Самовольное строительство: что грозит собственникам самостроев

Самовольное строительство не всегда является намеренным нарушением закона. Иногда оно возникает в результате изменений законодательства, неразберихи в документации или незнания владельцев о необходимых процедурах оформления. 

Верховный суд РФ неоднократно рассматривал судебную практику по самовольным постройкам, предоставляя разъяснения по наиболее сложным и часто задаваемым вопросам. 

Рассмотрим, что представляет собой самовольное строительство, кто присваивает ему такой статус и как избежать признания конструкции незаконной. 

Основные характеристики самовольной постройки 

Строение признается самовольным, если оно соответствует следующим критериям: 

1. Возведено на участке, для которого отсутствует правоустанавливающий документ. 

2. Построено на участке с несоответствующим видом разрешенного использования. Например, жилой дом на промышленной территории. 

3. Возведено без необходимых согласований. Однако если запрещающие требования появились после завершения строительства, признать дом самовольной постройкой нельзя.

 4. Построено с нарушением строительных норм и правил (СНиП).

 Но не каждое нарушение СНиП влечет признание дома самостроем. Строительные ошибки должны быть критическими, создающими угрозу жизни и здоровью людей. 

Кто определяет статус самовольной постройки? 

Присвоить статус самовольной постройки может только суд. Однако это не означает, что любое обращение в суд приведет к признанию объекта незаконным. 

Суд оценивает следующие обстоятельства:

• наличие у владельца правоустанавливающего документа на земельный участок;
• соответствие объекта виду разрешенного использования участка; * наличие необходимых согласований;
• наличие критических нарушений СНиП. 
•  

Последствия признания постройки самовольной 

Признание постройки самовольной влечет серьезные правовые последствия:

• обязательство снести объект за свой счет; 
• невозможность регистрации права собственности; 
• запрет на продажу, дарение или сдачу в аренду объекта. 

Кроме того, строительство без разрешения может повлечь административную ответственность в виде штрафа. 

Пути избежания признания самовольной постройки 

Чтобы избежать признания постройки самовольной, необходимо соблюдать следующие рекомендации:

• Перед началом строительства получить разрешение в соответствующем органе местного самоуправления. 
• Зарегистрировать право собственности на земельный участок.
• Убедиться, что вид разрешенного использования участка соответствует планируемой постройке.
• Согласовать проект строительства с соответствующими государственными органами (например, с Роспотребнадзором, МЧС). 
• Получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
• Соблюдать требования СНиП и строительных правил. 

Если гражданин осознал, что его постройка не соответствует требованиям законодательства, рекомендуется как можно скорее узаконить ее.

Для этого можно обратиться в суд с исковым заявлением о признании права собственности на самовольную постройку. Однако удовлетворение иска не гарантировано.

 Суд может отказать в легализации, если постройка представляет угрозу безопасности и здоровью людей или если ее возведение является грубым нарушением градостроительных и строительных норм. 

Теперь поговорим об особенностях судебных процессов по делам о самовольных постройках 

 Подать иск о признании постройки самовольной и ее сносе могут следующие лица:

• Собственники смежных земельных участков и домов. Их права могут быть нарушены наличием самовольной постройки, например, если она затеняет соседний участок или препятствует доступу к нему.
• Арендаторы. Если самовольная постройка расположена на арендованном ими участке, это может нарушать их права владения и пользования имуществом.
• Прописанные в соседних домах лица. Они могут пострадать от воздействия самовольной постройки, например, от шума или вибраций.
• Прокуратура. Она может подать иск в защиту неопределенного круга лиц или государства, чьи интересы нарушены самовольной постройкой
• . * Местная администрация. Ее полномочия позволяют инициировать судебный процесс по выявлению и сносу самовольных построек на своей территории. Срок давности для исков Срок исковой давности для дел о сносе самовольных построек составляет 3 года. Он исчисляется с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав.
• Однако в некоторых случаях срок исковой давности не применяется.
• Например:
• Когда самовольная постройка хотя бы частично расположена на чужом участке и препятствует соседу пользоваться своей собственностью.
• Когда самовольная постройка представляет угрозу жизни и здоровью людей. Оплата судебных расходов
•  

Как правило, судебные расходы взыскиваются в пользу выигравшей стороны, однако в делах о самовольных постройках действуют иные правила:

• Если проигравшая сторона не нарушала прав выигравшей стороны, то она не обязана оплачивать ее судебные расходы.
• Верховный Суд РФ указал, что если владелец самовольной постройки сам подал иск и выиграл дело, то с ответчика (например, местной администрации) суд не будет взыскивать судебные расходы. Это обусловлено тем, что сам житель возвел постройку незаконно, а администрация не нарушала его прав.

Судебный процесс о признании постройки самовольной может быть завершен мировым соглашением. Однако суд утвердит его только после тщательного изучения материалов дела.

Мировое соглашение должно содержать следующие элементы:

• Признание ответчиком наличия самовольной постройки.
• Обязательство ответчика снести постройку в установленный срок.
• Распределение судебных расходов.

В заключение отмечу, что самовольное строительство является серьезным правонарушением, сопряженным с серьезными рисками. Чтобы избежать признания постройки незаконной, необходимо строго соблюдать требования законодательства на всех этапах строительства.