ПОЧЕМУ ВЕРХОВНЫЙ СУД РФ ПРИЗНАЛ "ИНСТРУКЦИЮ 37" НЕДЕЙСТВУЮЩЕЙ?

16 апреля 2014 : Дирекция АНО БТИ

(с сокращениями текста, /*/)

Окончание статьти.
Начало см. /arc/2014/14040900.shtml

<< ...

Рассматриваемое Определение ВС РФ порождает у граждан совершенно невероятные ассоциации, например такие, как в одном из писем граждан, поступившем в наш адрес:

Комментировать такие письма равносильно разъяснениям того факта, что человек не верблюд. Уж очень все прозрачно и без разъяснений.

Прозрачно, но, как сказал один из литгероев, "глупость есть серьезный вещь".

Для начала следует обратить внимание на то, что Определение в вопросах права - это вид судебного акта, который выносится судом по вопросам, требующим разрешения в ходе судебного разбирательства, но которым не решается дело по существу.

Определение суда может оформляться как путём составления отдельного документа, так и путём его занесения в протокол судебного заседания (протокольное определение).

Юридическую значимость Определения можно трактовать многозначно, но по сути дела Определение эквивалентно обычному грамматическому определению, т.е. это характеристика предмета или явления с точки зрения суда.

Разъяснять, или хотя бы взглянуть на рассматриваемое Определение с позиций действительности обязательно надо, так как уж очень многим нечистым на руку коммерсантам рассматриваемое Определение ВС РФ как манна небесная. Попробуем, по мере сил:

1. Суд счел оспариваемые положения и Инструкцию в целом недействующей, но не указал с какой даты.

Возможных дат, как минимум, три:

-- с момента принятия правительством РФ постановления № 921 (2000г.) "О государственном техническом учете ОКС";

-- с момента вступления в силу нового ЖК РФ (март 2005 г.);

-- с момента вступления в полную силу закона о ГКН (01.01.2013г.).

Даже если ВС РФ считает Инструкцию №37 недействующей с 01.01.2013г, то результаты ее применения будут действовать еще как минимум 5 лет (см. следующий пункт).

2. Росреестр, в соответствии с программами и подпрограммами развития ГКН и ЕГРП, в период с 2007 года по 2013 год (т.е. в период действия ЖК РФ), оцифровал и перекачал в Государственный кадастр недвижимости Технические паспорта на жилые домовладения, здания и помещения, изготовленные БТИ РФ в соответствии с Инструкцией №37.

Сведения, содержащиеся в этих Технических паспортах, использовались и будут использоваться еще лет пять (срок действия Техпаспорта) для регистрации прав на жилые здания и помещения, а также для налогообложения имущества физических лиц. Сведения Техпаспортов, составленных БТИ по Инструкции №37, были положены в основу определения кадастровой стоимости жилых зданий и жилых помещений, оценка которых производилась в 2012 и 2013 годах. Проводимая ныне оценка кадастровой стоимости жилых зданий и жилых помещений также ведется с учетом их технических характеристик включенных в ГКН на основе Технических паспортов составленных по Инструкции №37.

Результаты определения кадастровой стоимости считаются действительными как минимум 3 года, до следующей переоценки, т.е. до 2017 года. Таким образом, если Определение ВС РФ от 2 июля 2013 г. N АКПИ13-409 принять к исполнению, то всю деятельность по кадастровой оценке жилых зданий и помещений для налогообложения физлиц следует признать ничтожной, а внесенные в ГКН результаты определения кадастровой стоимости ОКС неправомерными.

3. Вступившими в законную силу многочисленными решениями судов по жилищным и иным спорам, Инструкция №37 предполагается действующей и обязательной для применения (далеко не полный перечень судебных решений, использующих в качестве доводов пункты Инструкции №37, см. в выпуске СИМ №415)¹. Если Определение ВС РФ считать реальным, то все законченные судебные споры могут возродиться по вновь возникшим обстоятельствам.

