ЛПХ и ИЖС: разница и преимущества этих категорий для владельца

Аббревиатуры ЛПХ, ИЖС, СНТ, ВРИ — эти важные термины  необходимо знать каждому потенциальному владельцу земельного участка. От указанных в кадастровом реестре аббревиатур зависит возможность возведения домов, организации садов и огородов. В чем разница между ЛПХ и ИЖС? Какой тип участка лучше подходит для огородничества, а какой незаменим для капитального строительства? Давайте разберёмся в этой статье.

О классификации земель и их использовании

В России разрешена продажа и покупка земельных участков, но государство строго следит за их использованием. Вся территория страны делится на семь категорий:

• Сельскохозяйственные земли
• Лесные
• Земли промышленности и инфраструктуры
• Территории населенных пунктов
• Заповедники и другие охраняемые территории
• Земли стратегического запаса

На сельскохозяйственных землях занимаются выращиванием овощей, фруктов, лекарственных растений, на них также расположены пасеки и пастбища.

Земли промышленного назначения заняты заводами, складами и дорогами.

Только на территории населённых пунктов можно строить капитальные жилые дома — как многоквартирные, так и частные.

В лесной зоне разрешены только вспомогательные постройки, иногда зоны отдыха.

Каждая категория земель имеет список разрешённых и запрещённых видов деятельности, которые обозначаются термином ВРИ — виды разрешенного использования.

Категорий всего семь, в то время как видов разрешенного использования — сотни. Один и тот же участок земли может иметь несколько видов разрешенного использования.

Виды разрешенного использования

Сельскохозяйственные земли применяются для создания садов, огородов, пастбищ и виноградников, а также для строительства хранилищ и гаражей для сельскохозяйственной техники. На землях населённых пунктов допустимо строить жилые дома, организовывать частные сады и огороды.

Собственники или арендаторы могут выбирать любой ВРИ из утвержденного списка без дополнительного согласования. Однако список разрешённых видов деятельности является исчерпывающим.

Где проверить допустимые виды использования для участка?

Есть несколько способов узнать, какие виды деятельности разрешены на конкретном участке:

• Запросить выписку из государственного реестра недвижимости.
• Воспользоваться публичной кадастровой картой, доступной в онлайн-сервисе Росреестра.

Последствия неправильного использования земли

Неправильное использование земли влечет административную ответственность:

• Штраф — от 0,3 до 1,5% кадастровой стоимости земли или от 2 до 20 тысяч рублей для физических лиц.
• Обязательство привести землю в соответствие с допустимыми ВРИ. В некоторых случаях суд может потребовать сноса незаконно построенных капитальных сооружений.
• Лишение права собственности. Если земля не используется по назначению более трёх лет без уважительной причины, государство имеет право изъять её.

ИЖС, ЛПХ, СНТ, ОНТ

Эти аббревиатуры указывают статус земельных участков для сельского хозяйства или в границах населённых пунктов:

ИЖС — индивидуальное жилищное строительство

ЛПХ — личное подсобное хозяйство

СНТ, ОНТ — садовые или огороднические некоммерческие товарищества

Все эти статусы дают возможность выращивать сельскохозяйственные культуры, но имеют свои отличия.

ЛПХ: Плюсы и минусы

ЛПХ (личное подсобное хозяйство) не предназначено для бизнеса, но это плодородные наделы, на которых можно выращивать сельскохозяйственные культуры для собственной семьи. Излишки урожая разрешено продавать без обязательств создавать юридическое лицо, также возможны налоговые льготы. На ЛПХ не распространяются меры государственной поддержки для фермеров или сельхозпредпринимателей.

О деятельности на землях ЛПХ

• На землях ЛПХ можно:
• Выращивать садовые и огородные культуры
• Ставить ульи, теплицы и другие агрокомплексы
• Строить хозяйственные постройки, такие как сараи и домики для хранения инвентаря
• Возводить заборы
• Бурить скважины или колодцы

Разрешенное строительство на ЛПХ

Если участок ЛПХ находится в границах населённого пункта, на нём разрешено строительство жилого дома высотой до трёх этажей. За пределами населённых пунктов на землях ЛПХ допускается строительство только временных построек без капитального фундамента.

