Судебная практика по уборке лестничных клеток и земельного участка многоквартирного дома.

Уборка лестничных клеток.

Поскольку сухая и влажная уборка тамбуров, холлов, коридоров, галерей, лифтовых площадок и лифтовых холлов и кабин, лестничных площадок и маршей, пандусов входит в минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 г. № 290 (п. 23 раздела III), включена в Перечень работ по содержанию и ремонту общего имущества спорного многоквартирного дома, суд также обоснованно возложил на ответчика обязанность производить указанные работы в подъезде многоквартирного дома.
Довод жалобы о том, что проведение сухой и влажной уборки не заложено в тариф по содержанию общего имущества многоквартирного дома и не оплачивается собственниками помещений, являлся предметом рассмотрения суда первой инстанции, ему дана надлежащая оценка, с которой судебная коллегия соглашается.
Кроме того, установив, что в спорный период времени общество осуществляло обязанности по содержанию общего имущества многоквартирного дома ненадлежащим образом, суд правомерно на основании ст. ст. 153, 154, 157 Жилищного кодекса РФ, Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 удовлетворил требования истицы об обязании ответчика произвести перерасчет.
Оснований не согласиться с такими выводами суда первой инстанции у судебной коллегии не имеется.
Поскольку установленный и доказанный в этой связи факт нарушения прав потребителя может являться достаточным условием для предъявления и удовлетворения иска о компенсации потребителю морального вреда (п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 г. № 17), правомерным является вывод суда о возложении на ответчика обязанности по компенсации истице морального вреда (Апелляционное определение Верховного Суда Республики Карелия от 21.06.2016 г. дело № 33-2536/2016)

 Жилищной инспекцией выдано предписание, которым обществу предписано выполнять работы по содержанию (уборке) спорных помещений со сроком исполнения – постоянно до внесения соответствующих изменений в законодательство Российской Федерации либо до прекращения срока действия договора управления.
При этом, общество не производит уборку подъездов, тем самым фактически не осуществляет надлежащее содержание общего имущества жилого дома, что нарушает Положение о лицензировании № 1110, Правила содержания общего имущества, Минимальный перечень работ и услуг.
В связи с чем, выводы судов о том, что все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги должны осуществляться управляющей компанией независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме признаются верными.
Таким образом, довод жалобы о том, что общество имеет обязанность по надлежащему содержанию общего имущества жилого дома только в пределах перечня работ, утвержденного договором управления, подлежит отклонению, как ошибочный  (дело № А51-24649/2016) (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа дело № Ф03-1811/2017 от 02.2017г.

 Таким образом, обязанность управляющей организации предоставлять услугу по уборке и санитарно-гигиенической очистке помещений общего пользования является частью содержания общего имущества в многоквартирном доме, входит в состав обязательных услуг, предоставляемых управляющей организацией при управлении многоквартирным домом, и не зависит от волеизъявления сторон договора.
То обстоятельство, что решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме исключена из перечня работ и услуг, оказываемых управляющей организацией, услуга по влажной уборке общего имущества, не может служить основанием для освобождения ответчика от возложенной на него законом обязанности по предоставлению услуги по уборке и санитарно-гигиенической очистке помещений. Не могут служить таким основанием и ссылки ответчика на то, что установленный собственникам помещений тариф по оплате за содержание и ремонт жилого помещения не включает в себя плату за услуги по уборке и санитарно-гигиенической очистке помещений (Апелляционное определение Волгоградского областного суда от 12.10.2016 г. дело № 33- 13679/2016) 

В ходе проверки установлено, что в квитанциях плата за санитарное содержание не включена в размер платы за содержание и ремонт общего имущества МКД, а выделена отдельной строкой. По заявлению председателя Совета МКД общество заключило дополнительное соглашение с клиринговой компанией о включении вышеуказанного МКД в перечень объектов, подлежащих комплексной уборке. Уборка подъездов производилась два раза в неделю; платежные документы собственникам МКД выставлялись на основании счетов клиринговой компании.
Как указано в пункте 11 Правил № 491, содержание общего имущества многоквартирного дома включает в себя, помимо прочего, уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования (подпункт «г»).
В порядке части 1.2 статьи 161 ЖК РФ утвержден Минимальный перечень № 290, пункт 23 которого включает работы по содержанию помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, в частности, сухую и влажную уборку тамбуров, холлов, коридоров, галерей, лифтовых площадок и лифтовых холлов и кабин, лестничных площадок и маршей, пандусов; влажную протирку подоконников, оконных решеток, перил лестниц, шкафов для электросчетчиков слаботочных устройств, почтовых ящиков, дверных коробок, полотен дверей, доводчиков, дверных ручек; мытье окон; очистку систем защиты от грязи (металлических решеток, ячеистых покрытий, приямков, текстильных матов); проведение дератизации и дезинсекции помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, дезинфекцию септиков, дворовых туалетов, находящихся на земельном участке, на котором расположен этот дом.
Ввиду такого правового регулирования апелляционный суд правомерно признал, что услуги по санитарному содержанию МКД должны быть включены в плату за содержание жилого помещения.
Иными словами, оплата таких услуг не может противоречить структуре соответствующих услуг.
Как указала апелляционная инстанция, собственникам жилых помещений указанными нормами предоставлено право только определять размер платы за содержание жилого помещения, а не устанавливать новые правила по включению или исключению услуг из числа обязательных услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, установленных уполномоченным органом (Постановление Арбитражного суда Северо Западного округа дело № А26-5163/2016 от 18.04.2017г.)

