Доступного жилья не будет еще долго?

На модерации Отложенный Если коротко…

Известно, что в настоящее время индекс доступности жилья в России колеблется возле отметки в 10 пунктов. Для России в частности это означает, что средняя семья из 3 человек, откладывая все свои доходы, будет в состоянии купить скромное жилье размером в 54 кв. метра в течение 10 лет. Отметим, что нормальным показателем считается уровень в три пункта, а при значении индекса свыше 5 пунктов жилье считается «крайне недоступным». То есть чисто теоретически падать есть куда.

Чтобы понять, как мы пришли к такому абсурдному уровню цен, обратим наш взгляд на истоки проблемы.

В чем абсурдность данной ситуации, пожалуй, объяснять никому уже не нужно. Жилье, которое по определению должно служить кровом для граждан, строится не для проживания в нем, а для замуровывания в бетоне свободных денег. Денег много – бетона мало. Вот он и дорожает. И дорожать будет до тех пор, пока по тем или иным причинам люди не перестанут накачивать его все новыми и новыми деньгами. Это если коротко. 

Откуда деньги?

Теперь попробуем разобраться более детально. Откуда деньги? На рынке недвижимости, помимо небольшой доли сбережений самих граждан, в последние годы присутствовало три основных финансовых потока, способных толкать цены в небо.

Первый поток – это сырьевые деньги. Мировые цены на энергоносители дали России столько живых денег, что наша экономика оказалась не способной их переварить. Часть этих денег мы благоразумно законсервировали в Стабфонд. Но та часть, которая за неразвитостью экономики не нашла себе другого достойного пристанища, отправилась прямиком на рынок недвижимости.

Второй поток – это взятки. Масштабы коррупции в России не вписываются ни в какие разумные пределы. Большинство чиновников, так прекрасно овладевших искусством взяточничества, увы, также не смогли найти своим черным доходам иного применения кроме как вложения в недвижимость.

Наконец, третий поток – это дешевые кредитные деньги Запада. Цены на жилье толкнула вверх не столько собственно ипотека (всего 2% от ВВП, тогда как в США – более 100% - по данным The Washington Post), сколько возможность ее получить, которая при дефиците предложения сделала жилье доступным для слишком широкого круга потенциальных покупателей.

«Свободным» капиталам не оставалось ничего, кроме как начать конкурентную войну с ипотечниками за и без того дефицитный рынок, а сделать это, как оказалось, можно только увеличив вливания в квадратный метр и подняв цены до тех высот, при которых даже ипотека уже оказывалась бесполезной. Что они и сделали. Рядовым соотечественникам оставалось только уныло наблюдать за этой гонкой. 

Почему так дорого?

Другим фактором, позволявшим жилью безудержно дорожать, как уже было сказано выше, стал дефицит предложения. Трудности с получением земли, препоны на всех этапах согласования, трения по вопросу развития инфраструктуры и инженерных сетей, дорожающие стройматериалы, кадровый голод и многое другое не позволяет российским строителям с их скудными мощностями строить жилье в достаточном объеме.

В свою очередь строительный сектор, приспосабливаясь к действительности, проработал схему ведения бизнеса с учетом современных российских реалий. Всем давно стало ясно, что по адекватным ценам в России пока строить нельзя. Уже хотя бы потому, что в цену квадратного метра должен быть заложен неадекватный процент отката. Чтобы построить дом, ты должен дать на лапу тому, кто тебе разрешит это сделать.

Откуда девелоперу взять деньги, чтобы начать строительство? Получить дешевый кредит на Западе – напрямую или через российские банки. И тут же – в первую очередь - отлистать с него чинуше за штамп «Разрешаю». По данным председателя Совета Федерации РФ Сергея Миронова, отлистывать приходится до 40% от стоимости проекта. Но какая разница, сколько нужно отлистать, если деньги все равно текут рекой? Если квартиры распродаются на стадии котлована даже с учетом заложенного в цену отката, некислой маржи и процентов по кредиту. Да, низкое качество, да, задержки по срокам, да, итоговая цена квадрата – абсурд. Но ведь покупают!

