— ТСЖ - по русски, равняйсь, смирно! «Разойдись!».

На модерации Отложенный
Владение и "управление" в МКД - правовой абсурд достиг своего апогея.
 
Серьезным складывается спор на тему - управляют или эксплуатируют коммерческие управляющие организации (УО) или корпоративные - ТСЖ  общем имуществом многоквартирных домов (МКД). В частности, целый ряд председателей ТСЖ, утверждают, что договор управления  МКД по сути своей не более чем договор эксплуатации общего имущества. 
 
Мои друзья из числа правоведов любезно откликнулись на общие наши проблемы и сделали небольшое исследование, предлагаемое вашему вниманию: 
 
Итак...
 
Собственники помещений в МКД обязаны выбрать один из способов управления:
1) непосредственное управление;
2) управление ТСЖ,  ЖСК; 
3) управление  УО.
 
Выбор способа управления МКД, а точнее организации- посредника, в нашем случае ТСЖ - никакого отношения не имеет к выбору ТСЖ  в статусе УО (управляющая организация).
 
НЕ ПОНИМАЯ СУТИ и различия между СПОСОБОМ УПРАВЛЕНИЯ и УО, мы вновь и вновь путаем понятия- выбор способа управления и выбор УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ.
 
Статус ТСЖ установлен законодателем- это не хозяйствующий субъект. В активах ТСЖ отсутствует имущество для ведения хозяйственной деятельности, отсутствует собственное имущество и материальные оборотные средства.
 
По своей статусу Председатель Правления ТСЖ не более чем завхоз в корпоративной организации и ничего общего не имеет со статусом генерального директора коммерческой организации управляющей общей собственностью МКД. Единоличный исполнительный орган (ЕИО) существуют только при корпоративном управлении. В общественной организации никаких ЕИО в принципе существовать не может.
 
Т.е., в ЖК РФ определено  - ТСЖ - ЭТО ТОЛЬКО СПОСОБ УПРАВЛЕНИЯ, А НЕ УПРАВЛЯЮЩАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ.
 
Передача общего имущества (ОИ) в управление коммерческим УО - это передача права на распоряжение ОИ.
 
Но, собственники квартир не наделены полномочиями на распоряжение ОИ МКД.
 
Ст. 44 ЖК РФ регулирует отношения только в части ПОЛЬЗОВАНИЯ ОИ собственниками помещений.
 
РАСПОРЯЖЕНИЕ общим имуществом МКД и передача долевой собственности в управление другим лицам регулируется не нормами ЖК РФ, а нормами ГК РФ - ст. 246.
 
К тому же, особо обращаем внимание- собственники квартир не обладают полномочиями права собственности на ОИ МКД , а передать некоммерческому корпоративному ТСЖ право управления ПРАВОМ НА ДОЛЮ - невозможно по определению.
 
В это месте - ВНИМАНИЕ!!!
 
В Гражданском кодексе РФ НЕ СУЩЕСТВУЕТ НОРМ, регулирующих передачу в управление НЕ ВЕЩНОГО ПРАВА.
 
К тому же, ЖК РФ не определен порядок передачи общего имущества МКД, в статусе ОБЪЕКТА недвижимости, в управление некоммерческой организации в силу организационно-правового статуса ТСЖ- некоммерческая организация. По гражданско-правовым условиям некоммерческие корпоративные организации НЕ ОТВЕЧАЮТ по своим обязательствам как коммерческие организации, а члены ТСЖ - не отвечают по обязательствам самого ТСЖ. Также в отличии от генерального директора коммерческой организации- Председатель Правления ТСЖ не обладает полномочиями на заключение, от своего имени, договора на управление МКД с собственниками квартир, и что самое веселое- не имеет полномочий заключать договора на передачу управления МКД коммерческим УО.
 
Согласно требованиям ст.
155 п. 7 ЖК РФ, договор управления при управлении организацией владеющей хозяйственно-распорядительными функциями в отношении общего имущества МКД (которой считает себя ТСЖ), не может быть сделкой с исполнением третьим лицом (управляющей коммерческой организацией), в силу того, что общее имущество МКД НЕ ЯВЛЯЕТСЯ ОБЪЕКТОМ СДЕЛОК, ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ И ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ.
 
Опять же, если ЖК РФ не наделяет собственников квартир вещными правами на ОИ МКД и полномочиями участников по распоряжению ОИ МКД, то любые решения общего собрания по созданию ТСЖ в качестве УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ ничтожно, т.к. принято лицами, НЕ НАДЕЛЁННЫМИ ЗАКОНОМ ПРАВАМ НА ЕГО ПРИНЯТИЕ, в силу принятия решений не относящихся к компетенции собрания. В частности к вопросам о распоряжении ОИ МКД и передаче полномочий по распоряжению ОИ МКД некоммерческому ТСЖ. Напомним, которое, по закону, НЕ ОТВЕЧАЕТ своим обязательствам, как коммерческие организации, а члены ТСЖ - не отвечают по обязательствам самого ТСЖ, что в свою очередь явно противоречит нормам ч.2 и ч.3 ст.138 ЖК РФ:
2) осуществлять управление многоквартирным домом в порядке, установленном разделом VIII настоящего Кодекса;
3) выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору.
 
При отсутствии в перечне ст. 44 ЖК РФ вопросов, связанных с распоряжением собственниками частных квартир общим имуществом МКД и решениями о передаче его НКО - ТСЖ, а следовательно, при отсутствии полномочий на решение вопросов, связанных с утверждением условий договора управления, на условиях которого собственники МКД поручают ТСЖ управление МКД - собственники помещений МКД не владеют обязанностью в части заключения каких либо сделок или договоров с ТСЖ.
 
В свою очередь, руководящие органы ТСЖ не обладают правом на обращение в суд для понуждения собственника МКД к заключению договора с ТСЖ в судебном порядке и вообще, каких-либо прав на обращение в суд, в силу НИЧТОЖНОСТИ ПОЛНОМОЧИЙ И ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ НА УПРАВЛЕНИЕ МКД, который не является объектом гражданских правоотношений и не может существовать в статусе ОБЪЕКТА ПРАВ для заключения договоров и сделок. В том числе, в силу принятия решений о заключении ДОГОВОРА на управление МКД (п.2 ч.2, ст.161 ЖК РФ) лицами, НЕ НАДЕЛЁННЫМИ ЗАКОНОМ юридическими правами НА ЕГО ЗАКЛЮЧЕНИЕ.
 


Но на практике этот постулат не реализуем, и вот почему:
 Это «то», про которое известная поговорка гласит: «Гладко было на бумаге, да забыли про овраги (т.е. наших соседей)».
 
Цитируем выводы действующих председателей ТСЖ в настоящем времени:
 
— «А мы вместе с заявлением о   вынесении судебного приказа  прикладываем судебный приказ который сами и печатаем!))))) судья только подписывает и ставит печать! Оспаривают 2 из 10 собственников!»
 
— «Единственный косяк - ответчик может не согласиться тупо и все, отправят в арбитраж.
Но как правило они не приходят в суд и повестки даже не получают.
Так что очень даже нормально получается)))»
 
— «А мы наоборот, переходим на судебные приказы.
Примерно 60 процентов уже приказами.
И из 10 наверно 1 в отказ идёт.
Тут же ещё сроки надо успеть соблюсти обжаловать.
А люди ленивы».