Офисная рокировка: о борьбе с торговыми центрами в Москве

Новая московская власть продолжает борьбу с хроническими заторами. Вслед за ларьками (которые на трафик, как оказалось, не слишком влияли) Сергей Собянин вплотную взялся за офисные и торговые центры.

«Мы будем выстраивать новые акценты градостроительной политики, - заявил в декабре мэр столицы. - Если в предыдущие годы все офисное, коммерческое строительство велось в основном в пределах Садового кольца, в лучшем случае в рамках Третьего кольца, то теперь будет с точностью до наоборот. Естественно, мы будем поощрять всякое строительство, которое создает новые рабочие места на периферии города, и, возможно, жилищное строительство ближе к центру города с учетом уже имеющейся плотностной застройки».

По словам Собянина, появление офисов в центре и жилья на окраинах привело к «броуновскому движению» жителей столицы и в значительной мере способствовало возникновению нынешнего транспортного коллапса. Мэр призвал девелоперов строить офисы на окраине. Но в отличие от своего предшественника предложил застройщикам не только кнут, но и пряник в виде упрощения процедуры получения документов. Воспользуются ли девелоперы «подарком» мэра?

Так уж повелось, что девелоперы офисной недвижимости предпочитали искать места под свои проекты в центре города. Ничего удивительного. Центр всегда пользуется популярностью у арендаторов, поскольку сотрудникам, живущим в разных концах Москвы, проще добраться до центра, чем до противоположной части города. Да и имиджевый эффект совсем другой. Не случайно значительная часть бизнес-центров сосредоточена именно в центральной части столицы (около 70% действующих объектов). Разумеется, такие объекты приносят владельцам куда большую выгоду за счет высоких арендных ставок, которые готовы платить арендаторы за право «быть в центре».

Затраты на строительство объекта как в исторической части города, так и на окраинах - сопоставимы. «Строительная себестоимость не отличается, - говорит коммерческий директор Nagatino iLand Сергей Канаев. - Где бы ни строился объект, цена на стройматериалы остается неизменной». Другое дело, что «входной билет», позволяющий возвести коммерческий объект в центре, - в разы дороже, чем за пределами ТТК, уточняет директор департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty Максим Жуликов. И сам участок, и согласование необходимой документации требуют куда более существенных расходов, нежели за пределами ТТК или возле МКАД.

По оценкам экспертов, себестоимость строительства квадратного метра офисной недвижимости класса А в центре города составляет около $2 000 за кв. м, класса В - $1 500 за кв. м, еще примерно $500-700 за метр закладывается на отделку помещений. На окраинах же за счет более дешевой земли и меньшего количества согласований качественный проект можно построить по цене $900-1 000 за кв. м (правда, такой объект не будет относиться к классу А из-за расположения). Таким образом, инвестиции в строительство качественного бизнес-центра площадью 50 тыс. кв. м в пределах Садового кольца составят около $100 млн, аналогичный объект на окраине города окажется вдвое дешевле.

Правда, не стоит забывать, что и ставки аренды за пределами Садового кольца существенно ниже. По оценкам специалистов NAI Becar, внутри Садового кольца офисные центры класса А сдаются по $500-1 100 за кв. м в год, класса В - по $400-750 за кв. м в год, в пределах ТТК офис класса А сдается по $500-600, класса В - по $350-500, класса С - по $200-350 за кв. м в год. Внутри МКАД арендная ставка класса А составляет $400-450, класса В - $300-400, класса С - $150-300 за кв. м в год. В итоге «экономика» проектов оказывается примерно одинаковой.

Некоторые девелоперы, развивающие офисные проекты на окраинах, увидели в заявлении Собянина обещание упростить процедуру выделения участков и получения разрешительной документации на строительство. Но разделяют такую точку зрения далеко не все эксперты. «Вряд ли запрет на строительство упростит получение участков - как в центре, так и на окраинах», - полагает Сергей Канаев. Максим Жуликов признает, что на окраинах города участок и разрешение на строительство получить априори проще, чем в центре. И не исключено, что этот факт (вкупе с полным запретом на возведение офисных объектов в центре) повысит привлекательность участков «на дальних подступах».

