой ставке в Европе 0,1–3,5 %. Исключение составляет Литва, Украина, Хорватия и еще несколько стран, где собственники (недорогих) квартир в многоквартирных домах пока таким налогом не облагаются...

 ...Также нет единого налога в Великобритании, он заменён муниципальным налогом (Council Tax), с которого оплачивается работа полиции, пожарной службы, дворников, собственности муниципалитета, школ и библиотек. В год сумма составляет от 200 до 2500 фунтов стерлингов, она зависит от класса здания и количества жильцов. В Великобритании существует реестр недвижимости, в котором каждому объекту присвоена одна из восьми категорий (А-Н), наибольшим налогом облагаются дома категории Н

 ...В Германии ежегодный налог составляет 1,9% от кадастровой стоимости. Жильё стоимостью до 120 тысяч евро не облагается налогом, если его владелец — физическое лицо. Налог на жильё в Финляндии варьируется в пределах 0,32-0,75% стоимости объекта.  Во Франции размер налога зависит от площади недвижимости. В зависимости от наличия земельного участка объект облагается одним из двух видов налога. К примеру, ежегодная плата за квартиру площадью 90 м² составляет порядка 400 евро, а за дом площадью 120 м² с земельным участком на 100 м² — 1000 евро...

 ...Ежегодная сумма налога на недвижимость в Испании зависит от региона и составляет примерно 0,3 - 0,5 % от кадастровой стоимости объекта...

 Содержание имущества

 ...В Канаде иногда застройщики с целью повышения привлекательности построенных квартир занижают ежемесячную плату за содержание на этапе продажи...

 ...у среднестатистической польской семьи на оплату жилищных расходов может уходить до 50 процентов всех доходов. (Средняя зарплата по стране 700-800 евро, бюджет Семьи соответственно 1200-1800 евро). Вместе с тем, если говорить о платежеспособности населения, то уровень оплаты услуг ЖКХ достиг уже почти 90 процентов (у нас он колеблется в районе 60%), хотя должники тоже не исчезли, несмотря ни на какие ухищрения властей. В отношении злостных не плательщиков в стране с 1994 года действует довольно жесткий закон об "эксмиссии", что переводится на русский язык - как принудительное выселение. В период с 1994 по 1998 год была произведена "эксмиссия" 6656 семей. Еще почти в пяти тысячах случаев при выселении предоставлялась иная, более дешевая жилплощадь...

 ...В Германии большинство населения живет на арендованной площади...

 ...Общая квартплата состоит из двух частей – плата за жилое помещение и плата за жилищно-коммунальные услуги и составляет в среднем 7 евро/1м2, колеблется от 5 до 8 евро в зависимости от следующих факторов: - года возведения дома; - общей площади квартиры; - длительности проживания в квартире; - количества лиц в семье (влияет лишь на коммунальные услуги: расход воды например). В плату за жилое помещение входят: строительные затраты, стоимость земельного участка, проценты по кредиту на строительство, а также издержки, связанные с содержанием жилья (амортизация 1-2% в год, паушальный платёж за содержание, текущий ремонт и управление)...

 ...В оплату жилищно-коммунальных услуг входит (на 1м2 общей площади, включая до 50% площади лоджии): - налог на земельный участок и здание (0,20 €), отопление (0,69 €), тёплая вода (0,17 €), уборка подъезда и лестниц (0,12 €), очистка улицы (0,04 €), вода (0,37 €), сточные воды (0,11 €), лифт (0,13 €), утилизация отходов (0,15 €), газон и благоустройство (0,08 €), общее потребл. электроэнергии (0,04 €), трубочист (0,04 €), страховки (0,11 €), старший по дому (0,18 €), кабельное телевидение (0,08 €), прочее (0,04 €) всего около 2,5 евро. При этом в Восточной Германии доля семейного бюджета на оплату квартиры составляет: - одиноко проживающий – 26%; - семья из 2 человек – 19,1%; - семья из 3 человек – 18,2%; - семья из 4 человек – 17,7%; - семья из 5 и больше – 21%...

