Метровая цена

В 2024 год рынок жилой недвижимости вступил на новых условиях: в конце года ЦБ принял ряд важных решений. Снижение лимитов по ипотечным продуктам с господдержкой, увеличение минимального размера первоначального взноса по всем программам и новые требования к предельно допустимым нагрузкам клиентов. Всё это было направлено на снижение покупательской способности и сокращение так называемого ипотечного пузыря.

Кроме того, была отменена возможность подачи заявки на ипотеку по двум документам, хотя именно так в последнее время выдавалось более 70% ипотечных кредитов. И всё это на фоне резкого роста ключевой ставки ЦБ до 16%. Последней каплей стало решение крупнейших банков взимать комиссию с застройщиков за каждого льготного ипотечника.

В результате выгодных условий ипотечного кредитования сейчас нет. Любая субсидия, отсрочка платежа, траншевая ипотека, снижение ставки и прочие инструменты, которые внедрялись ранее, чтобы облегчить покупателю вход в сделку, теперь оплачиваются именно за его счет. А для расчета всех этих условий берется запретительно высокая ключевая ставка.

Даже если взять для расчета скромную однушку в пределах МКАДа за 15 млн рублей, то при ставке 17–18% и первоначальном взносе в 20%, ежемесячный платеж составит 171 тыс. руб. на срок в 30 лет. Таким образом, подтвержденный доход покупателя должен составлять не менее 300 тыс. рублей в месяц. Такие условия потянут отнюдь немногие, поэтому избежать снижения объемов продаж на рынке новостроек не удастся.

Некоторые банки, конечно, предлагают снизить процентную ставку по ипотеке, но не бесплатно. Пример: семейная ипотека на 12 млн рублей при ставке в 6%. Ежемесячный платеж на 30 лет по ней составит около 72 тыс. руб. Банки предлагают возможность снизить ставку до 1% на первый год кредитования за комиссию. Ее размер составит 1,704 млн рублей. При этом клиент получает ежемесячный платеж чуть выше 38 тыс. рублей. Звучит привлекательно. Но путем несложных вычислений получаем, что экономия покупателя на платежах за первый год составит 400 тыс.

рублей, а мы помним, что заплатил он за эту «экономию» 1,7 млн. Вот такая математика.

Сложившаяся ситуация на рынке ипотечного кредитования может разрешиться двумя путями. Первый — это возврат к нормальной ключевой ставке на уровне 9–10%. Тогда необходимость в субсидировании либо вовсе отпадет, либо останется для отдельных категорий граждан.

Второй путь — отмена комиссий ведущих банков за субсидирование. Президент России в январе заявил, что программу льготной семейной ипотеки нужно продлить после 1 июля 2024 года. Поэтому на банки теперь могут повлиять ЦБ, Минфин и ФАС, чтобы программа господдержки была доступна и эффективна.

Но что делать человеку, если у него прямо сейчас, в период отсутствия доступной ипотеки, есть необходимость приобрести жилье, срочно освоить годовой бонус, сохранить полученное наследство или средства, вырученные с продажи другого имущества?

По сути, сейчас его выбор невелик. Но если приобретать с привлечением ипотечного кредита, то следует выбирать банк, не вводивший комиссию для застройщиков за каждого льготного заемщика. Таких банков немного, но они есть.

Застройщики в ответ на все изменения ипотечной действительности пока не придумали ничего интересного и привлекательного, что могло бы облегчить покупку клиенту. На сайтах некоторых из них и вовсе пропали предложения о покупке в ипотеку.

Зато у девелопера напрямую можно получить рассрочку и трейд-ин. В предоставлении этих механизмов покупки банки не участвуют. Поэтому условия для рассрочки могут быть довольно выгодными. При этом рассрочку со временем можно перевести в ипотечный кредит, например, когда ключевая ставка снизится и вернутся более привлекательные условия займа.

На этом, пожалуй, все варианты пока исчерпаны. Поэтому напрашивается справедливый вопрос — не будет ли лучше отложить покупку жилья до лучших времен? Но если необходимость в покупке жилья есть прямо сейчас, то откладывать не стоит: покупка — это возможность зафиксировать цену. Весь прошлый год цены на жилье росли и продолжают в 2024 году. Предпосылок для их снижения нет. А вот при возвращении более выгодных условий кредитования можно будет провести рефинансирование ипотеки.