Зато в центре административные барьеры точно возрастут. «Возможно, - прогнозирует руководитель отдела офисной недвижимости ASTERA Moscow в альянсе с BNP Paribas Real Estate Алексей Рябичев, - со временем получение участков под застройку на окраинах будет представлять собой более простую процедуру по сравнению с текущей ситуацией. Однако не стоит забывать, что строительство в ЦАО - это лакомый кусок для любого девелопера. И с вводом запрета на строительство офисов в центре им ничего не останется, кроме как исчерпать ресурс зданий, годных для перестройки».

По словам Рябичева, уже сейчас девелоперы ведут настоящую охоту на обветшавшие особняки. А некоторые - искусственно доводят здания до аварийного состояния, чтобы облегчить их тотальную реконструкцию. «Затем, - поясняет Алексей Рябичев, - происходит тотальная перестройка здания (с дальнейшим выкупом части города), и - объект реализуется как новый высокотехнологичный БЦ. Свободных и привлекательных участков в центре очень мало, и не важно, предназначены они для офисов или для жилья, конкуренция за их получение всегда будет достаточно высока. Соответственно, высокими будут и административные барьеры».

- В условиях отсутствия нового офисного предложения в центре децентрализованные офисные комплексы будут пользоваться спросом, - добавляет генеральный директор Colliers International Максим Гасиев. - Однако надо понимать, что такая политика приведет к еще большему разрыву арендных ставок между зданиями в центре города и на окраине.

Замкадыши

Бизнес-центры на окраинах Москвы и даже за пределами МКАД начали появляться уже довольно давно. Причем независимо от воли прежнего мэра. Одним из первых таких проектов стал деловой центр «Кантри Парк», построенный за Московской кольцевой дорогой в районе метро «Планерная».

- «Кантри Парк» был задуман как качественная бизнес-среда для ИТ-компаний, девелопером выступал системный интегратор «Рэйс Коммуникейшн», - вспоминает управляющий директор компании Bavaria Property Services International GmbH, владеющей этим объектом сегодня, Леонид Лопатин. - Во всем мире ИТ-компании располагаются в живописных пригородах, создавая сотрудникам условия для эффективной и креативной работы.

Так возникла идея, проект был поддержан и профинансирован Сбербанком и реализован в намеченный срок.

Сейчас в «Кантри Парке» функционируют два офисных здания, продолжается строительство третьей очереди, а также гостиницы и медицинского центра. «Кризис не изменил наших планов, строительство всех заявленных объектов ведется очень активно», - уверяет Лопатин.

Но, кроме «Кантри Парка», за МКАД находится не так много приличных объектов. Бизнес-центр «1-й км», находящийся на 1-м км Рублевского шоссе, «ЖуковкаПлаза» да несколько мелких проектов. Вот, пожалуй, и все. Но похоже, вскоре ситуация изменится. Несколько офисных комплексов уже заявлено к строительству в будущем, и, по словам экспертов, тенденция будет крепнуть с каждым годом. Помимо того, немало проектов уже построено или возводится в зоне между ТТК и МКАД. Наиболее успешными в этой категории эксперты называют центр «Газпрома» на ул. Наметкина, 16. «Многие компании хотят «сидеть» по соседству с таким арендатором, поэтому арендная ставка в этом офисном центре составляет $800 за кв. м в год», - отмечает заместитель директора департамента инвестиционных продаж NAI Becar Сергей Чагин.

В числе других успешных проектов, расположенных за пределами Третьего кольца, эксперты называют БЦ «Омега Плаза», «Крылатские Холмы», Nagatino iLand и БЦ «Бородино». «Многие крупные компании уже сместили фокус своего внимания с ЦАО в сторону объектов за ТТК, как это сделала ТНКBP, арендовав помещение в Nord Star Tower, или в сторону МКАДа (компания «Евраз Групп», которая приобрела БЦ «Western Gate»)», - поясняет Алексей Рябичев. По его словам, арендаторы «устали» от необоснованно завышенных ставок аренды на офисные здания в ЦАО. И, скорее всего, процесс перемещения крупных игроков рынка из центра будет набирать обороты. Такая динамика подстегнет девелоперов к запуску новых качественных проектов за ТТК, прогнозирует Алексей Рябичев. «Проекты на окраинах города будут пользоваться спросом на фоне общего дефицита офисных площадей, - добавляет Максим Жуликов. - Привлекательности объектам добавят адекватные арендные ставки, нахождение рядом с метро и развитая инфраструктура района».