 ...Тут уже оплата производится «по факту»: квартиросъемщик ежемесячно переводит на счет арендодателя в качестве предоплаты заранее оговоренную сумму, а тот по итогам года обязан представить отчет о своих реальных расходах. В результате достаточно часто возникает ситуация, когда квартиросъемщику приходится доплачивать определенную сумму. Например, если в течение года из-за роста цен на нефть подорожал мазут, на котором работают в Германии многие отопительные системы. Если же эксплуатационные расходы оказались ниже ожидавшихся, что хозяин квартиры обязан вернуть лишние деньги

 ...Содержание недвижимости в Германии также обходится довольно дорого. К примеру, в месяц плата за квартиру площадью 70 м² составляет до 120 евро...

 ...По подсчетам Немецкого союза квартиросъемщиков (Deutscher Mieterbund), сделанным на основе данных за 2008 год, расходы на жилищно-коммунальные услуги составляют в Германии в среднем ежемесячно 2,16 евро за квадратный метр общей площади. Если суммировать все теоретически возможные формы эксплуатационных расходов, то средняя цифра возрастет до 2,91 евро. Таким образом, жилец, снимающий квартиру в 80 квадратных метров, платит за ее содержание каждый месяц от 170 до 230 евро. За год, соответственно, набегают от 2000 до 2800 евро. Это означает, что расходы на жилищно-коммунальные услуги могут достигать 30 и более процентов от «холодной» арендной платы. Иными словами, конечная квартплата дороже чистой аренды примерно на треть...

 ...Владельцам жилья, живущим в собственных «четырех стенах», естественно, тоже приходится оплачивать все перечисленные здесь жилищно-коммунальные услуги. Кроме того, в многоквартирном доме они ежемесячно откладывают согласованную между собственниками сумму в резервный фонд. Там накапливаются деньги на плановые и непредвиденные ремонты здания. В результате в крупных городах сумма ежемесячных текущих расходов за относительно большую квартиру в 120-150 метров легко достигает 400-500 евро...

 ...Содержание недвижимости от застройщика в Испании немного дешевле: на квартиру площадью 100 м² уходит от 650 до 850 евро в год...

 ...В Швеции широко развито движение квартиросъемщиков, которые следят за качеством предоставляемых жилищно-коммунальных услуг и ценами на них…

 ...Англия. Цена (аренды) на double room от 60-80 франков в неделю, по Англии и от 80-120 франков в Лондоне. По стандарту в комнате есть холодильник, кровать на двоих и телевизор. Цена обычно фиксированная, то есть все коммунальные счета включены. В основном в домах 4-5 комнат, 2 туалета, ванна, кухня - словом есть всё что надо. Из минусов этого варианта наверно это соседи и то, что проживание там обычно не официально, т. е. без договора на аренду. Хозяева берут депозит, сумма которого обычно составляет стоимость 2х недельного проживания, ну и устно оговариваются условия. Условия их в основном это сообщить заранее о переезде. Комнату надо оставлять разумеется в порядке, в противном случае ваш депозит уже не вернётся, а пойдёт на ремонт...

 ...Испания Плата за проживание в урбанизации (уборка территории, чистка бассейна) - 150 - 300 евро в год. Вывоз мусора. Плата за вывоз мусора в некоторых муниципалитетах не выплачивается. В случае если объект недвижимости входит в кондоминимум, плата за вывоз мусора включается в ежемесячный платеж за содержание кондоминимума  В Хорватии содержание жилья семьёй из двух человек стоит порядка 750 евро в год.  Больше всего средств на содержание жилья уходит во Франции. В год коммунальные платежи, страховка и налоги обходятся в 2-3% его стоимости, тогда как в соседней Великобритании на недвижимость тратится примерно 1%...