4. Налоги на жилые дома и помещения граждан начислялись с 1998 года и начисляются по настоящее время с использованием Технических паспортов изготовленных по нормам Инструкции №37. Если Инструкцию считать недействующей с марта 2005 (с момента вступления года в силу нового ЖК РФ), то в период с 2005 года по текущий год с граждан неправомерно взимались налоги на строения и сооружения.

5. Технические паспорта на жилые строения и помещения составлялись и составляются по нормам Инструкции №37, так как другого документа просто нет. А это значит, что правомерность всех документов, в т.ч. НПА, НТА, договоров, разработанных с использованием Инструкции 37, поставлена под сомнение.

АНО БТИ не утверждает, что Инструкция №37 не имеет недостатков. В ней имеется немало профессионального брака, незаметного для посторонних глаз, но, при всем при этом, нет никаких оснований считать ее недействующей.

Заметьте: ВС РФ своим Определением от 2 июля 2013 г. N АКПИ13-409 не признавал утратившими силу и недействующими ни Инструкцию №37, ни Постановление правительства РФ №1301, ни статью 19 ЖК РФ. Суд всего лишь определил свой взгляд на Инструкцию, считая достаточным для признания Инструкции недействующей разъяснения Пленума ВС РФ.

Но при этом Суд не удосужился проверить фактическое действие или бездействие Инструкции №37.

ВС РФ, в резолютивной части своего Определения, всего лишь определил прекратить производство по делу по заявлению Кондратьевой Н.С., Поповой Е.М., Сорокиной М.М., Щукиной Н.В. об оспаривании абзацев третьего и шестого пункта 3.34,абзаца первого пункта 3.36, абзаца первого пункта 3.37Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г. N 37.

/*/

Суть дела такова, что учет недвижимости, учет фондов и учет ОКС - это такие же разные и обособленные предметные области, как гражданское право, экономика с ее фондами и строительство с его ОКСами.

Сваливать в одну кучу недвижимость, фонды и ОКС можно только с одной целью: запутать дело, замутить воду и обосновать неправомерное решение.

Далее, с целью отделения семян от плевел, мы рассмотрим особенности учета недвижимости, особенности учета фондов и особенности учета ОКС.

3. ОСОБЕННОСТИ УЧЕТА НЕДВИЖИМОСТИ

Недвижимость определена в ГК РФ не только в статье 130. По совокупности положений статей 130, 133, 133.1, 134, 135, 222 и 273 ГК РФ, недвижимость - это объекты прочно связанные с землей физически и неразрывно связанные одной юридической судьбой. Прочность физических связей в ГК РФ не рассматривается: юристы мало что смыслят в физике. А вот прочность юридических связей, т.е. единство юридической судьбы, является принципиальным правовым признаком: нет единства судьбы- нет и единого объекта недвижимости (см. ст. 133.1 ГК РФ).

Проще говоря, неделимая единица недвижимости состоит как минимум из двух разнородных элементов образующих сложную вещь, так называемый единый объект недвижимости, ЕОН. Эти два элемента включенные в ЕОН могут быть или равноправными (ст. 134 ГК РФ), или один из них является главным и образует упорядоченную пару, в которой он занимает первое место.

Особенности учета недвижимости диктуются ее определением как единой сложной вещи, ЕОН (ст. 133, 133.1, 134 ГК РФ).

Первая и главная особенность учета недвижимости состоит в эквивалентности правовых границ учитываемых единиц. Учитывать можно и нужно только единицы однородные по границам права:

• либо только в граница "права собственности" (реестр собственности);
• либо только в границах права владения (реестр владений);
• либо только в границах права пользования (реестр пользований);
• либо только в границах права распоряжения (реестр ведений).

