Как инвестировать в недвижимость?

Теперь, когда российский фондовый рынок рухнул вслед за американским, инвесторы подбирают для себя новые точки приложения финансов. Рынок недвижимости значительнее менее маневренный, нежели рынок акций, однако для долгосрочных инвестиций он идеален. Это, напомним, признавал даже Марк Твен, говоря «покупайте землю, ее больше не делают»...

В последнее время стали очень популярными закрытые паевые фонды, вкладывающие деньги пайщиков в недвижимость, как российские, так и зарубежные. После недавнего злополучного ипотечного кризиса в США доходность ЗПИФов резко снизилась, и если в прошлом году доходность составляла и 40, и 60%, то теперь не поднимается выше 20%. В связи с этим инвесторы обратили пристальное внимание на рынок недвижимости.
Почему бы и не?

Бытует мнение, что в ситуации нестабильных валют и постоянно изменяющихся цен на фондовых биржах недвижимость по-прежнему является стабильным видом инвестирования, приносящим доход каждый день. Недвижимость считается самым безопасным способом сохранения капитала в моменты обесценивания других активов: ее стоимость не так изменчива, как стоимость акций, она приносит доход не только от прироста капитальной стоимости, но и от аренды.

Операции с недвижимостью могут приносить доход, значительно превышающий прибыль от использования банковских депозитов и других финансовых инструментов, которые доступны частным инвесторам. При этом вложения в недвижимость достаточно надежны, поскольку права инвестора хорошо защищены.

В последние годы общемировой рост цен на недвижимость продолжается. Вложения в жилую недвижимость приносят значительные прибыли, а налогообложение пока «благосклонно» относится к недвижимости. Появляются новые рынки, а предложение часто не успевает за спросом. Жилая недвижимость занимает важное место в инвестиционном портфеле, и помогает оптимизировать соотношение риска и доходности от вложений. Есть еще много разных мнений об эффективности вложений в недвижимость. Однако для того чтобы начать играть на этом рынке, его необходимо понимать.

За подмогой к профессионалам.

Если вы не профессионал рынка недвижимости, то первое, что следует сделать – обратиться за советом к специалисту, например, в компанию, занимающуюся продажами новостроек. Как правило, крупные компании по продаже недвижимости имеют специализированные аналитические отделы, и, если вы обращаетесь за консультацией и оплачиваете ее, вам дадут профессиональный совет. Совет дадут, даже если вы просто позвоните в компанию и сформулируете свой запрос. А вот на сколько ответ будет соответствовать вашим чаяниям – не знает никто.

Существуют даже компании, специализирующиеся на обслуживании частных инвесторов, которые могут помочь принять наиболее обоснованное решение – определиться со способом инвестирования, подобрать объекты, рассчитать эффективность вложений и оценить риски, оформить сделку юридически, и, в конце концов, регулярно анализируя рынок, выбрать наилучшее время реализации объекта и оптимальную, максимально выгодную цену реализации.

Формируя свой инвестиционный портфель, имеет смысл обратиться за консультациями в ряд крупных агентств недвижимости. Однако вы можете обнаружить, что все агенты рекомендовали исключительно объекты своих компаний. Такие советы можно принять к сведению, однако нельзя пренебречь кропотливой проверкой всей предоставленной информации.

Если вы полагаетесь на собственные знания и интуицию, можно найти интересующие вас данные самостоятельно. Штудируйте Интернет, газеты, печатающие объявления о продаже новостроек, обращайте внимание на вновь организованные стройплощадки по пути от дома до работы, спрашивайте друзей и знакомых: не начинается ли строительство рядом с ними?

Можно обзвонить известных на рынке застройщиков – цены в их собственных компаниях-продавцах все-таки чуть ниже, чем у крупных риелторов. А в некоторые периоды (перед окончанием квартала или года, в предпраздничные дни) девелопер может предлагать интересные скидки, особенно на фоне возрастающей потребности в «живых» деньгах.

Как выбирать?

С точки зрения частного инвестора, наиболее привлекательны объекты «нулевого цикла», только поступившие на рынок и имеющие минимальные стартовые цены, рассказывает руководитель службы проектного консалтинга и аналитики Welhome Владимир Кузнецов. Одно из преимуществ таких объектов - это возможность выбора ликвидных площадей, т.е. квартира должна быть ходовой площади для данного сегмента, на интересном для потенциального покупателя этаже и с лучшими видами, чтобы потом, при желании или из экономической целесообразности, вы смогли бы эту квартиру быстро реализовать.

Проект для вложения средств нужно выбирать, исходя из прогнозов потенциальной доходности. Данный показатель будет высоким у объектов, по своим базовым характеристикам позволяющих предположить в перспективе рост стоимости на уровне 5% в квартал, и скорость продаж не менее 50% всех площадей в год.

По мнению специалистов компании TWEED, иногда трудно выделить какой-то отдельный объект, привлекательный для инвестирования, т. к. привлекательность, как правило, всегда присутствует в начале реализации объекта, когда предложение выходит на рынок. Вообще, сегодня мало кто из застройщиков выходит с инвестиционными ценами, особенно в сегменте дорогой недвижимости. Но стоит отметить, что, тем не менее, существуют и отдельные недооцененные предложения, и недооцененные районы, если брать город в целом, и даже недооцененные направления (для покупки загородной недвижимости).
Как действовать?

Очевидно, что нашей задачей является получение максимального дохода. При этом рост стоимости объекта зависит от двух показателей: общей ситуации на рынке недвижимости и стоимости конкретного объекта. В строящемся жилье рост цены происходит по мере хода строительных работ, и связан с уровнем готовности объекта.
Вывод прост: необходимо выбрать сегмент рынка, который кажется вам наиболее привлекательным и затем подобрать объект, у которого есть еще резерв для роста цен. Удачных инвестиций!