Как продать квартиру, обремененную ипотекой?

Никто не застрахован от потери работы, внезапной болезни или пополнения в семье. В жизни случаются как радостные, так и горестные события, и даже купленная однажды по ипотеке долгожданная квартира через какое-то время может оказаться ненужной. О том, как можно продать обремененное залогом жилье, рассказали сами банкиры.

Продажа жилья, находящегося в залоге у банка, для россиян пока еще редкость. Однако в банковской практике такие случаи уже встречались. Например, заемщик несколько лет назад приобрел квартиру по ипотеке, исправно выплачивал платежи в течение нескольких лет, но затем по каким-то причинам ему стала необходима квартира большего размера. "В этом случае он ищет покупателя на свою квартиру самостоятельно либо при помощи риэлтора. Вырученные средства пойдут на погашение кредита, а оставшаяся часть - на первый взнос при покупке большей квартиры уже по другому кредитному договору", - приводит пример ведущий специалист отдела кредитования частных лиц Росавтобанка Екатерина Землякова.

Бывают и другие случаи. Если по истечении какого-то срока заемщик, взявший ипотеку, оказывается не в состоянии выплачивать кредит, то на квартиру также подыскивается покупатель, заключается соглашение о переводе долга с согласия банка, по которому покупатель приобретает право собственности на недвижимость и обязанность погасить долг перед банком, то есть становится новым должником. "Возможен и вариант, когда покупатель квартиры не располагает необходимой суммой для покупки и также собирается воспользоваться ипотечным кредитом. Это более сложная процедура, поскольку банк должен будет одобрить его кандидатуру в качестве нового заемщика, оценить платежеспособность, чтобы сохранить гарантии выплаты кредита", - добавляет Екатерина Землякова.

Если у заемщика каким-либо образом изменяется жизненная ситуация, банк заинтересован пойти ему навстречу, в том числе в области реализации объекта недвижимости. "Если покупатель на объект еще не найден, банк может предложить заемщику надежного партнера для осуществления сделки, - рассказывает Филипп Дельпаль, президент "БНП Париба Восток", генеральный директор российского подразделения Cetelem. - При этом заемщик должен понимать, что продажа объекта, находящегося в залоге, - нестандартная сделка и может повлечь за собой снижение стоимости объекта". Банк заинтересован в погашении кредита и отсутствии просроченных платежей. Если клиент в силу разных причин не может больше платить по кредиту и согласен погасить кредит за счет продажи квартиры, то финансовое учреждение обращает взыскание на залог во внесудебном порядке. Продажа квартиры возможна при условии проведения расчетов с покупателем через банк под контролем кредитного сотрудника.

Порядок отчуждения заложенного имущества подробно регламентирован в законе об ипотеке и других нормативно-правовых актах. Передача квартиры в залог не лишает залогодателя его права как собственника заложенного имущества распоряжаться им. Однако обременение недвижимости залогом налагает определенные ограничения по распоряжению этим правом. В соответствии с ними жилье, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

"На практике, как правило, кредиторы в договор об ипотеке включают условие, согласно которому предмет залога не может быть отчужден в собственность третьих лиц, за исключением универсального правопреемства в порядке наследования, которое не может быть ограничено никаким договором или требованием, - говорит заместитель начальника управления розничных операций банка "Возрождение" Татьяна Чепенко.

- При нарушении данного правила залогодержатель вправе потребовать признания такой сделки недействительной и возврата сторонами всего полученного по сделке либо потребовать досрочного полного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на предмет ипотеки независимо от того, кому оно в этот момент принадлежит. В том случае, если выдавалась закладная, то произвести отчуждение заложенного имущества, в том числе его обмен, возможно, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной. При этом должны соблюдаться условия, которые установлены в этой закладной".

Если кредитор, он же залогодержатель, согласен на отчуждение залогодателем заложенного имущества, то, как правило, заемщик самостоятельно находит покупателя на квартиру или на обмен квартиры. При этом возможны два варианта последствий такой сделки: если производится обмен, то залогодатель передает залогодержателю в обеспечение исполнения обязательства путем замены предмета залога новую квартиру. Если производится сделка купли-продажи заложенной квартиры, то залогодатель вырученными денежными средствами досрочно погашает ипотечный кредит. В то же время возможны случаи, когда новый приобретатель заложенной квартиры намеревается ее приобрести также с использованием кредитных средств. В такой ситуации возможен перевод долга на нового залогодателя, обеспечением по которому будет выступать та же квартира.

Для того чтобы продать квартиру, находящуюся в залоге у банка, прежде всего нужно получить согласие самого банка. Как только кредитная организация дала добро, нужно выбрать схему продажи. Есть два способа проведения таких сделок. Какой выбрать - решать банку, покупателю и продавцу. "Способы отличаются друг от друга принципиальным моментом, когда и при каких условиях будет снят залог с квартиры - до перерегистрации прав собственности или после, - поясняет Андрей Котельников, начальник департамента розничного бизнеса Собинбанка. - В первом случае банк дает согласие на смену собственника, потом снимает обременение. В этом случае на какое-то время залогодателем становится новый собственник жилья - покупатель. Покупатель помещает деньги в две ячейки в депозитарии. В одну закладывается сумма, равная остатку задолженности банку, в другую - все остальное. Операция с ячейками проходит под контролем сотрудника банка. Когда произошла регистрация прав нового собственника, сотрудник банка забирает остаток задолженности из "своей" ячейки и дает покупателю разрешение на снятие обременения. Деньги из другой ячейки забирает продавец залоговой квартиры. Если по каким-то причинам регистрации договора и перехода прав собственности не происходит, деньги из обеих ячеек забирает покупатель".

Если выбирается второй способ, то заемщик должен внести на свой текущий счет в банке остаток ссудной задолженности и начисленные проценты по кредиту для того, чтобы банк мог списать данную сумму и выдать заемщику письмо о том, что он исполнил свои обязательства перед банком и может снимать обременение с квартиры. "Для этого заемщик может заключить предварительный договор купли-продажи квартиры, по которому покупатель заемщику передаст сумму, достаточную для закрытия им ипотечного кредита. Ее заемщик, в свою очередь, внесет на свой текущий счет до подачи документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Сдать документы на снятие обременения и регистрацию договора купли-продажи между заемщиком и его покупателем можно будет в один день", - отмечает заместитель председателя правления Юниаструм Банка Сергей Бессонов.

Дмитрий Кадатов