Как не получить двигатель от ВАЗа в дорогой иномарке, или инженерные системы в жилье выше эконом...

              Уже все понимают, что покупка новой квартиры, особенно в новостройке, без подводных камней не обходится. Один из них -  сбои в инженерных коммуникациях.  Протечки, холод зимой, невыносимая жара в период межсезонья, гудящие трубы способны начисто перекрыть все удовольствие от владения новенькой квартирой. Нужно знать, что все эти проблемы можно выявить в момент покупки квартиры, а зачастую даже раньше. Для этого нужно лишь запросить информацию у застройщика при покупке квартиры, о том, как, по каким схемам и  каким оборудованием комплектуются инженерные системы новостройки.

Итак, с чего же начать диагностику качества инженерных систем Вашей будущей квартиры?  Начнем с проектной документации: проектирование и монтаж водоснабжения и канализации осуществляется на основании нескольких документов: СНиП 02.04.01 – 85 «Внутренний водопровод и канализация»; СП 40-103-98 «Проектирование и монтаж трубопроводов, систем холодного и горячего водоснабжения с использованием металлополимерных труб»;  СП 40-102-2000 «Проектирование и монтаж трубопроводов систем водоснабжения и канализации из полимерных материалов».  Монтаж систем отопления регулируется СНиПом  2.04.05-91 «Отопление, вентиляция и кондиционирование».  Это минимальные требования к системам отопления и водоснабжения, и, как правило, на бумаге  все застройщики эти нормы соблюдают. А дальше идет обычная российская экономия на материалах: ставится меньше опор под трубопроводы как водоснабжения, так и отопления, сами опоры не являются муфтовыми, количество компенсаторов на трубе недостаточное, и от всего этого Вашу трубу через несколько сезонов  уже «ведет» во все возможные стороны. Все это можно отследить визуально и отметить в акте сдачи квартиры. В этом случае застройщик обязан исправить все недоделки за свой счет.

Требования по СНиПам выполняются как в квартирах эконом-класса, так и в премиум. Но, согласитесь, обидно получать за  деньги  намного  большие,  то же самое оборудование, которое устанавливается в эконом-сегменте недвижимости. Это можно сравнить с дорогой иномаркой, после покупки которой под капотом вдруг обнаружится двигатель от ВАЗа.  

Так чем же должно отличаться оборудование  сегмента премиум?

Первое:  оно должно быть безупречно надежным. Считается, например, что надежность  труб и фитингов для систем отопления определена тем, что они сертифицированы по ГОСТ Р 52134-2003, однако  нужно понимать, что  эта сертификация проводится при щадящих условиях, не всегда соблюдающихся в наших теплосетях. Более жесткое испытание для трубопроводов представляет стандарт  DIN  16892/93.  И вот этому условию удовлетворяют  трубы  далеко не всех производителей.  Например,  достаточно популярные  у застройщиков и недорогие  трубы   из сшитого полиэтилена Бир Пекс, Санекст, РОСТерм  не  проходили этих испытаний, в отличие от более дорогих  Uponor  и  Rehau.  

Второе: лучшие функциональные качества оборудования. В системе отопления и водоснабжения квартир премиум-класса  не может быть стальных труб, если только в зоне стояков. С 1996 г. даже строительные нормативные документы рекомендуют применение  полимерных  трубопроводов. Это обусловлено их значительно большей устойчивостью  практически ко всем агрессивным средам, воздействию грибка и бактерий, а также ограниченной передачей шума. Кроме того, они не токсичны и не оказывают воздействия на химический состав воды, на внутренних стенках не образуется известковых отложений. Благодаря гладкой внутренней поверхности труб из сшитого полиэтилена, значительно (по сравнению со стальными трубами) снижается гидравлическое сопротивление и увеличивается пропускная способность, что, в конечном счете  ведет к снижению энергозатрат, а это Ваши деньги.

Соединения труб должен быть сделаны по принципу «соединил и забыл», поэтому и тут есть свои тонкости, и внимание к качеству фитингов должно быть даже большее, чем к трубам.  Низкое качество трубы влияет на нагрузку системы водоснабжения, а плохой фитинг – это гарантия протечек в системе.  Безусловно, лучший вариант, когда трубопровод собирается из элементов одного производителя, который предоставляет системную гарантию.

В том случае, когда проектное решение предполагает  скрытые инженерные коммуникации, оптимально  чтобы застройщик применял  трубы из сшитого полиэтилена, без алюминия внутри. Как правило, они двухслойные, как например полимерные трубы Uponor  и  Rehau  –  первый слой контактирует с горячей водой, второй (наружный) обеспечивает защиту от проникновения кислорода в теплоноситель.   Именно такие системы уже применяются в зданиях различного класса:  ЖК «Триумф», торговый центр    «Разгуляй»,  СК «Нефтяник»,  арбитражный и краевой суды. Кстати, застройщики  дорожащие своей репутацией, а что часто бывает еще и обслуживающие свои объекты после ввода в эксплуатацию, не скупятся на оборудование даже в эконом-классе. Как пример, можно привести Пермский завод силикатных панелей. Может быть, из-за этого и пользуются их объекты большой популярностью?

