Что делать, если не можешь заработать на квартиру

Считается, что лихие 90-е на рынке недвижимости уже давно миновали. Сейчас некоторые риэлторы называют наш рынок «почти цивилизованным». Но спокойствие это только кажущееся. Видимость мирного рынка создается исключительно потому, что тема стала избитой и мои коллеги уже не раздувают обычный «отъем» квартиры до уровня сенсации.

Между тем, мошенники разных мастей с успехом продолжают свою деятельность. Вот только одна из недавних историй отъема жилья мошенниками. Рассказал нам ее директор агентства недвижимости «Спектр» Аркадий Кязимов. Начиналась эта история достаточно банально. Семья – муж и жена с двумя детьми, искала квартиру, для того чтобы снять ее на лето.

Квартиру нашли по частному объявлению. Вскоре после этого хозяева квартиры уехали в отпуск, и арендаторы зажили счастливой семейной жизнью. Только вот понятия семейного счастья у них явно отличались от общепринятых. Уж очень много приходило в квартиру гостей. Причем гости приходили и по одному и семьями. Долго не задерживались.

Но за иной вечер таких гостей набиралось по несколько человек. Буквально через месяц арендаторы съехали, а их место заняла другая семья, которая активно стала обживать квартиру, а через некоторое время они даже взялись за ремонт. Соседи не переставали удивляться активности новых поселенцев, недоумевая, зачем вкладывать столько денег в ремонт съемного жилья.

Но больше всех удивились владельцы квартиры, которые вдруг перестали получать арендные платежи. Но это были еще цветочки. А вот когда они вернулись из отпуска, их ждали уже «ягодки». Вместо арендаторов в квартире их встретили «хозяева», которые попросили реальных владельцев квартиры удалиться «с их площади». Все дальнейшее напоминало немую сцену из «Ревизора».

Если бы все это не было так грустно, то перипетии переговоров и всего дальнейшего разбирательства можно было бы назвать классической комедией положений: когда никто из собеседников не понимает, о чем говорит другой. Когда первый шок прошел, выяснилось, что квартира по документам действительно принадлежит новым «хозяевам». И они ее честно купили у «владельцев» — у той самой семьи с двумя детьми.

В конце концов к делу подключилась милиция. Только тогда и выяснилось, что счастливая семейка семьей вовсе и не была. А на самом деле являлась компанией талантливых жуликов. «Муж» и «жена» взяли детей в аренду, разыграли семейный спектакль и, подделав документы на квартиру, в отсутствие хозяев продали ее. Судебные разбирательства по этой истории тянулись несколько лет. Настоящие хозяева снимали в это время жилье.

Закончилось все относительно благополучно — квартиру им вернули. Правда, с учетом потерянных за аренду денег, средств, потраченных на съем временного жилья, и расходов на адвокатов - их потери составили несколько тысяч долларов. А вот покупатели потеряли все — и деньги и квартиру. Мошенники же исчезли бесследно. И вполне возможно, занимаются сейчас следующей аферой.

По мнению Аркадия Кязимова, эта история достаточно типична для сегодняшнего рынка недвижимости. Типична и по способу отъема жилья (при помощи подделанных документов), и по ошибкам владельцев, которые предпочли сдавать квартиру самостоятельно. Как считает Аркадий Кязимов, мошенники сейчас способны подделать любые документы – от свидетельства о праве собственности на квартиру, до паспортов – благо сегодняшний уровень техники позволяет сделать это без особых усилий.

Аналогичный случай, связанный с подделкой документов, нам рассказала генеральный директор «Консультационного центра по долевому строительству и недвижимости» («КЦДСиН») Анна Максимова. В этой истории была подделана доверенность. Мошенники сначала приватизировали, а затем и продали квартиру … мертвеца. Понятно, что в этом случае без помощи работников паспортной службы не обошлось. Но покупателям от этого не легче. Ведь они в итоге потеряли и квартиру и деньги.