Преимущества ЛПХ

Землю под ЛПХ можно приобрести у предыдущего владельца, взять в аренду или временно использовать безвозмездно у местных властей. Многодетные семьи и добросовестные арендаторы, обрабатывавшие землю более пяти лет, могут получить право собственности на неё бесплатно.

Таким образом, зная особенности каждого типа земли, можно выбрать наиболее подходящий участок для своих нужд и избежать штрафов.

Невысокие налоги: ставка для ЛПХ, ИЖС и СНТ одинаковая – 0,3% от кадастровой стоимости. Однако, стоимость земель под личным подсобным хозяйством (ЛПХ), особенно тех, что находятся за пределами населенных пунктов, обычно ниже.

Возможность постоянного проживания: Это преимущество распространяется только на земли внутри населенных пунктов. В построенном на этой земле капитальном доме можно зарегистрироваться и жить постоянно.

Недостатки:

Требования к учету: Для продажи излишков продукции необходимо зарегистрировать ЛПХ в администрации района или поселка, предоставив информацию о постройках, технике, поголовье скота или птицы, выращиваемых культурах. Хотя за отсутствие регистрации не штрафуют, налоговая служба может задать вопросы продавцу продукции неизвестного происхождения.

Ограничения по размерам участка: В разных регионах размеры могут варьироваться от 0,5 до 2,5 га.

Запрет на капитальное строительство: Если ЛПХ не входит в границы города или сельского поселения, то жить на этом участке нельзя. Постройка на фундаменте может быть признана нецелевым использованием и потребовать сноса. Однако, временные постройки, такие как бытовки или вагончики, обычно не попадают под эти ограничения.

Риск изъятия: Земли сельхозназначения, не используемые более трех лет, могут быть изъяты без компенсации. Причины – отравление ядохимикатами, непригодность для фермерской деятельности или зарастание опасными растениями. Обычно физическое лицо сначала штрафуют и предлагают устранить нарушения. Судебная практика показывает, что земли чаще всего изымают у бизнеса, но частные лица также рискуют.

Плюсы и минусы ИЖС

Преимущества:

Удобная инфраструктура: Участки под ИЖС можно найти в городах, деревнях, коттеджных поселках, расширяющих границы населенных пунктов.

Для проверки статуса смотрите выписку из ЕГРН с отметками «жилое», «жилищное», «частное домовладение».

Возможность регистрации по месту жительства: На участке с ИЖС можно построить коттедж для круглогодичного проживания. Постройка должна иметь капитальный фундамент, быть не высотой более 20 метров и до 3 этажей, не считая цокольный или подвальный.

Площадь не должна превышать 1 500 кв. метров и здание должно соответствовать нормам безопасности и санитарии.

Дополнительные постройки и посадки: На землях ИЖС разрешены постройки бань, гаражей, сараев для хозинвентаря, теплиц или беседок. При наличии в перечне ВРИ «птицеводство», возможно строительство курятников.

Право на льготы и государственную поддержку: Многодетные семьи и некоторые льготные категории могут получить участки под строительство бесплатно. Банки предлагают выгодные программы ипотечного кредитования, включая льготные условия.

Недостатки:

Высокие расходы на покупку и налоги: Участки в границах населенных пунктов стоят дорого, что приводит к высоким налоговым выплатам.

Обязательство строительства: Участок под ИЖС нужно застроить в течение 3 лет с момента аренды или покупки, иначе его могут изъять. Четкие сроки регистрации дома отсутствуют, важно показать намерение строить, например, подводя коммуникации или устанавливая забор.

Ограничения в сельхоз деятельности: На участках ИЖС нельзя разводить свиней или крупный рогатый скот, что делает их менее привлекательными для тех, кто хочет полностью обеспечивать себя продуктами.

Для выбора подходящих участков в границах региона можно воспользоваться электронной кадастровой картой Росреестра. Однако, она не отображает обременения, такие как магистральные газопроводы и другие инженерные сети, рядом с которыми запрещено капитальное строительство. Все детали можно узнать из подробной выписки из ЕГРН.

