Четверть жизни москвичи тратят впустую

Некоторое время назад я уже писала о том, что для борьбы с пробками годятся не только дорогостоящие, но и очень простые методы – например, использование парковок офисных и торговых центров. Сейчас это предложение частично воплощено на Тверской улице, где автомобилистов не без нажима заставили использовать подземную парковку отеля. Но есть все-таки и глобальные проблемы, решать которые надо не только на местном, но и на федеральном уровне. Они тяжелы, долгосрочны и не всегда относятся к дорожному строительству. Но без их решения будет трудно решить проблему пробок.

В урбанистике есть такое понятие: "маятниковая миграция". Это когда жители Подмосковья и спальных районов Москвы утром едут в центр на работу, а вечером – наоборот. Или когда столичные жители в пятницу вечером устремляются на дачи (а теперь – и в торговые моллы на МКАД), а в воскресенье, соответственно, возвращаются домой. Маятниковая миграция – одна из самых распространенных причин пробок. Невозможно же строить дороги с расчетом на пропуск по ним 40% жителей мегаполиса единовременно! Поэтому во всем мире принято бороться с самим явлением.

Способы разные: и отказ от кольцевой структуры города в пользу линейной, как в Нью-Йорке, и развод времени начала работы учреждений, и ограничения на проезд частного транспорта. Однако есть еще одна практически обязательная, но не действующая в России мера: развитие цивилизованного рынка аренды жилья.

Если вы заговорите о доступном жилье с любым западным специалистом, то диалог ваш будет протекать в полном взаимопонимании ровно до того момента, пока речь не зайдет о собственниках этого вида жилья. Дело в том, что доступное жилье в ЕС и США – это жилье исключительно съемное. Да, договор аренды долгосрочен и пролонгируется, но собственник – муниципалитет. Впрочем, "недоступное" жилье тоже чаще всего арендное – покупать квартиры и пентхаусы могут позволить себе лишь довольно состоятельные люди. Впрочем, и они часто рассматривают такое жилье как инвестицию, а не как единственный вариант места жительства. Покупателями квартир чаще становятся собственники бизнеса – если собираются "пустить корни" в этом городе и в этом районе. Вся остальная часть населения либо снимает квартиру, либо имеет собственный дом в пригороде.

Причин тому много. Во-первых, собственная квартира – вещь хлопотная. Строительство многоквартирных домов делает ее цену, в пересчете на квадратные метры, дороже частных домов, которые чаще всего строятся по каркасной технологии. Общие коммуникации и помещения требуют коллективного управления – а большого желания заседать по вечерам в домкоме нет и у западных работников. Во-вторых, дом всегда будет просторнее – а значит, можно оборудовать детские для каждого ребенка, мастерскую для главы семьи, уголок для барбекю. В-третьих, многие наемные работники переезжают каждые два – четыре года, как правило, из-за смены работы или необходимости быть поближе к хорошей школе. Это банковские служащие или, например, торговцы антиквариатом могут селиться рядом с соответствующим кварталом. А менеджер по продажам или секретарь не могут, так как менее специфичные организации разбросаны по всему городу.

Вообще, надо заметить, что идея доступного собственного жилья появилась в послевоенных США, но и тогда речь шла о строительстве доступных по цене домов. Весь мир, и Россия в том числе, исторически жил в съемных квартирах – разве что богатеи имели в собственности городской дом.

Чем хороша аренда жилья? Тем, в частности, что она снимает проблему пробок для большей части наемных работников: нанимаясь на работу, можно снять квартиру рядом. Конечно, существуют проблемы, когда муж и жена работают в разных концах города, когда дети ходят в хорошую школу по старому адресу или офис находится в слишком дорогом районе. Но даже в этих случаях, снимая жилье, люди будут стараться максимально сократить дорогу от дома до работы. А значит, сократится и пробег их автомашин – при этом кто-то предпочтет проехать пару станций на метро или пять минут автобусе, а кто-то и вовсе пройдется пешком. То есть сократится именно маятниковая миграция. Надо отметить, что выносом офисов из центра эту проблему не решить: компактные районы проживания граждан одной профессии остались в средневековых городах.

Что нужно для создания цивилизованного рынка арендного жилья? Прежде всего, соответствующие правила. В цивилизованных странах рынок аренды контролируется государством очень жестко. Права арендодателя и арендатора подробно прописаны законами и дотошно защищаются как муниципалитетами, так и полицией. Предельные ставки аренды для всех едины и утверждаются также местными властями. Арендодатель получает внушительные стимулы к содержанию своего жилья в хорошем состоянии – от налоговых льгот до штрафов пожарных инспекторов. Бывает, работодатель доплачивает за аренду жилья своим работникам и тоже получает за это налоговые вычеты.