Есть один момент в этой истории, который, по мнению Анны Максимовой, оказался решающим – деньги были переданы мошенникам до регистрации договора, а доверенность вообще никто не проверял.

Между тем, сделки по доверенностям специалисты считают самыми рискованными. Вариации квартирных мошенничеств с недействительными, поддельными, отмененными доверенностями практически неисчерпаемы. И как считает Анна Максимова, если в сделке или в цепочке присутствует хотя бы одно звено, где задействована доверенность, то вся цепочка требует профессиональной и очень пристальной проверки.

Такого же мнения придерживается и генеральный директор корпорации «Юринфо-Недвижимость» Павел Штепан. Наиболее распространенным способом квартирного мошенничества он считает подделку документов, а наиболее распространенным видом — кражу аванса при заключении сделки. Этот способ можно с относительной натяжкой назвать «мелким мошенничеством», по крайней мере, по сравнению со стоимостью жилья. Пострадавшие в этих случаях покупатели квартир теряют от 30 до 70 тысяч рублей.

В зависимости от изобретательности мошенников варианты отъема денег могут варьироваться. Но сама схема подобного мошенничества изумительно проста: покупатель смотрит квартиру, которая предлагается по сравнительно низкой цене, соглашается. Заключает договор о покупке, согласно которому он должен внести аванс. Вносит аванс. А вот дальше ничего не происходит. К тому времени, на которое назначено подписание основного договора, мошенники успевают скрыться.

Как правило, действуют они либо на арендованных квартирах, либо по поддельным паспортам. И порой на одной квартире могут «заработать» до 5-6 авансов. Главное в этих историях – это профессиональный подход мошенников к поиску, мягко выражаясь «доверчивого покупателя». Ну а истории связаны одним общим моментом – все такие квартиры продаются «очень срочно» (по очень объективной причине!) и «потому так дешево». В общем, вечная история про бесплатный сыр в мышеловке.

В принципе наш рассказ о мошенничестве на рынке недвижимости можно было бы на этом и закончить, если бы не одно «но». По свидетельству Павла Штепана, «сейчас каждая десятая сделка на рынке недвижимости является проблемной». То есть по количеству нарушений законодательства в сфере недвижимости мы возвращаемся в те самые лихие 90-е, о которых наши сограждане успели позабыть.

К сожалению, данные, предоставленные нам корпорацией «Юринфо-Недвижимость», подтверждаются и обращениями граждан в наше общественное движение «За безопасность граждан на рынке недвижимости». Причем нас, например, настораживает тот факт, что характер обращений за последние годы практически не меняется. Горожане упорно наступают на один и те же «грабли» — небрежно относятся к документам на жилье, паспортам, доверяют проведение сделок с недвижимостью «симпатичным» людям, подписывают документы, практически не глядя.

И как следствие подобного отношения к дорогостоящей недвижимости на рынке появился новый способ «законного изъятия денег у населения».

Как нам сообщили в корпорации «Юринфо-Недвижимость» за последние годы появилась прослойка адвокатов, специализирующихся на таком изъятии. Они раскапывают дела, совершенные с теми или иными нарушениями, находят «пострадавших» и возбуждают дела о признании сделок недействительными. Цель таких действий это не защита людей, которые, так или иначе, потеряли свое жилье, а вымогательство денег у покупателей. При этом статья 302 ГК о добросовестном приобретателе не действует, поскольку в суде, как правило, удается доказать, что квартира бывшим владельцем утрачена «помимо его воли».

В связи с этим специалисты корпорации «Юринфо-Недвижимость» и общественного движения «За безопасность граждан на рынке недвижимости» напоминают горожанам, что любая сделка с недвижимостью должна проводиться в строгом соответствии с законами, а истории покупаемых квартир обязательно должны досконально проверяться. В противном случае, вы рискуете оказаться тем самым фактически «крайним» покупателем, который в любой запутанной квартирной истории и платит за все.