О том, где оказались плательщики по ипотечным кредитам

Только ленивый не критиковал половинчатость и недостаточность государственных антикризисных мер. Новым предметом нареканий стали меры государства по поддержке граждан, которые приобрели по ипотечным кредитам квартиры, а потом из-за кризиса лишились возможности своевременно гасить задолженность.

То, что кризис "задушил" ипотеку, стало ясно достаточно быстро. С осени средняя процентная ставка по ипотеке выросла почти наполовину и составила 18,9 %. Многие банки просто прекратили выдачу ипотечных кредитов. Остальные сформировали новые, для большинства заемщиков неприемлемые условия кредитования, которые включают неподъемные процентные ставки, значительное увеличение первоначального взноса с 10-15 % до 30-45 %, сокращение максимального срока кредитования до 15 лет и резкое ужесточение требований к заемщикам. Приостановлена выдача кредитов на недостроенные объекты и индивидуальное строительство.

Каково было тем, кто из-за увольнений или сокращения заработной платы оказался на неопределённое время не в состоянии платить по ипотечным кредитам? Впереди у них весьма мрачная перспектива: ведь их жильё находится в залоге у банка. Тот может по суду вышвырнуть их на улицу, продать квартиру, чтобы погасить задолженность... Но, поскольку цены на жильё значительно упали, этих денег может не хватить на погашение долга. Вчерашние счастливые новосёлы в одночасье могут превратиться в бомжей, на которых к тому же висят "остатки" выплат в десятки тысяч долларов!

Чиновники своевременно осознали проблему и решили помочь ещё одной "проблемной" категории сограждан. В декабре минувшего года премьер-министр России Владимир Путин предложил Агентству по ипотечному и жилищному кредитованию помочь таким гражданам расплатиться с банками по ипотеке. Ведомство незамедлительно выполнило указание, однако обставило помощь множеством бюрократических условий. Сама суть предлагаемой помощи − временный вспомогательный кредит от лица государства – фактически простая отсрочка платежа. В надежде, что кризис "рассосётся" за год. А если нет − что тогда?

Агентство совместно с банком-кредитором будет предоставлять заемщику денежные средства на погашение платежей по имеющемуся ипотечному кредиту в рамках льготного периода сроком на один год. Как в народной сказке о Ходже Насреддине: "Сказал эмир: не плачь, Нияз! Даю тебе отсрочки... час!". И речи не идёт о том, что жильё приобреталось по спекулятивным, перегретым, запредельно вздутым ценам. Подразумевается, что ипотечные кредиты брались тогда по ставкам, которые ныне могут показаться фантастически низкими. Отсюда − условности, условности, и ещё раз условности.

Реструктуризации подлежат лишь ипотечные кредиты, выданные до 1 декабря 2008 года для приобретения или строительства объектов недвижимости, являющихся для заемщиков единственным жильем. Претендовать на государственное содействие могут только заемщики, чья сумма ежемесячного дохода из расчёта на членов семьи из-за выплат платежей по ипотечному кредиту опустилась ниже официально установленного для данного региона прожиточного минимума. А также те, чьи доходы из-за увольнения или снижения заработной платы снизились более чем наполовину. То есть те, кого кризис и ипотечный кредит посадили на голодный паёк.

Далее, просроченная задолженность на момент обращения за помощью не должна превышать 90 дней, а остаток основного долга должен составлять не менее 300 тыс. рублей. Указаны предельные нормативы жилищной площади, владельцы которой могут рассчитывать на вспомоществование: верхней планкой допустимого метража считаются 30 "квадратов" на человека, для проживающих в одной квартире трех и более человек – не более 25 "квадратов" на человека.

Но тут скрупулёзные эксперты уже подсчитали: заявленным требованиям отвечают максимум половина тех, кто приобрёл жильё в ипотеку. Да и с теми, кто полностью отвечает официальным критериям, вопрос решён лишь временно. Ведь кризис может затянуться дольше, чем на год.

Здесь наглядно проявилась интересная особенность антикризисных мер, осуществляемых государством. Чиновники попытались взять кризис "в клещи" с социальных "полюсов". Антикризисную поддержку с самого начала стали оказывать "крупняку" и самым нуждающимся, а "средний класс" оказался "крайним". В том числе и на рынке жилой недвижимости.

Давайте вспомним: в октябре-ноябре ведущим банкам, крупным корпорациям и стратегическим предприятиям были выделены бюджетные средства на перекредитование, пускай и взамен государственного контроля или даже крупных пакетов акций. Почти одновременно последовали меры государственной поддержки, которые гарантировали малоимущим гражданам реальный прожиточный минимум. Уже тогда в самом худшем положении оказались "середняки", у которых нет ни мощных лоббистских возможностей крупного бизнеса, ни грозной массовости малоимущих, чреватой протестным потенциалом.

Вернёмся к рынку жилья. Кризис, резкое падение цен и спроса на жильё загнали в тупик всех: и застройщиков, и нуждающихся в улучшении жилищных условий, и тех, кто купил квартиры по ипотечным кредитам. Но и здесь антикризисная поддержка началась с решения проблем "полюсов" − застройщиков и очередников на улучшение жилья. Так было в Москве, так, по-видимому, будет в регионах.

В декабре в столице провели аукционы, застройщики послушно приняли в них участие, и правительство Москвы закупило у них социальные квартиры уже не по 60-90, а по 55-65 тыс. рублей за "квадрат". "Крупняк" − застройщики – поплакали, но согласились: в условиях резкого падения спроса и такой опт, гарантирующий вместо убытков и банкротства минимальную, но прибыль − благо. Про очередников и говорить нечего: квартиры они теперь получат раньше, чем ожидали.

В аутсайдерах − те, кто приобретали квартиры по ипотеке, "середняки". Очевидно, что государство должно оказывать тем, кто приобрёл жильё по ипотеке, более действенную и однозначную помощь, нежели нынешние подвижки, которые выглядят в лучшем случае полумерами.

Кто эти люди? Это не крупные бизнесмены, не топ-менеджеры, не их многочисленная "элитная" обслуга, которые не связывались с бюрократией ипотечных кредитов, а просто приобретали лучшее жильё по полной предоплате. Это и не "инвесторы", попросту говоря − спекулянты, которые покупали квартиры в надежде завтра продать их втридорога. Это даже не покупатели жилья ради сдачи внаём: арендной платы им вполне хватает на выплату ипотечных кредитов.

Государственная поддержка должна быть адресной: надо вычленить среди тех, кто превратился в несостоятельных должников по ипотеке тех, кто фактически являлся очередником, но решил улучшить жилищные условия самостоятельно, не обременяя власти требованиями социального жилья. Малых предпринимателей, высококвалифицированных специалистов, тех, кто из регионов перебрался в крупные города и добровольно взвалил на себя бремя десятилетних выплат по ипотечным кредитам. Эти люди заслужили не нервотрёпки с "отсрочками", а, как минимум, гарантированного государством социального жилья с разумной арендной платой.

Павел Былевский