Повлияет ли кризис на рынок загородной недвижимости?

Экономический кризис, затронувший рынок жилой недвижимости, прежде всего, в крупных городах, особенно таких, как Москва, в меньшей степени коснулся сегмента загородной недвижимости. Увеличение стоимости квадратного метра в коттеджном поселке за МКАДом продолжает расти, хотя, эпизодически темпы роста цен замедляются. Повлияет ли это на структуру спроса и сместит ли данное обстоятельство девелоперов с городских земель в область? Попробуем разобраться.

По различным подсчетам жилье сегодня предлагают более 300 коттеджных поселков. Наиболее популярным направлением традиционно является западное (лидирует луч Новорижского шоссе). Именно здесь, "на западе", в пределах 65 км от кольцевой автодороги сосредоточено более 50% всех выставляемых объектов. Хорошая инфраструктура, развитие транспортной сети, великолепные ландшафты и насыщенность водоемами исторически привлекали сюда любителей загородной жизни.

Остальные выставляемые на продажу объекты для жилья в основном распределяются между севером, югом и востоком. Кстати, отнюдь не престижное еще несколько лет назад восточное направление становится все более популярным, хотя пока еще здесь расположено приблизительно лишь 5% от общего числа новых объектов. С недавних пор активно развивается и южное направление, незаслуженно лишенное прежде покупательского внимания. Хорошая транспортная доступность, делает это направление вполне привлекательным.

Особенность последнего периода развития загородных жилых поселков - увеличение сектора жилья эконом-класса. Причем, в моду входят крупные поселки, находящиеся в некотором удалении от столицы. Так, только за 3-й квартал текущего года на рынок было выставлено 27 строящихся поселков, большая часть которых находится на расстоянии более чем 40 км от Москвы.

Всего же на сегодняшний день поселков с недорогим жильем, расположенных на расстоянии 70-120 км от столицы насчитывается около 60. Причина интереса к удаленным объектам со стороны покупателей объясняется приемлемой ценой на них. Средняя цена домовладения эконом-класса составляет ориентировочно $350 тыс., в то время как продажная стоимость жилья бизнес-класса - около $800 тыс., элитный загородный объект оценивается примерно в $2 млн.

Надо заметить, что летом, до августа месячный рост цен на загородную жилую недвижимость составлял 1,5-1,8%. Последний летний месяц показал меньшую активность ценового роста - 1-1,5%. При этом, пусть и менее высокими темпами, но ценовой рост продолжается. В качестве сравнения, можно отметить, что на столичном рынке цены пока приостановились. По одному из подсчетов, стоимость квадратного метра на участок с коттеджем (включая стоимость земли и здания) составляет 104 725 руб. для только что появившихся проектов и 106 735 тыс. руб. для проектов представленных на рынке с 1-го или 2-го кварталов.

Данный ценовой рубеж был достигнут в 3-м квартале.

Логично предположить, что в течение 4 квартала, он может еще подняться, правда, не на много, в связи с наступлением зимнего периода.

Более высокая цена "квадрата" ранее выставленных объектов (по сравнению с новыми) может объясняться завершающейся стадией строительства и, возможно, более выгодным месторасположением. Чем позже появляется коттеджный поселок, тем выше вероятность его удаленного месторасположения (в сегменте поселков эконом-класса). Получается, что чем дальше от Москвы, тем экономический кризис менее ощутим, так как цены продолжают расти (за исключением вновь появившегося объекта). Как только появляется крайний и соответственно наиболее удаленный объект, предыдущий поднимается в цене.

Столь приятная для инвесторов динамика, на деле не выглядит столь оптимистично. Потенциальные инвесторы и девелоперы осознают возможность общего ценового спада и наблюдают снижение покупательского интереса в связи с общей усложнившейся финансовой обстановкой. Рост цен на загородном рынке может оказаться не то что не вечным, но и более того - не долгим.

То есть, с одной стороны сегодняшний ценовой дисбаланс между удаленным частным домом и жильем в городском многоквартирном здании толкает покупателей приобрести загородную жилую собственность. Но, с другой стороны, отсутствие приемлемой транспортной инфраструктуры, длительность пути до работы, нехватка детских садов или учебных учреждений (например, вузов), уводит потенциальных покупателей от желания приобрести жилье за чертой крупного города.

Исходя из этого, можно сказать, что массового переключения покупателя на удаленные загородные поселки ожидать не приходится. Соответственно не приходится рассчитывать и на то, что девелоперы в массовом порядке будут развивать именно загородные участки. Спрос на городские и загородные постройки давно оформлен, поэтому рынки многоквартирных домов и частных домовладений практически не пересекаются. То есть наиболее ликвидные недорогие варианты будут превалировать в общей массе предложений загородных домовладений, но не будут являться альтернативой городскому жилью.

Инвестиционные потоки могут частично сместиться на пока что доходный бизнес в сфере коттеджных поселков. Но опять же повсеместного характера такой переориентации не предвидится, поскольку сфера загородного жилья уже распределена между своими игроками.

На фоне возможного снижения цен в скором будущем на рынке городских квартир, жилье в поселках может также терять свою ожидаемую стоимость (за счет снижения темпов роста цен и увеличивающейся инфляции), но незначительно и не столь быстро. Скорее всего, ощутимого снижения цены не произойдет, особенно это касается популярных направлений. Однако, можно ожидать снижения темпов строительства и замораживания некоторых поселков еще на нулевом цикле (или на стадии оформления документации), если уровень их рентабельности окажется ниже ожидаемого.

Алексей Трембицкий