Вести реестр недвижимости одновременно на всех правах невозможно теоретически и недопустимо практически, т.к. влечет хаос в учете: реестр должен вестись в границах одного права, эквивалентного для всех единиц учитываемой совокупности. Все прочие виды права, кроме определяющего, фиксируются в реестре конкретного права как элементы учета кадастровых единиц.

То есть одно право является определяющим для всей совокупности учитываемых единиц, а все прочие рассматриваются как обременения, т.е. как элементы учета, характеризующие объект. Это первое принципиальное требование.

Вторым, и последним в рамках данной статьи, принципиальным требованием учета недвижимости является строгое подразделение недвижимости на два непересекающихся класса:

-- класс недвижимости физически созданной Богом. Это совокупность натуральных объектов естественный класс (земля включая атмосферу, недра земли включая воду, выделенные в натуре объемы, поверхности объемов с естественной растительностью, линии на поверхностях и точки на линиях). В единицах (объектах такого класса главной вещью (ст. 135 ГК РФ) является земля, а все остальное является принадлежностями не имеющими своей юридической судьбы (ст. 135 ГК РФ):

-- класс недвижимости созданной Человеком. Это совокупность объектов искусственной природы (здания, сооружения, в т.ч. земляные сооружения типа насыпей и выемок, иные постройки (статьи 219 и 222 ГК РФ). Говорить о том, что объекты этого класса созданы искусственно, только Человеком, можно и нужно. Но при этом следует помнить, что человек сам не создал еще ни одного кирпичика мироздания и не одной песчинки вещества. Все то, из чего творит человек, создано Богом, т.е. ОН так или иначе присутствует в любом творении человека. Человек лишь преобразует вещи и мир, но с ЕГО обязательным участием, хотя бы и пассивным. Пассивность Творца по отношению к предметам совместного ведения (с людьми) позволяет Человеку давать назначение вещам в рамках названных статей ГК РФ (133, 134, 135, 222, 273), но не следует забывать при этом, что Он дает назначение Человеку.

Эти два класса недвижимости (естественный и искусственный) несовместимы ни в одном кадастре, ни в одном реестре.

/*/

Ведение Градостроительного кадастра РФ, предусмотренного в первой редакции ГСК РФ, позволяло разграничить учет земель в Земельном кадастре в разрезе категорий, и учет построек с земельными участками при них в ГСК РФ.

Это было правильное направление в учете, но по результатам борьбы трех ведомств за распоряжение информацией о недвижимости (Минюст, Минэкономразвития, Госстрой), учет недвижимости монополизировали в Минэкономразвития, т.е. в том ведомстве, которое не знает ни что такое недвижимость, ни что такое ОКС, но должно бы знать что такое фонды.

В результате бездарной монополизации были ликвидированы и Градостроительный кадастр, и Земельный кадастр, а учет в ГКН автоматически ведется как учет некоего Фонда всех фондов, т.е. как бесцельный монстр и "черная дыра", поглощающая все виды фондов.

4. ОСОБЕННОСТИ УЧЕТА ФОНДОВ

Фонды (фр. fond от лат. fundus "основание").

Фонд может рассматриваться как лицо с имуществом в форме средств (лицо со средствами), или как имущество с любыми лицами стоящими за имуществом (средство с лицом):-

-- Фонд как лицо - это некоммерческая организация, распоряжающаяся капиталом, создаваемым для благотворительных, социальных или иных общественно-полезных целей. Фонд как организация не имеет членства и рассматривается как целая единица (ст. 118 ГК РФ). В терминах бухгалтерского учета, фонд как лицо является источником средств, т.е. пассивы баланса. Наиболее известными фондами являются Международный валютный фонд, Пенсионный фонд России, Фонд медицинского страхования, Дорожный фонд и другие организации как лица.

-- Фонд как имущество - длительно используемые средства производства, участвующие в производстве в течение многих циклов, имеющие длительные сроки амортизации. К основным средствам (фондам) относят землю, производственные здания, сооружения, машины, оборудование и прочие запасы мощности лица. Фонды в вещном понимании - это средства лица как источника в общении с другими лицами, т.е. Актив баланса лица. Отличие средств от источников - это непростая задача любого учета.

