Кто имеет и как...

Земли сельхозназначения на Кубани делятся на разные природно-климатические зоны: северная, южно-предгорная, западная, Анапо-Таманская. Соответственно, в разных климатических зонах и урожай зерновых будет разный. Стоимость земель сельскохозяйственного назначения на Кубани в последние годы подскочила в несколько раз, потому что новые технологии меняют традиционное представление о климатических зонах. Еще несколько лет назад специалисты наперебой утверждали, что в Ейске не стоит выращивать виноград, а в Приморско-Ахтарске и Темрюке – персики. И вот, пожалуйста, сегодня в этих районах эти культуры прекрасно возделываются. Приход в Россию новых аграрных технологий еще больше подогрел спрос на кубанскую землю, а вместе с ним вырос и теневой рынок продажи земли. Суды Краснодарского края завалены исками о рейдерских захватах и земельном переделе. Поток писем от собственников земельных долей о нарушении их прав в редакцию не иссякает. В последние 2 года к ним прибавились жалобы из дачных товариществ, которых в окрестностях Краснодара, Туапсе, Новороссийска большое количество. Земельный передел добрался и до них.

– На Кубани 1582 товарищества, и конфликты в них, я уверен, по большей части надуманные. Из них нормально действующих не более 300. Остальные – только видимость. Скандалы же не возникают на ровном месте, – уверен председатель Комитет по вопросам имущественных и земельных отношений краевого Заксобрания Сергей Тимченко.

Отобрать и поделить!

Президент России Д. Медведев 29.12.2010 подписал Федеральный закон № 435-Ф3 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения».

Первые же статьи Закона посвящены теме принудительного изъятия земельных участков в случае их «нецелевого использования» либо «неиспользования по целевому назначению». Возникает ощущение, что это именно то, ради чего и принимался данный Закон. В предыдущей редакции от 2002 года также имелись положения о принудительном изъятии земли в случае ее неиспользования в течение 3-х лет. Но не были прописаны признаки, определяющие понятие «используется по назначению». В новом Законе есть загадочная ссылка на то, что признаки использования земель по назначению для каждого субъекта устанавливаются Правительством Российской Федерации. Однако соответствующего постановления еще нет. И когда будет, неизвестно.

Но в Законе есть и новеллы. Невостребованные земли сейчас находятся в зоне полномочий муниципалитетов. Именно они должны контролировать и отслеживать различные вопросы, связанные с землепользованием, на подведомственной территории, включая правомерность проведения различных собраний. Также муниципалитетам дана возможность пополнять через суд земельные фонды посредством возврата невостребованных земель в собственность муниципального образования или городского поселения.

Новым также является и продажа с публичных торгов земельных участков, которые не использовались в течение 3-х лет. Причем, проведение этих торгов отдано также на откуп местным администрациям. Однако известно, как лихо проводятся местными администрациями «публичные» торги по государственной собственности (находящейся под жестким контролем соответствующих органов).  По имеющимся в редакции сведениям, мэрия Краснодара уже занялась инвентаризацией и поисками невостребованных и заброшенных земельных участков.

Если говорить о земле, то продавать на Кубани уже практически нечего. По неофициальным данным, на территории Краснодарского края в собственности государства осталось не более 20% земли, в собственности края – не более 10 – 12%, остальное – в частных руках. В начале 90-х земля безвозмездно передавалась в собственность граждан, на ней работавших. К 2000 году произошел переток земельных ресурсов в руки коммерсантов, и вместо десятков тысяч мелких землевладельцев на Кубани появились крупные латифундисты, в том числе и иностранцы. В основном, земли сельхозназначения используются по назначению, хотя и с грубейшими нарушениями Закона, призванного сохранять плодородие земли. Небольшая часть собственников, чьи земли находятся вблизи Краснодара, Анапы, Новороссийска, Сочи, стремится любыми путями изменить назначение земель, для того чтобы строить на них коммерческую недвижимость. Многим это удается.

С землями, находящимися в федеральной собственности на территории Краснодарского края, много проблем. Ведь на территории Кубани в советское время было немало совхозов, собственником которых до сих пор является государство. Бывшие совхозы, у которых в среднем было по 10 – 12 тысяч га земли, разделенные на паи, сегодня по большей части несостоятельны, погрязли в судебных тяжбах. А в соответствии с законодательством, работы на спорной земле производить нельзя. И под предлогом того, что земля не должна зарастать бурьяном, земли бывших совхозов, а по сути государственные, постепенно становятся частной собственностью, которую изымают у государства за долги.

На вопрос, есть ли земля в муниципалитетах, однозначно ответить трудно. Так, в Ленинградском районе в муниципальной собственности почти не осталось свободных земель. Зато они есть в предгорных районах, например, в Отрадненском. Так что желающие заняться сельским хозяйством в центральной части края  получат отказ в выделении земли в аренду, а вот в предгорной зоне – пожалуйста!

