АИЖК предлагает застройщикам миллиардные кредиты

АИЖК и Фонд содействия развитию жилстроительства решили выделить строителям 30 млрд рублей, на которые они намерены выкупить квартиры эконом-класса по 30 тыс. рублей за метр. Еще 10 млрд будут переданы застройщикам и девелоперам в виде «дешевых кредитов». У экспертов рынка нет единого мнения насчет эффективности инициативы и единой цены для всей страны. Один раз строители от такого предложения отказались.

Главный ипотечный игрок страны - АИЖК - планирует из 40 млрд рублей, которое оно получило от правительства в виде кредита под 9,5% годовых, выделить 30 млрд на завершение достройки 1,43 млн квадратных метров жилья. По расчетам агентства, это составит порядка 23,1 тыс. квартир.

Механизм помощи застройщикам состоит из 3 этапов: сначала отбираются проекты незавершенного строительства и банкам предлагается предоставить девелоперам кредит. Поручителем выступает АИЖК, которое «гарантирует выкуп нереализованных жилых помещений по цене не выше 30 тыс. рублей за 1 метр». Банки и застройщики, участвующие в программе, пока не названы.

На втором этапе АИЖК предоставляет банку обеспеченный целевой заем на выдачу кредитов физическим лицам для покупки жилья в строящемся объекте. Третий этап подразумевает погашение целевого займа. Если жилье не реализовано, оно оформляется на Фонд содействия развитию жилстроительства.

В агентстве особо подчеркивают выгоду предложения для строителей тем, что «в любом случае - будет продано жилье или нет - им гарантировано получение от государства 30 тыс. за «квадрат». АИЖК рассчитывает, что этот проект позволит реанимировать кредиты и для строителей, и для физлиц.

«Агентство фактически перераспределяет кредитный ресурс на выгодных для себя условиях, так как при любых формах оно получит плюс к своим 9,5%, - сказал ВЗГЛЯДу аналитик консалтинговой компании «Р.И.К. Инвест» Дмитрий Туманов. - Значит, к этой цифре банки добавят свою маржу и вопрос в том, насколько большой она окажется и станет ли востребованной в кризисное время потенциальными заемщиками».

«Главный вопрос - это стоимость метра, которая ниже существующих расценок для крупных городов примерно в 2-2,5 раза, - комментирует инициативу АИЖК гендиректор компании «ТТК-СтройПроект» Иван Ольшанский. - 30 тыс. за метр - это фактическая себестоимость строительства в большинстве регионов. Например, в Москве она на уровне 33-36 тыс. рублей. Не совсем ясно, почему строители разных регионов с разными затратами и разным финансовым положением захотят в одном ряду принимать участие в этой программе».

Есть и еще один спорный момент. Участники рынка, опрошенные газетой ВЗГЛЯД, говорят, что новое предложение идет вразрез с сегодняшней практикой самих застройщиков, предлагающих собственные программы рассрочки платежей по выкупаемым квартирам в домах высокой степени готовности.

«Эти рассрочки беспроцентны, не облагаются никакими дополнительными, как в банках, условиями и комиссиями, не требуют залога и к тому же быстро оформляются, - говорит аналитик компании «КредитБрокеридж-Сервис» Ольга Толубеева. - Быстрая схема дает возможность застройщикам завершать свои проекты, а покупателям - очевидную в сравнении с ипотекой выгоду».

Напомним, что первым в начале весны озвучил цену квадратного метра в 30 тыс. рублей, по которой государство может выкупать жилье, вице-премьер Игорь Шувалов. Тогда строители дружно проигнорировали предложение властей, посчитав правительственную цену заниженной.

Фактический саботаж предложения произошел, по мнению Игоря Шувалова, отчасти из-за поддержки строительных компаний (а значит, и их цен) региональными властями. Он напомнил, что из-за кризиса на выкуп у застройщиков жилья, которое находилось в стадии практически полной готовности, было зарезервировано порядка 100 млрд рублей. Но они остались невостребованными.

«Сегодня власти решили вернуться к своему предложению, видимо, посчитав, что положение строителей настолько ухудшилось, что со второй попытки они все-таки согласятся, - говорит ВЗГЛЯДу директор «Агентства инвестиций и анализа» Геннадий Ярцев. - Фактически речь идет не о сверхмарже девелоперов в сотни процентов, а о глобальном пересмотре всей политики ценообразования в строительной отрасли. Другое дело, что вряд ли правильно устанавливать «сверху» нормативы прибыли, если мы все-таки продолжаем ориентироваться на рыночные механизмы в экономике».

«Глобальный пересмотр государственной политики в отношении стройиндустрии должен быть направлен на решение проблемы доступности жилья, - говорит Иван Ольшанский. - Необходимо четко определить механизмы и сделать их максимально прозрачными для всех участников программы. Другой серьезный момент - определение цен по регионам. Сейчас вилка составляет от 13 тыс. рублей за квадрат в Ингушетии - до 76 тыс. в Москве».

Напомним, что последний аукцион в Москве со стартовой ценой мэрии в 45-46 тыс. рублей за «квадрат» был проигнорирован столичными строителями в марте этого года.

«Фундаментальный вопрос - это механизм взаимоотношений региональных властей и строителей, - считает Геннадий Ярцев. - Не секрет, что во многих регионах местные власти прямо или косвенно контролируют строительный бизнес и не заинтересованы в снижении цен».