В общественном хозяйстве известны такие фонды как Земельный фонд, Жилищный фонд, Водный фонд, Лесной фонд, Жилищный фонд, Госфонд драгоценных металлов и камней России, Библотечный фонд, Архивный фонд и другие фонды как средства.

Такого фонда как фонд недвижимости пока не сформировано, но он может быть создан как совокупность различных подфондов:

/*/

Главнейшей и принципиальной особенностью учета фондов является то, что они учитываются предметно, т.е. каждый фонд имеет свой особенный определяющий признак и в силу своей обособленности по этому определяющему признаку, не может учитываться в составе других фондов: каждый конкретный фонд выделяется сам по себе, и учитываться должен сам по себе.

К примеру, и в активе баланса, и в пассиве баланса, каждый фонд имеет свой счет: нет своего счета (определяющего признака) - нет и фонда.

Единицы счета, например квартиры в составе жилищного фонда, неразличимы по определяющему признаку фонда, но отличаются элементами учета, например числом комнат, площадью, видом права по принадлежности (собственность, пользование, аренда и т.п.) и другими учетными характеристиками, на основе которых их можно классифицировать (по числу комнат, по площади, по объему и др.).

Принадлежность не является определяющим признаком фонда, так как "лица-фонды" не имеют членства, а "фонды лица" принадлежат лицу, а не другому фонду.

Учет всех видов фондов всегда велся, ведется и будет вестись вне зависимости от принадлежности, т.к. фонд принадлежит одному лицу.

Если речь идет о государственном учете фонда, например Архивного фонда, или фонда драгметаллов и камней, или жилищного фонда, или земельного фонда, то он учитывается в одном государственном реестре, по определяющему признаку конкретного фонда, с разбивкой на классы по элементам учета, в т.ч. по классу "вид права" (собственность, владение, пользование, распоряжение и др., всего 16 основных классов права).

5. ОСОБЕННОСТИ УЧЕТА ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Прежде чем рассмотреть особенности учета ОКС, следует разобраться, что это такое ОКС.

Определение ОКС, данное в части 10 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ крайне некорректно.

/*/

Однако очевидно, что вне зависимости от варианта формулировки, проблема упирается в определение капитальности. Практика и теория говорят о том, что делить объекты на капитальные и некапитальные не только бессмысленно, но и вредно. Вредно в такой же мере, как делить здания на жилые и нежилые.

Капитальность определяется видом материала (бетон, кирпич, дерево и др.), а не назначением (навес, сарай, киоск и др.). В зависимости от сочетания и долговечности материала, ранее выделялось 6 классов капитальности, в зависимости от срока службы.

Более корректные определения ОКС и их конструктивных элементов даны не в Градостроительном кодексе РФ, а в законе РФ "О безопасности зданий и сооружений".

Вот они;

5) жизненный цикл здания или сооружения - период, в течение которого осуществляются инженерные изыскания, проектирование, строительство (в том числе консервация), эксплуатация (в том числе текущие ремонты), реконструкция, капитальный ремонт, снос здания или сооружения;

6) здание - результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных;

14) помещение - часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями;

20) сеть инженерно-технического обеспечения - совокупность трубопроводов, коммуникаций и других сооружений, предназначенных для инженерно-технического обеспечения зданий и сооружений;

23) сооружение - результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов;

24) строительная конструкция - часть здания или сооружения, выполняющая определенные несущие, ограждающие и (или) эстетические функции;

Не надо иметь много пядей во лбу, чтобы увидеть в жизненном цикле ОКС приговор для учета ОКС в ГКН.

Хотя бы потому, что ни в определении ОКС по ГСК РФ, ни в определениях здания и сооружения по закону о безопасности зданий и сооружений, ничего не говорится о характере связи ОКС с землей. При этом грунтовое основание рассматривается как обособленная конструкция, воспринимающая нагрузки от вышерасположенных конструкций.

