Новые бизнес-центры в Москве никому не нужны

В Москве пустует более 2 миллионов квадратных метров офисных помещений. С октября 2008 года расторгнуты договора аренды на 250 тысяч квадратных метров, говорится в исследовании CB Richard Ellis. На рынок выведено огромное количество новых площадей, а заполняемость некоторых БЦ составляет 0%.

Сокращения коснулись 300 тысяч офисных работников, поэтому эксперты обеспокоены, что количество вакантных площадей будет увеличиваться. В I квартале 2009 года в Москве было сдано в эксплуатацию 930 тысяч квадратных метров офисных площадей. Это беспрецедентная цифра - самый высокий показатель за квартал для московского рынка. 3-5 лет назад, когда эти офисы начинали строить, помещения пользовались высоким спросом, а девелоперы не могли предположить, что спрос снизится настолько существенно. В итоге, доведены до конца были проекты, находящиеся в высокой стадии готовности, а остальные стройки попросту заморожены. А в оставшихся трех кварталах 2009 года ожидается ввод в эксплуатацию всего 900 тысяч офисных метров.

По данным CB Richard Ellis, в течение первого квартала на рынок в Москве вышли несколько крупномасштабных проектов, в том числе бизнес-центры (БЦ) Nordstar Tower, «Двинцев», «Легион III» и «Буревестник». В БЦ «Двинцев» из 50 тысяч метров пустуют 18. Этот проект считается одним из самых удачных среди вновь построенных. В «Буревестнике» пустуют 10 тысяч квадратных метров из 30, то есть около 30%, а в «Легионе» арендаторов нет вообще, то есть бизнес-центр показывает так называемую «нулевую заполняемость».

Раньше договора аренды заключали на нулевом цикле строительства. Например, в бизнес-центре Nordstar Tower на начальном этапе строительства договор на аренду 30 тысяч квадратных метров заключила компания IBS. Сегодня этот договор расторгнут, а из 80 тысяч квадратных метров в этом БЦ пустуют 62 тысячи. Специалисты считают, что в среднем в год здание класса А приносит УК (управляющей компании) по 100 долларов прибыли с квадратного метра. То есть БЦ Nordstar Tower вместо 8 млн долларов будет приносить 1 млн 800 тысяч.

Автор исследования, руководитель направления аналитики CB Richard Ellis Ирина Флорова, говорит, что в основном договоры расторгают представители нефтяных, IT и финансовых компаний, а также средства массовой информации. «Некоторое время назад на рынке был дефицит офисных площадей, - говорит аналитик, - и компании, штат которых постоянно расширялся, заключали предварительные соглашения на аренду больших помещений. Наверное, были надежды сдать излишки в субаренду, если окажется, что сняли помещений слишком много. Но сейчас бюджеты сокращаются, сотрудников увольняют, и все, у кого были предварительные договоры, стараются их расторгнуть.

Поскольку их можно разорвать без больших штрафных санкций».

По данным компании Blackwood, в Москве пустуют в среднем 20% офисных площадей: 25% в классе А и 18-20% в классе В. При наметившейся тенденции уровень вакантных площадей может достигнуть 30%. Управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев в интервью BFM.ru отметил, что самые большие сложности возникают у тех БЦ, которые выходят на рынок сегодня: «Бизнес-центр не может работать качественно, если его заполняемость равна 25-30%. Это серьезная проблема для управляющей компании. Если уходит якорный арендатор, то УК работает только на operative expenses, то есть не получает прибыль. Кроме того, из бизнес-центра с плохой заполняемостью спешат уйти другие арендаторы».

Константин Ковалев полагает, что БЦ, заполненный арендаторами на 20%, не может являться офисным помещением класса А, а значит арендаторы вправе требовать расторжения договора. Денис Шорин, старший юрист департамента «Недвижимость» компании Sameta, считает, что арендаторам будет тяжело расторгнуть договор аренды только лишь по причине недостаточной заполняемости офисного центра: «Это ведь не торговый центр, где от якорного арендатора зависят все остальные. В офисных центрах бизнес напрямую не связан с проходимостью, а значит арендаторам будет трудно доказать существенное изменение условий».

Но жесткие условия при попытках удержать арендатора, скорее всего, не увенчаются успехом. Константин Ковалев из Blackwood уверен, что девелоперов не спасет ничто, кроме «сумасшедшего демпинга». «Это может быть демпинг в любом виде: арендные каникулы от 6 до 12 месяцев, снижение ставок на 30-50% от сегодняшних цен. Такие меры могут быть единственным шансом переманить компании из других офисов, потому что новых арендаторов на рынке просто нет. Вообще ситуация близка к катастрофе - если свободным будет каждый четвертый квадратный метр, то меня не удивит, если ставки в офисе класса А дойдут до 200 долларов за метр. И в этих офисах будут заниматься варением каши и плетением лаптей», - рисует мрачную картину эксперт.

В CB Richard Ellis также полагают, что процессы, происходящие на рынке, весьма тревожны. По прогнозам исследователей, в течение 2009 года доля вакантных площадей в офисах будет только увеличиваться. Правда, процесс будет плавным, потому что на рынок все же не выведут такое количество офисов, как в первом квартале. Продолжится и снижение арендных ставок - за второй квартал 2009 года прогнозируется до 10% к существующему уровню. Получается, если сегодня ставка в офисе класса А составляет от 800 до 1000 долларов (данные CB Richard Ellis), то в середине года она опустится до 700-900 долларов за метр.