Как правильно рассчитать ипотечный кредит! «Сообщество по наведению порядка в головах» В. И. Авваку

   Банки могут не только обманывать своих заемщиков, но и попросту ошибаться. Мы покажем, как правильно рассчитывается ипотечный кредит. Особенно это может оказаться полезным для тех, кто не смог погашать кредит банку. Возможно, в этом будет виноват банк, так он потребовал завышенные платежи по кредиту. Мы объясним наиболее распространенные уловки, к которым прибегают недобросовестные банкиры. У тех, кто понимает эти вопросы, не вызывает сомнения, что все эти уловки – уголовно наказуемое преступление. Однако это требует достаточно глубокого осмысления и понимания со стороны и вас, и адвокатов, и судей.

    Известна западная поговорка о том, что бизнес делается на твердой основе, а самая твердая из всех основ – человеческая глупость. Давайте устранять по не многу эту основу из под банковского бизнеса. Они уже достали весь мир, своей жадностью.

    Статья может оказаться полезной для адвокатов, защищающих интересы заемщиков (и банков).

Начнем?

   Наиболее распространенная схема погашения – аннуитетная. То есть, ипотечный кредит вы погашаете, ежемесячно (или с иной периодичностью) выплачивая одну и ту же сумму. Но могут быть и другие схемы погашения, но здесь мы их рассматривать не будем.

   Рассмотрим конкретный пример. Допустим, что вы получили ипотечный кредит 10 млн. рублей на 15 лет под 24% годовых.  Условия погашения кредита: основная сумма долга (это 10 млн. руб.) и проценты по ней должны погашаться ежемесячно равновеликими частями. Причем, первый взнос  через месяц после получения кредита.  Естественно, нас интересует, какую сумму вы будите выплачивать банку каждый месяц. Все расчеты можно выполнить в Exel или с помощью инженерного калькулятора.

Для этого нам потребуется всего лишь пара формул.  Следующая формула позволяет рассчитать величину ежемесячного платежа по кредиту:  

Sm=S*Rm/{1-(1+Rm)^(-М)};                                       (1)

в которой Sm-сумма ежемесячного платежа по кредиту, S – сумма полученного кредита, М – количество платежей по кредиту, равное числу месяцев, на которые выдан кредит, «галочка ^» означает возведение в степень (например 3^2 = 9).  и  Rm – ежемесячная ставка.

     А сейчас мы остановимся на самом распространенном мошенничестве, к которому прибегают банки. Оно основано на невежестве. Нам известна годовая ставка по кредиту, равная 24%. Зная ее, мы должны рассчитать эквивалентную ей ежемесячную ставку. Смысл этого расчета точно такой же, как в перерасчете скорости автомобиля относительно разных единиц времени. Например, вам известно, что скорость автомобиля равна 60 км. в час., и нужно определить скорость этого автомобиля относительно минуты. Очевидно она составит 1 км. в минуту.  То есть скорости 60 км. в час. и 1 км. в минуту эквивалентны (равносильны). Но в случае с процентами не все так примитивно, но смыл тот же.  Ежемесячная ставка вычисляется через годовую ставку Rпо следующей формуле [1]

Rm=(1+R)^(1/12) – 1;                                           (2)

  То есть, в начале мы должны вычислить ежемесячную ставку (2), равносильную годовой 24% = 0.24   (%=1/100). Подставляя R=0.24 в формулу (2), находим

Rm=(1+0.24)^(1/12) – 1= 0.018087582;  

Старайтесь вычислять точнее и не отбрасывайте «маленькие» числа. Теперь у нас есть все числа для формулы (1), подставим их и получим:

Sm=10 000 000 р.* 0.018087582/{1-(1+0.018087582)^(-180)}= 188 351.377 р.

Заметим, что М=15*12=180 – это количество месяцев в 15-ти годах, равное количеству платежей по кредиту. То есть нам придется 180 раз ежемесячно выплачивать банку по   188 351.38 рублей. Этими ежемесячными платежами мы будем возвращать, как основную сумму долга (кредитное тело), так и проценты, начисляемые на те суммы которыми мы пользовались. 

    Используя этот пример, вы можете рассчитать и свой кредит. Это был точный и правильный расчет.

Самый любимый банками трюк

   А теперь перейдем к первому трюку, который является самым распространенным, и который почти прижился, как будто он законный.  

    Дело в том, что банки вместо точной формулы (2) предпочитают использовать так называемые «простые проценты», а некоторые даже пытаются называть их «банковским процентом».  И вместо точной формулы (2) используют формулу

Rm= R/12                                                    (3)

    О том, что такое простые проценты, как они появились и когда подробно и обоснованно изложено в книге  [1]. Здесь изложу кратко суть. Формула (3) – это приближенное выражение для точной формулы (2). Дело в том, что в древние времена по формуле (2) было сложно вычислять, поскольку тогда не было компьютеров и калькуляторов.

В настоящее время в формуле (3) нет никакой нужды, а ее применении является скорее мошенничеством.   Это аналогично тому, как если бы в супермаркете вам заявили, что у них свое понятие о килограмме, то есть имеется некий «простой» килограмм (или простой литр, простой метр), который меньше обычного килограмма и, к тому же, меняется в зависимости от веса колбасы, которую вы покупаете.