Следует напомнить специалистам не очень знакомых с спецификой технического учета, что БТИ, в соответствии с Инструкцией №37, составляют не один вид, а 3 (три) вида технических паспортов:

• Технический паспорт на домовладение;
• Технический паспорт на постройку (т.е. на ОКС);
• Технический паспорт на помещение.

/*/

Технический паспорт на ОКС, в отличие от Технического паспорта на домовладение, составляется БТИ не для цели регистрации лиц имеющих права и обязательства по отношению к домовладению, а для цели организации нормальной эксплуатации и капитального ремонта ОКС. Техпаспорт ОКС - это не паспорт недвижимости, а паспорт строительной конструкции.

Что касается технического паспорта жилого помещения (квартир), то он составлялся и составляется поныне для цели государственного учета жилищного фонда.

При этом учет квартир ведется с группировкой по жилым строениям, а учет жилых строений ведется с группировкой по домовладениям. Однако такая группировка не значит, что помещение является ОКСом, а ОКС является недвижимостью: недвижимостью является домовладение в целом. При этом каждый ОКС является элементом учета домовладений (одной из характеристик домовладения), а помещение является элементом учета ОКС (характеристикой ОКС).

Таким образом, учет ОКС в отрыве от земельных участков - это учет движимого имущества, а учет владений (домовладений) в составе которых земельный участок является принадлежностью совокупности строений, является учетом недвижимости созданной Человеком, тогда как учет недр, учет участков недр и учет поверхности участков недр - это учет недвижимости созданной Богом.

6. УЧИТЫВАТЬ В ПЛОЩАДИ КВАРТИР ПЛОЩАДЬ БАЛКОНОВ И ЛОДЖИЙ ИЛИ НЕ УЧИТЫВАТЬ?

Любой вид учета, хоть государственного, хоть хозяйственного, хоть технического, носит целевой характер.

Вопрос о том, что учитывать и зачем учитывать - это главные вопросы любого учета.

Первый вопрос, "что учитывать", определяет единицу счета и учета, а второй вопрос определяет элементы учета, т.е. неделимые показатели и характеристики, которые требуется собрать в процессе учета. Универсального учета нет и быть не может.

/*/

Цели проведения Государственного учета жилищного фонда не указаны в ст. 19 ЖК РФ.

Но в этой же статье 19, в части 4, говорится, что "4. Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти"².

Ныне уполномоченным органом является Минстрой РФ. До Минстроя РФ уполномоченными были Минрегион РФ, затем МЭР РФ, затем снова Минрегион РФ, затем Госстрой РФ, который передал эстафетную палочку Минстрою РФ.

Заметьте, что ни один из этих федеральных органов не вправе отменить постановление Правительства 1301 о госучете жилфонда: постановление правительства может отменить только правительство, а не его орган.

Правительство утвердило постановление 1301 в 1997 году и оно действует уже 17 лет.

Само постановление 1301 не менялось, но в Положение о государственном учете жилищного фонда, утвержденное постановлением 1301, были внесены просто катастрофические изменение, подготовленные МЭР РФ в период с 2007 г. (принятие закона об универсальном учете в ГКН, призванном заменить все виды кадастров и реестров).

Эти изменения уничтожили государственный учет жилищного фонда, так как отменили периодичность текущих инвентаризаций (1 раз в пять лет) и сузили область применения результатов госучета жилфонда, заменив Технические паспорта с целевым набором элементов учета на универсальные Технические планы, элементы учета которых не предусматривают сбор сведений ни для госучета жилфонда, ни для организации его нормальной эксплуатации, ни для налогообложения.

Однако постановление 1301 действует в оставшейся части. Соответственно действует и Инструкция №37, в т.ч. для определения жилой площади квартир.

