ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ о признании договора управления незаключенным

Прошу участников дать замечания на отправленный сегодня Иск, а также хотел бы получить рекомендации по поведению/ведению в судебных заседаниях.

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ о признании договора управления незаключенным

12 марта 2020 года на заседании Щелковского городского суда в рамках гражданского дела №2-756/2020 по иску ________________. в защиту нарушенных прав и законных интересов собственников жилых помещений дома № ___ Главным управлением «Государственная жилищная инспекция Московской области» (далее – ГЖИ МО) по запросу суда был предоставлен Договор управления от 27.08.2018г. (т.2 л.д.42-71). В этот день Истец узнал о существовании незаключенного и никем не утверждённого договора управления от 27.08.2018 г. При этом, указанный незаключённый договор прямо затрагивает интересы Истца, поскольку Истец является собственником жилого помещения 141160, МО, п. ______________, д. ___, кв. ___. С 2014 года по настоящее время Истец является Председателем Совета МКД №___ на основании Протокола общего собрания от 23.03.2014 г., оригинал которого хранится в Администрации по решению собственников. Неучастие собственников ж.п. МКД №__ в указанном общем собрании, оформленном Протоколом №1, стало достоверно известно после сбора подписей более 50% собственников ж.п. МКД №__ и подтверждается Коллективным заявлением собственников жилых помещений МКД №__ от 31.08.2019 года в Прокуратуру Московской области (далее – Коллективное заявление в Прокуратуру).

Более того, Повестка собрания по Протоколу №1 не содержит указания на какой-либо договор, что дополнительно свидетельствует о незаключенности договора управления. Заверенная копия Протокола № 1 внеочередного собрания собственников многоквартирного дома № __ от «24» августа 2018г., полученная от ГЖИ МО в Ответе от «11» апреля 2019г. приложена к настоящему исковому заявлению.

О существовании вышеуказанного незаключенного собственниками Договора управления Истец узнал только 12 марта 2020 года, когда таковой был предоставлен Представителем ГЖИ МО Ванчугиной Е.Ю. по запросу суда. Согласно подложному Протоколу №1 от 24.08.2018 г. Повестка дня состоит из следующих вопросов:

1. Избрание секретаря и председателя собрания.

2. Утверждение состава счетной комиссии.

3. Определение места размещения информации о проведении общих собраний собственников помещений, об итогах голосований и решениях, принятых общим собранием собственников помещений в доме.

4. Определения порядка подсчета голосов.

5. Избрание членов Совета дома.

6. Избрание председателя Совета многоквартирного дома из числа членов Совета многоквартирного дома.

7. Определение срока полномочий Совета многоквартирного дома.

8. Выбор способа управления многоквартирным домом __ п._______________.

9. Выбор Управляющей организацией (так по Протоколу) МБУ «Звездный» ИНН ________________ / КПП _____________.

10. Определение места хранения протокола и других документов общего собрания собственников.

На основании изложенного, считаем, что предоставленная для исследования судом и в качестве обоснования исковых требований копия Договора управления от «27» августа 2018г. является незаключенным по следующим основаниям:

ОСНОВАНИЕ №1. Нет в Повестке - не вправе принимать решения

Исследовав копию Протокола №1 (Ответ ГЖИ МО от 11.04.2019г. за №08ТГ-27243), приложенного к исковому заявлению, Истец установил факт того, что в Повестке дня общего собрания вопрос об утверждении Договора управления между собственниками многоквартирного дома №___ и управляющей организацией МБУ «Звездный» отсутствует.

Согласно требований ч.2 ст.46 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.

Вышеперечисленное требование ЖК РФ подтверждает, что договор управления является незаключенным в силу несоблюдения процедуры его заключения.