Плюсы и минусы СНТ

Садовые и огороднические некоммерческие товарищества — это наследие советских дачных поселков, где маленькие участки земли выделялись сотрудникам одного завода или научного института. В современное время собственники этих участков объединяются в товарищества и оплачивают взносы на содержание общего имущества — уборку дорог, ремонт электросетей и водопровода, если они имеются.

Отличие СНТ от ОНТ

Главное различие между СНТ и ОНТ заключается в возможности возведения жилого дома — капитального или садового. Такая возможность предоставляется только в СНТ с категорией «населенные пункты». В ОНТ разрешено строить лишь сараи для хозяйственного инвентаря, а проживание там запрещено.

Что можно построить в СНТ?

В СНТ можно возводить жилые, садовые и хозяйственные постройки. Несмотря на то, что в садовом или дачном доме, даже если он имеет адрес на карте и удобства, нельзя получить постоянную регистрацию, это возможно в капитальных жилых домах. Такие дома должны иметь следующие характеристики:

• Фундамент
• Отопление, электричество, водоснабжение и канализацию
• Туалет и кухню внутри
• Как минимум одно жилое помещение
• Естественное освещение спален и кухни

Садовый дом, соответствующий этим требованиям, может быть переведен в жилое здание для постоянной регистрации.

Плюсы СНТ

Доступные цены. Кадастровая стоимость таких участков обычно ниже, чем у ижс (индивидуального жилищного строительства) или лпх (личного подсобного хозяйства), хотя и за счёт меньшей площади.

Обжитая территория. Большинство дачных поселков — это сплоченные сообщества, которые совместно решают вопросы, связанные с водоснабжением, электричеством и благоустройством дорог.

Возможность капитального строительства. На участке можно возвести дом для постоянной регистрации — исключения уже описаны.

Минусы СНТ

Небольшие размеры. Стандартный дачный участок обычно не превышает 15 соток.

Сезонность проживания. Хотя в садовых товариществах разрешено строить дома для постоянного проживания, многие всё же приезжают только летом. Зимой вы можете оказаться среди пустых домов.

Зависимость от общих решений. Если общее собрание решит отключать воду на зиму или не чистить дороги от снега, вам придётся подчиняться.

Высокие коммунальные расходы и взносы. Тарифы на воду и электричество варьируются по регионам, но обычно они выше, чем в поселениях с ижс. Размер членских взносов каждый СНТ устанавливает самостоятельно, и за их неуплату вас могут отключить от коммуникаций.

ОНТ не предназначены для жилья. Это небольшие огороды, где семьи выращивают овощи и фрукты для личного потребления, а не для продажи.

Изменение категории земельного участка: возможности и правила

Изменить категорию земли сложно и затратно. Муниципалитет может принять такое решение только после публичных слушаний. Перевести участок СНТ или ЛПХ в ИЖС немного проще, но это возможно только для категории «населенные пункты». В будущем вы сможете продать такой участок дороже, но налоги на него также возрастут.

Что нужно для изменения категории участка?

Убедитесь, что участок зарегистрирован в кадастре.

Подайте заявление в Росреестр, приложив свидетельство о собственности.

Обоснуйте необходимость перевода.

Оплатите пошлину.

Если новый вид разрешенного использования соответствует установленной категории участка и не нарушает права соседей, его могут изменить.

Участок ЛПХ или ИЖС: какой выбрать?

Все зависит от ваших намерений. Если ваша цель – разведение птицы или животных, то стоит выбирать сельскохозяйственные земли с видами разрешенного использования «птицеводство» или «животноводство».

Для строительства дома с возможностью регистрации следуйте этим шагам. Найдите на публичной кадастровой карте земли категории «населенные пункты». Определите несколько подходящих участков и закажите подробную выписку из ЕГРН для каждого из них. Убедитесь, что в видах разрешенного использования указано «жилищное» или «жилое строительство». Проверьте наличие обременений. Перед началом строительства рекомендовано уведомить власти через Госуслуги: это не является обязательным, но может стать полезным аргументом в суде, если изменят категорию земли или признают дом незаконным и потребуют его сноса.

Строительство коттеджа до 3 этажей возможно на земельных участках в границах населенных пунктов со статусами ИЖС, СНТ, ЛПХ. Для других видов разрешенного использования проверяйте данные на публичной кадастровой карте.