Согласно п. 3.37. Инструкции №37, "Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0"

Инструментарий по госучету жилфонда РФ, утвержденный приказом Росстата от 08 октября 2013 г. № 393 "Об утверждении формы федерального статистического наблюдения № 1-жилфонд "Сведения о жилищном фонде", не содержит таких понятий как "общая площадь квартиры", "жилая площадь квартиры", а содержит только определение "общая площадь жилых помещений", которое совпадает с определением этой площади, данным в части 5 статьи 15 ЖК РФ:

Это определение "Общей площади жилого помещения" совпадает с определением "площадь квартиры", данным в пункте 3.36 Инструкции №37:

Иначе и быть не может, так как государственный учет жилищного фонда в РФ (и не только в РФ, а и в большинстве "развитых" стран мира, - это счет квартир (по классам и числу жилых комнат - спален) и учет характеристик квартир.

Понятие "жилая площадь" исчезло из ЖК РФ, вступившего в силу в марта 2005 г., но осталось в отдельных законах РФ социального характера ("О социальной защите прав инвалидов" и др.) и осталось в нормах проектирования, в нормах эксплуатации и в иных НТА, в т.ч. в Инструкции №37.

/*/

ЖК РФ образца 2005 года ввел новый вид площади, а именно "общая площадь жилого помещения". Что это такое - никто не знает, так как согласно ст. 16 ГК РФ, понятие "жилое помещение" имеет как минимум 5 (пять значений).

Вот эта сногсшибательная статья, над которой не смеется и не плачет только совсем уж пришибленный обыватель:

Как видим, к жилым помещениям отнесены не только жилые комнаты, а и жилые дома, и части жилых домов, и части квартир, то госучет жилфонда должен состоять из учета жилых домов, из учета частей жилых домов (этажей, подъездов, секций и др.), из учета квартир, из учета частей квартир, а также из учета жилых комнат.

Если есть общая площадь жилых помещений (т.е. "общая жилая площадь"), то должна быть и просто "жилая площадь", без которой "общая жилая" не существует. Так что же это за общая площадь жилых помещений, которая имеется и у жилых домов, и у жилых домов с нежилыми помещениями, и у нежилых домов с жилыми помещениями, и у частей дома типа "цокольный этаж", и у частей квартиры типа "Кухня" или "коридор".

Что считать частями дома и как их учитывать? Этаж, подъезд, секция и т.п. - это всё части дома. Частей у дома сотни и тысячи и совершенно непонятно о каких частях идет речь.

Что считать частями квартиры и как их учитывать? Согласно нормам, и балкон, и лоджия - тоже помещения. Имеются случаи регистрации в ЕГРП права собственности на балкон. Кроме того, при обычных переустройствах и перепланировках не требующих согласования (утепление -остекление, без отопления), балкон и лоджия становятся обособленными помещением с сохранением своего балконного статуса.

Более того, оказывается что жилой дом состоит не из фундамента, стен, перекрытий и других конструкций, а из различных комнат, в т.ч. нежилых, и даже из частей.

Квартира - это часть дома, а комната и часть дома, и часть квартиры, и часть этажа.

Часть имеет свою часть, а своя часть имеет еще одну свою часть.

Этот бред мы имеем и в ГКН: универсальной единицей учета в ГКН является некий "объект", имеющий части, а часть в свою очередь является объектом.

Для возведения такого бреда в ранг Закона может быть только одно основание: сознательное создание хаоса в учете, который влечет аналогичный хаос в отношении Права, в т.ч. права собственности.

Инновационное изобредение типа "жилой дом- это помещение", и что жилой дом состоит из жилых помещений - вот тот брак, /*/

Если кто сомневается в сознательном внесении в Закон уродливых положений, которые генерируют хаос, то попробуйте найти в природе такую вещь как "общее имущество дома". Это чумное понятие заменило понятие "дом" как физическую вещь: жилой дом исчез в небытие.

Оказывается его величество Дом имеет своё имущество, общее с чьим-то!

