Ипотека: нужен ли нам Банк России, который не подчиняется президенту?!

Ипотечный пузырь и рост цен на недвижимость — где и кем свинья зарыта?

Александр Горбаруков © ИА REGNUM

ГАЛИНА СМИРНОВА, 24 июня 2019, 21:14 — REGNUM  

На днях Банк России сообщил, что увидел риск образования ипотечной «кредитной спирали» на рынке жилья — когда рост ипотечного кредитования вызывает рост цен на недвижимость, а рост цен на недвижимость, в свою очередь, влечет рост кредитования. Как следует из сообщения агентства РИА, для предотвращения возможной угрозы ЦБ намерен продолжить сдерживание ипотеки с низким первоначальным взносом. Очевидно, этим шагом ЦБ хочет продемонстрировать, с одной стороны, проявление заботы о гражданах страны, а с другой — свою компетентность, решительность и быструю реакцию при возникновении необходимости регулирования рынка. Между тем хочется напомнить, что ипотека с низким первоначальным взносом особо никогда и не пользовалась спросом! Почему? Потому, что ставки при низком первоначальном взносе, как правило, всегда высокие, то есть чем ниже взнос — тем выше ставка, чем выше взнос — тем ниже ставка. Другое дело, что люди для первоначального взноса залезают в потребительские кредиты в одних банках, а ипотеку берут в других, если, конечно, кредитная история позволяет.

В феврале прошлого года, как писал портал ЕРЗ со ссылкой на исследования ипотечного центра компании «МИЭЛЬ-Новостройки», например, в 2015-м году при размере первоначального взноса до 10% и с 10 до 15% кредиты на жилье в ипотеку никто не брал, так, в 2016 году — лишь 1% процент ипотечных сделок с размером первоначального взноса до 10 процентов, а в 2017-м — 6%. Несмотря на тогдашний рост (0−1% в 2013 году) до 6% к 2017 году доли ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом (до 10% и с 10 до 15%), согласитесь, рост незначительный — всего 5−6% за 5 лет, — Банк России принял решение ужесточить условия выдачи ипотеки с низким первоначальным взносом. И с 1 января 2018 года по ипотечным кредитам с первоначальным взносом от 10 до 20% уже действовал коэффициент 150% (вместо прежних 100%), а с первоначальным взносом меньше 10% — коэффициент 300% (вместо прежних 150%). В конце прошлого года ЦБ принимал аналогичные решения, ужесточив с 1 января 2019 года требования к кредитам с первоначальным взносом менее 20% от стоимости жилья повысить коэффициент со 150 до 200%. Повышение данного показателя ЦБ объясняет необходимостью препятствования раздуванию «ипотечного пузыря», то есть спасает заемщиков от возможного дефолта, а также пытается обезопасить коммерческие банки, увеличивая нагрузку на их капитал при кредитовании.

Интересно, что политика ЦБ по сдерживанию роста ипотечного кредитования, по сути, искусственно снижает спрос на рынке недвижимости, влияя на устойчивость застройщиков, у которых могут снизиться объемы продаж новостроек со всеми вытекающими последствиями. Возможно, что когда ЦБ в предыдущий год наблюдал рост ипотечных кредитов, то он был больше связан с ажиотажем — подорожанием недвижимости из-за предстоящих строительному рынку испытаний, в связи с переходом на эскроу-счета. Собственно поэтому люди стали больше покупать недвижимости, ведь, несмотря на сдерживающие меры ЦБ, спрос на жилье у населения остается. И почему бы именно тогда ЦБ было не поддержать этот спрос снижением ставок? Сейчас, когда рынок сожмется, а жилье станет дороже — снижение ипотечных ставок, которое на днях нам обещали некоторые банки, не сыграет большой роли в удовлетворении этого спроса. Что мешает ЦБ поддержать спрос на жилье доступностью кредитов, помимо его наблюдений о закредитованности населения и росте задолженностей?

Возможно, инфляция? Банк России с усердием следит за этим показателем. Между тем рост цен на недвижимость может подтолкнуть и смежные со строительством сферы к росту, они, в свою очередь, — другие, то есть жизнь может закипеть, забурлить, оживиться, начнет расти и инфляция. Пора бы признать ЦБ, что, ориентируясь исключительно на показатель инфляции, тормозится экономическое развитие страны, погружая ее в состояние депрессии!!! Создает замкнутый круг, причем замкнутый исключительно на себе, как на определяющей развитие экономики структуре! ЦБ зарегулировал финансовую политику так, что теперь строительная отрасль полностью зависит от банков — и в смысле регулирования спроса на ипотечные кредиты, и сама отрасль будет строить в долг! А вот тут-то ЦБ, как ни странно, уже не опасается роста инфляции, несмотря на явно предстоящий рост цен на рынке недвижимости, как минимум, на размер ставок по кредитам 6−10%, НДС и пр.

