Как реформировать жилищное хозяйство

Как реформировать жилищное хозяйство
 

А.Акименко, Председатель Пермского регионального отделения Объединения потребителей России

    Цель настоящий публикации найти пути решения вопроса эффективного управления жилищным хозяйством в целях создания благоприятных условий проживания граждан, устранения коррупции в системе ЖКХ повышения качества предоставления коммунальных услуг. На наш взгляд это единственный путь предотвращения развала этой жизненно важной сферы.

    Демократические преобразования в жилищно-коммунальной сфере это не дань моде, это веление времени.

     Сентябрьское 2013 года Распоряжение правительства о внесении в Государственную Думу предложения по укреплению платежной дисциплины потребителей ресурсов яркий пример тому, что правительство не  в полной мере владеет информацией о состоянии дел в отрасли и причиной коллапса коммуналки. Причина такого состояния на мой взгляд отсутствие системы содержания сложной и болезненной отрасли.

    Представители компаний-монополистов теперь уже всюду: и в законодательной власти, и в исполнительной, и в крае, и в городе.

    У монополиста-предпринимателя главная задача получить максимальную прибыль от своей деятельности. Получив установленный властью платеж собственника за содержание жилья и коммунальные услуги, предприниматель (управляющая компания) должна на эту сумму предоставить товар (вода, тепло, газ, и т д.) или оказать услугу которая тоже является товаром. Так вот прибыль предпринимателя в этом случае составляет от не предоставления товара (услуги) собственнику. Чем меньше денег он потратит на содержание жилья полученных по договору от собственника тем больше денег у него останется. Такая вот экономика кверху ногами.

     Как показывает наш десятилетний опыт работы в сфере защиты прав потребителей в системе ЖКХ, причина такого развала очевидна. Неправильное построение самой системы, если её так можно назвать, управления отраслью, противоречащей не только законам логики и здравому смыслу, но и Конституции России.

    На рынке жилищно-коммунальных услуг на сегодняшний день существуют два игрока.
    С одной стороны – собственник, кому принадлежит жильё на правах частной собственности (статья 35 Конституции РФ) и это право охраняется законом.
    С другой стороны – частные предприниматели, которых по ошибке назвали управляющими.
    Управляющими эти компании становятся только тогда, когда собственники на основании возмездного договора делегируют им эту функцию. Во всех остальных случаях это частные коммерческие структуры, которые по возмездному договору за оговоренную с собственником плату берут на себя обязанность по содержанию жилья собственника. Кроме того они являются посредниками между ресурсоснабжающими организациями и собственниками  на поставку электроэнергии, газа, тепла, воды  водоотведения уставной капитал у этих компаний как правело всего десять тысяч рублей однако в их распоряжении десятки миллионов практически бесконтрольных наших с вами средств. Не случайно эти компании часто банкротятся ведь ответственности всего на десять тысяч а это для их оборота не деньги

     Сами ресурсоснабжающие организации – тоже посредники между производителями ресурса  и «управляющими» компаниями.

     Таким образом, у собственника на покупку ресурса не только не стало права выбора производителя, но и стало два посредника, что окончательно подорвало конкуренцию на рынке ресурсов, обеспечивающих коммунальную сферу.

    К этому еще стоит прибавить пассивность и бесконтрольность со стороны собственников за расходованием своих денег. Вот вам и причина всех бед коммунальной сферы.

    Здравый смысл диктует, чтобы деньгами распоряжались не «управляющая» компания, а собственники по рыночному принципу «ты мне добротный товар, а я тебе деньги». 
Обострение ситуации в системе ЖКХ заставило Государственную думу принять в 2011 году поправки в Жилищный кодекс и ввести для контроля такой институт, как Совет многоквартирного дома. Толька это на практике оказалась полумерой, так как непонятно, кто сможет грамотно повседневно контролировать управляющую структуру на общественных началах? 
     Принятие закона  от 14 декабря 2012 года 271-ФЗ согласно которого в Жилищный Кодекс РФ внесен новый раздел «Организации и проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома и порядок его финансирования» и не конкретное в этом разделе право собственников на контроль дают права олигархам и чиновникам «распилить» эти собираемые миллиарды по их понятиям.

     Для предотвращения такой ситуации надо в корне поменять систему управления отраслью, максимально включив уснувшего от безысходности собственника не желающего управлять своей собственностью и экономить коммунальные ресурсы и не быть пассивными к начислению расходов по нормативам.