ОСНОВАНИЕ №2. Существенные и обязательные условия договора управления не рассматривались и не утверждались

В Повестку дня Общего собрания по подложному Протоколу №1 от 24.08.2018г., не включены существенные и обязательные, закрепленные в ЖК РФ вопросы, а именно:

• «Об утверждении условий договора управления многоквартирным домом между МБУ «Звездный» и собственниками в предлагаемой редакции»;

• «Об утверждении состава общего имущества МКЖ №___, в отношении которого будет осуществляться управление согласно п.1 ч.3 ст.162 ЖК РФ, ст.432 ГК РФ и п.3 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства №491»;

• «Определение перечня работ и услуг по управлению, ремонту и содержанию ОИ в МКД №___, согласно п.2 ч.3 ст.162 ЖК РФ»;

• «Порядок определения цены договора и размера платы за содержание жилого помещения в МКД (п.3 ч.3 ст.162 ЖК РФ; ч.7 ст.156 ЖК РФ)».

• «Порядок внесение платы за коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества)»; и «Порядок распределения объема и оплаты коммунальной услуги в размере превышения объема коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, определенного исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета, над объемом, рассчитанным, исходя из нормативов потребления коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды» (ч.2 и ч.3 ст.154, ч.1 ст.158 ЖК РФ).

• «Порядка контроля за выполнением Управляющей организацией обязательств по договору управления МКД №___ (п. 4 ч. 3 ст.162 ЖК РФ)»;

• «Отказ от исполнения действующего (до 30.09.2018г. ООО «Техностиль») договора управления МКД в одностороннем порядке (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ)».

• «Об обязании УО ООО «Техностиль» в определённый срок передать техническую документацию на МКД №___ по и иные документы, связанные с управлением домом в УО, с которой будет заключен договор управления МКД».

Важно, что в списке приложенных документов к подложному Протоколу №1 документы, указанные в Гл. II п.19 п.п. «е» и «з» Приказа Минстроя РФ от 25 декабря 2015г. № 937/пр. документы (расчеты, предложения, перечни и т.п.) по данным вопросам также отсутствуют. Общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного общего собрания, а также изменять повестку дня данного собрания на основании требований ч.2 ст.46 ЖК РФ. Не утвержден обеими сторонами не только Договор управления, но и его все существенные и обязательные, согласно ЖК РФ, условия, на обязательность этого указывается в пунктах 1 и 2 Пленум Верховного Суда Российской Федерации в Постановлении от 25.12.2018 N49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора».

На этом Основании Договор управления является незаключенным и не должен исполняться.

ОСНОВАНИЕ №3. Нет доказательств, подтверждающих рассмотрение и заключение собственниками договора управления.

Нарушена ст.161.1 ЖК РФ Выбор УО без обсуждения и утверждения Договора управления по-своему смыслу противоречит ч.8 ст.161.1, ч.ч.1-8 ст.162 ЖК РФ, так как Председатель совета МКД имеет следующие права: - до принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о заключении договора управления многоквартирным домом вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора, указанных в ч.1 и 2 ст.162 ЖК РФ; - доводит до сведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме результаты переговоров по вопросам, указанным в первом пункте; Однако Истцу, который является Председателем Совета МКД №___, никакие документы по условиям договора и сам договор управления для представления их собственникам ж.п. МКД №___ от МБУ «Звездный» предоставлены не были.

Таким образом, при полном нарушении положений ст.161.1 ЖК РФ не могло быть законного рассмотрения и утверждения договора управления. Договор управления МКД должен составляться с учетом Приказа Минстроя России 31.07.2014 №411/пр, которым утверждены примерные условия договора и рекомендации по проведению собраний Собственников. Собственники могут использовать не только образец, но и включить в договорные условия, которые не противоречат закону. Нарушен п.3 Разд. VI Приложение к Приказу от 31 июля 2014 года № 411/ПР.