Еще один факт и вовсе вызывает не просто недоумение, но и в принципе заставляет задуматься — в порядке ли все у нас стране, почему, например, компетентные органы не обратят внимание на возникший альянс по некоторым вопросам между ЦБ и Сбербанком? Но, увы, деятельность Сбербанка, как и всех других российских банков регламентируется ЦБ, а вот деятельность ЦБ регламентируется законодательными актами РФ фактически косвенно. Может быть, стране стоило бы обратить внимание и устранить эту «правовую коллизию»? Речь идет о том, что в конце прошлого года, когда ЦБ заявлял о введении с 1 января 2019 года об ужесточении условий выдачи ипотечных кредитов с первоначальным взносом менее 20% от стоимости жилья, то Сбербанку планировали разрешить самолично определять коэффициенты рисков таких кредитов, о чем сообщал РБК, со ссылкой на Германа Грефа, который сообщил изданию о том, что уже ведутся соответствующие переговоры между ЦБ и Сбербанком. В пресс-службе регулятора изданию подтвердили, что Банк России разрабатывает отдельный нормативный акт, содержащий нюансы применения регуляторных надбавок к коэффициентам риска по ипотеке с первоначальным низким взносом. Документ адресован банкам, рассчитывающим кредитные риски на основе внутренних рейтингов. Право на такую оценку рисков имеет только Сбербанк. Чем это опасно? Под любые кредиты, в том числе ипотечные, банки обязаны создавать резервы, которые в случае дефолта заемщика позволяли бы выровнять ситуацию с кредитом. Чем менее обеспечен кредит со стороны заемщика залогом или суммой первоначального взноса, тем он более рискованный — велика вероятность его невозврата. А это значит, что такой кредит имеет высокую ставку и банк обязан создать больший резерв, чем под обеспеченный большим первоначальным взносом кредит. Таким образом, отложенные в качестве резерва средства исключаются из кредитного оборота банка. Собственно, систему коэффициентов кредитных рисков и необходимые значения резервов и определяет ЦБ. Но получается, что определяет ее всем банкам, кроме Сбербанка. Каким образом он резервирует средства и резервирует ли в принципе — неизвестно, что означает — если у банка, как у самого крупного ипотечного кредитора, возникнут проблемы с заемщиками, то он, предположим, может пошатнуться, что ударит по экономике страны, так как банк является системообразующим.

Более того, ЦБ можно сказать, дошел уже до того, что, по сути, вместе с Минфином проигнорировал поручения президента РФ. В ходе «прямой линии», как сообщало РИА, Владимир Путин назвал реальной ошибкой правительства тот факт, что Минфин не предоставил достаточное финансирование банкам на реализацию программы льготной ипотеки в 6% для семей с детьми. Глава государства подчеркнул, что правительство не провело необходимую работу с банками для реализации программы.

«Людям трудно решить эту проблему, не решается (она, — ред.) с банками, на 6% они не переходят в отношении кредитов, которые были ранее выданы. Не пересчитывают. Это реальная ошибка Правительства России, соответствующих структур. В чем она заключается? В том, что Минфин не выделил достаточных ресурсов для компенсации банкам, для субсидий. Первоначально они решили, что достаточно будет 2%. Этого недостаточно», — отметил Путин.

Между тем рынку ипотечного кредитования в целом ожидать снижения ставок до 8% вряд ли стоит, несмотря на заявления Эльвиры Набиуллиной, уверявшей в марте, что снижение возможно. Как объясняла сама глава Банка России, это возможно в случае замедления инфляции до 4%, об этом сообщал портал «ЕРЗ». По официальной оценке Росстата, инфляция в РФ по итогам 2018 года составила 4,3% при ключевой ставке ЦБ на конец года в 7,75%. В феврале этого года Банк России оценил годовой инфляционный рост в 5,2%. Однако не все эксперты согласны с утверждением Эльвиры Набиуллиной. Экономист Михаил Хазин оптимистичные прогнозы ЦБ по поводу инфляции предложил даже не обсуждать, ввиду их очевидной, по его мнению, несостоятельности.

«Инфляция, кстати, будет расти, потому что ее решили уменьшить путем ужесточения денежной политики. А ужесточение денежной политики в условиях низкой монетизации ведет к увеличению инфляции. Так что по итогам 2019 года [дефлятор] будет около 112%», — дал свой прогноз Хазин.

Между тем президент Владимир Путин поручил правительству совместно с ЦБ принять меры по снижению ипотечной ставки до 8% еще в феврале — в рамках своего послания Федеральному Собранию.

Галина Смирнова

Источник - ИА REGNUM .