При таком раскладе и сами девелоперы начали потихоньку придерживать построенные и проектируемые метры, поскольку получать деньги на Западе под низкий процент для поддержания оборота стало выгоднее, чем собственно реализовывать квартиры, которые ежегодно баснословно росли в цене и тем самым увеличивали активы компаний. Это в свою очередь увеличивало лимит доверия со стороны банков и давало застройщику возможность получить очередной – более крупный - кредит.

Реальный спрос со стороны конечного потребителя был отброшен за ненадобностью. Кому интересно, что 95% населения страны не в состоянии приобрести у себя на Родине даже самую скромную однокомнатную крышу над головой, даже с помощью окаянной, как ее прозвали в народе, «иМпотеки», если в достаточном количестве есть те, кто способен удержать текущий уровень цен и даже в очередной раз толкнуть его вверх. И не беда, что сам рынок, развитие которого увязывалось с приоритетным государственным жилищным проектом, превратился в орудие спекулянтов, поставив крест на «доступном жилье». Капитализация растет, рынок расширяется, ипотека – кремлевское детище – усиленно набирает обороты, а значит – все отлично, один сплошной позитив. Такое вот «головокружение от успехов». 

Бумц

Казалось, пузырь можно дуть бесконечно долго. Но вдруг все изменилось. Отлаженная годами схема дала сбой – российские девелоперы потеряли доступ к дешевым деньгам. Запахло жареным, ведь для того, чтобы закончить начатые проекты, нужны деньги. Да и время платить по взятым кредитам подоспело, а перекредитоваться уже и не у кого. Банки задрали ставки по кредитам, да и сам факт получения застройщиком кредита стал считаться успехом, потому что в основном – банки отказывают. Что остается в этой ситуации? Ждать помощи от государства. Или обратить, наконец, свое внимание на покупателей.

Но ипотеку прикрыли и, похоже, надолго. Частные инвесторы более не доверяют свои деньги застройщикам, потому что боятся их потерять. И даже нефть-кормилица… обвалилась и продолжает смотреть вниз. Поток денег взяточников тоже, надо полагать, изрядно похудел. Так или иначе, покупать жилье стало некому.

Если российские девелоперы не найдут в ближайшее время дополнительных источников фондирования, ситуация грозит обернуться масштабным сокращением объемов строительства. Что, если следовать логике, в свою очередь – года через два-три - должно негативно сказаться на объеме предложения.

За эту в корне здравую мысль поспешили ухватиться оставшиеся без сделок риелторы. И в очередной раз начали с выпученными глазами бегать по рынку и кричать, что «завтра подорожает». Большего от них, с их уровнем профессиональной подготовки, конечно, никто и не ждал. Но какой смысл бегать по пустому рынку? Никто уже не услышит.

То, как ситуация будет развиваться дальше, утверждать публично и с уверенностью сейчас не возьмется ни один серьезный аналитик. Нам приходится признать, что ситуация, действительно, кризисная и пока как никогда непредсказуема.

Если застройщики – не все, но хотя бы наиболее крупные – каким-то образом найдут деньги и не дадут строительному рынку упасть, они окажутся перед фактом, что в условиях кризиса их старая схема все равно не будет работать. Потому что она отстраивалась не под реальный спрос, а под спекулятивный, который по целому ряду причин (обвал нефти, сокращение ипотеки, отпугивающая инвесторов угроза лопания «пузыря» на рынке недвижимости и т.д.) в нынешних условиях окажется более не способным поддержать рынок в требуемых объемах.

Что тогда? Искусственно сокращать объемы, подгоняя их под оставшийся на рынке спрос? То, что государство, учитывая его сегодняшнее внимание к развитию жилищного рынка, позволит застройщикам пойти таким путем, представляется крайне маловероятным. Что в этой ситуации может предпринять власть – остается только догадываться. Дотирование? Скупка активов? Может быть, еще круче – новая госкорпорация?