Проекты документов, например, договора управления, нужно предоставить собственникам для ознакомления в заранее определённом порядке. Согласно ч.1 ст.438 ГК РФ акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. На основании положений п.3 ст.161.1, ст.162 ЖК РФ, Гл.8 и п.2 Ст.432, ст. 435 ГК РФ договор управления не акцептирован, так как не мог быть даже рассмотрен, не могли быть рассмотрены его условия и тем более утвержден собственниками д.___ на ОСС ввиду того, что МБУ «Звездный» не предоставляла указанный Договор управления как оферту другой стороне - собственникам д.___ на рассмотрение (ст. 435 ГК РФ).

Положения ч.1 ст.435 ГК РФ содержат однозначное требование о том, что «Оферта должна содержать существенные условия договора».

В целях обеспечения единства практики применения судами законодательства о заключении и толковании договора Пленум Верховного Суда Российской Федерации в Постановлении от 25.12.2018 N49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», руководствуясь статьей 126 Конституции Российской Федерации, статьями 2 и 5 Федерального конституционного закона от 5 февраля 2014 года N 3-ФКЗ "О Верховном Суде Российской Федерации", постановляет дать следующие разъяснения: «По общему правилу, оферта должна содержать существенные условия договора, а также выражать намерение лица, сделавшего предложение (оферента), считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение (абзац второй пункта 1 ст. 432, пункт 1 ст. 435 ГК РФ)» (п.7).

Согласно п.3 разд. VI Приложения к Приказу от 31.07.2014 г. № 411/ПР проекты документов, договора управления, организация, претендующая на управление домом №___ (МБУ «Звёздный») должна была передать собственникам для ознакомления в заранее определённом порядке.

Согласно ст.161.1 ЖК РФ в Советы домов предоставляются проекты договора управления, приложения, включая расчет по цене договора, содержанию жилой площади и общедомового имущества, проект для утверждения состава общего имущества, определение перечня работ и услуг по управлению, ремонту и содержанию общего имущества, порядок контроля за выполнением управляющей компанией обязательств по договору управления, порядок внесение платы за коммунальные услуги и т.п., то есть вопросы, обязательные для обсуждения и утверждения на ОСС согласно ч.7 ст.156 ЖК РФ, Ст.162 ЖК РФ, ч. 1 Ст.432 ГК РФ.

На этом Основании Договор управления является незаключенным и не может исполняться.

ОСНОВАНИЕ №4. Нет доказательств определенного вида, подтверждающих заключение договора управления требуемым большинством собственников.

Требованиями к оформлению реквизитов протокола общего собрания в подпункте «е» п. 19 Приказа Минстроя от №937/пр утверждено, что обязательными приложениями к протоколу общего собрания являются документы, по которым в ходе рассмотрения вопросов, включенных в Повестку дня, принимались решения на общем собрании. При этом никакого договора управления к Протоколу №1 не приложено, что подтверждает нерассмотрение и незаключение договора управления. Согласно требований п.2 Порядка (утв. приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25 декабря 2015 г. N 938/пр) изменения в реестр вносит орган ГЖН по заявлению, к которому прилагаются:

а) адрес многоквартирного дома;

б) основания заключения договора управления многоквартирным домом;

в) реквизиты договора управления многоквартирным домом;

Этим же Приказом №938/пр утверждено в подпункте «в» п.3, что к заявлению лицензиата (УО) о внесении изменений в реестр прилагается копия договора управления, условия которого утверждены решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

По требованиям ч.2 ст.198 ЖК РФ в случае изменения перечня МКД, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат (УО) в связи с заключением договора управления МКД, лицензиат (УО) в течение пяти рабочих дней со дня заключения указанного договора обязан разместить эти сведения в системе, а также направить их в орган ГЖН. Cогласно п. 14.1 раздела 10 акта "Состав, сроки и периодичности размещения информации поставщиками информации в ГИС ЖКХ (утвержденных приказом Министерства связи и массовых коммуникаций РФ и Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 29.02.2016 г. № 74/114/пр) требуется размещение в системе не только самого договора управления, но и приложения к нему реестра собственников, подписавших данный договор.