   Посмотрим, насколько хороша приближенная формула (3). Она дает приближенное значение ежемесячной ставки, равное

Rm= 0.24/12 = 0.02,

то есть 2% вместо точного значения 1.8087582%. Вроде бы это действительно близкие значения. Но как это скажется на наших ежемесячных платежах по кредиту, если мы используем Rm=0.02? Подставим это значение в формулу (1) вместо точного 0.018087582 в результате получим:

Sm=10 000 000 р.* 0.02/{1-(1+0.02)^(-180)}=205827,3647 руб.

То есть, вместо 188 351.377 рублей  нам придется выплачивать  205 827,3647 руб. ежемесячно. Вряд ли этот результат можно считать хорошим приближением, если нам ежемесячно придется переплачивать по  205827,3647-188 351.377=17 476 рублей. Может для кого-то 17 476 рублей – это мелочь, но не для всех. А если учесть, что за 120 месяцев общая переплата уже составит 120*17 476 рублей = 2 097 120 рублей, то есть более 2 млн. рублей. Строго говоря, так умножать не очень правильно,  но для суда это будет звучать убедительно.  Общая переплата составила более 20% от суммы кредита 10 млн. рублей. Вряд ли суд признает это маленькой ошибкой.

Что делать

   А что делать, если вы подписали кредитный договор, в котором мелким шрифтом указано, что ежемесячная ставка рассчитывается по простым процентам. Здесь налицо все признаки мошенничества. Более глубоко это можно понять, изучив  указанную ниже книгу [1]. Проведу близкую аналогию: вы увидели публичное предложение купить сахар по цене 20 рублей за килограмм. И решили купить 1 тонну и подписали договор с продавцом, в котором мелким шрифтом указано, что у продавца «свой килограмм», равный 800 граммам. Что на это скажет суд?  Это даже не смешно. Единственное отличие с банками здесь в том, что эта махинация давно и широко используется, и все уже привыкли, не вникая в суть дела. 

   Банк сделал публичную оферту – кредит за 24% годовых и заманил клиентов обманным способом.  И получается, что он ввел вас в заблуждение – вы потратили время, отказались от других кредитных предложений и прочее.     

    Не редко банки отказываются от досрочного погашения кредита, что так противозаконно. Скорее всего, это обусловлено тем, что у банков нет соответствующих компьютерных программ для расчетов, а сами они не умеют этого сделать. Хотя все это очень просто. И здесь есть опасность, что банки вам насчитают неверно. Этот вопрос пока отложим.

    В развитых странах ставки по ипотечным кредитам порядка 1% и там так же могут использоваться простые проценты. Но при маленьких ставках погрешность становиться действительно малой. Например, в Париже она когда-то составляла 3% в год. Можете убедиться, что простые проценты дают довольно удовлетворительный результат.

    Дума приняла закон, согласно которому банк обязан вам сообщить истинную ставку, по которой вы получили кредит. Эту истинную ставку назвали «полная стоимость кредита», что, по сути, есть попытка узаконить мошенничество  банков. Якобы полная стоимость кредита учитывает все остальные «услуги», которые получает заемщик от банка. Но в действительности заемщику нужна только одна услуга – получить деньги от банка. Остальные «услуги» навязаны от лукавого, как таковые они не нужны заемщику. Нельзя одну услугу обусловливать другой услугой.

   Представьте, если бы весь бизнес  опустился до такого маразма как банки. Например, вы пришли купить буханку хлеба. На ценнике указано 20 рублей. Вы просите продать буханку, а продавец требует от вас заплатить 100 рублей.

    За что? А за дополнительные услуги! Цена 20 рублей – это только за хлеб. Ведь продавцу пришлось подойти к буханке хлеба – это 10 рублей, поднять руку – еще 5 рублей, взять эту буханку и принести вам – еще 25 рублей и наконец, рассчитать и выдать вам сдачу – еще 40 рублей. И того – 100 рублей.

Поистине мы попали со всех сторон под иго дураков. Представьте, что все последуют примеру обезумевших от своей жадности банкиров. Не зря против банкиров-мошенников поднимается весь западный мир.       

Полезная литература

    Предвидя вопросы, а откуда взят этот материал, даю ссылку на самый замечательный учебник, где все ясно и убедительно изложено:

 [1] Решецкий В.И. Экономический анализ и расчет инвестиционных проектов. 3-е изд. 2000 г.

    К сожалению, эта книга стала библиографической редкостью. У меня есть и более ранние издания, там меньше материала и легче разобраться. В ней все подробно и математически строго доказывается, а не переписываются бездумно ошибки из других книг. Книга написана ясно и все понятно. Однако материал по кредитам разбросан по всей книге, много примеров и задач.

   В других книгах по этим вопросам толком ничего не объясняется, а все трюки банков подаются почти как законные. Авторы понимают, что их книги будут в основном изучать будущие банкиры и финансисты, а потому не беспокоятся о заемщиках.