А дома, как здания и как общей собственности в форме материальной вещи, в ЖК РФ нет.

И это при том, что "Дом-вещь", как жилое здание связанное с землей, рассматривается в ГК РФ в статьях 130, 133.1, 222 и 273.

И рассматривается не только в ГК РФ, но и в СНиП, и в законе РФ "О безопасности зданий и сооружений, и в ГСК РФ, и в сотнях других НПА и НТА.

Дом как здание надо ремонтировать, а в помещении как таковом нет ни песчинки вещества: помещение - это часть строительного объема здания, которому (части объема) дали назначение в соответствии с его пространственными свойствами и эксплуатационными режимами. Дом как помещение отремонтировать невозможно, как невозможно ремонтировать пустоту.

Что это за помещение "пустой дом" если не хаос в головах, вынесенный в натуру?

Вместе с тем, в статье 19 ЖК РФ утверждается, что "Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации".

Как видим, Жилищный кодекс РФ, как и закон о ГКН, не определяет единицу учета жилищного фонда и не определяет элементы учета этой единицы, возлагая решение этих вопросов на уполномоченный орган.

Ни один из вышеназванных "уполномоченных органов" (Госстрои, МЭРТы-МЭРы и Минрегионы-Минстрои) не смог разработать нового Положения о государственном учете жилищного фонда и соответствующую Инструкцию, возможно не видя в этом особой необходимости.

И в этом есть свой резон, так как ЖК РФ призван регулировать жилищные отношения, а не официальный статистический учет, находящийся в ведении Росстата, лишенного права разрабатывать нормы и подведомственного нормотворцу по имени "МЭР".

Статья 19 ЖК РФ правомерно переводит стрелки из области регулирования жилья в область регулирования учета, т.е. в область жилищной статистики, область применения результатов которой не ограничивается жилищным фондом и включает в себя социальную сферу и иные области далекие от жилья, в т.ч. специфические разделы права собственности и налогообложения.

По этой причине нормы государственного учета жилищного фонда вполне закономерно и правомерно могут отличаться от норм регулирования жилищных отношений.

Универсальных правил замеров линий и расчетов площадей и объемов не существует и быть не может. Все правила носят целевой характер, даже в границах одной отрасли.

К примеру, в строительстве, правила замеров и определения площадей по нормам проектирования (СНиП часть II) отличаются от СНиП регулирующих производство работ (СНиП часть III), а правила замеров по сметным нормам СНиП отличаются и от СНиП части II и от СНиП части III.

Таким образом, отличие в правилах замеров площадей и объемов для регулирования жилищных отношений от правил определения площадей и объемов для иных целей не только правомерно, но и закономерно: совпадения правил случайны, отличия правил закономерны.

Общепринято и общеизвестно, что если какие-либо правоотношения или технические нормы не урегулированы, топрименяются традиционные и обычные отношения (ст. 5 ГК РФ, "Обычаи делового оборота") или аналогия права (ст. 6 ГК РФ).

Область применения сведений включаемых в Технические паспорта домовладений, строений и помещений составленные по Инструкции №37 весьма обширна. Даже если из этой области исключить части связанные с жилищной статистикой, регулированием жилищных отношений и кадастровым учетом, то остаются такие области как налогообложение, кредитование, обеспечение населения топливом по льготным ценам, газификация, социальные льготы, платежи за отопление (по объему помещений) и другие, указанные в постановлении 1301, в тексте Инструкции №37 и в муниципальных нормативных актах предусматривающих использование Инструкции №37 для решения своих задач.

Таким образом, сама постановка вопроса о применении или не применении Инструкции №37 и изложенных в ней правил определения площадей абсурдна, так как область применения любого документа, в т.ч. Инструкции №37, определяется нормативно-правовыми актами. Кроме того, Инструкция 37 и содержащиеся в ней правила могут применяться в отношениях и соглашениях между хозяйствующими субъектами для решениях их совместных задач, и никто, даже ВС РФ, не вправе запретить им применять те или правила не запрещенные Законом.

