Есть ли установка "мочить" собственников?

На модерации Отложенный

 

Собираюсь обратиться в Кировский районный суд Казани с иском к жилищно-строительному кооперативу «Заря-39», под управлением которого находился и продолжает находиться дом № 31/53 по улице Урицкого в Казани (в этом доме мне с 2002 по 2010 год принадлежала квартира).

В качестве третьего лица собирался заявить не только исполком Казани, но и Казанскую государственную жилищную инспекцию. Но, как заметила правозащитник из Санкт-Петербурга Галина Белкова, отсутствие полномочий у ЖСК на управление домом ГЖИ может установить и в административном порядке (ст. 20 ЖК РФ, 23.55 КоАП РФ).

Управление общим имуществом собственников помещений (в дальнейшем «собственники») осуществлял и продолжает осуществлять ЖСК «Заря-39», действующий самоуправно, поскольку собственники его полномочиями по управление своим общим имуществом не наделяли.

Однако ни самоуправной управляющей организации, ни мировому суду, в который с иском ко мне обратилась эта организация, нет никакого дела до п. 2 ст. 129 ЖК РФ: на отношения собственности в многоквартирном доме (МКД) в жилищном кооперативе при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним его членом распространяется действие главы 6 Кодекса. И до п. 3 ст. 161 ЖК РФ, в соответствии с которым способ управления МКД выбирается на общем собрании собственников.

До 2009 года общие собрания собственников в доме, который построил ЖСК, не проводились. А 27 декабря 2009 г. ЖСК организовал «совместное общее собрание собственников и членов ЖСК», на котором вопрос о выборе способа управления общим имуществом не поднимался.

Все эти безобразия могли произойти лишь потому, что исполком Казани, игнорируя п.1 ст.18 ФЗ от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» и положения статьи 161 ЖК РФ, не провел открытый конкурс по выбору управляющей организации для управления общим имуществом ни в указанном доме, ни в других сотнях домов, которыми управляют плюшевые ЖСК. А это позволило ЖСК продолжить управление домом, как выразилась представитель ЖСК, Зарина Скворцова, «по умолчанию».

Плюшевыми все эти ЖСК являются потому, что, продолжая числиться в реестре юридических лиц, они свое существование де-факто ЖСК уже прекратили. Все дело здесь в том, что согласно ст. 110 ЖК РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан на основе членства. Но как только члены ЖСК начали оплачивать свои паи, в построенных ими домах начали появляться собственники, а в соответствии с п. 2 ст. 129 ЖК РФ, решения, касающиеся общего имущества и в том числе по выбору способа управления, собственники могли принимать только сообща. А процесс размывания ЖСК продолжался до тех пор, пока они не оказались плюшевыми, то есть не соответствующими ст. 110 ЖК РФ.

Согласно п. 1 ст. 118 ЖК РФ правление жилищного кооператива избирает общее собрание членов кооператива из своего числа. А как собрать членов кооператива, если их… нет? Поэтому правления ЖСК создавали люди, никакого отношения к ЖСК не имеющие. Ну, а плюшевые правления согласно п. 3. этой же статьи из своего состава могли избрать только плюшевого председателя, членом кооператива не являющегося.

На декабрьском собрании 2009 года собственники квартир, то есть лица, не являющиеся членами кооператива, поскольку полностью выплатили свои паи, попирая ЖК РФ, сформировали плюшевое правление ЖСК «Заря-39». И несмотря на то, что уставом этого ЖСК должность председателя правления не предусмотрена, плюшевое правление ЖСК из своего состава выбрало плюшевого таки председателя. Им в очередной раз стала Анна Вагнер, которая, будучи собственницей своей квартиры, членом ЖСК быть не могла.

Казалось бы, невооруженным (формальным правом) глазом можно было заметить, что ни плюшевое правление ЖСК, ни такой же, то есть плюшевый, его председатель не имеют права действовать от имени ЖСК, поскольку они были избраны в нарушение п. 1 и, соответственно, п. 3 ст. 118 ЖК РФ. И, конечно же, не будучи на то уполномоченным общим собранием собственников, правление ЖСК «Заря-39» никогда не имело права управлять общим имуществом собственников.

Но, несмотря на мой довод о том, что плюшевый председатель плюшевого ЖСК Анна Вагнер, пренебрегая ст. 56 ГПК РФ, не доказала (да и не могла доказать обстоятельства, на которые она могла бы сослаться как на основания своих требований), мировой судья участка №1 Кировского района Казани Татьяна Юшкова не только рассмотрела иск плюшевого ЖСК ко мне – бывшему собственнику квартиры в доме, который в свое время построил ЖСК, но и в полном объеме удовлетворила этот иск.

Больших усилий мне стоило убедить мирового судью в том, что правление ЖСК не вправе было начислять мне плату за жилищные и коммунальные услуги с учетом моего внука Ильи Оринина, поскольку он ни дня в моей квартире не проживал. Да, я был вынужден его зарегистрировать, но вовсе не потому, что ему необходимо было обрести право на проживание: лет шесть тому назад Илья вместе со своей мамой (моей дочерью) и своей сестрой уехал на ПМЖ в США. Я был вынужден его зарегистрировать, потому что без регистрации УФМС не соглашалось продлить ему отечественный паспорт. Но, как многократно разъяснял Конституционный суд РФ, регистрация гражданина не влечет за собой никаких прав и не налагает на него никаких обязательств.

Надо сказать, что до поры до времени я безропотно оплачивал все счета самозваной управляющей организации. И даже притом, что, несмотря на мои настоятельные просьбы, она так и не согласилась заключить со мной – собственником квартиры договор на управление общим имуществом.

Но, как бы там ни было, я – эксперт (являюсь председателем Общественного совета при исполкоме Казани, фактически специализирующегося в вопросах ЖКХ) вчистую продул ЖСК, который возглавила бывшая завхоз детского садика. И, как я думаю, не потому, что был не прав, а, скорее всего, потому что у суда на то был заказ. Или установка: в случае возникновения конфликтов между собственниками жилья и управляющими организациями "мочить" собственников…

Но я не собираюсь сдаваться. И, изучив комментарии к этой статье, буду просить исполком Казани, исполнив требование закона, инициировать открытые конкурсы по выбору способа управления во всех тех домах, в которых собственники этот выбор еще не сделали. Надеюсь, что дом №31/53 по ул. Урицкого в Казани не станет исключением.

Кроме того, попрошу Жилищную инспекцию Казани проверить соответствие действий, которые ЖСК «Заря-39» предпринял в качестве самоуправной управляющей организации, требованиям жилищного законодательства. Это касается, в частности, права плюшевых правления и председателя ЖСК действовать от имени этого ЖСК, а также права ЖСК управлять общим имуществом собственников (по меньшей мере, с момента вступления в силу действующего ЖК РФ).

А как бы вы, коллеги, оценили перспективы этих обращений?

И вот еще о чем хотел бы посоветоваться. Поскольку описанная ситуация характерна для сотен тысяч ЖСК по всей Российской Федерации, не стоит ли нам, подытожив отклики на этот материал, с коллективным письмом обратиться к Генеральному прокурору России? И попросив его дать поручение региональным прокурорам: в случае неисполнения ЖСК п. 2 ст. 129 обращаться в суд с требованием об их ликвидации.

Аргументированные советы  приветствуется.