«Дело Долиной» и обездоленные покупатели. Где выход из квартирной ловушки

Фото: Sergey Elagin/Business Online/Global Look Press

Мария Кузнецова

Предприимчивые пенсионеры «пошли по стопам» знаменитой певицы, в результате суды завалены исками, а покупатели шарахаются от вторички. Случаев недобросовестной продажи жилья — тысячи.

В Госдуме предлагают ввести семидневный «период охлаждения» для сделок с недвижимостью. Об этом сообщил председатель палаты Вячеслав Володин в своем ТГ-канале.

«За это время продавец сможет принять взвешенное решение о необходимости сделки, а деньги покупателя будут лежать на специальном счёте, с которого нельзя будет их перевести или обналичить до окончания процедуры купли-продажи», — написал спикер.

По его словам, такой механизм позволит уберечь граждан от действий мошенников, а также от финансовых и имущественных потерь.

В последнее время в Госдуму, пояснил Володин, поступает много обращений, связанных с мошенничеством на рынке вторичной недвижимости. По числу жалоб граждан видно, что случаев, когда после продажи квартиры и получения денег продавец отказывается передавать жилье новым собственникам, всё больше. При этом продавец оправдывается тем, что в момент сделки находился под воздействием мошенников, которым отдал деньги.

«В результате добросовестные приобретатели жилья остаются и без новой квартиры, и без средств», — констатировал глава нижней палаты.

Как правило, продавцами оказываются пожилые граждане. Володин привел данные Росреестра, согласно которым в 2024 г. недействительными были признаны более 3000 сделок с участием людей пенсионного возраста. При этом число продаж, аннулированных из-за мошеннического давления, за два года выросло на 20%.

Судя по количеству обращений, в 2025-м проблема усугубилась. Парламентарии считают необходимым защитить и добросовестных покупателей, и продавцов жилья. К примеру, «Справедливая Россия» предлагает изменить саму процедуру проведения сделки купли-продажи.

«Нужно сделать так, чтобы средства продавцу-физлицу переводились только после государственной регистрации перехода прав собственности. Такой механизм потребует использования защищённого счёта и банковского аккредитива — формы безналичных расчётов, при которой банк выступает гарантом исполнения обязательств между покупателем и продавцом», — заявил руководитель парламентской фракции Сергей Миронов.

Он добавил, что использование наличных при таких сделках исключается, а перевод денежных средств будет возможен только на счета продавца. Кроме того, продавцу единственного жилья придётся доказать, что ему будет где жить.

Сенатор Олег Голов предложил установить год для возврата средств обманутым покупателям, после чего квартира переходит новым владельцам

«В настоящее время добросовестный покупатель оказывается в уязвимом положении: по решению суда он утрачивает право собственности, но фактически не может вернуть уплаченные средства, если у продавца они отсутствуют», — говорится в обращении политика в адрес главы Минюста Константина Чуйченко.

Кроме того, парламентарии предлагают ввести обязательное нотариальное удостоверение всех сделок, связанных с приобретением недвижимости, и обязательное их страхование в уполномоченных организациях, если имущество является для продавца или покупателя единственным. Соответствующее обращение на имя председателя Верховного суда Игоря Краснова подготовили депутаты Сергей Колунов и Илья Вольфсон.

Парламентарии также просят дать оценку сложившейся судебной практике.

Здесь стоит отметить, что фактически ящик Пандоры открылся на фоне резонансной истории с продажей за 100 млн руб. квартиры певицы Ларисы Долиной.

«Наверное, эта волна, когда продавцы, объявляя себя продавцами под влиянием, начинают требовать квартиры обратно, и суды принимают такие решения, она, действительно, началась после „дела Долиной“. У нас хоть и не прецедентное право, но суды смотрят на коллег. К сожалению, начали повторять эту историю», — заявила депутат Госдумы Светлана Разворотнева.

Как известно, суд вернул квартиру певице, а добросовестная покупательница осталась и без денег, и без жилплощади. Кассационный суд также встал на сторону певицы, и теперь покупательница намерена подать жалобу в Верховный суд России на признание сделки купли-продажи недействительной.

Кстати, потенциальные продавцы жилья также оказались в сложной ситуации. Так, после истории с квартирой Долиной певица Слава не может продать свою квартиру.

«Сейчас из-за этой всей обстановки мне нужно пройти все наркологические клиники, сходить непонятно куда и зачем. Если покупатели узнают, что я — артистка, то значит, я кого-то могу развести», — возмущена Слава.

Так есть ли реальная возможность закрыть этот ящик Пандоры?

Юрист по недвижимости Елена Кульпина считает, что «недельное охлаждение» проблему вряд ли решит.

— На сегодняшний момент я это вижу как нотариальные сделки, но не те, что мы имеем сейчас, так как полномочия нотариуса сильно ограничены. И сделка, проведенная в том числе через нотариуса, также может быть признана недействительной в суде. Должен быть более широкий круг полномочий нотариуса, возможно, даже обязательное участие в сделках психиатров либо проведение психолого-психиатрической экспертизы участников сделки как обязательный элемент.

«СП»: Участие психиатра усложнит процедуру.

— Да, но если мы посмотрим на то, что происходит, это, на мой взгляд, малая кровь. Только что я общалась с психиатром, который выезжает на сделки, проверяет продавцов. Он говорит, что очень много случаев. Продавцам под влиянием мошенников удавалось даже нотариусов ввести в заблуждение. Поэтому одного нотариуса здесь недостаточно, несмотря на то, что по закону нотариус проверяет волеизъявление сторон, их дееспособность. Но он не обладает соответствующей компетенцией, которая позволила бы ему определить, что человек находится под чужим влиянием.

И, на мой взгляд, надо делать сделки безотзывными. Если денежные средства внесены, то нужна определенная процедура, чтобы признать сделку недействительной уже было невозможно.

«СП»: Но ведь безотзывная сделка — тоже лазейка для мошенников.

— Все правильно, поэтому и надо расширять полномочия нотариуса, а критерии добросовестности покупателя и продавца четко определять. Если я добросовестный покупатель — прихожу к нотариусу, вношу деньги на депозит, на сделке присутствует психиатр, который проверяет дееспособность обеих сторон. Если соблюдены определенные требования, то сделка является безотзывной.

Но надо определить критерии, которые позволяли бы в дальнейшем поставить запрет на отмену сделки. Например, запрошены документы из ПНД, что продавец не состоял и не состоит на учете, предоставлена рыночная оценка стоимости объекта.

Конечно, должна сохраняться возможность оспаривания сделки на случай мошенничества.

Нужно также корректировать судебную практику.

«СП»: Каким образом?

— Все ругают суды и законодательство, но, на самом деле, в законе механизм прописан. Предусмотрено, что в случае признания сделки недействительной, продавцу возвращается квартира, а покупателю — деньги. Система сломалась на том, что продавец передает деньги мошенникам, то есть у него этих денег не остается.

Как я вижу, на сегодня в судебной системе это можно остановить, установив ограничения на возврат недвижимости, пока продавец не вернет деньги, чтобы стороны были в равном положении. Как только продавец возвращает деньги за квартиру, соответственно, ему возвращается квартира. Если не может вернуть деньги за квартиру, значит, она остается у покупателя. Это было бы справедливо.

«СП»: «Период охлаждения» может помочь решить проблему?

— Я считаю, что это не сработает. У меня было много клиентов, которые под влиянием мошенников брали кредиты под залог недвижимости либо просто набирали кредиты. Схема такая, что пока мошенники не получат от жертвы деньги, они ее не оставят.

«Период охлаждения», который предлагают… Ну, они будут эти семь дней оказывать психологическое давление на жертву и чуть позже жертва, получив деньги, точно так же переведет их мошенникам.

«СП»: Какие-то еще меры защиты и продавцов, и покупателей возможны?

— Например, если продавцы — это пожилые люди (определенного возраста), сделать обязательной гарантию со стороны родственников или органов опеки (если человек одинокий). С одной стороны, это получается ограничение конституционных прав человека на распоряжение своим имуществом, свободы волеизъявления. С другой — это могло бы быть некой защитой. Так бывает, что звонишь родственникам, а они не в курсе, что их старенький папа или мама, собрался продавать имущество.