     Необходима ещё раз вернуться и грамотно откорретировать и исполнить Федеральный закон от 25 декабря 2008 года №273-ФЗ  «О противодействии коррупции»

     Необходимо установить систему, исключающую коррупцию в жилищно-коммунальной сфере. Таким механизмом может стать выбранная самими собственниками система.

Выборность снизу доверху и контроль сверху донизу!

     Главным хозяином своей квартиры и принадлежащей ему общедолевого имущества дома как определено Конституцией, должен стать сам собственник, так как только он максимально заинтересован в надлежащем содержании принадлежащего ему на правах частной собственности, как своей квартиры, так и общедомового имущества своего дома. При этом он максимально заинтересован в экономии коммунальных ресурсов и снижения расходов на содержание жилья при высоком качестве получения коммунальных услуг.
     Собственники очным, заочным, а если это дом, где проживает большое количество собственников, методом проведения конференции, должны избрать Совет многоквартирного дома, утвердить его устав и наделить его правом юридического лица как некоммерческой общественной организации по управлению домом. Совет дома как юридическое лицо должен иметь свой счет в банке и печать. Уставом дома определяется штатное расписание дома, какие услуги и работы выполняются самостоятельно, а на какие услуги желательно на конкурсной основе надо заключить договора с специализирующимися на оказании коммунальных услуг организациями.

    Сбор средств на содержание дома, текущий и капитальный ремонт, совет собирает самостоятельно по предварительно составленной и утвержденной общим собранием собственников смете расходов. Для грамотного содержания дома (домов) на конкурсной основе принимается Управдом. Права и обязанности Управдома определяются уставом дома.
      Для снижения расходов и повышения качества коммунальных услуг внутри квартала по решению общих собраний дома могут объединяться в Объединенный совет квартала, согласно совместно утвержденному уставу, не нарушая самостоятельности каждого многоквартирного дома.

     Для оказания технической, юридической и консультационной помощи Советам и их объединениям, правлением Товариществ собственников жилья и жилищных кооперативов на добровольной выборной основе создаются Объединение домовых Советов микрорайона. Права и обязанности объединения определяются уставом Совета микрорайона как общественной организации по защите прав и интересов потребителей коммунальных услуг.

Устав Объединения совета микрорайона утверждается конференцией.  Делегатами конференции являются избранные Председатели и члены Советов многоквартирных домов, председатели и члены правления ТСЖ и жилищных кооперативов.

    Объединение домовых советов осуществляет помощь и поддержку Советам, ТСЖ и жилищным кооперативам в их работе а также контроль за их уставной и финансовой деятельностью в рамках своих полномочий определённых уставом объединения.
 

    Сегодня собственники платят управляющим компаниям 17-20 % от статьи на содержание жилья (приблизительно 3 руб. с квадратного метра жилой площади). Этих денег вполне достаточно для содержания Совета дома. А если учесть, что при такой системе не пропадет ни одна копейка, то получается большая экономия.

А дальше по предлагаемой схеме можно создать Совет района, города, края и всё демократично, всё подконтрольно.

    Чтобы как-то исправить положение и не загубить коммунальную сферу, окончательно предлагается законодательно, на региональном уровне, принять концепцию управления Жилищно-коммунальной сферой по принципу: «выборность снизу доверху и контроль сверху донизу". Для окончательного утверждения концепции создать пилотный проект в регионах и принять концепцию на законодательном уровне.

    Принятие такой системы будет иметь сильное противодействие, так как она создает неблагоприятные условия  для той самой коррупции в системе ЖКХ, о которой говорят все, включая президента, но при этом никто ничего не делает для исправления ситуации.

А время идет, и дома ветшают, ветшают, ветшают..

Зачем нужна такая система?

Объединения Домовых советов микрорайона.

     Необходимость такого органа состоит в том, чтобы жители понимали, что у них есть свой вышестоящий орган, ими избранный им подчиненный который защитит их права как от внешнего (чиновники, контрольные органы, фирмы с которыми у собственников заключен договор на предоставления коммунальных ресурсов и услуг) и внутренние не управляемые председатели ТСЖ и Жилищных кооперативов и председатели Советов домов. Кто поможет собственникам и арендаторам составить грамотный устав, договор с ресурсоснабжающими организациями, кто проверит тарифы и расценки на квартплату, кто поможет принять выполненные работы по текущему и капитальному ремонту кто проверит законность и целесообразность расходования средств советами домов.