Третье условие, которое обязательно должно соблюдаться для систем отопления и водоснабжения, это энергоэффективность.

 Cогласно  приказу № 262 Минрегионразвития РФ «О требованиях энергетической эффективности зданий, строений и сооружений» застройщик обязан комплектовать новостройки отопительными приборами   классом энергетической эффективности не ниже первых двух классов. Те же нормативы предусмотрены и к радиаторам.  Кроме  быстро «зарастающих», сомнительного внешнего вида чугунных радиаторов,  есть более современные варианты: биметаллические, алюминиевые и стальные радиаторы. По оценкам проведенных экспертиз, стальные радиаторы обладают большей степенью надежности, более высокой теплоотдачей по сравнению с биметаллическими и алюминиевыми радиаторами, небольшой тепловой инертностью. Если при этом они еще оборудованы и встроенным термостатом, то с их помощью можно существенно повысить эффективность системы отопления и снизить затраты.  Как пример, можно привести европейские радиаторы Buderus, Kermi, Korado и т.п. Кроме надежности и энергоэффективности, можно говорить и об эстетической стороне вопроса, когда вместо громоздких гарнитур применяются компактные узлы нижнего подключения.

Помимо экономии до 40% затрат на отопление и горячее водоснабжение, терморегулирующее оборудование определяет качество жизни в Вашей квартире.  Вы должны иметь возможность устанавливать комфортную для себя  температуру  в помещении, не выпуская  тепло на улицу когда в квартире жарко, а регулируя отопительные приборы у себя дома. В домах  премиум-класса устанавливается  автоматика,  которая  может  самостоятельно регулировать, например, температуру радиаторов,  исходя из желаемого Вами комфортного микроклимата. Более того, Вы можете установить термостат таким образом, что он автоматически будет снижать температуру в квартире ночью, а к утру, когда нужно выбираться из теплой постели, снова будет ее поднимать. И, безусловно, в квартире премиум-класса не может стоять термостатический клапан  китайского или турецкого производства, или предназначенный для коттеджного строительства: в большинстве своем  они скалькированы с европейских  образцов, рассчитанных на их стандарты воды,  а значит,  имеют малую пропускную способность, быстро засоряются и ломаются. 

Термостатический элемент (тот,  который реагирует на изменение температуры в комнате)  чаще всего может быть жидкостным или газонаполненным.  «Газовые»  оцениваются экспертами как более «быстрые», поэтому и тепло в квартирах  с такими термостатами  регулируется значительно гибче. К тому же они надежно функционируют более 20 лет. К таким моделям относят термостаты  Danfoss RTD 3640, 3642, 3120, RTD 3562, 3565, 3568.  Причем лучше, если термостат будет с дистанционным датчиком, потому что  датчик, установленный около радиатора,  измеряет температуру в ограниченном пространстве  между батареей и, как правило,  занавешивающей ее шторой. Однако, в целях экономии, застройщик  идя на поводу у недобросовестного продавца может поставить термостаты с парафиновым сильфоном, которые стоят в 1,5-2 раза дешевле, но и выйдут из строя гораздо раньше и работать будут хуже.  

 Работа системы отопления –  один из главных факторов качества жизни в новой квартире, однако есть еще и экономическая составляющая.  Неправильная или неполная  компоновка систем отопления по экспертным оценкам ведет к увеличению затрат на отопление квартиры в 100 кв.м. на сумму от 2 до 3,5 тыс. руб.  Замена  системы отопления в такой  квартире на более совершенную  может стоить порядка 150-200 тыс. руб.  Ущерб от протечек и прочих капризов системы отопления зависит от  цены  полов, стен, мебели.  Как правило, более качественная комплектация системы  отопления  десятиэтажного  дома  увеличивает затраты застройщика  на  200-300 тыс. руб. Таким образом, разница в соимости систем в пересчете  на одну  квартиру составляет около 2-3 тыс. руб.  Если сравнить эту цифру со всей стоимостью квартиры, то соотношение получается просто смешное.

Застройщики экономят на всем, на что не обращает  внимания покупатель. Но у Вас есть право узнать, какое именно оборудование ставят в Ваш будущий дом, который позиционируют как бизнес- или премиум-класс (а это, как мы уже убедились  важно!),  сравнить варианты у разных застройщиков  и выбрать квартиру в  доме с более качественными инженерными системами.  Это должно заставить застройщиков не экономить на строительстве, получая сверхприбыли,  а  предоставить жилье соответствующего уровня, то за которое мы и платим им свои кровные.