В соответствии с пунктом 4.8.14 Правил № 170 должна быть обеспечена регулярная уборка лестничных клеток: обметание окон, подоконников, отопительных приборов – не реже 1 раза в 5 дней; стены – не менее 2 раз в месяц; мытье – не реже 1 раза в месяц.
Довод Общества о том, что оно обязано оказывать услуги в рамках утвержденного собственниками помещений в многоквартирном доме перечня, отклоняется.
Установленные в договоре обязанности управляющей организации не освобождают ее от соблюдения общеобязательных требований, направленных на обеспечение безопасного и благоприятного проживания граждан, независимо от того, прописаны ли в договоре соответствующие обязанности и имеется ли по данному вопросу решение общего собрания собственников помещений в доме (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22.07.2013 г.

по делу № А43-23466/2012).

Соблюдение утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 г. № 290 Минимального перечня является обязательным при управлении домами независимо от согласованного сторонами в договоре управления перечня работ. Ссылка заявителя на отсутствие указного вида работ в договоре управления многоквартирными домами неправомерна, так как условия договора представляет на утверждение собственникам сама управляющая компания, и она должна была предусмотреть возможность выполнения всех неотложных обязательных работ в рамках собираемых средств (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 17.11.2016 г. № Ф06-15017/2016 по делу № А55-31385/2015).

Доводы заявителя о том, что собственниками жилых помещений принято решение об отказе от предоставления управляющей компанией спорных услуг, правомерно отклонены судом апелляционной инстанции, поскольку текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении от 29.09.2010 г. № 6464/10) – Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.11.2016 г. № Ф08-8653/2016 по делу № А32-10930/2016.

Согласно решению собственников жилья уборка лестничных клеток в спорном доме производится самостоятельно, согласно утвержденным общим собранием собственников графикам по каждому подъезду. Назначены ответственные за уборку в каждом подъезде многоквартирного дома. Общим собранием собственников также утвержден состав работ по уборке подъездов и их периодичность.
С учетом изложенного, уборка подъезда в обязанности общества не входит, поэтому судами данный пункт предписания признан незаконным (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 25.08.2015 г. № Ф06-26140/2015 по делу № А72-12729/2014) 

Уборка земельного участка многоквартирного дома.

Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, согласно подпункту «е» пункта 2 которых в состав общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, в частности, включаются: земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.
Следовательно, уборочная площадь земельного участка многоквартирного дома не должна быть больше площади, сведения о которой содержатся в государственном кадастре недвижимости.
Вместе с тем управляющие организации содержали (содержат) придомовую территорию, фактически не входящую в состав общего имущества многоквартирного дома, и взимали (взимают) за это плату. В данном случае собственники помещений пытались взыскать с управляющей организации суммы, уплаченные за уборку, по тому основанию, что собственники помещений не обязаны содержать земельный участок, который юридически не входит в состав общего имущества многоквартирного дома. Суды не согласились с доводами потребителей, так как для отказа в иске, достаточно того, что управляющая организация действительно убиралась на земельном участке и плата за эти услуги была предусмотрена договором управления многоквартирным домом.

Суд первой инстанции правильно указал, что собственники помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым не сформирован, фактически осуществляют владение и пользование несформированным земельным участком наравне с собственниками помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым сформирован. Сам по себе факт расположения дома на земельном участке уже предполагает, что собственники пользуются данным участком и, соответственно, должны содержать его в надлежащем состоянии. Отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок не свидетельствует об отсутствии в составе общего имущества многоквартирного дома земельного участка, на котором дом расположен, и о невыполнении ответчиком работ по уборке придомовой территории (Апелляционное определение Ульяновского областного суда от 01.10.2013 г. дело № 33-3428/2013).

Суд пришел к обоснованному выводу о том, что включение платы собственникам квартир за уборку и санитарную очистку земельного участка соответствует действующему законодательству, поскольку уборка и санитарная очистка придомовой территории связана с содержанием общего имущества дома, относится к внешнему благоустройству, обязанность по обеспечению чистоты и порядка такой территории возлагается на владельцев помещений многоквартирного дома.
Доводы апелляционной жалобы о неправомерности взимания платы за уборку и санитарно-гигиенической очистке земельного участка в связи с отсутствием такого участка, сформированным под обрез фундамента, судебная коллегия полагает несостоятельными (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 09.10.2014 г. дело № 33-14903/2014).

Исходя из системного толкования правовых позиций Конституционного Суда РФ, данных в Постановлении Конституционного Суда РФ от 28 мая 2010 г. № 12-П, и п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» собственники помещений многоквартирного дома являются законными владельцами земельного участка под многоквартирным домом, независимо от проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом (Апелляционное определение Верховного Суда Республики Карелия от 03.04.2015 г. дело № 33-1328/2015).

Собственниками помещений вышеуказанного дома самостоятельно утвержден на общем собрании состав (в том числе площадь) общего имущества в целях выполнения выбранной ими управляющей организацией обязанностей по содержанию общего имущества, что не противоречит подпункту «а» пункта 1 Правил № 491 и части 3 статьей 162 ЖК РФ. Законность решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в судебном порядке собственниками не оспорена (доказательства обратного в материалы дела не представлены).
Инспекцией также не представлены доказательства того, что Общество фактически не выполняло предусмотренные договором управления работы (услуги) по содержанию (в том числе уборке) придомовой территории на площади, установленной договором управления (Постановление тринадцатого Арбитражного суда дело № А26-2210/2015 от 18.11.2018г)