В штате Совета должен быть:
а) Юрист для оформления договоров и взыскания через суд долгов с злостных неплательщиков.
б)_Общественный совет в обязанность которого входит определение причин образования долгов жителей и выработка рекомендаций для обращения в суд о взыскании долга или Соцзащиту об оказании материальной помощи.

А также в качестве членов совета или работающие по найму (в том числе с использованием аутсорсинга)

1. Квалифицированные специалисты-коммунальщики для определения и принятия работ от исполнителей по текущему и апитальному ремонту.
2. Специалист по благоустройству и озеленению, следящий за благоустройством придомовых территорий

Союз домовых Советов.

    Это та организация, которая по своей сути готова противостоять произволу со стороны муниципальной власти, судов и прокуратуры.
    Часто от управляющих компаний и ТСЖ можно услышать жалобы на отсутствия средств на содержание домов. К сожалению многие преправительственные и примуниципальные структуры не удосужились провести анализ ни того сколько и кто является должником коммунальных платежей ни причины по которым жители не платят за содержание жилья и предоставления коммунальных услуг, и кто эти неплательщики.
     Так вот проведенный нами анализ показывает, что самые дисциплинированные плательщики это самые бедные т. е. пенсионеры и другие категории малообеспеченные жители. А основные неплательщики это обеспеченная часть населения (коммерсанты и представители малого и среднего бизнеса и собственники получающие доход от сдачи жилья в наём).
     Причина такой ситуации проста малоимущие получают дотации на содержания жилья и они её не получат если у них будет долг по квартплате.

    Притом непрозрачность предоставления услуг, и отсутствия конкуренции как обязательного условия рыночной экономики непомерно завышенные цены и тарифы, безграмотные законы и подзаконные акты противоречащие здравому смыслу и Конституции России создают условия для такого состояния в котором находится система если её так можно назвать. И не какие «полицейские» меры не помогут пока жители не убедятся, что  они за свои деньги получили свой «товар» заказанного качества и в заказанном количестве.

*Те кто упорно не желают жить по законом общества за долги которых на содержания жилья платят другие полученную квартиру от общества бесплатно и не желающие её содержать, должны вернуть её по решению суда прежнему хозяину то есть государству (реприватизировать) без права повторной приватизации. 
    Для дальнейшего проживания жильцы остаются жить в реприватизированной квартире на правах социального найма.

• Арендаторы жилья должны иметь права передавать право аренды своим родственникам, нуждающимся в улучшении своих условий проживания с правом однократной приватизации.
• Собственники должны нести ответственность за состояние  общедомового имущества в том виде в котором он его принял от предыдущего собственника. Так как сроки ответственности предыдущего собственника разные (крыша, подъезд, придомовая территория, лифты и др.) то и ответственность должна рассматриваться в зависимости от срока эксплуатации после постройки или капитального ремонта отдельных частей дома.

   Эти незначительные изменения в Жилищный и Гражданский кодекс значительно улучшат создавшую ситуацию в системе ЖКХ, сократят эксплуатационные расходы как собственников так государства на его содержания и внесут в неё рыночные отношения и окончательно исключат коррупцию.

.

   Если внести изменение в устав города, то это будет законно избранный жителями Совет микрорайона. Сегодня эти советы неизвестно кем избираются скорее назначаются с непонятными функциями.

   Также советы всех уровней должны взять на себя обеспечение общественного контроля согласно законодательству РФ и постановлению правительства в сфере своей ответственности. 
 
    Настоящий рыночный вариант не является истиной в последней инстанции, есть и другой, к которому так рвутся властные структуры:
    Ответственность за содержания жилищного фонда может взять на себя Правительство и муниципальная власть.
    Но в этом варианте правительство и муниципальная власть должна осуществлять жесткий контроль за соблюдением норм содержания жилья и нести ответственность за содержания жилого фонда перед собственниками. Чего правительство всячески избегает, а лишь ужесточает ответственность собственников, о чем свидетельствуют последние нормативные акты. Действует принцип: Командовать ДА,- Отвечать НЕТ.

    Если в каждом доме будет избран орган представляющий интересы собственников, а жители домов микрорайона изберут Совет микрорайона вот вам и демократия в действии и гражданское общество осуществляющее контроль над чиновниками.

Права даны.  Пора научиться ими пользоваться, а не жаловаться на жизнь.