«Внучки» – еще те жучки!

Что касается иностранцев, то сегодня продажа земли сельхозназначения им запрещена. Из иностранцев владеть землями сельхозназначения беспрепятственно могут только белорусы, в соответствии с заключенными между странами соглашениями. В аренду – да! Правда, обходные пути и тут возможны, и иностранные компании вовсю ими пользуются. Земельный кодекс РФ, напомним, запрещает владеть землями сельхозназначения иностранным гражданам и компаниям, а также российским компаниям, если иностранцам принадлежит в них более 50%. Однако в отечественной практике прижились уже несколько способов обхода этого запрета. Среди наиболее популярных вариантов – использование для покупки земельного участка российских подставных физических или юридических лиц.

Еще одна возможность обойти законодательство – продажа участка земли паевому инвестиционному фонду недвижимости. Если в нем хотя бы один пай принадлежит российскому лицу, то сделка считается законной. Дескать, российские интересы учтены.

Ну и, наконец, самый востребованный  способ – создание в России «внучек» иностранных фирм. Про них в законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» ничего не говорится. А что не запрещено – то разрешено. Контролировать же деятельность «внучек» тем более сложно, если учитывать количество оффшорных компаний, которые записаны в учредителях у большей части российских корпораций. Мало кто при оформлении сделки будет внимательно изучать родословную компании до третьего колена.

По отрывочным данным из различных источников удалось составить, уверен, далеко не полный список иностранных компаний, интересующихся земельными активами на Кубани. Только один шведский инвестиционный фонд Black Earth Farming, по его же собственным данным, контролирует через российские компании 300 тыс. гектаров сельхозугодий. Black Earth Farming – первая агрокомпания, которая призналась в скупке сельхозземель в России. Ее интересы в нашей стране представляет российская «внучка» «Агро-инвест», управляющая более чем 300 тыс. гектаров в Центральном Черноземье. Холдинг занимается растениеводством и собирается развивать молочное животноводство, свиноводство и птицеводство. На рынке «засветились» и еще несколько иностранных компаний. Так, председатель совета директоров датской Trigon Agri Уло Адамсон признал, что его фирма контролирует 100 тыс. гектаров сельхозземель в районе Пензы и Самары. По его словам, в освоение этих земель к 2009 году было вложено больше 100 млн евро. А к 2010 году Trigon Agri собирался довести площадь обрабатываемых земель в России до 150 тыс. гектаров. Причем, как честно заявил Адамсон, на приобретение земли приходится наименьшая часть инвестиций компании.

Литовская Agrowill Group AB, по сведениям, которые можно почерпнуть в различных СМИ, в ближайшее время намерена контролировать в России до 0,5 млн гектаров, поскольку здесь есть возможность обзавестись крупными массивами высокого качества, а издержки на обработку земли ниже, чем в Литве.

Компания интересуется участками не менее 10 тыс. гектаров, желательно с уже готовой инфраструктурой для растениеводства на Юге России. Однако, по мнению экспертов, вышеперечисленные фирмы – лишь надводная часть айсберга.

Вообще, купля-продажа пашни – это очень криминальная сфера. Отсюда, вероятно, и до странного мизерные официальные цифры иностранных инвестиций в краевое сельское хозяйство. Так, согласно данным Краснодарстата, в первом полугодии 2011 года на сельское хозяйство Кубани, охоту и лесное хозяйство пришлось 17,5 млн долларов инвестиций из-за рубежа, что на 3,2 процента больше, чем в аналогичный период прошлого года. А, например, на сферу оптовой и розничной торговли, ремонта транспортных средств и бытовой техники – 177 млн долларов, на операции с недвижимостью, аренду и предоставление услуг – 5,4 млн долларов. За 9 месяцев нынешнего года, по статистике, из всемирно известных оффшорных зон – Кипра и британских Виргинских островов в экономику края инвестируется 89,2 млн долларов и 7,1 млн долларов соответственно. Суммы, что и говорить, колоссальные – в совокупности вторая строчка в рейтинге инвесторов. Эти цифры, по мнению экспертов, говорят о том, что иностранцы предпочитают скупать наши сельхозугодья втихую.

При сборе информации корреспондент «НГК» столкнулся с тем, что за земли сельхозназначения отвечают в крае много ведомств: департамент имущественных отношений, департамент сельского хозяйства, Росимущество по КК, Россельхознадзор, Управление Росреестра, муниципальные образования, городские поселения и т. д.

А у семи нянек сами знаете, что бывает.