Но что, если девелоперы не найдут денег? Им останется начать продавать с дисконтом готовые квартиры из закромов и делать серьезные скидки на будущие проекты. Что, в общем-то, некоторые из них - пока негласно - уже начали делать. Но если сделаешь скидку ты, сделает скидку и конкурент. И более привлекательная в такой ситуации вторичка тоже не заставит себя ждать. И что тогда? Тогда… бумц. 

Живее всех живых

Однако если пузырь на рынке жилой недвижимости таки лопнет, сможет ли российский народ начать отмечать пришествие падения цен и начало конца собственно абсурда? Другими словами, можем ли мы считать падение цен на жилье достаточным для того, чтобы радоваться крушению абсурда как такового?

Увы, приходится признать, что нет. Снижение цен – вполне реальная перспектива для жилищного рынка России. Но ценовой откат – это только «косметическая» операция, которая создаст иллюзию оздоровления, но не оздоровит рынок сама по себе. Фундаментальные причины, по которым ситуация на рынке жилой недвижимости в России была доведена до абсурда, продолжат действовать. Вот эти причины:

1. Наличие нескольких крупных потоков «свободных» денег: сырьевые доходы, взятки, сбережения граждан.

2. Отсутствие реальной альтернативы для сохранения накопленных средств.

3. Ипотека.

4. Дефицит предложения на рынке.

Что сделал кризис? Кризис заморозил ипотеку, сократил поток сверхдоходов и напугал инвесторов. То есть попросту убрал деньги с рынка. Но кризис не создаст реальной альтернативы для вложения свободных денежных средств. И уж точно не увеличит объемы вводимого в эксплуатацию жилья.

Следовательно, как только финансовые трудности разрешатся, а экономики крупнейших мировых держав оправятся от кризиса, теоретически есть все предпосылки к продолжению торжества абсурда на российском рынке жилья. И в этом ключе прогнозы отдельных аналитиков, предсказывающих шестикратное увеличение цен в ближайшие 10-12 лет уже не кажутся такими нелепыми.

Абсурд никуда не денется до тех пор, пока не будут устранены главные его причины, а именно дефицит предложения и создание реальных альтернатив для сохранения и приумножения частного капитала.

Другими словами, для преодоления абсурда нужно больше строить и развивать альтернативные сектора экономики, а также бороться с масштабами коррупции и улучшать бизнес-климат в стране. Конечно, сейчас, когда бушует кризис, всем не до жиру. Но завтра…

Положительный момент кризиса в том, что он вскрыл всю абсурдность ситуации, когда система ориентируется не на реальное производство, а на создание инструментов для паразитирования одних за счет других. С очевидностью данного нехитрого утверждения столкнулись все крупнейшие экономики мира. И есть надежда, что в будущем этот опыт будет учтен.

Народу не на кого рассчитывать, кроме как на государство. Кто-то ехидно улыбнется и скажет, что государству плевать на народ. Но надо понимать, что если долгое время отказывать народу в необходимом, он – рано или поздно – погибнет. И даже плевать тогда станет не на кого. Да и некому. Едва ли в Кремле этого не понимают. Поиск решения проблемы недоступности жилья для рядовых граждан давно стал приоритетным направлением в работе властей. Жилье не должно быть дешевым – об этом речи не идет. Но оно должно быть доступным. Хотя бы доступным.

Так что падение цен – дело, возможно, не такое скорое, как казалось. Но все может измениться в любой момент – уж слишком остро стоит вопрос о жилье. Пока власть только словами демонстрирует свою решительность в намерении победить абсурд и предоставить «доступное жилье гражданам России». Остается продолжать работать и надеяться, что за словами последует дело, и падение цен не оставят без поводов для новостей. 

Что же будет завтра? 

Тем, кто рассчитывает на снижение цен в ближайшее время и имеет кое-какие сбережения на руках, пожалуй, действительно, стоит обождать с покупкой жилья. Предпосылок для серьезного роста цен в ближайшие полгода-год пока не видно. А вот оснований для падения – хватает. Но в этом случае надо быть готовым к тому, чтобы действовать быстро и покупать жилье сразу, как только появится просвет в глубоком туннеле мирового кризиса.