Оригинал Договора управления, отвечающий требованиям ч.1 ст.162 ЖК РФ, не существует, несмотря на требование законодательства «При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания».

При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Обязанность внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, указанная в ст.153 ЖК РФ, возникает у собственников помещений не в силу закона, а в силу договора, заключаемого в письменной форме (пп.1 п.1 ст.161 ГК РФ) - Обзор Президиума Верховного суда РФ №2 (2015); Требования п.3 ст.154 ЖК РФ обязывают собственников жилых домов нести расходы на их содержание и ремонт и оплату коммунальных услуг в соответствии с договорами. На основании ч.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается.

На этом (ч.1 ст.421 ГК РФ) основании и так как нет в природе законно заключенного договора управления (ч.2 ст.46 ЖК РФ), не существуют законным образом подписанные договоры управления с собственниками ж.п. МКД №___, отвечающие требованиям ч.1 ст.162 ЖК РФ.

По требованиям пункта 1 ст.422 ГК РФ «Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения».

По требованиям пункта 3 ст.154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка).

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Также, согласно п.2 статьи 432 ГК РФ договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Статья 433 ГК РФ говорит о том, что договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. На основании изложенного договор управления является незаключенным и не подлежит исполнению.

Судебная практика и позиции высших судебных инстанций

В целях обеспечения единства практики применения судами законодательства, регулирующего отношения по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности, а также учитывая возникающие у судов при рассмотрении данной категории дел вопросы, Пленум Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 22 , руководствуясь статьей 126 Конституции Российской Федерации, статьями 2, 5 Федерального конституционного закона от 5 февраля 2014 года N 3-ФКЗ "О Верховном Суде Российской Федерации", в пункте 36 даёт следующие разъяснения: при выборе новой управляющей организации надлежащим исполнением обязанности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг является внесение платы этой управляющей организации при наличии заключенного договора управления многоквартирным домом (части 4, 6.1, 7 статьи 155, части 1, 1.1 и 7 статьи 162 ЖК РФ).

Договор, являясь незаключенным, не породил и не порождает никаких правовых последствий. Президиум Верховного Суда РФ считает, что только при заключении договора управления возможно осуществление деятельности по управлению домом - так в своем Обзоре судебной практики N 3 (2015), отвечая на вопрос 21, Президиум ВС РФ указал, «лицензиат имеет право осуществлять деятельность по управлению конкретным многоквартирным домом при условии заключения договора управления таким домом и выполнения требований о размещении на официальном сайте для раскрытия информации, а также внесения органом государственного жилищного надзора изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, отражающих изменения в перечне многоквартирных домов, управление которыми осуществляет лицензиат.

Договор считается заключенным, если между его участниками в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенные условия договора управления многоквартирным домом включают порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы (ч. 3 ст. 162 ЖК РФ)».

В целях обеспечения единства практики применения судами законодательства о заключении и толковании договора Пленум Верховного Суда Российской Федерации в Постановлении от 25.12.2018 N49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", руководствуясь статьей 126 Конституции Российской Федерации, статьями 2 и 5 Федерального конституционного закона от 5 февраля 2014 года N 3-ФКЗ "О Верховном Суде Российской Федерации", постановляет дать следующие разъяснения:

п.1. В силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

п.2. Существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида (например, условия, указанные в статьях 555 и 942 ГК РФ).

Существенными также являются все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац второй пункта 1 статьи 432 ГК РФ), даже если такое условие восполнялось бы диспозитивной нормой. Например, если в ходе переговоров одной из сторон предложено условие о цене или заявлено о необходимости ее согласовать, то такое условие является существенным для этого договора (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).