Максим Гасиев считает намерение городских властей развивать офисную недвижимость на окраинах весьма конструктивным: «Москва достаточно большой город, и качественная инфраструктура должна быть не только в центре. Другое дело, что у нас нередко хорошая инициатива для одних оборачивается проблемами для других. Важно, чтобы не пострадали инвесторы проектов в центре города, чтобы они не потеряли уже понесенные затраты на реализацию проектов».

По оценкам Сергея Канаева, в центре нет места для строительства ни офисов, ни жилья. Ситуация настолько критична, что необходимость ее разрешения назрела уже давно: «В мировых мегаполисах офисные и бизнес-центры расположены в удалении от центра города, тогда как жилье - в центре. Таким образом, проблема с пробками там решена». В свою очередь Леонид Лопатин предлагает вообще больше ничего не строить в центре Москвы - кроме парковок. Ведь главная задача - начать всеми силами снижать абсурдно высокую концентрацию машин на улицах города. «А если уж и выдавать разрешения на строительство в центре, то только для тех объектов, которые наращивают недостающую городскую инфраструктуру, прежде всего парковку», - настаивает Лопатин.

Впрочем, согласны с такой оценкой не все эксперты. «Движение в городе организовано таким образом, что главные трассы - Бульварное, Садовое, Третье кольцо и основные радиальные трассы - освобождены быть не могут, - говорит директор департамента консалтинга Core Group Елизавета Эстрина. - Дорожная система несовершенна, количество возможных маршрутов крайне ограничено. Поэтому мы не ожидаем сколько-нибудь значительного изменения загруженности дорог при перемещении строительства офисов из центра».

- Перенос деловой активности за пределы ТТК нецелесообразен до тех пор, пока не будут построены новые транспортные развязки, - соглашается Сергей Чагин. - Однако когда эта проблема будет решена, наиболее вероятными районами офисной застройки станут север и северо-запад Москвы. «Вывод офисных центров из центра города не решит проблему пробок кардинально. Те офисы, которые есть, функционировать не перестанут, поэтому количество машин вряд ли изменится», -резюмирует Максим Жуликов.

Не будем забывать, что тотальный запрет на строительство офисных центров в пределах Садового кольца был введен еще Юрием Лужковым, но касался только новых объектов. Как далеко зайдет новый мэр, предсказать пока трудно. Так, Сергей Собянин уже запретил строительство 400 тыс. кв. м торговой недвижимости в центре Москвы и возле Третьего кольца. Решение это затронуло торговый центр, который планировалось возвести под Пушкинской площадью. Вероятными кандидатами на попадание в «черный список» эксперты называют и замороженный проект «Евразии» на Павелецкой площади (где, согласно новому проекту, должен был появиться городской паркинг) и на площади Тверской заставы, где масштабную реконструкцию ведет AFI Development. Кроме того, по данным участников рынка, остановлено строительство ТРЦ «Мозаика» на Третьем кольце (девелопер Trigranit Development Russia) и еще целого ряда небольших проектов в центре города.

«Я считаю, что в Москве по-прежнему не хватает качественных торговых площадей, и полностью запрещать строительство новых торговых центров в центре города было бы неправильно. Конечно, нужно разумно подходить к их размеру и транспортной инфраструктуре, на которую влияет появление каждого нового торгового центра», - убежден Максим Гасиев. «В целом, инициатива правильная, однако нельзя просто в один момент выкинуть компанию из проекта, не предложив ей денежной компенсации или альтернативы строительства: например - построить на месте торгового центра офисы или жилье», - добавляет Сергей Чагин.

Больше всего девелоперов пугает то, что при объявлении цифры в 400 тыс. кв. м торговых площадей, попавших под запрет, Собянин добавил: эта работа «должна быть продолжена». Не исключено, что уже скоро подобные запреты коснутся и запроектированных офисных центров. В этом случае убытки инвесторов составят миллионы долларов.