Лоскуты поднимутся в цене

Вопреки прогнозам многих аналитиков, после изменений в законодательстве, принятых в 2010 году, панических распродаж, как и спада цен, на земельном рынке России не случилось. Более того, рынок пошел вверх, как по объему спроса, так и по ценам. Как ни странно, даже летняя засуха 2010 года повлияла положительно на поведение рынка. Это может быть объяснено тем, что вследствие дефицита резко выросли цены на сельхозпродукцию, а также активизировалось кредитование сельского хозяйства со стороны государственных банков. При этом многие кредиты были реструктурированы или пролонгированы ввиду засухи. Это привело к росту рентабельности сельхозпроизводства в 2010 году.

Большое значение для активизации рынка сельскохозяйственных земель имеет также информационный поток в средствах массовой информации, посвященный ожидаемому новому витку продовольственного кризиса.

Все эти факторы вместе позволили вернуть на земельный рынок РФ мелких и средних предпринимателей (оперирующих земельными массивами 50 – 200 га), которые полностью исчезли с рынка во время кризиса.

При этом цены на крупные сельскохозяйственные массивы поднялись с 13000 – 16000 руб./га (в период кризиса), до 18000 – 25000 руб./га весной 2011 года. Общая ситуация на земельном рынке России весной 2011 года была такова, что в первую очередь скупались крупные массивы сельскохозяйственных земель в южных черноземных районах России, естественно, что в этих районах отмечен и наибольший рост цены на земельные участки.

Важными факторами, влияющими на развитие земельного рынка в России, является также принятие Верховным судом постановления о разрешении регистрации на дачных участках и принятие Кабинетом министров РФ постановления о поддержке производства овощей закрытого грунта. В следующем году ожидается, что оба эти фактора приведут к дополнительному повышению спроса уже на небольшие участки площадью 10 – 20 га.

Мнение эксперта:

Алексей Гарюнов, генеральный директор УК «Бин Финам групп»:

– Я посетил конференцию Global AgInvesting 2011, которая проходила в Нью-Йорке со 2 по 4 мая, где широко обсуждались глобальные инвестиции в рынки с/х земель и с/х производства всего мира. Был отмечен глобальный интерес со стороны самого широкого круга инвесторов таких как, пенсионные фонды, фонды прямых инвестиций, профильных инвесторов, которые обрабатывают землю. Значительная часть инвесторов обратила внимание на инвестиции в рынок сельскохозяйственного производства и приобретения с/х земель после 2008 г., т. к. данные инвестиции характеризуются надежностью в «долгосрочной перспективе», вечной потребностью населения в продуктах питания. Особенно был увлекателен сегодняшний опыт американских фермеров по освоению южной части Африки, тогда как другие рынки, такие как южноамериканский, австралийский, рынок юго-восточной Азии, характеризуются высокой развитостью как с/х производства, так и рынка с/х земли. Так что перспективы рынка огромны.

По нашим оценкам, стоимость общедолевой земли (паи, доставшиеся колхозникам по приватизации) и выделенной с/х земли, доля которой постепенно увеличивается, возросла за последние 5 лет в 4 – 6 раз, в зависимости от региона. Мы считаем, что инвестиции в земельные активы наиболее привлекательны с точки зрения потенциала роста и соответствующих рисков. Строго говоря, недвижимостью можно назвать только землю. А если она находится в лучших аграрных регионах, то можно считать, что вы сделали очень удачную инвестицию. Как говорил Марк Твен: «Покупайте землю, ее больше не производят».

Врезка: По данным управления Росреестра по Краснодарскому краю, на 1 января 2011 года на Кубани чуть больше 4,75 млн га земель сельхозназначения: 52,7% – в государственной и муниципальной собственности, остальное принадлежит гражданам (3,161 млн га) либо юридическим лицам (411 тысяч га).

Врезка 2: Главная отличительная особенность российской земли – ее дешевизна. Самые дорогие земли – на юге России. Цена 1 гектара в Краснодарском крае может достигать 5000 долларов, тогда как в Воронежской области 1 га стоит от 700 – 800, в Липецкой – 320, а на Алтае – 20 – 40 долларов США.

Врезка 3: Для сравнения: в Аргентине 1 гектар стоит 4400 – 7800 долларов, во Франции – в среднем 5100, в Испании – 14 500, в Бельгии – 26 000, на востоке США – 13 200 – 32 000 долларов. По данным ИКАР, на одного жителя России приходится 803 тыс. гектаров пашни. Для сравнения: в США этот показатель равен 574 тыс. гектаров, во Франции – 289 тыс., в Германии – 189 тыс., в Индии – 141 тыс., в Китае – 108 тыс., то есть почти в восемь раз меньше, чем у россиян.

Индия и Китай для решения продовольственной проблемы даже принимают специальные программы скупки земли за рубежом.