Применять или не применять Инструкцию №37 для ведения ГКН- это вопрос уполномоченного органа, т.е. МЭР РФ, а не вопрос Суда, и не вопрос БТИ.

Применять или не применять Инструкцию №37 для решения конкретного жилищного спора по регулированию жилищных отношений - это может быть предметом Судебного спора, но сам предмет в этом случае следует предельно конкретизировать: о каком споре речь и регулирует он жилищные отношения или не регулирует?

А так как Инструкция №37 действовала длительное время (16 лет, с 1998 г.) и действует поныне, и никто не запрещал ее применения для решения указанных в ней задач, то БТИ не только вправе, но и обязаны продолжать строгое соблюдение указанных в ней правил, в т.ч. правил определения площадей и объемов. Особо ретивые руководители БТИ, нарушившие требования содержащиеся в Инструкции №37, просто не ведают что творят.

Таким образом, применять или не применять коэффициенты к балконам и лоджиям, учитывать площадь в составе площади квартир или не учитывать, - это, в общем случае, не судебный вопрос, и решать его надо с учетом конкретной ситуации, без необоснованных практикой обобщений.

Для БТИ такого вопроса не существует: технические паспорта на жилые домовладения, жилые строения и жилые помещения следует составлять строго по Инструкции №37, вплоть до изменения ее положений или полной отмены.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Автор данной статьи был в 1998 г., и остается поныне, противником внесения в Инструкцию №37 положений об учете в общей площади квартиры площадей балконов, лоджий и терасс. Дело в том, что до 1998 г. площади балконов и лоджий не учитывались в площади квартиры³.

Любое изменение правил учета искажает действительную динамику развития процесса. Учет площадей балконов и лоджий резко повысил в 1998 г. и в последующие годы цифры ввода жилья, что создало впечатление бурного роста строительной области. Кроме того, заметно увеличились в положительную сторону такие показатели жилищной статистики как площадь жилья в расчете на душу населения, снизились показатели износа, уменьшился процент сносимого жилья. Такого рода показуха, в противовес реальному застою в строительстве и дефолту, создала иллюзию подъема и явно навредила обществу.

Одним словом, автор не сторонник учета площадей балконов в составе жилфонда.

Однако, уважаемые коллеги и господа, одно дело позиция автора и совсем другое дело реалии: если уж норма устоялась и стала обычной, то возвращать все на старое место будет второй глупостью и вновь породит искажение динамики процесса, но уже в другую сторону, в негативную. Не надо делать из одной беды две.

Читая Определение ВС РФ от 2 июля 2013 г. N АКПИ13-409 никак не можешь отделаться от впечатления, что это чей-то первоапрельский розыгрыш. Уж очень все наивно и прозрачно, чтобы даже полусонные обыватели не заметили очевидные прорехи Определения.

Если Определение действительно чья-то первоапрельская шутка, то автор данной статьи выражает автору розыгрыша своё восхищение за высокий уровень конспирации.

Вместе с тем, даже если рассматриваемое Определение ВС РФ чья- то шутка, что весьма вероятно, то автор данной статьи не считает себя Дон Кихотом, кинувшимся на мельницы, так как вопрос с определением площадей весьма актуален и его рассмотрение с любых точек зрения будет полезно и специалистам, и гражданам.

При том цунамном вале накопившихся противоречий в законодательстве РФ, надо думать не о том, какой НПА действует или не действует, а о том, чтобы принимаемые НПА действовали синхронно и каждый в своей области, и не спорили друг с другом: если два НПА отрицают друг друга - значит это не НПА, а двойные стандарты, т.е. оба противоправны: то, что право - то не лево.

С пожеланием успехов, директор АНО БТИ С.Киселев.

Окончание статьти.
Начало см. /arc/2014/14040900.shtml