…в Болгарии затраты на вывоз мусора включаются в налог на стоимость недвижимости…

… в США не существует единых принципов стоимости услуг по вывозу мусора: в некоторых штатах (как в Голландии) забирают только мусор, упакованный в специальные маркированные мешки, купленные в муниципальном магазина, в других штатах мусор вывозится за счет муниципального налога (пропорционально площади имущества), в третьих размер оплаты определяется решением кондомииума…

 ...Европейское домоуправление во многом строится на крепких соседских связях, доверии друг к другу и общем уважении к собственности — то, что в России иногда называется «пережитками социализма». Например, общая стоянка велосипедов в чешском подъезде — насущная необходимость. А за сохранность транспорта можно быть спокойным — здесь все свои...

 ...В Финляндии 1,4 миллиона домов объединены в 70 000 акционерных обществ - владельцев жилой недвижимости. 50 000 из них пользуются услугами компаний по управлению недвижимостью (операторов), 20 000 управляются самостоятельно...

 ...В Финляндии… существует Квартирное акционерное общество, членом которого является каждый собственник жилья, всего в такой форме собственности более двух миллионов человек...

 ...Вместо свидетельства о собственности у каждого жильца есть акции, дающие право на владение определенной площадью в доме. По умолчанию в обязанность акционеров входит оплата за обслуживание дома, отопление, уборку помещений общего пользования, электроэнергию, уборку и вывоз мусора, водоснабжение и канализацию, даже налог на недвижимость и прочие затраты...

 ...Деятельность КАО четко определена законодательством, ровно так же, как и обязанность собственника осуществлять уход за своим жильем. Каждый акционер посредством общества, в которое входит, несет ответственность за наружные конструкции дома, дворовые территории, лестницы и инфраструктуру объекта недвижимости, в частности, водо— и энергоснабжение. Акционер сам отвечает за состояние поверхностных материалов в своей квартире и обеспечивает многие факторы, влияющие на качество и эстетику проживания...

 ...Что же касается отношений внутри дома, то закон о КАО в поправках 2010 года отменил все «стихийные ремонты», когда один из жильцов без предупреждения начинал стучать молотком по нервам остальных. Теперь владелец квартиры, он же акционер, обязан уведомлять домоуправление о планируемом ремонте. Это касается изменений конструкций и коммуникаций, так как архитектурное состояние должно контролировать именно домоуправление.

Когда председатели правления получают уведомление, они назначают надзорного, который следит, во сколько вы начали и закончили ремонт, чтобы не тревожить соседей, как выносится строительный мусор и т. д. Также они вправе требовать компенсацию за время, проведенное в «дозоре». Единственно безнаказанно разрешено красить и переставлять мебель...

 ...Но закон о КАО продиктован самой жизнью. В Европе многие мои молодые местные знакомые меняют квартиры и место жительства довольно часто. И каждый из них рассматривает свою собственность как объект будущей продажи. И так как их квартира — часть большого дома, они заинтересованы в том, чтобы по чьей-то вине его вдруг не затопило или не повело. Собирая такие уведомления, домоуправление легко узнает, по чьей вине это произошло и кто должен за это ответить, возместить убытки...

 ...Литва: В зависимости от типа дома в число расходов по содержанию могут быть включены вывоз мусора, уборка подъездов, платеж домовой общине (по сути – управляющей компании) и т. п. Такие платежи могут требовать от €20 до €100 в месяц.

 ...В Казахстане в 1996 году решением Правительства республики сфера содержания и эксплуатации жилищного фонда была полностью переведена на бездотационную основу, в Казахстане власти просто переложили всю ответственность за жилищный фонд на плечи КСК (кооперативы собственников жилья)...

Страхование

 ...В большинстве стран Европы жильё подлежит обязательному страхованию, поэтому необходимо учитывать уплату страховых взносов. На их размер влияют такие факторы как стоимость имущества, расположение жилья, изношенность...

 ...Страховые взносы. Страхование объекта недвижимости в Испании не является обязательным. В случае, если объект покупается с ипотечным кредитом, обязательным является страхование на сумму ипотечного кредита. Ежегодная страховка составляет примерно 0,15 % от страховой суммы...

(подборка Игоря Измайлова)