В таком случае отсутствие согласия по условию о цене или порядке ее определения не может быть восполнено по правилу пункта 3 статьи 424 ГК РФ и договор не считается заключенным до тех пор, пока стороны не согласуют названное условие, или сторона, предложившая условие о цене или заявившая о ее согласовании, не откажется от своего предложения, или такой отказ не будет следовать из поведения указанной стороны».

В п. 1 Постановления Пленум Верховного Суда РФ дает разъяснения по вопросам добросовестного поведения участников гражданских правоотношений.

Прежде всего, Пленум ВС РФ от 23 июня 2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ» указал, что законы, содержащие нормы гражданского права, толкуются в системной взаимосвязи с принципом добросовестности участников гражданского оборота (п. 3 ст. 1, п. 5 ст. 10 ГК РФ). Суд обязан поставить на обсуждение вопрос о недобросовестном поведении стороны по ходатайству другой. Согласно п.36. Пленума Верховного Суда РФ 27.06. 2017 г. № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности», При выборе новой управляющей организации надлежащим исполнением обязанности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг является внесение платы этой управляющей организации при наличии заключенного договора управления многоквартирным домом (части 4, 6.1, 7 ст. 155, части 1, 1.1 и 7 ст. 162 ЖК РФ).

Аналогичные выводы содержатся и в Определении Верховного Суда РФ от 10 апреля 2019г. № 301-ЭС19-1576.

Между тем выяснилось, что Договора управления, якобы принятого общим собранием собственников, не существует в природе – такого документа не приложено к тексту Протокола №1 от 24.08.2018г., которое некоторые забывшие свои должностные обязанности должностные лица пытаются представить как основание для управления нашим домом организацией МБУ «Звездный» являются действиями, направленными на искажение содержания Законов в сфере ЖКХ, нормативно-правовых актов. Истец просит суд о необходимости исследовать Договор управления от 27 августа 2018 г. по правилам, установленным статьей 67 ГПК РФ в системной связи с ст.55, ст.59, ст.60 ГПК РФ, ч.2 Ст.46, ст.153, ч.3 ст.154, ч.ч. 7 и 8 ст.155, ст.161.1, частями 1, 1.1, 7 ст.162, ч.2 ст.198 ЖК РФ, пунктом 1 ст. 310, п. 1 ст.422, ст.432, ч.1 ст.435, ч.1 ст.438, статьями 450 - 453 ГК РФ, п.19 Приказа Минстроя от №937/пр, п.14.1 раздела 10 Приказа Министерства связи и массовых коммуникаций РФ и Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 29.02.2016 г. № 74/114/пр., п.3 разд. VI Приложения к Приказу от 31.07.2014 г. № 411/ПР, а также разъяснением Пленума Верховного Суда Российской Федерации в Постановлении от 25.12.2018 N49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", дать определение (ст.224 ГПК РФ) и вынести законное решение.

Договор управления от 27.08.2018 г. и его условия собственниками на этом общем собрании и не могли быть утверждены в силу Закона, так как согласно ч.2 ст.46 ЖК РФ «Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания», поэтому такой Договор управления от 27.08.2018г. является незаключенным.

Если оригиналы договоров управления, подписанные собственниками ж.п. МКД №48 и существуют, то они сфальсифицированы в силу закона ч.2 ст.46 ЖК РФ, что также подтверждается Коллективным заявлением от 31.08.2109г.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ч.ч.1-2 ст.3 Гражданского процессуального кодекса РФ, ч.2 ст. 46, ст. 162 Жилищного кодекса РФ, ст. 12, п. 3 ст. 154, п. 1 ст.422, ст. 432 Гражданского кодекса РФ, статьями 131-132 Гражданского процессуального кодекса РФ,

ПРОШУ СУД:

1. Признать договор управления МКД №___ по адресу: ______, п. _____________, д. ___ Московской области – незаключенным.

2. Взыскать с Ответчика, МБУ «Звездный», в пользу Истца причиненный моральный вред в размере 400 000 (Четыреста тысяч) рублей.

Приложенные документы: «15» июня 2021 г. Истец: