Жесткая политика ЦБ: кому с 1 июля запретили брать ипотеку в России

Ипотека для избранных: ЦБ установил новые ограничения на выдачу кредитов. Кто теперь сможет купить квартиру?

Фото: 1MI. ЦБ с 1 июля вводит новые ограничения на выдачу ипотеки

Мария Соколова

Банк России заботится о гражданах и делает все, чтобы люди не увязли по уши в долгах. 1 апреля 2025 года регулятор получил право устанавливать прямые ограничения на выдачу ипотечных кредитов людям с высокой долговой нагрузкой. И вот такие ограничения (макропруденциальные лимиты) установлены — они начнут действовать с III квартала 2025 года, то есть с 1 июля.

Кто не сможет получить ипотеку с 1 июля 2025 года

Больше всего проблем будет у людей, у которых первоначальный взнос по ипотеке не превышает 20%, а показатель долговой нагрузки (ПДН), то есть отношение ежемесячных платежей по всем займам к доходам, выше 50%. Доля таких клиентов, по правилам ЦБ, в III квартале 2025-го должна быть не более 2%.

Ипотеку не смогут взять те, у кого ежемесячные платежи по всем займам выше, чем 50% дохода. Фото: 1MI

Представьте: вы имеете зарплату в 130 тыс. рублей, что неплохо для провинции, у вас родился ребенок, и теперь хотите купить собственную квартиру за 7,5 млн рублей. Для этого берете максимально возможные шесть млн рублей по семейной ипотеке под 6% годовых и еще 1,5 млн рублей добавляете из своих средств (20% от стоимости квартиры). А чтобы не погрязнуть в кредитном рабстве, планируете оформить ипотеку на десять лет — переплата за этот срок составит 2 млн рублей.

Новые правила ЦБ могут привести к росту переплат по ипотечным процентам. Фото: 1MI

Однако в этом случае банк почти наверняка вам откажет в выдаче ипотеки, ведь ежемесячный платеж составит 66,6 тыс. рублей — это более половины от вашего дохода!

Чтобы снизить ежемесячный платеж, придется увеличить срок ипотеки. Возьмете ее на 15 лет, и тогда ежемесячный платеж снизится до 50,6 тыс. рублей. Это уже не противоречит правилам ЦБ. Заодно придется хоть немного увеличить первоначальный платеж, чтобы он перевалил за отметку в 20%.

Получается парадоксальная ситуация: переплатить 2 млн рублей за десять лет нельзя — это опасно, а переплатить 3,1 млн рублей за 15 лет — это, с точки зрения регулятора, нормально.

Теперь в ипотеке смогут отказывать даже тем, у кого высокая зарплата. Фото: 1MI

Важно! Размер ваших доходов не имеет значения. Если вы зарабатываете 500 тыс. рублей, из них хотите 251 тыс. рублей тратить на погашение ипотеки и на оставшиеся 249 тыс. рублей комфортно жить, то банк все равно откажет в займе. Им важно только соотношение платежей и доходов, а не конкретная сумма, на которую вы можете прожить.

При принятии решения о выдаче ипотеки банк в первую очередь смотрит не на доходы, а на долговую нагрузку. Фото: 1MI

Доля займов, в случае если первоначальный платеж менее 20%, а ПДН ниже 50%, и в случае если первоначальный платеж более 20%, а ПДН выше 80%, не должна превышать 5%.

То есть фактически такие выдачи тоже оказываются под запретом.

Как банки выдают ипотеку в 2025 году

Впрочем, ЦБ уже не первый день всячески борется с выдачей кредитов, в том числе ипотеки — все во имя борьбы с инфляцией. Уже сейчас получить ипотеку — нетривиальная задача.

Почти половину заявок на ипотеку банки отклоняют. Фото: 1MI

По данным Национального бюро кредитных историй, в феврале 2025-го банки отклоняли 56,2% заявок на ипотеку. И этот показатель растет: в январе отказ получали 55,4% клиентов, а в декабре 2024-го — 49,9%.

В первую очередь отказы стали получать люди с высокой долговой нагрузкой. Если в III квартале 2023 года 47% заемщиков на погашение тратили более 80% своих доходов, то в I квартале 2025-го их осталось только 6%.

Высокая долговая нагрузка ставит крест на ипотеке. Фото: 1MI

К таким результатам привели действия ЦБ: регулятор установил надбавки для клиентов с высоким риском просрочки платежей — банкам просто невыгодно выдавать им ипотеку.

Однако раньше дополнительные расходы на создание резервов банки могли компенсировать дополнительными комиссиями. Так или иначе, у человека с высокой долговой нагрузкой был шанс получить ипотеку. С 1 июля 2025 года его больше не будет.

ЦБ закрутил гайки банкам: выдавать ипотеку клиентом с высоким риском просрочки платежей теперь крайне невыгодно. Фото: 1MI

Зачем ЦБ запрещает ипотеку

Забота о финансовом здоровье неразумных граждан — это хорошо. Но такое жесткое ограничение на выдачу ипотеки не учитывает одного факта: в России до сих пор велика доля населения, занятая в неформальном секторе экономики. Проще говоря, тех, кто или получает зарплаты в конвертах, или скрывает свой доход, будучи предпринимателям. Деньги есть, а справки для банка — нет.

Зарплата «в конверте» лишает шансов на ипотечный кредит. Фото: 1MI

Минтруд оценивает численность таких нелегалов в 6,5 млн человек, а по оценке Росстата, свои доходы скрывают 15,8 млн россиян, или 21,3% от уровня занятости. Это максимальное значение с 2016 года. И все эти люди рискуют остаться без доступа к ипотеке.

Закручивание гаек со стороны ЦБ сейчас противоречит действиям правительства, которое пытается различными субсидиями поддержать спрос на новостройки и не допустить стагнации строительной отрасли. Минцифры даже отменило для банков лимиты по IT-ипотеке.

С помощью ипотеки власти хотят бороться с теневыми доходами. Фото: 1MI

Зато такие решения ЦБ хорошо согласуются с новой политикой властей по легализации занятых людей. Минтруд уже разработал план мероприятий по противодействию нелегальной занятости в России на 2025–2027 годы.

Ипотека может быть мощным стимулом: хочешь квартиру — покажи все свои доходы. Но на трансформацию всей экономики потребуется время, а новые ограничения вступят в силу уже 1 июля 2025 года. До часа икс осталось два месяца.