Стоит, наконец, перестать отодвигать сроки окончания приватизации и твердо сказать: муниципальное жилье для малоимущих может быть только арендным. Каким оно, собственно, и было в советское время. И вообще вся программа доступного жилья должна быть рассчитана либо на аренду квартир, либо на дом вне мегаполиса. Именно сейчас, когда строительные компании переживают спад продаж, есть смысл занять их госзаказом по строительству муниципальных "доходных домов" в большом количестве.

Правда в стране, где еще 20 лет назад у людей не было ничего своего, привить культуру аренды будет трудно. Тем более что в России приватизировано около 80% советского жилья и практически все современное. Однако в Москве есть некоторый потенциал для создания рынка частной аренды: это пенсионеры и молодые семьи. Если создать муниципальную службу аренды жилья, что-то вроде квартирных бюро, существовавших на советских курортах, можно надеяться на то, что недоверчивые старики воспользуются их услугами. И за небольшую комиссию, в том числе и за гарантию сохранности ремонта и обстановки, поедут на недорогой южный курорт, скажем, на Азовском море, сдав свои квартиры. А молодые люди, мечтающие разъехаться с родителями и наконец родить ребенка, их с удовольствием снимут. Особенно, если аренда будет невысока и государство возьмется дотировать ее при рождении детей.

Для дальнейшего развития аренды есть смысл стимулировать застройщиков либо сдавать квартиры в построенных домах, либо продавать дома целиком рентным компаниям. Опять же – через налоги и условия выделения участков под застройку.

Единственное по-настоящему серьезное препятствие на пути развития рынка аренды – существующий институт прописки, хоть и переименованный в регистрацию. Суть его не в том, нужно ли для фиксации своего местопребывания идти в милицию или ФМС, и не в том, разрешительный порядок имеет сие действо или уведомительный. Суть в том, что все социальные блага – будь то выплата пенсии и пособий или право на кредит – следуют не за человеком, а за штампом в его паспорте. И поэтому пенсионеру, сдавшему свою квартиру молодому менеджеру, в курортном городке могут отказать выделить соцработника. Да и пенсия будет без столичных добавок. Молодым родителям, снявшим квартиру поближе к работе, вряд ли удастся устроить ребенка в детский сад или в школу не по месту жительства. Список можно продолжить. И если сам рынок арендного жилья еще можно, с теми или иными ограничениями, создать в отдельно взятом городе, то проблема привязки социальной инфраструктуры к месту регистрации гражданина может решаться только на федеральном уровне.

От гайдпаркера: Много разумного, но далеко не полное решение. Например, для того чтобы разрушить порочный круговорот взаимных интересов между тесной связкой чиновников, стройкомпаний, девелоперов и лэндлордов, не из классовой ненависти разумеется, а просто чтобы дать людям дешёвое качественное жилье, необходимо следующее:

1. Дешевая земля в достаточном количестве под массовую типовую застройку жильём низкой стоимости (индивидуальные дома, таунхаусы, малоэтажные многоквартирные дома).

2. Коммуникации и дороги. 

3. Транспортная доступность - развитие сети рельсового транспорта.

4. Пропорциональное развитие территорий - создание бизнес центров, производств, учебных заведений и других центров занятости около жилых зон, в их зонах доступности.

5. Массовость этих проектов.

6. Вынос кодлы жадных посредников и монополистов между конечным пользователем жилья и результатом строительства. Хотя бы - системой налогообложения, ориентированной на создание высокой стоимости неиспользования жилья по прямому назначению. Когда экстремально невыгодно "держать" годами построенную недвижимость с темными окнами при этом занимая ценный ресурс - землю и коммуникации. И полной прозрачностью и госэкспертизой отношений в таких проектах.

7. Дешевые технологии строительства. Те же каркасные дома.

8. Ориентация этих проектов исключительно на конечных пользователей - физических лиц.

9. Ограничение проекта застройки определенным сроком.

10. Строительство только по долевому строительству (214-ФЗ), возможно разработать дополнительные гарантии для дольщиков.

11. Только участки с подрядом.

12. Полное госрегулирование отношений по данным проектам, включая цены, роли и отношения участвующих. Никакой полной свободы договоров.